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乐山嘉定中路项目策划营销投标书第一部分 项目市场环境分析10一、乐山区位及城市地位分析101、乐山概况10二、乐山住宅房地产市场特点121、乐山房地产市场总体情况和背景122、乐山房地产市场基础特点概述153、乐山在售经典住宅项目案例分析174、乐山市房地产市场趋势估计20三、乐山商业地产分析221、总体供求分析222、商业背景分析233、商业市场特征254、商业发展趋势264.1市场空间巨大264.2全新商业格局274.3品牌集约时代274.4专业运行商27第二部分 项目SWOT分析28一、项目地块条件28二、项目SWOT分析291、项目SWOT列表292、项目SWOT分析293、结论：324、项目基础运作思绪：33第三部分 商业定位及招商策略34序言34一、项目商业口岸分析34二、商业总体定位351、商业总体定位362、商业功效定位363、商业档次定位364、商业推广定位375、目标市场定位375.1区域定位375.2 目标投资用户定位分析375.3 定位依据38A、品位需求38B、错位需求39C、文化需求39D、物业升值39三、商业业态定位401、业态定位基础402、业态定位标准412.1有利于物业可连续发展、资产不停增值标准。412.2 商业业态和建筑专题和场景相一致标准。412.3 业态互补标准。412.4商圈计划标准。423、具体业态定位423.1定位总体思绪：423.2业态及组成百分比：433.3 经营用户定位：433.4经过分析和研究，经营用户群关键组成以下：443.5 用户心理分析：443.6商业价格定位45四、商业招商策略451、整体招商思绪451.1招商先行，销售同时营销策略451.2主力店度身定做，订单式招商策略461.3商业联盟中心，资源整合商家策略46本企业商业联盟中心部分商家资源461.4四位一体，多方共赢经营策略481.5控制节奏，确定阶段性运作策略482、招商标准和准备过程492.1招商目标选择492.2招商谈判标正确实定492.3招商谈判准备503、招商拓展方法514、谈判策略制订52第四部分 住宅定位及设计思绪55一、住宅定位551、市场定位依据：552、目标用户群定位563、产品形态市场前景57二、户型设计配比58三、住宅设计思绪581、楼层、朝向和户数582、户型设计理念593、户型设计标准604、住宅细节提议：62四、住宅概念打造631、住宅单元入户引入酒店式大堂设计632、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念643、外立面特色及风格差异化64第五部分 项目初步计划及指标65一、计划设计思绪怎样计划整体商业？651、处理好平行交通和垂直交通关键性。652、处理好商业均好性问题。653、处理好商业销售和招商矛盾。664、处理好道路带动商气问题。675、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目676、集中式商业提升项目形象68经典案例：68二、三种计划方案比较：711、方案一712、方案二733、方案三75结论：76第六部分 策划营销方案77一、全方面包装和推广，发明全新商业概念。77二、招商先行，销售随即。77三、先卖住宅，后卖商业。77四、分期推盘，动态涨价。77五、形象展示，体验式营销。78六、把握好整体和各阶段推盘节奏。78七、营销推广任务。78 一、乐山区位及城市地位分析1、乐山概况乐山市在四川省西南部，北面和眉山市接壤，东面和自贡市毗邻，东南面和西南面分别和宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区、五通桥、沙湾、金口河个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里，占全省2.64%。总人口346.5万人，有彝、回、苗等33个少数民族。城镇从业人员总数191.5万人，其中：第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%。城镇劳动平均工资7486元/人年。，全市中国生产总值达180亿元，一、二、三产业之比为22.1：44.7：33.2。 现在，乐山市中心城区建成区面积40平方公里，常住人口30余万，城市居民人均住房面积15平方米，城市绿地面积935公顷，绿地覆盖率46.3%，人均公共绿地达8.18平方米。乐山市四季分明，雨量充沛，年降水量1800毫米，平均气温12.5，最高气温38，最低气温零下4，年日照总时数1174.9小时。乐山是中国旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体，组成了乐山人文气氛突出城市特征。加上乐山气候温和，雨量充沛，土地肥沃，资源富集，物产丰富，更是物华丰美一方宝地。2、历史人文乐山历史悠久，是中国历史文化名城，古称嘉州。早在东汉时，佛教已经开始传入乐山。到了唐宋时期，乐山已成为中国西南佛教圣地之一。历时90年建成乐山大佛，通高71米，宏伟端庄，至今已经有12历史。以雄、秀、奇、险、幽著称中国四大佛教圣地之一峨眉山“高出五，秀甲九州”，现存24座古刹。乐山资源富集，是西部最具开发潜力城市之一。3、餐饮娱乐乐山美食众多，以麻辣著名于世，是天府之国美食聚集地之一，跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑全部是乐山地域特色名吃。在峨眉山市中心繁荣地带“好吃街”是品尝峨眉山及乐山风味小吃绝佳去处。“好吃街”里小吃数不胜数，仅300米长街道就有摊位200余家摊位，这里通宵营业，且价格廉价，所以每当夜幕降临，“好吃街”总是灯火辉煌、人声鼎沸，这里小吃绝对能够让您大饱口福，真正领会到地道麻辣川味。4、市政建设乐山区位优势突出，是四川优先培育九大城市之一。境内交通发达，基础设施完善，科技实力雄厚，投资环境良好，是川南和川西关键纽带，在四川及西部含相关键战略地位。乐山现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助交通网络。成昆铁路纵贯市内5个区、市、县、自治县，其中在建乐山火车站为铁路二类口岸；125公里成乐高速公路直通成全部双流国际机场；乐山至峨眉山18公里快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊500吨级货轮乐山大件码头是四川大型设备出川唯一通道；客轮和300吨级货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。正在筹建之中乐山旅游机场、乐宜高速公路将会使乐山快速发展如添羽翼，插上腾飞翅膀。5、经济发展乐山经济基础良好，是四川经济发展关键地域。，全市乡镇企业实现总产值231.32亿元。农民人均纯收入达2377元。根据省委、省政府提出“抓好头五年，准备后五年，计划再十年”工作要求，在市委、市政府领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神为指导，全方面落实“三个代表”关键思想，解放思想，实事求是，和时俱进，开拓创新，向着全方面建设小康社会、努力争取提前5年实现翻两番历史性跨越，把乐山建设成为四川经济强市、国际旅游城市宏伟目标大踏步前进。乐山城市竞争力和区域竞争力将将深入提升，而城市一体化计划将吸引周围城市使乐山成为四川西南部区域“消费磁场”。小结：乐山含有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济扩张期。在这一发展态势下，城市化显著加紧，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识全部将得到全方面提升。同时，作为旅游大省里国际著名旅游城市和美食之全部，乐山吸引外来旅游和投资机率很大，成为中高消费关键组成部分。二、乐山住宅房地产市场特点1、乐山房地产市场总体情况和背景1.1 发展历程乐山市房地产市场化进程，始于上世纪90年代中后期。起步阶段发展缓慢，伴随房改政策深化，直到1999年后才增速加紧，1999年乐山市住房开发量为37万平方米，达成42万平方米，47万多平方米，已超出50万平方米大关，达56万平方米。同时乐山房屋购置量增加愈加快。1999年时，乐山市房产交易面积仅为18万平方米，交易金额为1.42亿元，很多临江住宅在图纸上就销售一空；，交易面积24万平方米，交易金额2.1亿元；到时，整年交易面积42.8万平方米，迫近当年开发量，交易金额达3.4亿元；销售形势更火爆，仅上六个月现房交易就达25.25万平方米，交易额达2.3亿元，期房交易18万平方米，交易额2.04亿元。整年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。1.2 市场开启乐山房市开发升级开启，集中表现在。中心城区房地产交易（不含期房）达成4353宗，交易47.6万平方米，成交额达4.2亿元，分别比去年增加了16%、11.2%、23.5%。首先伴随城市化进程加紧，市委市政府加大了对乐山中心城区建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区改造，新区建设全方面开花，存量土地大量供给推进开发量爆增。其次就是以迪康、交大为首外来资本进入乐山市场，从开发品质和开发理念上提升了乐山房市水平，有力推进了当地市场发展。 1.3 三大板块崛起经过如火如荼开发浪潮，我们发觉乐山房市区域性板块业已成型，房地产价格梯度分级日益显著。具体表现在，伴随乐山市政建设及城市化进程不停加紧，和乐山固有地理特点，现在已基础形成了三个关键开发板块：A、“新城区板块”代表作有：时代广场、巴比伦花园等；B、“旧城区板块”代表作有：交大新嘉苑、锦欣园等；C、“沿江板块”代表作有：汇景苑、里程假日广场等。这三大板块因为其特有优势和弱点，反应出鲜明市场特点：A、“新城区板块”，集中在嘉州大道南北两侧，以其现代市政建设优势为基础，引领了乐山关键中高级楼盘开发，为乐山近2年来拓展房价空间主力军，该板块也是去年新开项目量较大区域，占整年新开项目量50%以上。B、“旧城区板块”，是老城区改造密集区，受限于市政建设相对落后及拆迁工作复杂性等原因制约，加之市政改造缓慢，房地产开发不足较为显著。但其次，长久城市化发展给予老城区完善商业及生活配套设施也对老城区房地产开发提供了相当主动原因，居家方便往往成为老城区住宅消费最有力买点。C、“沿江板块”，是乐山地理特点造就又一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力部分，在乐山人心目中含有相当高市场号召力，多年来形成了乐山传统高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制地块特征也决定了沿江板块房地产开发建筑特征高层电梯公寓为主。1.4现在乐山住房建设关键现实状况房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。商品住房年需求量情况。据底调查统计，中心城区每十二个月需求约80万平方米商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米商品住房。乐山中心城区商品房，本城居民购置占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购置占38%，市外居民购置占7%。住宅建设投资规模占全市固定资产投资20%，“十 . 一五”期间完成房地产开发投资70亿元，年均增加7%以上，累计开发各类住宅800万平方米；其中商品住宅完成720万平方米，套型建筑面积90平方米以下占70%；经济适用住房完成65万平方米，公开向社会出售经济适用住房不得低于50%；廉租住房15万平方米。提升住宅建设质量，住宅建设工程合格率达成100%以上，优良率达成35%以上。提升住宅建设科技含量，向社会提供经济、适用、美观住宅和配套齐全、环境良好、成规模居住小区。商品住房建设目标。612月，全市建设商品住房100万平方米（其中：乐山中心城区完成60万平方米）；，全市建设商品住房180万平方米（其中：乐山中心城区完成100万平方米）。2、乐山房地产市场基础特点概述2.1项目规模：市场上不仅有占地几亩，建筑面积2万平方米单体楼小盘，也有建筑面积达30万平方米莱佛士帝景，和建筑面积60万平方米翡翠国际小区，甚至有占地1200亩，建筑面积达100万平方米超级大盘嘉州新城。老城区关键以小规模小高层、高层电梯为主。2.2 建筑形态：乐山市场住宅供给囊括全部建筑形态，从别墅、多层、花园洋房、小高层和超出30层高层全部同时在售，产品形态十分丰富。多种形态产品在市场上全部很被购房者接收，没有出现产品形态本身造成销售抗性。在售项目中，多层和电梯百分比大致为1：1，未来乐山供给电梯住宅所在百分比会越来越大。2.3户型特征：户型主力面积从80多平方米两房到130平方米三房，主力供给面积为三房，也有如莱佛士帝景在售单位以130多到160多大户型为主力项目。整个乐山一房户型供给量极少，是市场空白点。曾经推出领地国际公寓小户型，销售价格高于同期其它楼盘，销售火暴，现在租金水平也高，值得本项目借鉴。2.4档次价格：近几年来，乐山住宅商品房价格上升很快，从大多楼盘才1000元/左右单价，到，市区楼盘单价全部在2200元/以上了。在相同区位条件下，项目价格差异不大。能够看江景项目比不能看见江景每平方米高出几百元，如紧邻岷江皇华台，均价为3000元/。价格最高住宅含有既能看江景，又处于规模大盘，比如莱佛士帝景高层最好单位价格能够达成4000元/。能够说，乐山住宅房地产开发对外部环境依靠很大，项目价格关键依靠位置、交通条件、外部资源环境、项目规模等。立即推出由在成全部开发了“远大城市风景”远大房产开发乐府锦城项目，占地仅25亩。其出色产品品质设计，给乐山小规模楼盘开发带来耳目一新视觉冲击，估计将会高价位进入市场，并被市场所接收。2.5用户群特征：从对春华上郡意向用户登记分析和其它楼盘具体调查，得出结论：乐山房地产用户群体以市区为主，周围区县和乐山地域以外够房者百分比较小，约为10%。伴随乐山市经济发展和城市化进程，周围区县购房群体人数就越来越多，在市场中所占百分比将越来越大。2.6 营销推广：大量包含深圳和成全部等房地产发达地域开发企业、营销代理机构和广告推广机构进入乐山房地产市场，提升了项目推广水平。售楼现场包装、宣传品设计、媒体表现，和推盘策略等全部含有很高水平。广告渠道关键是户外广告、夹报广告、和车身广告，从在乐山操作项目标经验来看，夹报广告效果愈加突出。而报纸硬广告性价比不高，不是关键采取媒体形式。3、乐山在售经典住宅项目案例分析3.1皇华台基础指标:开发商四川东安房地产开发总建筑面积36000总户数270户建筑形态高层户型面积81-180绿地率不低于40开盘时间11月交房时间12月均价3000元/户型特征:房型名称面积()房型名称面积()4室2厅2卫180.334室2厅2卫143.714室2厅2卫147.193室2厅2卫124.552室2厅1卫81.28-户型以舒适型为主,两房面积81.28平方米,三房两房面积120-140多平方米,四房面积达180平方米；户型大全部带圆形阳光房；室内空间分平层和错层结构；进深过深，是本项目户型缺点。项目卖点:一梯一户纯板式格局；小区正面临江，每户关键房间如客厅、主卧、阳光房等全部可将浩阔江景和久卧睡佛尽收眼底。2.2乐府锦城基础指标:开发商乐山远大房地产开发地址白燕路和嘉祥路交汇处占地面积18140总建筑面积47050住宅面积44500商业面积2550建筑形态多层、11+1小高层、高层16+1绿地率38%总户数375户型两房至四房面积87-170车位数120容积率2.59建筑密度228%开盘时间未开盘以计划、立面和景观提升项目品质建筑形体强调纯净，简练，大量玻璃外里面采取提升了项目标整体品质感和形象感，同时通透立面使建筑内部采光更为舒适和自然，更采取了架空、切削、退台等多个手法，达成本项目建筑造型层次多样，视觉序列丰富要求。高绿化用地、小区广场、活动场所、物业管理等公建配套设施档次和品位，把信息网络管理体系引入小区物业管理之中，同时引入生态住宅概念。依靠现代、明快、风情风格背景，以富有序列感、节奏感空间组成；自然有序、舒适宜人计划组成；多组团融合配搭；各景观节点层层划分四维计划方法妥善设置。街区空间序列是由开放性空间半私密空间私密空间，三度生活空间组成，确保了业主在居住上独立性和小区融合性。户型兼顾景观均好：计划中充足考虑了户型配比和场地域位结合，确保了户型主次有别，大部分户型均能面对庭院主体景观，表现出了项目均好思想。多层建筑为扇形布局，其平面为一梯三户“T”型，很好表现了户型配置和庭院景观层次结合。而该体量组合小区内部一侧形成多个空隙院落，增大了庭院景观空间，植物穿插更丰富了庭院空间层次。户型多带超大观景阳台，入户花园及阳光露台，加强室内和户外空间交流。2.3莱佛士帝景基础指标:项目在乐山市中区滨江路北段、联运车站正对面，占地145亩，近30万，是乐山中心城区最终一块超大型滨江地块，有着450米长滨江景观线！建筑形态丰富，包含多层、花园洋房、联排别墅、高层。国际建筑设计大师、英国皇家建筑师学会会员、香港特区政府一级建筑顾问何显毅在计划一期时，以湖岛为专题，结合人造景观和自然景观，营造出绿色休闲健康湖岛居住新概念，并导入“三重洗礼”计划理念。以小区主入口为起点，延绵而生，形成住区大绿洲，发明乐山新区圣淘沙胜景，和风水共起舞，和阳光共辉映；穿过大绿洲，进入组团围合小绿洲或入户大堂，多层次庭院园林景观，写意悠然。围合式计划设计，发明私密性好住户领地，不受外界干扰，闹市中静境，桃源泉美景，高尚尊贵。在售二期户型面积以130160多为主，总价在4050万元，属于乐山经典观景豪宅。2.4金杯城市阳光基础指标：开发商四川金杯集团占地面积12889.1总建筑面积38580.14住宅面积30930.14非住宅面积7650住宅户数290建筑形态11层小高层绿 化 率36%开盘时间未开盘户型区间两房、三房户型面积（）88-132均价（元/）估计2600户型特征：房型名称面积()房型名称面积()A型错层132.2B型平层122.42D型平层88.34A1型错层115.59B1型平层115.6E型跃层103.92房型只有两房、三房两种；两房户型全部为双卫，面积从88到115，空间结构有平层和错层两种；部分户型带超大圆弧型花园，提升居住舒适度。4、乐山市房地产市场趋势估计总结乐山房市发展历程和现实状况，我们对未来乐山房地产市场发展趋势，基础上能够得出以下几方面估计性结论：4.1 房市区域竞争仍将延续现有格局。从以后3年来讲，新区开发一枝独秀仍将是乐山房市主旋律。因为老城区和沿江板块土地开发日渐殆尽，新区土地存量最大，开发将不停上档次、上规模，将是市场焦点地域。 4.2 楼盘开发档次和品质不停擢升。住宅消费多元化趋势肯定带动了住宅产品全方面进入升级时代。从乐山新开楼盘来看，楼盘档次和品质不停提升，带动了房地产开发水平提升，也拉高了乐山楼盘价格上限。同时乐山购房者也逐步形成品牌楼盘概念，尤其是当地中高收入群体。伴随乐山房地产开发品质时代来临，能够估计，在以后一段时间内，楼盘品质竞争将高于价格竞争。 4.3 楼盘性价比将成为市场抉择关键。进入后，乐山新盘开工量大幅增加，供给量巨增造成整体市场竞争升级。而购房者购房知识不停积累，消费心理愈加成熟，往往是“货比三家，房比十家”，在各个楼盘地理位置、户型、楼层、周围环境和升值潜力等众多原因中权衡比较，再对比各个楼盘单价和总价，最终参考自己收入水平和支付能力，来选择符合自己性价需求房子。所以楼盘性价比成为购房者衡量楼盘价值关键，成为市场抉择关键问题。4.4 个性化楼盘成为新发展趋势。伴随乐山新盘不停涌现，各个楼盘之间同质化愈加显著。在各开发商普遍开始重视项目品质塑造影响下，大家将愈加关注楼盘个性品位，只有那些充足把握目标用户群心理需求，营造出鲜明个性化特色楼盘才能在同质化竞争脱颖而出。市场竞争呼叫个性化开发，伴随乐山房市火爆升温，产品同质性趋势确实愈加显著，对开发商个性化开发提出更高要求。尤其是外来资本强劲进入乐山市场，引领新开发理念和模式，从计划、设计、环境、包装等各方面全部对当地传统开发模式产生较大冲击，其精心打造特色楼盘快速占据市场，受到消费者青睐。4.5 环境舒适性愈加受到重视乐山楼市展现出住房正在从“生存型”向“舒适型”转变。居住环境舒适性，不管是市民大众，还是富裕阶层，在购房置业时全部愈加重视这一原因。尽管乐山很多楼盘打出了“生态小区”、“高尚小区”、“高绿化率”等概念，但只是停留在栽树种草初级水平上。小区园林景观设计，难以满足购房者需求。楼盘品质组成综合原因，任何单一竞争模式全部难以取得决定性优势。要达成楼盘品质全方面提生，打造环境成为往往成为最好处理之道。开发商假如能在居住环境，即户内空间、楼宇布局、园林景观和周围环境很多方面贴近业主真实生活来考虑并下足功夫，则不难打动消费者心。4.6 市场远期发展可观“十 . 五”期间是乐山市住房快速发展时期，住房投资增加，发展迅猛。共完成房地产开发投资39.07亿元，新建商品住宅534.15万平方米，实现交易总额44.09亿元，分别比“九.五”期间增加32.62%、76%、363.17 %。人均居住面积由“九.五”期末23增加到“十 . 五”期末28.65，增幅达24.56%。依据乐山市委市政府发展计划，乐山要充足利用丰富自然文化资源，精雕细刻山水之城，将乐山打造成高质量、高端国际旅游城市精品，发明最好人居环境，打造西部“人居环境第一城”。而据政府权威测算，乐山中心城区人口增加率较高，未来内每十二个月住房需求量将达成50100万平方米，开发年增加率超出15%，乐山城市建设和房地产业发展空间巨大。三、乐山商业地产分析1、总体供求分析市场展望：因为乐山长久以来在商业地产发展上受限，已很大程度形成了商业发展滞后格局。传统沿街商铺已经不能适应日新月异经济发展需要，估计在未来商业发展中，将含有很大发展潜力。宏观计划：乐山含有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济扩张期。在这一发展态势下，城市化显著加紧，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识全部将得到全方面提升。开发体量：商业地产总体开发和营销水平适中，因为外来开发商给当地带来了较新理念，物业开发已基础向规模划、集约化模式展现，专业商业运作团体在商业地产全程运作作用日趋显著，营销推广手段也已较为成熟。本项目24亩土地开发体量将被打造为含有较高水准复合型商业地产。竞争楼盘：多年开发“金杯银座” 、“时代广场”、 “摩尔春天百货”等商业地产已经初步展现出规模化、专业化开发营销水平，对乐山商业地产冲击较大，增强了投资用户信心，改变了“底商为主”传统商业格局，同时也让开发者、投资者、经营者、消费者成为“四位一体、四位共赢”奠定了基础。底铺为主：和众多二级城市关键商业地产形态一样，传统临街底铺仍然是组成乐山商业格局主体，在组成中心城区关键街道上，临街底铺展现较高出租率和开摊率，并含有一、二楼商铺售价和租金差异极大特点；空置物业：城区部分区域亦存有一定数量空置商业物业，但这和口岸本身配套滞后、位置不佳、开发水平低下、缺乏合理计划等制约原因亲密相关。租售水平：商铺售价和租金之比趋于不合理状态，租金投资回报值普遍略显低微，业主投资回报概念逐步增强，并对商业格局、商圈要求、租金回报有一定认识。土桥街、东大街等传统商业中心聚集了最为旺盛人气，最高水平商铺租价；出租率达成了95以上。2、商业背景分析多年来，伴随城市经济和城市建设发展，和城市居住区域不停扩大，乐山商圈展现出向两极条形扩张趋势，辅助商圈逐步形成。中心和两极相互呼应，使乐山商圈格局由单一集中逐步分散，逐步展现出多商圈局面。现在乐山市中心城区商业体系结构为：市级商业中心、区级商业中心、小区（居住区）商业、专业（特色）街（区）四大类。形成“二、五、十五”结构，并和专业街和特色街，各类专业批发市场和现代物流体系配套。牛咡桥北门桥商业中心是连接两大市级商业中心商业中心，发展潜力巨大。具体商业圈细分以下：“二”：两个市级商业中心，嘉州商业中心、柏杨坝商业中心；“五”：五个区级商业中心中心即牛咡桥北门桥、苏稽、牟子、通江、车子高新区；“十五”：15个小区商业即青衣轻轨、倒拐店、棉竹、通江、扬叉沟、青衣、蟠龙、柏杨西路、白果、沟儿口、张公桥、青果山、肖坝、大佛景区、九峰。2.1旧城传统商圈长久以来，由玉堂街、东大街、土桥街等老街组成旧城区关键商圈，是乐山规模最大、人气最旺商圈，它主导着乐山商业格局和时尚动向。乐山最早商业，也就是沿着乐山港码头展开，来往人群，直接催发了土桥街商圈形成。时至今日，土桥街商圈已延展至牛口耳桥一线，成为乐山最发达商业地带和购物首选地。加上“肯德基”开业，更是凸现了土桥街商圈在乐山至尊地位。作为传统老城区商业中心，以超市、百货、家居、服装为主。旧城区商圈不仅在地理上在乐山关键位置，其商铺价值更是居乐山之冠。纵观乐山各商业街道口岸、人气、历史，该商圈当仁不让最具魅力，口岸已是绝无仅有，日均3万人以上人流量，成熟口岸、关键理应是乐山商业龙头。2.2新城区商圈现在柏扬路、春华路、凤凰路、嘉州大道已经是乐山成熟居民积聚地，而消费购物仍然依靠旧城区商圈，巨大消费市场让时代广场商圈呼之欲出。北京华联进驻乐山时代广场将对乐山新城区商圈快速形成注入一支强有力催化剂，对现有乐山商业格局可能也是一次大冲击，新城区以时代广场为中心商圈形成也将为新城区商业地产迎来一个春天。北京华联进驻乐山无疑会给乐山商业带来冲击，但其代表着现代商业发展趋势对乐山商业形态也是一个示范，对于乐山商业形态调整和发展也是一个有力驱动。长久以来，乐山商业形成了以街铺经济为主流，百货商场、步行街、专业市场等多个业态协调发展商业格局，而购物中心出现将根本打破这种格局，形成购物中心为关键现代商业新形态。2.3嘉州新城商圈伴随肖坝斑竹湾一带房地产开发烧潮兴起，新商业契机出现，一个新商圈初现端倪。该片区嘉州新城1200亩高级居住小区，开发完成后将有10万人入住，同时片区内集中了乐山师范学院和成全部理工大学工程技术学院和乐山职业技术学院，形成了乐山最大校园经济圈。多年来，以“品牌、时尚、个性”这一系列符合青年人消费特征商业特征已成为青春经济代名词，极具消费热情和消费欲望青年人正发明出一个新经济形态青春派经济，将促成嘉州新城商圈时尚和高雅。肖坝片区内还有肖坝旅游车站、观佛码头，也是乐山旅游接待黄金口岸、交通枢纽，伴随乐山城市建设和旅游业蓬勃发展，嘉州新城商圈商业潜力巨大。结论：这三个商圈中，全部有大型商业零售企业入驻，其数量和规模是前所未有。老城区，金杯银座已经开业，肯德基已入驻，以精品购物著称摩尔春天也选址原东风商场，现在已正常营业。本年一月，北京华联以3万平米超大致量在新城区时代广场入驻开业，最为引人关注。业内人士认为，北京华联在乐山正式开业后，将直接改变乐山时尚商品购物现实状况，从根本上提升乐山百货业档次。3、商业市场特征从乐山商业布局和结构来看，在老城区是以街区商业和小区商业互补形式，提供商业交易，实际起到仅仅是商业配套作用。相对滞后商业格局，使得乐山商业地产发展，含有四大商业特征：3.1商圈特征：除时代广场、金杯银座、摩尔春天百货等商业项目外，以往乐山商业格局基础是沿街为市，依靠本区域固有居住人群和少许偶然途经人群支撑经营，各商业区域基础没有对其它区域辐射作用，没有形成真正成熟“商圈”。而在 经过街铺百货商城发展模式后，乐山立即全方面步入“集约式购物中心”商业物业升级阶段。依据计划，伴随城市发展，在中心城区内将催生三大商业区域新格局，组成乐山市三大商圈，即嘉州市级商圈、柏杨坝市级商圈和牛咡桥北门桥区级商圈。每个商圈全部有应该有大型商业项目，作为标志和支撑。3.2投资特征：依据市场调查结果显示，乐山最繁荣地段商铺租金水平通常在30-50元/月左右，较不繁荣地段商铺租金水平大致为8-25元/月左右。依据部分项目商业铺面报价计算，平均收回投资年限约为18-23年。能够说，这么投资回报，是基础没有投资价值。乐山商业地产市场存在投资和消费观念严重滞后现象。3.3市场特征：因为商业发展受限，已经很大程度形成了商业发展滞后格局。传统沿街商铺已经不能适应日新月异经济发展需要，对于部分在大型省级城市发展良好而且期望进军二级市场品牌经营商，现有商业地产也完全无法满足需要。所以在乐山未来商业发展中，市场将含有很大发展潜力。从某种程度上说，宏观调控给予了乐山商业地产新强劲动力。伴随西部大开发实施，中西部各个城市快速崛起、成全部经济圈城市群形成和“泛珠三角”合作平台建立，乐山等二线城市对大型商业主力店需求必将大增，乐山商业地产将在未来几年时间进入强劲发展阶段。3.4营销特征：现在乐山商业地产，关键表现为住宅低层商铺，其销售通常全部是在住宅销售完成后依靠本小区及周围居民逐步消化，没有系统营销理念和商业运作，也就没有完善投资模式、投资保障等商业地产基础要素。能够得出在乐山现在商业地产销售中，招商手段和销售模式单一，缺乏专业商业运作企业来进行统一商业计划、统一商业招商、统一经营管理。部分代理企业在销售商铺时，没有重视招商先行关键性，没有了解到商业和住宅销售上不一样之处，往往使得商铺在招商和销售上蹒跚不前，投资者和经营者信心缺乏，商业前景一片惨淡。4、商业发展趋势4.1市场空间巨大乐山市商业地产现在发展现实状况关键以住宅底层营业用房及商业步行街作为关键存在形式，老城区商业地产一直受到计划方面客观影响，传统沿街商铺已经不能适应日新月异经济发展需要，而新城区大型商场也因为位置原因不能满足老城区群众需求。其次，对于部分在大型省级城市发展良好而且期望进军二级市场品牌经营商，现有商业地产也完全无法满足需要，在此形势下，类似本项目标全新商业项目将奠定未来乐山商业地产领跑者地位，城市商业发展空间巨大。4.2全新商业格局商业地产肯定兴起是本城消费能力和消费需求提升肯定结果。同时，旧城改造也为本市打造新商圈提供了机会。以前本市基础上全部是临街底商，没有适应市场改变商业中心或大型综合商场。而其次，当地投资者相对来说缺乏有效投资项目和投资渠道，商业地产恰好为她们提供了资金升值选择机会，在乐山，一个全新商业格局正在悄然兴起。4.3品牌集约时代伴随房地产业发展而且日趋成熟，乐山市地产发展商品也会象成全部、重庆等多个商业发展很好城市一样，走品牌化、集约化、专业化发展道路。面对越来越猛烈竞争，乐山城区里传统沿街商业正逐步显现出其不足之处，以摩尔春天百货和北京华联为代表大型“一站式购物”百货店或大型超市正逐步被市民所接收。作为一个新出现购物方法，这种大型商场不仅是为消费者提供方便，还努力营造一个良好购物气氛。在经营理念上将带来超越传统消费模式专业性、合理性，改变以往消费模式。这将是未来乐山商业竞争模式风向标。4.4专业运行商乐山市因其悠久投资历史和丰富旅游资源，已经成为省内商业地产发展踊跃二级城市。但因整体市场容量限制，促进商业地产竞争日趋白热化。而地产商业空置率也呈逐年递增势头。造成以上现象关键原因是长久以来，乐山市民消费和投资习惯乃是以传统旧城商圈为唯一习惯消费和投资区域；本市商业地产需要专业商业地产运行商进行整体业态计划及商圈运行。第四部分 项目SWOT分析一、项目地块条件地块位置：乐山市中心城区嘉定中路（原乐山客运中心站）宗地面积：24.2091亩用地性质：二类居住兼容商业用地（其中商业建筑面积大于1万平方米）出让年限:商业40年，住宅70年成交单价：247.84万元/亩成交总价：6000万建筑密度：小于40%(该控制性条件能够申请调整)容积率：小于6.0绿地率:大于25%建筑控制性高度: 多层、高层100米以下（用地现实状况图）二、项目SWOT分析1、项目SWOT列表优势（S）劣势（W）位置优势交通优势周围配套齐全周围人口众多地价高商业和住宅矛盾经营、招商和销售矛盾外部环境不足机会（O）威胁（T）成熟房地产市场环境中小户型市场供给量少集约式商业缺乏，商业地产急需升级换代竞争威胁商家资源争夺2、项目SWOT分析2.1优势（S）分析n 位置优势：n 项目处于乐山市新城区靠近老城区位置，属于城市腹心地带，商业口岸价值绝佳。项目紧邻竹公溪，和嘉州花城一河之隔，地理位置优越。n 交通优势：n 地块紧临城市住干道嘉定中路，和青果山路、竹公溪路相对接，形成“三路交汇”交通优势。市政交通便捷，有1路（肖坝旅游客运中心绵竹新街）、6路（肖坝旅游客运中心石油疗养院）、9路（乐山港石油疗养医院）等多条公交线路从项目地块经过，既方便了住户出行，又延伸了商业辐射范围。n 周围配套齐全：n 因为项目地处城市中心区域牛咡桥片区，周围学校、医院、农贸市场、银行、购物、餐饮娱乐等配套设施齐全，为居家生活提供便捷保障。n 人口众多：n 项目周围聚集了大量居住小区，人口密度大，消费力旺盛，保障商业第一圈层足够主力消费群体支撑。同时，项目标特殊位置（在新老城区结合部）和便利交通也能辐射新、老城区广大市民。在这一点上，本项目无疑比“时代广场”等新城区商业更具成熟性。2.2 劣势（W）分析n 地价高，开发价值必需倚重商业：n 247.84万元/亩高额地价，综合成本超出2500元/平方米，给了项目很大操作压力。加上外部环境上不足，住宅开发价值及赢利能力极其有限，项目标利润点只能放在商业开发上。这无疑把项目推向了经过大致量商业，来实现其开发价值最大化赢利境地。n 商业和住宅矛盾：n 大致量商业经营，必将带来大量噪音和人员嘈杂，影响住宅平静