国内工业地产调研研究报告.doc

中国工业地产市场调研汇报

一． 工业地产叙述

1. 概况
 从最初开发区密集招商，到03~第三方工业地产商兴起，再到07~一度癫狂和瞬间下落，然后09~产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升前提下，酝酿着全新突破。

2.含义
工业地产泛指含有工业类使用性质全部毛地、熟地，和在该类土地上做为工业制造使用建筑物及其它隶属物统称。其中包含工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
是住宅地产、商用地产和综合类用地以外第四类性质用地，在中国，工业房地产土地批租年限为50年。

3.分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产

4.特征
①大投资
工业地产开发商资金实力要求较高，这么才能确保前期开发区所需资金投入。
②快速开启
基础设施建设是园区快速开启、形成雏形基础。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引发注意原因。
③提供增值服务
现在中国大部分经济技术开发区发展一个关键制约原因是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，和第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动产业，促进第三产业发展。
④追求长久稳定回报
所以，工业地产另一个特点就是开发商追求投资回报稳定性和长久性，而不是追求短期内投资收益。工业地产长久回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务基础上，所以对于工业地产投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理原因，更多是考虑政策原因和回报率。

2.开发模式  工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作

二.影响中国工业地产有利和不利原因
有利原因
1、国际产业转移和工业体系全球化
伴随工业体系全球化趋势加剧，全球工业格局发生巨大改变。而中国实施改革开放后，工业化进度加紧，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势显著，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大工业产品加工厂。
2、产业结构性调整和产业升级
各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成关键经济工作来抓。包含成全部、重庆在内很多二、三线城市正在主动备战新一轮产业升级和产业大对接。
3、市场需求巨大
众多外资企业以愈加快速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定连续用户群体，而中国工业制造业崛起更是蕴育了一个潜力巨大工业地产需求市场。
4、投资回报率高
现在中国工业地产平均投资回报率保守估量在8％以上，好项目能达成9％，甚至高达17％左右。假如仅从标准化厂房投资建设来看，工业用地年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。
5、融资渠道有望拓宽
底，国务院办公厅公布“落实适度宽松货币政策，促进货币信贷稳定增加”和“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等若干意见。

不利原因
1、市场风险将不停提升
①中国现在还缺乏完全立足于工业发展工业地产开发商，其经营目标还关键在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大供需求脱节，经营风险不可避免。
②开发商和业主在工业地产市场竞争更为猛烈，态度也更为主动。
③因为现在普遍存在市场供大于求现象，工业地产质量要求更高但价格却在降低。
2、工业用地供给继续吃紧
中国工业用地粗放式供给阶段已经在走向结束。严格控制新增建设用地尤其是工业用地将成为调控关键。这种政策结果将使得工业地产市场上土地供给愈加担心，土地投资成本也将大大抬升。
3、现在融资渠道有限
中国开发商中，上市企业还能够经过证劵市场来获取一定融资能力，而更多开发商基础上是靠银行贷款这个单一融资手段来实现资金融通。

三.中国工业地产现实状况
1.大量外资投资聚焦工业地产
伴随国家加大对住宅地产和商用地产政策调控，国外投资大鳄们注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。外资在抢占市场同时也带来了新开发模式和投资理念。
2.中国工业地产投资现况
中国工业地产尚在起步阶段，中国工业地产投资企业看中可能是凭借本身资源实现拿地低成本和以后转变为其它商业用地增值潜力。大致有以下几类投资商：
①原先是住宅地产或是商用地产开发商，很早就贮备了大量工业用地，近几年国家宏观调控政策让她们逐步把注意力集中到工业地产上来，如上海复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内很多中国著名大型开发商，全部开始涉足工业地产领域。
②大型产业集团、上市企业在本身产品生产制造用地中贮备了一部分闲置土地，利用租金产生部分收益，俗称“养地”，静等土地升值。还有就是部分企业生产基地外移，把轻易出租出售土地或厂房重新包装定位实施招商。她们招商特点是只出租不出售。
③部分民间资本组成投资集团，在操作上她们含有相当灵活性，在资金投入和使用上更为大胆，是工业房地产投资“弄潮儿”。如浙江资本组建浦庆投资企业投资招商体量达成27万平方米“上海浦东机电数码港”、瑞安集团和大连软件园开发商亿达集团共同开发总投资达150亿元大连软件园二期等。
④部分小规模生产加工厂家、投资商或是投机客，她们手中工业房地产单位体量不大，不过数量很多，分布很广，其所占工业房地产总比重很大，是现在工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇最大障碍。

四.中国工业地产建设中存在问题
1.“明星园区”太少，反复建设严重   
2.招商引资机制不完善
3.贪大求洋，面子工程 
4.资金供给链不完善，融资成瓶颈。

附：全国土地数据

供给情况：
全国300个城市共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米
工业用地20268宗，推出面积78796万平方米。
成交情况：
全国300个城市共成交土地37208宗，工业用地17445宗。
成交价格：
全国300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%
工业用地284元/平方米，同比上涨4%。
溢价率：
全国300个城市土地平均溢价率16%，较去年同期上涨8个百分点
工业用地平均溢价率3%。

300城市不一样类型土地出让金

300城市不一样类型土地供给量

300城市不一样类型土地成交量

300城市不一样类型土地成交楼面均价

五.工业地产发展趋势
1.政策将强调市场对工业用地配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。
2.国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方法将不停创新。开发模式能够分为两种：一是定制开发，依据用户需求制订厂房标准，反租给用户;二是带租收购，收购部分带有租约好工业物业产品。这两种模式共同点是长久持有物业，待价而沽等候上市，经过REITs包装上市，融到大笔资金。
3.因为中国全方面产业转移和发达地域总部经济规模形成，投资热点区域将不停扩大，更多城市将得到发展机遇。
4.高新技术开发区将成为工业地产发展关键。（产业结构调整、人口结构改变）
5.工业用地办公用
“因为研发办公楼外观上和一般办公写字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼，极难判定它是办公写字楼，还是研发楼，这就相当于一个灰色地带。”这便成为部分开发商“新商机”，凭借低价拿下工业用地，开发办公写字楼销售。
6.“国五条”细则出台后，商品房投资空间深入收紧，部分投资客对于前景堪忧住宅投资望而却步。面对前景未明朗楼市，投资者可能将眼光愈加坚定地投向不限购、不限贷商铺及工业地产，未来量价或有上升趋势。

六.一点思索
1.要和政府建立良好合作关系
目前政府主导工业园模式是中国工业地产关键开发模式，所以企业要建立和政府长久友好沟通，争取到政府方面信任，从而取得相关部门对项目标至关关键扶持。
2.产业园区要有科学定位计划
就此次调研来看，中国工业地产即使日渐勃兴，但反复建设造成同质化十分严重。而且大多极有可能使出于政绩需要或为争取政府补助，部分地方政府在没有清楚定位和科学计划情况下开启项目建设，造成极大资源浪费。
3.激励多样发展
现在中国工业地产开发模式十分单一，多以政府主导为主。企业和地产商发市场进入壁垒过多，发展空间十分逼仄。政府应该给一定政策扶持，激励企业和地产商涉入，推进工业地产市场多样发展。
4.仓储物流
仓储物流是房地产领域冷门，但伴随电子商务兴起，以马云正在筹建“菜鸟网络”为例，中国对仓储物流需求在未来几年可能会出现爆发式增加。

5. 自贸区
以上海自贸区为例，未来假如自贸区试点范围深入扩大，伴随中国物流吞吐量增加对物流仓储需求量将更大。

6.工业用地供给量增大
伴随城镇化推进，大量农村集体土地入市，而其中大部分可能将用于工业建设。（比如我家乡当下正在进行拆迁，而用于大型物流基地建设）

七. 明星园区

小型项目
中邦MOHO
项目位置：上海浦东新区东南部
开发模式：工业地产商开发
开发商：中邦置业集团
物业类型：总部园区写字楼
服务对象：高新技术、设计创意产业
主导产业：电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药
项目规模：计划面积20平方公里，入住企业37家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值457亿元，占整个浦东新区年产值28%。
卖点：“立方-城”概念。空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大原理，塑造高效商务空间，同时为了满足居住需求，重视生活空间利用，而且附送大量面积 。
基础配套：
宽带接入系统：采取FTTC+VDSL技术宽带接入系统
有线电视系统：采取双向传输技术，全频段860M双向传输系统
综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可。经过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办等配套服务和门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升用户尊贵感。

自在香山
项目位置：北京西四环
开发模式：工业地产商开发
开发商：永泰房地产（集团）
物业类型：别墅、写字楼
项目规模：占地面积20万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，一期容积率0.67，绿化覆盖率30%，一期户型270-350㎡，二期户型面积260-㎡
售价：均价30000元/㎡，和周围别墅价格相差无几
卖点：西山首席独栋CLUB小区，是为特殊人群量身打造、生态低密度、一步到位、多功效性产品。

大型项目
北京经济技术开发区
项目位置：北京市大兴区东北部
开发模式：工业园区
物业类型：地域总部、工业研发平台、工业厂房
服务对象：高新技术产业和优异制造业
主导产业：电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造
项目规模：总体计划面积为46.8平方公里，由科学计划产业区、高配置商务区及高品质生活区组成。，北京经济技术开发区同大兴区行政资源整合，形成新区总面积达成1052平方公里。截止，北京经济技术开发区已聚集了来自30多个国家和地域4800多家企业，其中包含77家世界500强企业投资108个项目，和一批优质内资项目。并基于这些关键项目，成功打造了若干产业集群
卖点：战略产业开发区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园
（新城－新市镇－农村小区）
基础配套：变电站、污水处理厂、中水处理厂、集 中供热厂等基础设施，在北京率先实现城市基础设施“十通一平”。其中“一平”为土地自然地貌平整；“十通”为通市政道路、雨水管线、污水管线、自来水管线、天然气管线、s 电 力管线、电信管线、热力管线、有限电视管线及 McWill 无线网络覆盖。
发展目标：全方面建设面向国际市场高端产业园区。
政策扶持：
◆ 新入区企业可享受“一次性产业扶持资金”、“所得税返还”、“厂房租金减免”等产业扶持政策；
◆ 新区政府每十二个月设置1亿元海外高层次人才发展专题资金，用于资助海外高层次人才来开发区创业、工作和人才奖励；
◆ 新区政府每十二个月设置1亿元资金激励企业进行科技研发、科技结果转化和知识产权申请和保护；
◆ 新区建有“B型库”，为企业提供“立等可取”、“当日办结”等海关服务。

天津京滨工业园
项目位置：天津市武清区大王古庄镇京滨工业园
开发模式：工业园区开发模式
物业类型：厂房，总部基地，自主研发
服务对象：高端制造业及现代服务业
主导产业：电子信息、新材料、精密设备制造
项目规模：占地750亩、建筑面积60万平米科技创新园，包含总部经济区、科研孵化区、自主研发区、产业加速区累计引进中国外企业300余家，投资总额300亿元，其中有世界500强4家，上市企业15家，吸引了阿里巴巴、当当、一汽大众、蒙牛、中科院化学研究所、中国石油大学、凡士通、世侨联总部等一大批项目落户。
卖点：全方位“保姆式”服务。充足考虑项目建设发展可实施性，紧密结合当今新兴高科技产业特点，建设高科技产业单元式厂房，高科技产业庭院式厂房,总部基地，自主研发区及配套服务设施，发明一个低密度，高效率，环境优综合高科技产业园区
基础配套：道路、给水、排水、电力、电信、燃气、供热、再生水工程
发展目标：在保留原有生态环境基础上，建设节省友好新园区，建造成现代化产业集群，最终建成京滨走廊上现代化、园林式、生态型高新技术产业园区。
政策扶持：
一、 激励外商投资企业技术开发和创新，扩大中国采购
二、 激励扩大出口
三、 简化进出口步骤管理手续，降低收费
四、 加大对外商投资企业金融支持力度

杭州经济技术开发区
项目位置：浙江杭州
开发模式：工业园区
物业类型：制造业基地+大学城+城市副中心
服务对象：高新技术产业
主导产业：电子通信、生物医药、机械制造、食品饮料
项目规模：可开发面积60平方公里，已开发面积47平方公里。，到11月底，共吸引30个国家和地域440家外商投资企业落户，引进内资工业企业300家，其中全球500强企业，已经有30家在开发区投资设置项目48个。
开发区内建有浙江省最大规模下沙高教园区，集聚了14所以理工类、综合类为主高等院校，在校师生达成15万名。
开发区正加紧推进城市化进程，大力培育发展城市功效。

卖点：全国唯一集工业园区、高教园区、出口加工区于一体国家级开发区
基础配套：已在36平方公里建成区内，营造了良好供电、供水、供热、道路、电信、宽带、排污、排水、地块平整等“九通一平”投资发展环境。
发展目标：打造优异国际制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型副城。
政策扶持：
税收
自1月1日起，原享受低税率优惠政策企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率企业，按18%税率实施，按20%税率实施，按22%税率实施，按24%税率实施，按25%税率实施；原实施24%税率企业，起按25%税率实施。
因未赢利而还未享受税收优惠，其优惠期限从起计算。（据《国务院相关实施企业所得税过渡优惠政策通知》）
海关
符合条件企业在出口关税、进口关税和加工贸易方面享受国家相关要求减免政策。

上海化学工业园区
项目位置：上海市南翼,,杭州湾北岸
开发模式：主体企业引导
物业类型：工业研发和生产
服务对象：以石油化工和精细化工为主体企业
主导产业：石油化工、天然气化工和有机化学新材料、
项目规模：计划面积为29.4平方公里，是“十五”期间中国投资规模最大工业项目之一，第一期项目总投资将达1500亿元人民币，是中国改革开放以来第一个以石油和精细化工为主专业开发区，同时也是上海六大产业基地南块中心。化工区建成后工业产值可达1000亿元人民币，被誉为“上海工业腾飞新翅膀”。现在， 英国石油化工、德国巴斯夫、德国拜耳、德国赢创、美国亨斯迈、日本三菱瓦斯化学、日本三井化学等跨国企业和法国苏伊士集团、荷兰孚宝、法国液化空气集团、美国普莱克斯等世界著名公用工程企业已落户区内
卖点：开发建设引入了世界级大型化工区"一体化"优异理念，经过对区内产品项目、公用辅助、物流传输、环境保护和管理服务整合，做到专业集成、投资集中、效益集约。
基础配套：工区内设专用铁路支线和全长113公里浦东铁路相连；经过疏浚后内河航运系统，化工区可和黄浦江、长江水系连通；化工区除建有专用海运码头以外，和洋山深水港（1000万标准集装箱）仅55公里；化工区距浦东国际机场和虹桥国际机场均约50公里。化工区快捷“水陆空”运输条件，将为来化工区投资企业提供极为便利交通运输服务。
发展目标：成为亚洲最大、最集中、水平最高世界一流石化基地之一。

广州高新技术产业开发区
项目位置：珠江三角洲北部
开发模式：工业园区
物业类型：现代化综合经济园区
服务对象：大中型制造业
主导产业：化学原料及化学制品制造业、食品制造业、电气机械及器材制造业、金属制品业、饮料制造业
项目规模：面积88.77平方公里，由广州科学城、天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园组成，分成西区、东区（出口加工区）、永和经济区（广州台商投资区）和广州科学城4个区域。至底，广州开发区累计审批优异技术企业54家，认定高新技术企业23家。兴办了一批包含激光医疗设备、人工心脏瓣膜、现代通讯设备、计算机软件开发、高密度多层电路板等高新技术企业，培育了一批高新技术骨干企业，开发出20余类600多个高新技术产品，有200多个产品分别取得国家、省、市、行业奖项。
卖点：地处中国最富庶、经济最活跃、购置力最强珠江三角洲中心地带，毗邻港澳，背靠中国市场，面向世界，依靠中国华南地域经济、文化、交通、信息、金融中心——广州市，形成了本身独特综合优势。
基础配套：至止，广州开发区自有发电能力67.7万千瓦，建有专用配电房19座；建成2个供热厂，每小时供汽能力达38吨；供水管道达130公里，日供水能力15万立方米；建成排水、排污管道560公里。为适应信息化发展要求，投入大量资金完善区内电信系统，电话交换机装机容量8万门，建成了EDI（数据交换）网络中心和广州开发区局域网、广域网，并和中国外电脑网络连接；建有电传、数据传输、图文传真、移动电话等直通世界各地通信系统及标准化邮局，提供国际中国EMS等多个邮政服务。
发展目标：成为在中国外含有较高著名度和较大吸引力安全、舒适、高效投资区域；成为高新技术产业为先导、现代工业为主体、第三产业相配套现代化、国际化综合经济区。
政策扶持：广州开发区致力于完善生产要素市场建设，在区内建立了保税仓，对有条件企业实施保税工厂制度，建立了物资生产资料市场，成立了广州开发区外汇管理支局和外汇物资商场，开拓了证券市场；经人民银行同意，广州开发区国际信托投资企业证券交易营业部于1991年8月正式挂牌营业，从事有价证券发行和交易业务。

东莞松山湖高新技术产业开发区
项目位置：珠江三角洲东部
开发模式：工业园区
物业类型：研发制造基地
服务对象：高新技术产业
主导产业：电子制造企业
项目规模：地处东莞几何中心，拥有8平方公里淡水湖和14平方公里生态绿地，计划控制面积达72平方公里，分为北部高科技产业区、中部教育研发区、东部台湾高科技园区和南部国际总部研发区等4个区。，松山湖地域生产总值达100亿元，同比增加23.5%；实现工业总产值266亿元，增加23.7%；税收收入达18亿元，增加53.9%；可支配财政收入10.6亿元，增加47.8%。整年共引进150个优质项目，协议引资390亿元。卖点：坐拥8平方公里淡水湖和14平方公里生态绿地，是一个在中国含有示范意义、人和自然友好共存科技新城。
基础配套：供电、供水、供气、排水、电信（园区建有宽带通信网络，提供当地、长途电信业务和高容量数据通信业务(ADSL、光纤以太、DDN、VPN等)
发展目标：建设成为科技进步和自主创新关键载体, 成为东莞科学发展示范区、产业升级引领区，成为珠三角乃至全中国产业转型科技中心, 为广东探索科学发展新模式提供示范。
政策扶持：优惠税率，尤其是软件和集成电路企业优惠政策