五星级酒店项目管理模式模板.doc

第一部分：项目投资环境1 重庆战略格局3月，中共中央第十届全国人大五次会议相关重庆建设尤其指出了重庆在新历史起点上三大定位和一大目标：“要把重庆加紧建成西部地域关键增加极、长江上游地域经济中心、城镇统筹发展直辖市，在西部地域率先实现全方面小康社会目标”。中央就新阶段重庆发展勾画蓝图概括起来为：明确了三大定位努力把重庆加紧建设成为西部地域关键增加极、长江上游地域经济中心、城镇统筹发展直辖市；提出了一大目标在西部地域率先实现全方面建设小康社会目标；交办了四大任务加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增加方法，加紧老工业基地调整改革步伐；着力处理好民生问题，主动构建社会主义友好社会；全方面加强城市建设，提升城市管理水平。这三大定位、一大目标和四大任务，组成一个有机整体，能够称之为重庆新阶段发展314总体布署。6月，重庆市和成城市经国家发展和改革委员会报请国务院同意，正式成为全国统筹城镇综合配套改革试验区，这是中国首次设置统筹城镇综合配套改革试验区。城镇统筹发展直辖市，是历史给重庆使命，建成城镇统筹发展直辖市，目标在于经过强化城市和农村紧密联络，逐步改变城镇二元结构社会矛盾，缩小城镇差距，大幅提升城镇居民收入水平，使城镇公共服务大致平衡，让城镇生态环境做到同建同治。实现城镇经济、社会、文化等各方面协调发展。重庆作为中西部唯一直辖市，努力探索城镇统筹发展新路子，现有利于促进重庆城镇区域协调发展，又能够为全国统筹城镇发展提供科学借鉴，意义重大。，国务院又专门出台3号文件（即国发3号国务院相关推进重庆市统筹城镇改革和发展若干意见），明确将重庆定位为长江上游经济中心和金融中心，并提出了重庆市统筹城镇改革和发展五大战略任务：实施“一圈两翼”开发战略、实施扩大内陆开放战略、实施产业优化升级战略、实施科教兴渝支撑战略和实施资源环境保障战略，努力将重庆建设成为长江上游地域综合交通枢纽和国际贸易大通道，成为内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区。3月，重庆市委书记薄熙来提出重庆建设“内陆开放高地”目标，并确定重庆市国民生产总值实现12增加目标。全方面落实好中央保增加多种优惠政策，重庆市将加大投资计划，今年有5000亿固定资产投资计划，关键集中在基础设施、工业产业、房地产业三个方面，主动打造重庆成为“西部地域关键增加极”。2 重庆巴南区计划发展方向2.1 重庆巴南区未来发展计划战略及目标在巩固和发展“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”发展战略基础上，重庆市巴南区政府提出相关国民经济和社会发展计划,围绕“科学发展优异区、友好进步模范区、党建工作示范区”“三区”建设目标，以“增投资、调结构、扩消费、保增加、出形象”为根本，统筹推进“通畅巴南”、“森林巴南”、“宜居巴南” “平安巴南”、“健康巴南”、“诚信巴南”等“六个巴南”建设。2.2 巴南区计划发展方法（1）推进关键项目建设，发展新经济增加点 抓住中央扩大内需政策机遇，正确把握国家投资导向，加强和上级部门对接，策划优势项目，主动争取上级资金和项目。拓宽融资渠道，争取金融机构支持，深入改善金融生态环境，加大金融支持经济发展力度，加紧项目建设，在关键实施经济园区、龙洲湾新、巴南滨江路、温泉旅游、城市交通、农村通畅六大建设工程同时,开拓发展新经济增加点，尤其是推进环樵坪经济区、龙洲湾新区和滨江经济带开发建设。（2）加大招商引资力度，打造内陆开放高地坚持以计划带项目，以项目带产业，以产业促发展基础思绪，建立“以商招商”和“产业链招商”模式，主动承接东部产业转移。加强和驻外经商机构、东部发达地域交流联络，在“长三角”、“珠三角”、福建等关键招商地域派出人员驻点招商。主动促成签约项目立即开工、投产。做好对口帮扶，引导激励企业对外投资、建厂，拓展企业发展空间。（3）统筹城镇发展，加紧建设新农村统筹城镇计划，完善分区计划，开启“十二五计划”编制，开展主体功效区划分，促进“四规叠合”，推进农村土地流转；发展现代城市农业，做大做强优势产业，推进优质稻、蔬菜、花木、畜禽、渔业等农业标准化生产示范基地建设；加紧林海旅游度假区、巴国天潭生态农业观光园等城镇统筹示范项目建设，推进南彭宜居小城镇建设。发展农产品加工业，把打造百里生态经济长廊为重庆第一“高效、生态、休闲、观光”城市生态经济长廊。（4）发展特色旅游业用好“中国温泉之乡”品牌，举行第三届温泉旅游文化节。围绕“五泉四山一岛”五大特色旅游区计划布局，加紧景区基础设施建设，提升旅游景区形象，带动巴南旅游接待能力提档升级。推进“五方十泉”、丰盛古镇等旅游项目建设，大力发展温泉、湖泊、山地等生态休闲旅游，主动开发旅游地产。3 一品投资发展空间3.1 巴南区对一品发展定位巴南区政府对一品“十一五”时期发展定位为：-主城区城郊型现代卫星城市生态居住区；-城市发达经济圈城市休闲度假型现代时尚康乐、生态农业、短程旅游观光带；-现代特色农产品加工业及资源提升型绿色工业示范园。具体方法指导为：(1) 推进 “五镇”组团建设：一品组团。按主城功效区进行计划，发展旅游业、城市农业、特色农产品加工业、城镇商贸服务业等，提升经济发展水平，促进农民致富，统筹发展安澜镇、跳石镇。到，城镇居住人口达成3万人。(2) 推进新型工业化：改造提升资源加工业，利用一品矿石资源，发展壮大建材业。发展壮大园区经济，在一品计划建设新工业基地计划占地3000亩,发展制造、机械、医药等无污染工业。(3) 加紧发展现代服务业：发展专业市场和现代物流业。建设以一品为中心西南部旅游中药材商贸组团。(4) 加紧发展现代服务业：发展以温泉特色为主旅游业。围绕建设城市休闲度假旅游区目标，根据“三泉三山一湖一场一廊”发展思绪，打造南温泉、东温泉、桥口坝温泉旅游，做强百里生态长廊观光农业旅游。到，把桥口坝打造为现代时尚康乐温泉,把巴南区建设成“中国温泉之乡”。3.2 一品综合发展空间巨大(1) 地理位置：一品在巴南区内，处于巴南区西南方向，属于城市经济发达圈中主城区和外围城市圈结合点，交通和区位优势全部不错。(2) 整体布局：一品地域在整体布局中给人感觉比较杂乱，没有统一计划。 (3) 土地资源：一品地域土地资源较为富结果必需延伸和发展，而一品区位优势将使一品土地不停增值。(4) 基础设施情况：一品地域基础配套设施比较单一，而且比较陈旧，在很大程度不能满足一品居民需求，要想真正城市化进程加紧，基础设施建设必需提上日程。(5) 商业：商业在一品地域处于初级阶段，商业气氛不浓，全部是街道门面独自经营，经营品种是日常生活用具居多，装修方面只是简单休整一下就开业了，更谈不上服务水平了。(6) 工业：工业基础很微弱，首先是数量少，其次是规模小。综上，“十一五”计划大环境为一品发展提供了一个很好机遇； 城市外环、龙腾大道、南泉大道节点为一品发展带来了一个良好契机；城镇商业气氛、工业发展得不是很理想使得一品开发空间巨大；还有一品天然青山绿水茂密竹林和其浓厚人文环境全部是相对理想投资地点。第二部分：市场调查和竞争分析1 重庆酒店发展情况重庆作为中国西南地域惟一直辖市，经济发展势态良好，商务活动频繁，多种大型会展也常常在此召开，地域性作用逐步增强，国际资金纷纷涌入，产业不停升级换代，酒店业市场发展潜力巨大。从全国酒店业发展来看，各地对酒店开发可谓是方兴未艾，而重庆酒店业还处于发展中阶段，期待着有更多眼光和胆识人涉足。从现在重庆城市规模、城市形象、商务旅游需求角度分析，重庆高端酒店数量已经在逐步增加。据统计，1997年前，重庆星级酒店不过17家，其中仅有一家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达151家，三星级以下酒店(含三星)占总体酒店数量85%，四星、五星级酒店已经有11家占酒店总量7.3%，如重庆申基索菲特大酒店（五星）、重庆JW万豪酒店（五星）、重庆国贸豪生大酒店（五星）、重庆洲际酒店（五星）等。尽管金融危机还未见底，甚至逐步扩至实体经济，酒店业入住率下降、供大于求、减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系列，为客人提供细分化服务等方法，酒店业还是表现出了稳步增加迹象。多年重庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在75%至90%之间，高星级酒店经济效益普遍很好。假日期间，重庆四星级以上酒店平均入住率达成90%以上。2 酒店区位概况酒店在重庆市主城区南部巴南区，全区幅员面积1827平方公里，辖8个街道、14个镇，总人口88万，是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，关键农副产品生产加工基地，属重庆城市经济发达圈。巴南区工业基础雄厚，境内大中型企业众多，是重庆市汽车、摩托车生产基地。，全区实现中国生产总值（GDP）82.4亿元。巴南区区位优势显著，北距重庆市中心7公里。长江横贯区境，鱼洞、李家沱和马桑溪三座长江大桥沟通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和立即动工，通信、网络、电、水、气等基础设施充足完备。酒店周围有宝岛康体中心、航空俱乐部、台湾女子高尔夫俱乐部、生态休闲体验园、黄金沙滩等娱乐休闲场所，是大家挥洒活力汗水、放怀、畅快好地方。此地文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵，自然风光和人文景观全部有一定特色，是旅游好去处。全区森林覆盖率超出25%，以“山、水、园、林、洞”为代表旅游资源十分丰富，是“中国优异旅游城区”。重庆四大温泉巴南独占其二，即：南温泉、东温泉，尤其是素有“天然桑拿浴”美誉东温泉热洞更是亚洲一绝；“川东小峨眉”、“圣灯山被誉为”、“ 植物基因宝库”，樵坪山、云篆山古战场遗址依稀可辨。3 酒店经营指标分析重庆实施“十一五”以来，在市委、市政府和国家旅游局正确领导下，开展生态旅游专题年为根本，和主办“重庆三峡国际旅游节”和“重庆山水城市旅游节”，大力宣传促销，不停拓展海内外旅游客源市场，旅游业实现了又好又快发展，其中中国旅游稳步增加，假日旅游快速发展；入境旅游增势显著。重庆市关键旅游经济指标常年保持高速增加趋势,为酒店客源提供了保障。重庆市近几年接待旅客一览表 单位:万人次 年度接待人员类别接待中国旅客4 056.415 235.606 134.156 787.198 009.3310 000接待境外旅客23.4543.4452.0060.3276.1787.20总接待旅客4 079.865 279.046 186.156 847.518 085.5010 087.20旅游总收入(亿元)203.55259.77300.00346.10444.12561.50占全市GDP（%）9.049.749.809.9110.8011.024 酒店竞争对手分析及发展态势以来，重庆五星级及其以上酒店有49家，其中已经建成有15家，在建有34家。重庆酒店几家五星酒店一览表 房间 牌价（元/晚） 酒店 数目 标间 豪华间 折扣重庆申基索菲特大酒店 464 1 840 2 185 35%重庆JW万豪酒店 462 1 702 1 780 44%重庆国贸豪生大酒店 445 1 708 1 708 45%重庆海逸酒店 388 1 200 1 400 45%重庆洲际酒店 338 1 599 1 799 53% 重庆南方君临酒店 313 1 000 1 100 39%重庆欧瑞锦江大酒店 313 1 258 1 588 32%重庆金科大酒店 206 998 1 298 55%今年四月，重庆首家超五星级酒店喜达屋集团旗下艾美酒店在南岸区南坪商圈封顶，估计年底开业。近日，重庆正大力发展服务外包产业，巴南计划了南泉服务外包产业园，在巴南鱼洞和李家沱之间将建立龙洲湾新区五星级酒店-嘉瀛豪生酒店，是巴南和世界500强合作项目，建成后将结束巴南区没有五星级酒店历史。重庆市中短期酒店市场业发展前景是乐观。加上亚洲经济稳步增加也将有利于酒店房价及入住率增加。长久来说，重庆市将有更高级酒店落成，使整个市场竞争转趋猛烈。海峡两岸度假村建立，加上重庆优越位置，均使重庆有着良好投资及贸易环境，所以，重庆将会成为一个受投资者追捧一个热门投资城市。市政府不遗余力推进重庆市旅游业和不停改善当地旅游设施，均会吸引更多中国及境外游客，使旅游业发展更为兴盛，从而带动酒店业发展。第三部分：项目概况及定位1 项目概况1.1项目区位海峡假日酒店，是重庆市一所五星级国际豪华酒店，地处重庆市巴南区一品中心区海峡度假村。其中海峡两岸度假村集居住、旅游、休闲、餐饮、娱乐于一体一流别墅性周围度假村，距巴南区政府所在地鱼洞17公里，东和跳石、安澜镇接壤，南临安澜镇和江津市，西接鱼洞街道办事处，北和鱼洞街道办事处、界石镇毗邻。辖区丘陵起伏，槽谷纵横，一品河横穿境域。1.2交通情况本区域被已被列为重庆市城市外围十一个组团之一，划入重庆市城市发达经济圈，城镇计划面积为6平方公里，现市政基础设施逐步完善，公路四通八达，210国道、渝黔高速和计划中重庆二环高速公路均经过镇境，并留有开口转盘，被称为三条公路交汇“金三角、西南出海大通道”。1.3自然人文情况海峡两岸旅游度假村周围旅游资源丰富，自然风光和人文景观全部有一定特色。其中一品河，穿越一品4个村，境内长8公里，水质好，两岸植被丰茂，花草繁盛；另外，呈带状分布于一品西部桥口坝林场，面积90亩土助水库，和无名洞等天然溶洞均大有开发潜力；镇境内还有被列为文物保护七田石刻画、燕云字库、北寨子等；四桥村大佛寺在四桥村半山腰，5月出土了一批清代石刻像，可分佛、观音、菩萨、镇山望、官人五类，绝大部分石像完好无损。1.4酒店概况海峡假日酒店，是重庆市一所五星级国际豪华酒店，占地35万平方米，依山傍水，环境优美，能够说是城市中“世外桃源”。酒店总建筑面积达5万平方米，周围配套齐全。有刺激动感航空俱乐部和摩托体验中心、集美食娱乐演艺于一体黄金沙滩、为健康加油宝岛康体中心、高级休闲运动项目定点高尔夫球场等应有尽有，是中国现在综合配套最完善旅游度假式商务酒店，定给你旅游度假带来难以忘怀独特体验。2 酒店定位本酒店定位为集会所于一体国际型五星级商务酒店，着力打造成为“城市休闲点，商务生活圈”。因为酒店地处重庆市海峡度假村，是重庆市国际化集商务、居住、旅游、休闲、餐饮、娱乐等于一体一流别墅型度假村。所积聚用户均是年纪结构相对处于成熟年纪段商务成功人士及大型企业金领人士，她们所在意是对生活享受，故在配有高级设施条件下，打造含有重庆陪全部文化和宗祠文化式服务是我们关键。2.1酒店配套2.1.1外部配套酒店占据着度假村黄金地段，周围是多种运动康体、娱乐体验等应有尽有，配套齐全。有刺激动感航空俱乐部和摩托体验中心、为健康加油宝岛康体中心、高级休闲运动项目定点高尔夫球场；同时也让你在此享受黄金沙滩、生态体验园等应有尽有。在会员们交流会务同时释放被城市工作压抑了很久心里、远离城市喧闹，享受沙滩清闲和体验纯自然田园生活，给你带来难以忘怀享受，是你休闲度假、商务旅游高品质选择。高尔夫球场黄金沙滩国际摩托车俱乐部宝岛康体中心生态休闲体验园航空俱乐部海峡假日酒店休闲享受2.1.2内部配套内部配套客房商务所餐饮娱乐总统套房行政房豪华套房一般套房复式套房无烟房宴会厅房会议场所容纳千人大厅西餐各式中餐台式及其它康体项目消闲娱乐项目保健项目客房：酒店设有客房250套，客房包含总统套房、行政房、豪华套房、一般套房、复式套房及无烟房。室内可接收卫星频道、备有没有线高速宽带接口，全方位安保系统，传真机、办公文具等，应有尽有，安全舒适。商务会所：配有多间高贵典雅宴会厅房和会议场所（均配有独立宽大会前报到区域、最新现代化视听设备、同声传译系统）满足您不一样规格商务会议和宴会需求，而能容纳千人中厅更适于举行大型专题庆典。餐饮：引领时尚西餐厅每日向您提供各式各样正宗西式佳肴，古朴典雅中餐厅为您奏上独创新派粤菜及当地川菜美味美食，同时会提供多种多样台式美食，让你在商旅之际尝遍各地美食。同时我们会设置全新概念酒吧、水吧等，会给您带来视觉和听觉双重震撼，夜色降临，可在此小酌并欣赏调酒师出色演出。娱乐：(1)康体项目酒店会借助于一定康体设施设备和环境，为会员们锻炼身体、增强体质而设各类健身项目。在会务之余，得到身体锻炼，并从中享受到一定乐趣。诸如： 健身房、篮球场、乒乓球场、羽毛球场、桌球场、游泳馆等。(2)消闲娱乐项目让大家在远离市区繁闹世外桃源里，享受度假趣味性，以轻松愉快方法，在一定设施环境中进行多种类型现有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心愉快和精神满足活动项目。A、提供高级设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。 B、运动不猛烈，趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。 C、寓享受于消闲之中，强调精神上满足。诸如：咖啡馆、茶艺馆、酒吧、酒廊、棋牌室等。 D、文化气息浓；关键表现：宗祠、陪全部文化。(3)保健项目因为来此消费高端会员年纪结构也相对处于成熟年纪段，因为大多是商务成功人士及大型企业金领人士。平时城市繁忙生活使她们身心疲惫，现在关键针对会员提供美容、保健部分服务项目，让会员们在商务之余来对自己身体进行一次关照。5 关键竞争力酒店会务业务是其关键竞争力，办成集商务谈判和休闲娱乐高级场所，打造成为重庆市高级商务会所品牌，成为商务人士、企业主、高级时尚人群“人脉资源共享”金典平台。着力打造成为“城市休闲点，商务生活圈”。6特色服务项目6.1“一条龙”式服务航空俱乐部摩托体验中心黄金沙滩高尔夫球场宝岛康体中心酒店采取会员式经营方法，和其它周围多种娱乐场所建立合作关系，能够让我们酒店会员享受到多种多样刺激航空、摩托体验，也能够享受高尔夫等多种休闲运动。这种“一条龙”式服务给会员们带来极大方便。同时还会针对来自各地会员，举行多种沙龙活动，更大程度上表现和突出我们酒店宗旨服务，成为会员们活动和交流精典平台。6.2有针对型个性化服务我们会员基础上是属于年纪结构也相对处于成熟商务成功人士及大型企业金领人士。所以，她们消费有很大独特征和个人偏好性较强。故我们会建立具体会员档案，针对个体，推荐适合个人个性化消费，让会员无时无刻不感受到我们细致入微服务。现在伴随大家消费意识改变，尤其是我们会所所针正确用户是高收入金领人群，她们对品牌形象、价值主张和个性化服务倾向性提升，她们需要是能最大程度满足自己心理需求和公务商务需求个性化、差异化高端服务。对于这么面较窄消费群体，极难满足和大众型酒店千篇一律服务，她们需要不停给惊喜，我们必需做到让会员们意想不到惊喜。第四部分：项目模式和效应1 项目模式1.1 项目开发理念本酒店借助海峡两岸度假村平台，依靠区域内很好自然环境和旅游设施，打造重庆首个五星级旅游度假型酒店，同时经过提供完备会议服务设施，打造高级休闲和国际会议会所，发展会议旅游，为酒店及整个度假村积聚人气。为了酒店长远发展，在开发时加入几大理念：（1） 酒店同旅游资源整合本酒店目标用户群以高端人士为主，追求自然和休闲是她们消费导向。酒店将融合度假村内诸如生态体验园、景观河滩滩、高尔夫俱乐部、航空俱乐部等自然环境和旅游设施，以迎适用户群体需求，为用户提供长时间休闲、而不是短暂停留场所，打造“旅游-休闲-度假”一站式服务，形成产业互动效应。（2）延伸会议服务范围，推行“会议旅游”酒店以高级会议中心资源为基础，会议服务范围将扩展到餐饮、住宿、娱乐和旅游等各个方面；利用其所在区域得天独厚旅游资源，推行“会议旅游”模式，即经过接待大型会议并提供参观游览服务，以此打造本酒店服务一大特色，并带动度假村发展。（3）践行“绿色酒店”理念酒店将引进并表现“绿色酒店”理念，在节能、环境保护、健康等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，提供产品和服务既符合充足利用资源、又保护生态环境和有益于用户身体健康，在市场上确立个性化形象。（4）打造文化品牌为打造酒店文化品牌，酒店经营中将主动组织开展各类会展、论坛活动，并联合度假村内其它项目共同运作多种宗亲集会、历史纪念活动等文化交流活动，提升酒店档次和社会影响力。另外，酒店设计将融合海峡风格和巴渝特色，重视酒店文化内涵及个性塑造。1.2 商业模式本酒店定位为五星级商务会所，将打造巴南区乃至全市最关键会议中心，以现代化会议硬件设施和最完整配套服务为特色以吸引客流，为各类商务人士、政府、企业组织和旅游个人团体提供会务、商务活动和餐饮、住宿、娱乐等服务。当会议品牌形成，业务量达成一定规模以后，逐步提升会议门槛，形成高端含有影响力会议模式。而“会议旅游”模式开发将为酒店积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益。因为度假村项目地处巴南，且属新开发项目，这决定了在最初一定时间内酒店用户关键起源于度假村内部，度假村内其它项目标消费人群实际上就组成了酒店潜在用户群体。所以，本酒店运行必需和度假村内其它项目结成合作联盟，形成产业互动。如和航空俱乐部、摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等采取会员制方法实施会员信息共享模式，相互提供衍生配套服务；或可依据用户需求和其它项目开展套餐绑定服务，形成经营联盟、效益共享模式。2 区域效应分析（1）作为度假村内唯一五星级酒店，融餐饮、住宿、会务、娱乐于一体，本酒店将提升海峡两岸度假村吸纳来宾能力和整体功效，推进整个度假村连续发展，有利于整个项目打造成重庆城市名片，给一品地域和巴南区带来巨大经济效益和社会效应。 （2）酒店将和航空俱乐部、国际摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等项目结成产业联盟，满足用户多样化旅游消费需求同时，也将和其它项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式推行将为整个度假村积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动度假村内物业销售，推进整个度假村成功。（3）酒店经营需要大量原材料供给商，将为周围地域餐饮业上游开创一定市场，加上本酒店联同其它项目结成产业联盟，全部将为当地农村劳动力提供就业岗位，使她们从第一产业转移到二、三产业中来，拓宽了她们就业门路，增加其经济收入。第五部分：经营和推广1 经营理念和方法1.1经营理念经过五星级会所将传统文化和现代文化融合，将陪全部文化、山川文化和现代人所追求亲近自然、健康娱乐、休闲养身文化结合于风景秀丽自然之中，将宁静、诗秘、豪华和追求自然酒店会所文化重新演绎。将超五星级服务和独特自然资源相结合，建立起适度超前可复制项目投资营运模式。1.2经营方法产权清楚和专业管理是酒店会所经营必经之路，全部权和经营权分离，引进专业管理经营机构，实施目标责任制管理。2 推广策略2.1市场策略2.1.1目标市场参与各类会议、进行公务、商务活动，外省市及国外来渝度假旅游人员。具体可分为以下层次：（1）团体：渝内及渝外旅行社（台湾、香港、澳门、北京、上海、广州、浙江、江苏）组织团体客人。（2）散客：渝内外高级消费商务、公务散客。（3）会议会展客人：政府各职能部门、驻渝政府、企机关及渝内外各大中型企业。2.1.2市场定价策略 高价开盘，顶级入市,唯我独尊 顶级价格、顶级配置 尊贵生活，以后开始2.2竞争优势2.2.1宏观方面： 地理位置：一品在巴南区内，处于巴南区西南方向，属于城市经济发达圈中主城区和外围城市圈结合点，交通和区位优势全部不错。 土地资源：一品地域土地资源较为富裕。很多还没有得到开发、经济快速发展主城区等可供利用土地资源日趋担心，主城区用地结果必需延伸和发展，而一品区位优势将使一品土地不停增值。 2.2.2微观方面：(1) 拥有超前管理、产品和服务水平，当地域还未有其它同等级酒店，这使本店一开始就占领了制高点。(2) 拥有大、方便停车场地，对有车一族较有吸引力。(3) 投资方和业主良好合作，双方优势互补。(4) 投资方创业热情，良好市场推广意识，确保了创新能力和服务水平。2.3产品定位着力打造成为“城市休闲点，商务生活圈”。产品定位为高级以会务为关键关键竞争力国际型酒店。功效关键有：餐饮、客房、多种多样会议大厅和小室，娱乐（康体、休闲、保健等）。2.4产品和服务 关键提供会务、餐饮、娱乐和住宿服务。（1）具体细分以下： 酒店文化（陪全部文化、两岸文化及山水文化） 专业服务（一条龙服务，并聘用国际一流酒店管理企业接手打理） 美食（中西餐齐备，更设有经济型家常菜） 国际商务会议专区 功效齐全娱乐设施（泳池、SPA馆、酒吧、书吧、KTV） 生态型高级酒店（景中有房，房中有景） 风水文化（集中展现风水优势） 居住环境（典雅环境保护、恬静舒适，并配置优异助眠系统、贴心枕头，确保吃好玩好睡好。真正做到人性化、情感化） 特色住宿 （每层客房及各个房间全部各具特色） 服务精细化：团体和散客分区服务 建立客史档案客史档案应该包含以下三个方面基础内容：第一，用户常规档案。包含单位用户档案和散客档案。单位用户档案关键有双方协议签署时所提供单位名称、性质、经营内容、地址、责任人姓名、联络人姓名、联络方法、关键消费需求、认定房价、消费折扣率、付款方法等信息。散客档案则是指客人在办理预定和人住登记时所留下第一手资料，关键包含客人姓名、性别、出生年月日、所属单位、常住地、有效身份证件类别、号码、联络方法、抵达原因、人住房价、人住时间、付款方法等要素。第二，酒店有意识搜集用户消费个性化档案。这关键是指在酒店各服务区域，经过不一样渠道、方法，饭店有意识、主动去搜集用户消费需求特点、行为特征、个人癖好等信息，包含用户家庭情况、学历、职称、职务；洗浴用具品牌追求；枕头高低、床垫软硬度选择；阅读习惯；电视节目、娱乐喜好；饮食习惯、口味特征，茶叶、咖啡、酒类爱好；灯光、空调温度、洗澡水热度要求；卫生标准；个人其它癖好；对酒店产品和服务评价等。第三，用户信息分析档案。客史档案是用户信息总汇，植根于对用户信息科学分析基础上所形成经营、服务策略，是客史档案价值真正表现。用户信息分析关键从以下几方面进行：(1)用户概况分析，包含用户层次、风险、爱好、习惯等；(2)用户忠诚度分析，关键指用户对酒店各项服务产品认同度和购置热情；(3)用户利润分析，关键指用户消费不一样产品边缘利润、总利润额、净利润等；(4)用户未来分析，包含用户数量、类别、潜在消费能力等未来发展趋势、争取用户手段、方法等；(5)用户促销分析，包含广告、宣传、情感沟通计划等。售后服务：店庆、婚庆、厂庆、生日、用户特俗意义纪念节日、儿女升学（2）开发新项目改善型：室内网球俱乐部、 球拍出租和维修服务、优异更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。新项目：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊(供给酒水、烧烤) 、阳光泳池、情人岛。多间爱好室：可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提升机会。目标：利用新项目巩固了市场，扩大了市场拥有率（3）服务理念 新服务构建新环境 新环境带来新体验 新体验就是新生活2.5推广理念 高品质专业支撑确保产品高性价比和高增值 设计、引领并实现一个山川文化生活方法 打造全国一流集度假、休闲、会务为一体国际型酒店2.6推广计划目前最关键是立即建立本酒店著名度，使本酒店为众多消费者知晓。2.6.1推广方法以下： 品质促销酒店品质包含硬件设施和软件设施 人文促销（用户维护）人文促销（用户维护）好坏决定着一个酒店是否能够拥有一批忠诚用户，是否能够确保酒店拥有较高用户回头率。老用户是酒店生存基石，而用户回头率也是衡量一家酒店营销关键标尺。我们往往在开发新用户时候对用户说是天花乱坠，而当用户真正来到酒店后，我们却往往忽略了酒店内部营销，客人在酒店感受到是被轻视，最终造成拉来用户不少但真正能够留得住却没多个，所以说酒店营销部应该协同酒店各部门组建用户维护系统经过营销部牵头指导，对每一个来到酒店客人提供完美服务。并经过客人口碑效应开发更多潜在用户，这需要营销部，前厅部制订出一整套完善用户维护体系。 特色营销（错误！未找到引用源。考虑到客人需要，宾馆将客房退房时间延长至中午两点，入住客人订票免收订票费，不定时推出房价倒减活动，经过这些我们赢得了用户赞同，巩固了老用户并经过老用户开发出很多新用户。错误！未找到引用源。强大会议功效满足各类会议需要。） 广告销售 网上促销（互联网不仅为酒店整合营销提供了有效工具和手段，也为酒店营销开辟了新市场空间。网络环境下整合营销使酒店能够集中优势资源，经过整合营销传输吸引潜在用户，利用网络开展深度营销以提升用户体验 ） 公关促销（公关人员职责是保持和用户联络，听取客人意见，加深和用户感情 ，关心营销人员同用户之间关系是否融洽。 ）2.6.2销售渠道和伙伴 第一，俱乐部营运 第二,会刊 第三,融入其生活轨迹中 （比如在她们可能出入场所，将印刷精美楼书和广告放置在那里，如高尔夫球场、游艇、飞机头等舱、其它五星级酒店等 ） 第四，政府各职能部门、驻渝政府、企机关及渝内外各大中型企业 第五，中国外各大旅行社2.6.3分销渠道 酒店直接销售1、现场直接销售。在酒店前厅总服务台接待住店客人、在餐厅接待就餐用户、在康乐中心接待休闲客人等，是酒店最原始销售渠道和销售方法，亦是现代酒店不可忽略销售渠道。2、人员推销。酒店派出销售人员直接销售酒店服务。3、电话推销。酒店销售部门经过电话直接销售酒店服务。4、网络推销。酒店设置网站，销售部门开展网络推销和预订。 酒店预订系统1、专业酒店预订系统。通常表现为企业企业，作为代理人，同时为很多酒店提供预定服务。2、大酒店集团预订系统。关键为本集团中组员提供服务，也为其它酒店提供预定服务。3、特许经营预订系统。关键是那些酒店管理水平很高、酒店品牌张力很强酒店，在全球、全国、全省设置特许经营权，为取得特许经营权酒店提供预订系统服务。 第三方销售1、旅游机构。旅游机构是中国酒店企业争夺得最猛烈分销渠道，分为旅游批发商和旅游零售商。旅游批发商专门从事包团旅游和销售活动，经过和航空企业、轮船企业、酒店直接谈判，安排组织多种不一样时间、目标地和对应价格包团旅游，再向旅游零售商或旅客销售。旅游零售商向旅客提供咨询服务、导游、交通工具安排和吃、住、游。2、酒店代理商。作为专门为酒店推销并接收客人预订中间商，熟悉市场情况并和关键客源市场联络亲密，含有完善推销系统，拥有经验丰富推销人员。3、客运机构。很多航空企业、铁路列车、轮船企业、长途汽车企业除了向客人提供交通运输服务外，还普遍以中间商身份向客人介绍酒店和代酒店接收订房。4、会议促销机构。以组织会议为主代理机构和销售组织，不仅策划、组织会议、会展，而且把交通、住宿、旅游、娱乐等有机地融为一体。她们往往成为酒店很关键销售渠道。5、酒店协会和旅游协会。酒店协会和旅游协会不是酒店集团，不拥有也不经营任何酒店，但能够为酒店、旅游机组组员提供促销和预订服务。第六部分：项目投资估算1 项目基础数据项目面积（平米）（一）土地面积10000（约合15亩）（二）建筑面积50000（三）停车位（80个）3372.9（四）容积率5.00（五）绿化率30%2 计费方法依听说明本项目标投资成本费用估算依据：重庆市物价局公布经营性收费中相关园林、建设、招标等收费标准重庆市颁发相关建设方面税费文件贷款利率=贷款基准利率+浮动利率中国人民银行最新调整一至三年贷款基准利率5.4%，上浮15%，最终利率为6.21%。其它相关资料投资估算内容依据：重庆市商品房价格计算暂行措施建设项目经济评价方法和参数第三版房地产开发项目经济评价方法3 项目开发投资估算过程(1)土地取得费用该项目土地费用包含土地拍卖价金，土地交易服务费及交易契税。土地交易契税计税价为拍卖价款。本工程土地面积15亩，土地价格30万/亩。一期工程土地费用表（一）土地费用金额（万）土地费用450(2)前期工程费用计算方法为计费基础*费率。其中估算投资额为项目建安工程费。前期工程费用表序号项目计费基础费率估算成本（万元）1市场调查及产品策划估算投资额0.20%54.00 2计划设计费建安工程费2%423.98 3地质勘察费总建筑面积15.00 4可行性研究费估算投资额分档收费0.30%20.00 5施工前场地准备费土地面积10150.00 6环评费建安工程费0.07%14.84 7合 计667.82 (3)建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设总成本费用，关键包含建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程），设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备安装），电梯购置安装费，智能设备购置安装费等。建安工程费用表序号项目计费基础费率估算成本（万元）1土建费用建筑面积10005000.00 2装饰工程建筑面积15100.00 2.1 室内装饰建筑面积300015000.00 2.2 公共区域装饰建筑面积20100.00 3防盗门建筑面积1050.00 4消防工程建筑面积50250.00 5水电工程