南宁房地产市调年度报告模板.doc

-南宁房地产市场调研汇报

目 录
一、-南宁房地产市场发展概况…………………………………………………………………3
1、南宁房地产开发投资情况…………………………………………………………………………… 3
2、南宁一般住宅市场供求情况………………………………………………………………………… 4
3、南宁一般住宅市场走势分析………………………………………………………………………… 9
二、-青秀区商品房市场分析………………………………………………………………… 10
1、青秀区商品房整体市场情况‥…………………………………………………………………‥‥ 10
2、青秀中心城区板块商品房市场供求分析‥………………………………………………………… 13
3、南宁东葛7号地块周围关键竞争性楼盘分析‥…………………………………………………… 14
三、分析总结………………………………………………………………………………………………… 21

一、－南宁房地产市场发展概况
1、南宁房地产开发投资情况
（1） 房地产行业景气下降，开发投资增加趋缓。
受宏观调控趋紧、房地产市场恶化影响， 南宁市房地产投资增速显著下滑，整年完成房地产投资199.30亿元，同比增加6.32％，和房地产投资34.79％增加速度有较大滑坡，但仍然保持了正增加。同期，南宁全市商品房施工面积、完工面积增速分别从20.81％、15.56％以上回落至3.48％和4％，这反应出南宁房地产行业发展趋于放缓。
南宁房地产行业运行关键指标一览
项目
总额
同比增减
房地产投资额(亿元)
199.30
6.32％
土地购置面积(亩)
1734.29
-51.43％
土地成交价款（亿元）
16.31
-63.81％
商品房施工面积（万㎡）
2190.07
3.48％
商品房完工面积(万㎡)
436.57
4％
商品房销售面积(万㎡)
363.85
-36.54％
商品房空置面积(万㎡)
76.86
22.12％
注：以上数据起源于南宁市统计局《南宁市国民经济和社会发展统计公报》
（2） 土地市场冷清，成交量大幅下滑。
在整体市场不景气下，南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均出现大幅下滑。南宁土地总成交17宗，同比降低39.29％，成交面积1743.29亩，同比下降51.43％，成交总金额16.31亿元，下降了63.81％，南宁土地成交量下降，短期内打击了房地产市场信心，长久则有利于改善商品房市场供求情况。
（3） 商品房销售下降，空置面积提升。
南宁全市商品房销售面积363.85万㎡，和相比下降36.54％，商品房空置面积76.86万㎡，上升了22.12％。在整体环境恶化下，南宁商品房市场销售萎缩较为显著。
2、南宁一般住宅市场供求情况
（1）一般住宅市场供给情况

Ø 一般住宅供给总量－－新增供给逆市增加8.38％。南宁房地产市场新增供给量累计为638.63万㎡，其中住宅新增供给面积516.80万㎡，和全市住宅新增住宅面积相比，增加8.38％。南宁全市商品房市场供给增加相对平缓。

Ø 一般住宅供给区域结构－－青秀区占比超全市六成。在南宁新增住宅供给面积中，青秀区位居南宁各区之首，新增供给面积累计421.03万㎡，占比达65.93％，月均供给约35.09万㎡，比上年增加了18.48％；西乡塘区累计新增供给96.41万㎡，占比约15.10％；江南区住宅新增供给累计58.64万㎡，占比约9.18％；兴宁、良庆和邕宁区累计占9.79％。南宁新增住宅供给面积区域结构分布，反应出青秀区为南宁市房地产市场竞争最为猛烈区域。
Ø 受市场低迷原因影响，1-2月南宁市一般住宅供给大幅下滑。1-2月份，南宁新增商品房供给面积9.16万㎡，其中住宅新增供给面积为8.25万㎡，同比下降82.06％，住宅新增供给区域关键集中于青秀区（490套）、江南区（203套）和西乡塘区（108套）。
（2）一般住宅市场成交情况

Ø 成交总量：成交量降幅超3成，岁末市场趋于回暖。在房地产宏观调控和全球金融危机双重影响下，南宁商品房成交出现显著萎缩，整年一般住宅成交35040套，和比下降了35.40％，累计成交面积363.85㎡，同比下降了36.54％。从08-各月住宅成交数据来看，在市场成交震荡回落以后，南宁商品房市场自10月份开始反弹，交易量显著回升，月住宅成交套数至12月由10月低谷1944套攀升至4232套水平，为整年次高，仅低于1月份住宅成交量。在政府政策刺激和房地产企业让利促销下，南宁房地产市场出现了阶段性回暖。1－2月份，南宁商品房市场延续了这种回暖趋势，2月份共成交住宅2518套，环比、同比分别增加了42.10％和34.44％。

Ø 成交价格：涨幅趋缓，略有回调。南宁市一般商品住宅成交均价为3879元/㎡，和上年相比上涨20.15％，涨幅有所减缓。从单月成交价格走势来看，南宁各月住宅成交均价均展现同比上涨趋势，但涨速趋缓。受众多楼盘促销力度加大影响，2月，南宁市一般住宅住宅均价出现了首次下降，同比下降了8.15％。
－南宁关键城区一般住宅成交一览 单位：套
区域/年份

占比

占比
增减
青秀区
27966
51.56％
16563
47.27％
-4.29％
西乡塘区
8859
16.33％
7046
20.11％
3.78％
江南区
8409
15.50％
6537
18.66％
3.15％
兴宁区
5243
9.67％
3433
9.80％
0.13％
良庆区
3767
6.94％
1384
3.95%
-2.99%
邕宁区
0
0
77
0.22%
0.22%
累计
54244
100％
35040
100％
—
Ø 区域结构分布：青秀区占南宁一般住宅成交近5成。在南宁各城区中，青秀区一般住宅成交16563套，占比约47.27％，占比降幅4.29%,江南区一般住宅成交6537套，占18.66％，占比增幅3.15％；西乡塘区共成交一般住宅7046套，占20.11％，兴宁、良庆和邕宁区累计共成交一般住宅4894套，占13.97％。1－2月，南宁一般住宅成交区域分布仍以青秀区、西乡塘区和江南区为主导。
Ø 户型结构分布：三房、两房为市场需求关键户型。在南宁一般住宅成交中，三房户型累计成交15255套，占南宁一般住宅总成交43.54％，其中面积在120－144㎡中等三房累计成交6564套，占成交量18.73％；以75－90㎡面积区间为主两房户型成交9355套，占26.70％；45－75㎡面积区间为主一房户型累计成交3795套，占10.83％；其它户型均低于3500套，累计占比不足10％。两、三房户型成交占比超出70％，说明中等户型产品为南宁市场需求主流。
Ø 价格区间分布：中低价位住宅产品成交活跃。南宁一般住宅成交中，成交价格在3000元/㎡以下住宅为7896套，占比约22.53％；其次为3500－4000元/㎡、4000－4500元/㎡价格区间住宅产品，累计成交分别为6493套、5113套，占比分别为18.53％和14.59％；其它价格区间住宅产品成交较少（低于5000套），占比不足12％。从整体价位上看，成交价格在4000元/㎡以下住宅产品占南宁一般住宅总成交55.04％，说明在市场低迷，满足刚性需求中低价位住宅是南宁一般住宅成交主力。

3、南宁一般住宅市场未来走势分析
因为市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度萎缩，市场展现了显著供过于求情况，当年住宅新增供给量和住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，造成了1－2月新增供给量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供给量多出36.41万㎡,市场存量消化特征显著，这也将成为南宁楼市关键特征。
考虑到市场需求短期内难以恢复，南宁一般住宅新开工面积和完工面积将保持在较低水平，南宁一般住宅新增供给也难以实现较大增加，根据1-2月份趋势，甚至可能出现负增加，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增加，市场供过于求情况可能缓解。存量去化市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。

-南宁一般住宅供求对比情况

1－2月
新增供给量（万㎡）
474.87
516.8
8.25
住宅销售量（万㎡）
573.36
364.85
44.66

二、-青秀区商品房市场分析
1、青秀区商品房整体市场情况
（1）住宅成交大幅萎缩，市场四季度显著回暖。
受南宁整体楼市调整影响，青秀区商品房成交大幅度萎缩，整年累计成交一般住宅16563套，和上年相比下降40.77％；成交面积约184.68万㎡，同比降低42.56％，高于南宁全市一般住宅交易缩量约6％。从各月住宅成交数据来看，青秀区大部分月份成交量维持在1200套上下波动，但市场成交在10月后展现快速回升态势。在政策激励和楼市促销刺激下，青秀区一般住房市场继续回暖，2月份住宅成交量上升到1417套，并在楼市调整以来首次出现环比和同比正增加，环比、同比分别增加52.04％、16.63％。

（2）住宅价格刚性强，成交均价增幅放缓。
青秀区成交量出现大幅下滑，但一般住宅成交价格却保持稳中有升态势。当年一般住宅均价4204元/㎡，和相比增加22.21％。就各月住宅均价走势来看，各月青秀区一般住宅成交均价均在4000元/㎡上下震荡，但大部分月份成交均价水平保持在4000元/㎡以上，除10月份因保障类、集资建房大量成交住宅成交均价走低外，其它月份住宅成交均价均高于同期水平。在市场部分回暖第四季度，青秀区月住宅成交均价甚至展现连续小幅攀升趋势。

（3）板块市场分化，中心城区板块逆势飘红。
在青秀区凤岭、琅东南湖、柳沙、仙葫和中心城区五大板块市场中，前四大板块住宅成交量大幅下挫，下降幅度在32.18％－82.64％不等，而中心城区板块区位优势凸显，住宅成交逆势飘红，整年累计成交2394套，同比增加59.39％，占青秀区成交量14.45％。在五大板块中，凤岭以年成交10809套居首，占比约65.27％。
－青秀区关键板块市场住宅成交一览 单位：套
板块

占比

占比
凤岭
15938
56.99％
10809
65.26％
琅东南湖
4315
15.43%
749
4.52％
柳沙
2893
10.34%
1581
9.55％
仙葫
3318
11.86%
1030
6.22％
中心城区
1502
5.37%
2394
14.45%
累计
27966
100％
16563
100％
注：本数据起源于绿城人居网之《南宁市房地产市场年中汇报》
2、青秀中心城区板块商品房市场供求分析
青秀区中心城区板块涵盖区域面积较广，关键为：西起新民路，东至竹溪大道，北至民主路，南至桃源江北大道、青秀路一线区域。该板块交通便利，区位成熟，各项配套齐全，为南宁市传统行政中心，政府机构密集，靠近传统商业中心——朝阳商圈，又是南宁第二大商业中心——七星商圈所在地，并拥有南湖良好生态景观资源，经过多年房地产开发，中心城区板块土地资源日益稀缺，并在板块08－商品房市场交易中显现出来。
（1） 板块住宅供给较少，市场需求较大。
中心城区板块多年商品房供给较少，一般住房成交在青秀区所占比重小，以南宁楼市最为火爆为例，青秀区共成
交一般住宅27966套，中心城区板块成交为1502套，占比为5.37％，在青秀区五大板块中市场份额最小。，南宁整体楼市向
刚性需求回归，全市一般住宅成交套数降低35.40％，青秀区成交量缩水40.77％,但中心城区板块则逆势增加，整年成交2394套，
上升了59.39％，住宅成交面积为20.07万㎡，同比大幅增加了70.07％。由此可见，市场向刚性需求回归使得地段成熟、配套齐全、资源稀缺中心城区板块取得了购房者青睐。
（2）成交均价大涨，住宅价格高企。
．中心城区板块一般住宅成交均价为5800元/㎡，比上涨了46.12％，大大高于南宁市和青秀区住房价格上涨水平。板块各月住宅成交价格同比出现了9.10％－109.06％不等增加。但因为整体市场成交缓慢，板块住宅价格高企，在市场低迷情况下，关键楼盘阶段性打折促销力度大，中心城区板块住宅成交价格各月环比展现震荡缓慢下行趋势。
（3）户型分布较为均衡，三房为需求主流。
中心城区板块在南宁市中心区，人流集中，工商业发达，配套成熟度和交通便利性高，市场对小户型租赁和大户型自住需求较大，造成一般住宅成交户型分布较为均衡。，中心城区板块一般住宅成交中，三房成交781套，占比约32.62％；两房、一房、单间成交平分秋色，成交套数分别为533套、553套、426套，占比分别为22.26％、23.10％和17.79％，其它户型占比均低于5％；

（4）高价房为板块市场成交主体。
作为南宁城区最为成熟区域，中心城区板块为南宁房地产市场高价楼盘集中区。该板块一般住宅成交结构中，价格区间在6000元/㎡以上住宅成交最大，为1100套，占板块住宅总成交45.95％；价格区间在5500－6000元/㎡住宅成交477套，占19.92％，位居第二；5000－5500元/㎡价格区间住宅成交311套，占比12.59％；价格区间在5000元/㎡以下住宅成交占板块不足20％，高价位住宅为主导一般住宅成交结构，说明该板块住宅定位普遍较高，并有很好稀缺性和市场接收度。
3、周围关键竞争性楼盘分析
南宁地块属于青秀区中心城区板块。经过前几年土地大规模集中开发，中心城区可开发土地日益降低，同时旧城改造步伐因拆迁困难而放缓，板块内一般商品房供给稀少，现在地块周围在售楼盘关键有荣和·中央公园、万昌·上海滩公园、麒麟山等项目。
A.荣和·中央公园
（1）项目概况——在东葛路29号（原区委党校校址），项目占地47618.93㎡，总建筑面积31.5万㎡，容积率5.5，绿化率38.10％，计划总户数2611户，车位1525个，为3梯6户或3梯7户，临街部分计划底层（1－3层）商业。
（2）产品特色
产品定位：高端。
物业类型：高层住宅＋SOHO公寓。
外立面用材：弹性防污外墙涂料、镀膜玻璃、铝合金门窗。
相关配套：公共部分精装修，5.1m挑高入户大堂，室内恒温泳池和户外泰式泳池、会所、球馆等。

户型：层高3m，一期以三房为主力户型，一期户型配比及去化情况（按套数）以下：
户型
建筑面积（㎡）
套数
占一期比
去化率
SOHO公寓
53、99
600
40.27％
20％
两房两厅两卫
66、69
200
13.42％
99％
三房两厅两卫（紧凑型）
91、105、111、120
300
20.13％
79％
三房两厅两卫（宽裕型）
124、126、127
300
20.13％
75％
四房两厅两卫及顶层复式
144、181、199、223等
90
6.12％
69％
（注：①.本表中，各户型套数为近似值;②SOHO公寓因10月推出，故去化率较低;③2期户型面积将大于1期户型.）

一期主力户型： 三房两厅两卫（建面约127㎡） 两房两厅一卫（建面约66㎡）
（3）一期销售情况
经过六个月多时间用户积累，荣和·中央公园于11月17日推出1期2＃、3＃、10＃3栋，均价7000元/㎡；4月推出1期6＃楼128套，当日销售80余套，单价在7000元/㎡；10月推出1＃SOHO公寓172套，销售75套，共销售住宅786套，成交均价6837元/㎡,受市场低迷影响，荣和·中央公园成交价格有走低趋势，尤其是项目岁末推出建设银行团购活动，2月成交38套，均价为6222元/㎡；迄今为止，项目1期仅11＃还未推出，除1＃楼剩下100套外，其它楼栋去化率靠近80％，3月份后市场出现回暖，价格有所回升，均价为6300～6500元/㎡左右。现在正进行商铺预约，项目商铺为底层商业（1－3层），一层用于销售，二层可租可售，三层出租。一层商铺售价4.8万/㎡，面积在50－260㎡之间，定位为美食娱乐休闲用途，并配以部分金融、电信营业厅。

荣和·中央公园成交情况
面积区间（㎡）
成交套数
成交面积
单套面积
均价
45～75
254
16777
66
6854
90～105
98
9010
92
6804
105～120
141
15331
109
6816
120～144
277
35521
128
6761
144～180
8
1179
147
7103
180以上
8
1641
205
8503
累计
786
79459
101
6837
（4）用户组成：以南宁当地居民为主，外地用户占25％；关键为企机关职员，部分为政府公务员。
B.万昌·上海滩公馆
（1）项目概况——在青秀区七星路一巷30号，项目占地42314.56㎡，总建筑面积30.2万㎡，容积率8.79，绿化率20.30％，计划1、2、3＃楼共7栋28－31层建筑，总户数为892户，车位934个，车位比为1：1.05，为2梯4户或2梯6户，临街部分计划底层商业。
（2）产品特色
产品定位：中等偏上。
物业类型：高层住宅。
外立面用材：建筑节能涂料（一二层为石材）、镀膜玻璃、铝合金镀膜窗，铁艺栏杆。
相关配套：公共区域精装修，大堂挑高5.1m，海派园林风格（3层架空园林）。

户型：层高3m，以一房、三房为主力户型，整体户型配比（按套数）以下：

户型
建筑面积（㎡）
百分比
一房一厅一卫
49-57㎡
43％
两房两厅一卫
75-92m2
12％
三房两厅两卫
100-130m2
45％

主力户型： 一房两厅一卫（建面55.68㎡） 三房两厅两卫（建面127.42㎡）
（3）整体销售情况
项目自10月13日入市，项目均价为6000元/㎡左右,在3月份因为市场有所回暖，项目为现房销售，销售价格提升200元/㎡。万昌·上海滩累计销售373套，成交面积为35930㎡，成交均价为5209元/㎡，成交均价走低关键源于12月份38套认购价格大幅下挫（成交价格为4588元/㎡），尽管南宁市场整体低迷，该楼盘5月以来月均销售在26.6套，迄今为止，项目整体去化率估量在80％左右，其中两房因为量少销售完成，三房也仅余少许较高楼层。
（4）用户组成：项目客群关键为本市居民尤其是项目周围用户为主，同时也有少许省内其它城市购房用户，购房者关键置业为机关职员和政府机关公务员。
C.麒麟山
（1）项目概况——在青秀区七星路一巷32号，和万昌·上海滩公馆毗邻，项目占地18198.2㎡，总建筑面积12.6万㎡，容积率8.61，绿化率21.60％，计划3楼30层高层住宅楼和1栋31层商务公寓，总户数为1357户，机动车位仅396个，为2梯9户或2梯11户，住宅底层计划商业。
（2）产品特色
产品定位：中等。
物业类型：高层住宅＋商务公寓。
外立面用材：白色涂料、铁艺栏杆。
相关配套：底层商业－麒麟广场。
户型：层高3m，以一房、两房为主力户型，整体户型配比（按套数）以下：
户型
建筑面积（㎡）
百分比
一房一厅一卫
49-57㎡
41％
两房两厅一卫
75-92m2
32％
三房两厅两卫
100-130m2
27％

主力户型： 一房一厅一卫（建面52.75～56.25㎡） 两房两厅一卫（建面92.92～95.87㎡）
（3）整体销售情况
项目8月开始接收用户预约，并接收内部认购，9月开盘，在售关键为1＃、2＃两栋，销售价格为5600元/㎡左
右，整体销售率约为50％，剩下关键为较高楼层户型。
（4）用户组成：以青秀区项目周围老居民为主，并有不少投资需求购房者。
（注：青秀区及其它区域同类竞争产品市调表详见附件）
三、分析总结
因为市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度萎缩，市场展现了显著供过于求情况。作为南宁商品房市场主体，青秀区商品房市场在也出现成交量大幅度萎缩、住宅价格涨幅放缓情况。在三季度政府一系列救市政策刺激下，该区域商品房市场展现量价齐升阶段回暖态势，但市场整体供过于求下，这种回暖连续性仍需要销售价格折扣刺激，这是2月青秀区住宅成交量继续回升而成交价格有所走低一个关键原因。经过1年调整后，南宁商品房市场供过于求情况将有所缓解，市场整体趋势向好。
中心城区板块市场是青秀区五大板块市场之一，区域成熟、土地资源稀缺和旧城改造缓慢，使得中心城区商品房供给有限，而刚性需求较大，市场长久供不应求趋势难以逆转。在南宁和青秀区房地产市场大幅调整下，中心城区板块逆势飘红，整年住宅成交量和成交价格均大幅攀升，而整体市场低迷对该板块商品房市场形成了较大压力，致使中心城区板块住宅成交价格环比展现震荡下行趋势。在南宁商品房市场恢复稳定后，青秀区中心城区板块住宅价格有望继续上升。
地块在青秀区中心城区板块，周围竞争性楼盘较少，定位普遍较高，整体户型展现“三房、一房配比大且热销，二房配比相对较小且销售平稳”现象，这从侧面也反应了用户对该区域商品房投资和高端居住需求旺盛特点。因为整体供给量有限，各项目市场去化率高，销售价格保持坚挺，未来2－3年，在整体市场转好，中心城区住宅物业稀缺下，这种情况将继续得以维持甚至有所强化。