南昌风华盛世住宅优质项目可行性专项研究报告.doc

住宅项目可行性研究汇报

编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务
编制时间：5月~7月

汇报编制人员名单

项目责任人：毕轶群
技术管理责任人：毕轶群

编制人：毕轶群 肖鹏 陈喜莲 郭邦敏
校核人：刘珊萍 李茂丹
审核人：董景明 毕轶群
审定人名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗
诸海伟 金玉成 周全

目 录

一、总论………………………………4
二、市场调研分析……………………8
三、项目综合定位……………………22
四、项目投资估算……………………34
五、财务分析…………………………42
六、不确定性分析……………………43
七、风险分析和对策…………………47
八、附表………………………………49

总 论

1、项目建设背景
依据南昌市城市计划发展需要和沿江东路片区控制计划要求，上海金厦房地产已经过拍卖取得原江西第四建筑工程企业，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市计划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目提议书已经省计委同意，各项前期工作和计划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况
（1）项目名称：“风华盛世”
（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F
（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程企业）
（4）计划用途：居住、商业
（5）建设单位：上海金厦房地产
（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（7）企业性质：其它有限责任企业
（8）资质等级：二级
（9）企业概况：上海金厦房地产于1992年8月正式成立。企业现有职员60人，其中各类职称技术经济管理人员30人，注册资金万元，资质等级为二级。企业资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立负担各类大中小型房地产项目开发和建设，自企业成立以来，前后开发项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。现在在计划和开发建设项目有：南昌市建设路284号省建总企业建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。企业采取新工艺、新技术，不停坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。
（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
（11）资金起源：本项目建设资金由上海金厦房地产自筹和银行贷款，不足投资经过预售房款来处理。
依据收益计算，所得税前项目标财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目标社会效益和经济效益很好。

3、可行性研究汇报编制依据
（1）省计委计投[]32号文《相关“风华盛世”项目提议书批复》；
（2）上海金厦房地产签定《国有土地使用权出让协议》；
（3）南昌市计划设计院《沿江东路沿线控制性具体计划》；
（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步计划方案》；
（5）原江西第四建筑工程企业地质勘测资料；
（6）南昌市城市计划局《南昌市土地使用变更通知书》；
（7）省审计事务所验资证实；
（8）中国建设银行江西分行资金证实；
（9）国家计委《建设项目经济评价方法和参数》（第二版）；
（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
4、可行性研究汇报研究范围
依据“风华盛世”项目提议书批复和初步计划方案，本研究工作范围关键是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功效，住宅及公用工程建设方案，投资估算和资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及提议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设计划手续已在办理，部分建设资金经过自筹和银行贷款来处理，其它部分由预售房款处理，现场建设条件含有。针对商品房升级换代，住宅建设由低级走向高级发展趋势和南昌市已经有一部分收入较高住宅消费群体，户型计划为中高级住宅，依据对南昌市住宅市场分析估计，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从现在房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，提议在下一步方案计划时，对初步确定住宅户型和功效标准再深入市场调研，尤其是面积较大商品房，如完全作为住宅，要依据市场改变作出更为正确市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设计划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽可能减小项目风险。

6、关键经济技术指标
“风华盛世”项目关键设计指标见表1、表2
表1：“风华盛世”项目关键计划设计技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
60600
2
总建筑面积
平方米
109000
3
容积率

1.8
4
绿化率
%
35
5
建筑密度
%
25
6
高层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
平方米/户
A户型85平方米（两房）
B户型125平方米（三房）
C户型135平方米（三房）
D户型140平方米（四房）
7
多层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
E户型90平方米（两房）
F户型110平方米（三房）
G户型120平方米（三房）
8
商铺面积
平方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数（地上）
个
300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）
序号
用地组成
居住区（%）
用地面积（平方米）
1
民建用地（R01）
25
15150
2
公建用地（R02）
30
18180
3
道路用地（R03）
10
6060
4
公共绿地（R04）
35
21210
5
居住区用地（R）
100
60600
市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有快速发展态势，各项指标大幅度增加，投资和消费同时发展，存量和增量相互拉动，房地产业进入含有南昌本身特点新一轮快速增加期。
（一）房地产业市场运行情况
1、房地产业和国民经济协调发展情况
南昌市估计完成中国生产总值（GNP）636亿元，较上年增加15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资估计完成218亿元，较上年增加55.4%。全市估计完成房地产开发投资56亿元，较上年增加60%，占固定资产投资和GDP比重分别为26%和9%，较上年分别提升1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资和关键经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元） 56
同比增加（%） 60
固定资产投资额（亿元） 218
同比增加（%） 55.4
GDP（亿元） 638
同比增加（%） 15.1
房地产投资占固定资产投资比重（%） 26
房地产投资占GDP比重（%） 9

今年以来，本市经济发展速度创历史之最，关键得益于投资拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资组成部分，一直饰演着关键角色，整年每个月完成房地产投资均保持50%以上增加，占固定资产投资比重1/3，对经济拉动作用日渐增大，和国民经济发展基础同时。房地产投资快速增加原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加紧基础设施建设”政策推进，加上新建商品房是热销也刺激了投资加温。

2、新建商品房供求结构情况
全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增加142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增加126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增加83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增加60.60%。

表4 ：商品住宅供给量情况表
价格
（元/平方米）
供给量
（万平方米）
所占百分比
（%）
单套面积
（平方米）
供给量
（万平方米）
所占百分比
（%）
以下
31.22
12.49
95以下
50.5
20.2
~2500
42.68
17.07
95~120
38.75
15.5
2500~3000
72.26
28.9
120~150
75.75
30.3
3000以上
103.84
41.54
150以上
85
34

表5：商品住宅销售情况表
价格
（元/平方米）
销售量
（万平方米）
所占百分比
（%）
单套面积
（平方米）
销售量
（万平方米）
所占百分比
（%）
以下
49.71
24.38
95以下
36.02
17.67
~2500
55.64
27.29
95~120
35.30
17.31
2500~3000
55.71
27.32
120~150
69.34
34.01
3000以上
42.84
21.01
150以上
63.24
31.02
表4、表5显示本市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供给情况看，单价在每平方米2500元以上供给量占总量70.44%，单套面积在120平方米以上总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售48.33%，单套建筑面积在95~150平方米占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势
南昌市市区商品房均价为2722元/平方米，较上年增加20.89%，其中商品住宅均价为2438元/平方米，较上年增加18.18%，整年各季商品住宅均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基础平稳。
表6：商品房价格和同期居民可支配收入情况表
商品房均价（元/平方米） 2722
增幅（%） 20.89
商品住宅均价（元/平方米） 2438
增幅（%） 18.18
居民人均可支配收入（元） 7650
增幅（%） 9.0
居民消费价格指数 100.6
增幅（%） 0.6
，本市商品房价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还和土地拍卖，竞争猛烈，建材上涨等原因相关。另外，部分楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价上升。从房价涨幅和居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引发注意。

4、新建商品住宅购置对象情况
全市交易量203.90万平方米商品住宅中，本市居民为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购置为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购置对象组成情况表
商品住宅交易量
（万平方米）
按销售对象划分
按购房目标分类
203.90
当地居民 154.71
所占百分比 76
自住 173.32
所占百分比 85
外地居民 49.19
所占百分比 24
置业投资 30.58
所占百分比 15

多年来，伴随经济快速发展和花园城市建设步伐加紧，本市居住环境不停改善，作为省会城市辐射功效日益显现，吸引了外地、尤其是省内其它地市人士纷纷来本市购房置业，外地居民购房比重逐年上升，由5%上升到24%。从购房目标分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上涨，由2%上涨到15%。置业投资比重增大，首先说明投资者看好南昌市房地产市场，其次，如投资购房比重增加过快，对本市房地产市场连续健康发展有一定跗面影响，因为本市房地产比重较大，市场监管不力，轻易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，轻易出现价格虚高。

5、商品房空置情况
全市估计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区比重较大，占60%。从时间看来看，本市空置商品房大多为十二个月以下待销商品房，所占百分比超出80%，从空置原因分析，关键是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表
按区域划分
老城区
6.4万平方米
所占百分比（%）
40
新城区
9.6万平方米
所占百分比（%）
60
按单套建筑面积划分
90平方米以下
所占百分比（%）
10
95平方米~150平方米
所占百分比（%）
20
150平方米以上
所占百分比（%）
70
按单价划分
元以下
所占百分比（%）
8
~3000元
所占百分比（%）
32
3000元以上
所占百分比（%）
60

6、存量房交易情况
全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增加53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增加53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增加45.3%和49.91%。
南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上六个月价格趋势平稳，下六个月受《江西省城市房屋拆迁货币化赔偿措施》出台影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况
全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况
全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年降低34%，包含被拆迁户5366户。
以来，本市实施了实物安置和货币安置相结合房屋拆迁安置赔偿措施，货币化安置百分比逐年上升，达成70%左右。在货币化安置住户中，有50%左右购置了二手房，10%左右购置了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在关键问题
1、土地供给布局不尽合理，供地条件不够完善
以来，为了预防房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，本市加大了宏观调控力度，对年度土地出让指标给予总量控制，开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又依据市场形势，果断决议，在年初制订房地产开发总量中削减了100万平方米，确保了房地产市场供需基础平稳。
不过，从全市土地供给情况看，存在着供给布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供给土地为30宗，整年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供给3宗，总面积817.73亩，占总成交面积42%，而青山湖区、老城区土地供给达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积58%。在一、二类地段以外高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供给量增大，提升了项目标楼面地价，从而拉动了房价上升。另外，从供地现实状况来看，大部分为需要深入拆迁平整“生地”。出让“生地”轻易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改计划条件等弊端。

2、住房供给结构不尽合理
现在，供给结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出一个问题，市场上中高级商品住房居多，适合多数市民自住需求中低价位楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区同意预售商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上高价商品住房为103.84万平方米，占总量41.54%；均价在元/平方米以下为31.22万平方米，仅占总量12.49%。

3、商务楼盘增加过快
今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅交易量达50.38万平方米，占总量20%，较上年同期增加3.26倍。商铺、写字楼快速增加对促进本市商贸流通有着主动意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场连续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高
本市现在商品住宅和存量住房契税税率均为4%，减半征收标准为2%，和其它弟兄城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成全部、厦门一般住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来4%调至3%，对一般住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成全部实施对购房款补助0.5~1%政策。沈阳对个人购置一般住房实施发放补助资金政策。长沙市对购置二手房契税按1%计征，对购置1000平方米以上商品房契税减免50%。对购置空置商品住宅契税临时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了本市房屋上市交易。

5、房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后，因为本市超前出台了激活市场政策和应对方法，本市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、完工面积、销售面积、空置面积、资金起源等七项指标出现增幅回落趋势。这些情况表明本市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足苗头。

（三）确定采取政策方法
为了促进本市房地产市场连续健康发展，深入发挥房地产业作为国民经济支柱产业关键作用，依据《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》（国发[]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，深入加强宏观调控，完善本市住房供给结构，加紧一般商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《相关深入搞活房地产市场若干意见补充意见》（以下简称《补充意见》）。
《补充意见》分别就主动采取有效方法，完善土地供给机制，增加一般商品住房供给，激励消费者个人购置一般住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制订了具体实施方法。关键内容有：

1、依据市场需求，主动采取有效方法，增加一般商品住房供给，加紧一般商品住房发展
每十二个月用于中、低价位一般商品住房建设用地应占一定百分比，这类用地应服从城市计划安排在一、二类地段以外，并含有交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构商品住房供给量应占一定百分比。在老城区严格控制高层商品住房审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于元/平方米以下一般商品住房建设项目实施建设规费减半征收。

2、深入完善土地供给机制，加紧推行“熟地”出让制度
在老城区，对拟公开出让土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁企业依据城市计划和建设用地要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。以后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方法公开出让。

3、主动引导住房消费，激励消费者个人购房
从土地出让收益中每十二个月安排一定资金设置住房专题资金，用于激励个人购房。现在市房管部门正会同市财政部门制订具体实施意见，拟采取对贷款购置一般住房消费者进行贴息措施激励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每十二个月从筹措住房专题资金中安排一定资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等一般住房用于补充廉租住房房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其它可用于对孤寡老人、重残等特殊情况“双困”家庭实施实物配租。每十二个月安排一定数量专题资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）房地产市场发展趋势估计
1、本市房地产发展有利条件
（1）、全市经济连续高速增加态势。本市GDP增加15.1%，创下历史新高，必将会沿着已经有发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，肯定会带动房地产业对应快速发展。
（2）、城市化进程为房地产市场提供了宽广发展空间。依据南昌市城市总体计划，到，南昌城市实际居住人口将由现在180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口增加和城区范围扩大，必将加大住宅需求量。
（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。本市底，人均住房建筑面积约23平方米，根据南昌市提出到人均住房建筑面积达成30平方米目标还有很发差距，按测算，本市每十二个月需新建住宅约250万平方米。另外，依据抽样调查，本市私房（含房改房）上市后再次购置商品房百分比为70%，购置户均面积为95平方米，据此测算，每十二个月用于改善性住房需求量约60万平方米。
（4）、刺激住房消费政策将日益显现。为促进房地产流通，多年来本市出台了一系列搞活房地产市场政策方法，这些政策关键出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策刺激作用将于深入得到显现，房地产交易量将深入放大。

2、南昌市房地产市场发展不利条件
（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行公布《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》（银发[]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地贮备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了深入明确和规范。房贷新政将对本市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。
（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张和空置增加矛盾、价格连续上涨和收入反差较大矛盾、投资高速增加和资金不足矛盾和消费者想购房和不敢购房、购不起房矛盾，将制约房地产业发展。
（3）、原材上涨，开发成本增加。从至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商开发压力深入增大，建材价格上涨，肯定对房价造成冲击。

3、房地产市场基础走势估计
依据带动南昌市房地产市场快速增加主体原因和市场供求背景分析，总体上看，本市房地产市场发展尚属理性，已进入最好发展期。，本市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度增幅。
（1）、房地产开发投资将连续增加。因为外地开发商大批进入，和红谷滩新区和旧城区改造进程加紧，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，整年房地产开发投资将增加50%以上。
（2）、住房消费需求日渐增大。伴随南昌经济快速发展和居住环境日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士购置份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生被动性住房需求量将显著增加。估计全市商品房交易量将超出300万平方米，较上年增加20%以上，存量房交易估计160万平方米，较上年增加30%。
（3）、商品房价格将会稳中有升。起，本市在对房地产开发总量惊醒限量控制同时，将逐步推行“熟地”出让方法，此举肯定提升土地出让价格，加之建筑材料价格上涨，直接拉动了开发成本上升，将造成房价继续上涨。其次，伴随商品房供给结构逐步改善，中、低价位商品房供给量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价涨幅不会太大。
（4）、楼市变得愈加成熟，竞争趋向猛烈。竞争焦点将由楼盘之间竞争逐步转向板块之间竞争。市场分工明确使开发商变得愈加理智，这些楼盘进入产品优化时期，高品质、有特色、有个性楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选空间越来越大，工程质量、环境等综合素质很好产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析
（一）基础概况
当地块三水围绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画象湖公园举步能到，正在改造开发玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色自然及人文环境使这块土地开发有了一个良好价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份企业等大型高效益企业中高层管理人员全部是当地块未来开发项目标消费主力。
（二）交通网络
9、20、25、207
（三）金融银行
工行、农行、中行、建行
（四）教育文化
工业技术学校、南浦小学
（五）休闲购物
建材市场、洪城大市场
（六）医疗保健
市三医院、九四医院
（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）
1、优势（S）
①、地处老城区；
②、地块临街面，有商业潜力；
③、人气旺；
④、市政配套齐全；
⑤、毗邻火车站、长途汽车站；
⑥、两公里范围常住人口40万；
⑦、小区内部有学校；

2、劣势（W）
①、地价偏高、有一定市场风险；

3、机会（O）
①、户籍制度改变；
②、房贷贴息政策落实；
③、和著名代理商合作；
④、聘用著名物业管理企业；

4、威胁（T）
①、银行信贷体系严格；
②、通货膨胀人民币贬值；
③、其它区域楼盘不停上市；

项目综合定位
一、 项目整体定位
在计划设计上，努力争取高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；表现小区独特整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充足显示人性化居家住宅，提升使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅使用功效和空间组合等原因。
在价格定位上，以中高级住宅为基准，结合市场和销售情况，确定对应价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者接收程度，项目以中等户型为主，降低置业者购置压力。

二、项目设计计划定位
（一）、片区计划
南昌市计划局已对沿江东路做过控制性具体计划，以住宅小区为主。现在，该片区市政配套设施齐全，周围环境还将深入改善。

（二）、小区整体计划标准
1、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
3、户型设计适合“升级换代”居住要求；
4、表现小区独特整体建筑风格

（三）、总平面布局
“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理分布，确保日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园部署在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形部署网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采取双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个平静居家环境。

（四）、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准计划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽区域计划路。

（五）、计划指标
依据“风华盛世”初步方案及建设规模，计划指标见表9
表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
60600平方米

2
总建筑面积
109000平方米

多层住宅
高层住宅
商铺
90720平方米
13920平方米
4360平方米

可售面积12700平方米
3
建筑层数

多层住宅
高层住宅
商铺
7层
10层、11层
1层

地上第一层做架空层
4
建筑层高

多层住宅
高层住宅
商铺
2.9米
2.5米、2.9米
4.5米
住宅标准层高2.9米
架空层2.5米

三、项目建筑设计定位
本工程设计包含建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等多种专业，设计时需遵照相关规范或要求，单体设计时还应符合国家现行相关强制性标准要求。
（一）、建筑方案总体构思
建设地块在沿江东路中段，基础要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居友好发展”这一专题，发明符合时代精神面貌现代化建筑和优美精品住宅小区，而且和周围建筑环境协调统一。
同时考虑到，因为社会经济发展，大家审美观念也随之改变，对现代建筑功效环境要求和建筑技术、材料也提出了更高要求，所以，小区建筑风格和形式还应注意不受传统风格影响或限制，拟采取简练现代组成手法，表现建筑时代气息和二十一世纪新房住理念。

（二）、平面设计
1、住宅。
依据使用功效，住宅采取框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可依据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间组成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基础标准和相关规范要求。
建设部依据中国住房改革总体计划要求，提出小康住房十条新标准以下：
1、套型面积稍大，配置合理，有较大起居、炊事、卫生和储藏空间；
2、平面布局合理，表现食寝分离、居寝分类标准，并为住房留有装修改造余地；
3、房间采光充足，通风良好，含有优质室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提升1~2个等级；
4、依据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；
5、合理分隔卫生间，降低便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面相互干扰；
6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安方法，配置电话、电视、空调机专用线路；
7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过分空间，既保护了居室宽大豁亮，又使实际面积大大超出建筑面积；
8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；
9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；
10、有宜人绿化和景观，人均绿化面积达成0.8㎡~1.0㎡，表现节能、节地，保护生态标准；
小康住房城市示范小区住宅设计提议标准见表10
住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计提议标准

一
二
三
四
套型面积系列标准（平方米）
使用面积
42~48
53~60
64~71
75~90
建筑面积
55~65
70~80
85~90
100~120
功效
空间
使用
面积
标准
（平方米）
起居厅
18~25
主卧室
12~16
双人次卧室
12~14
单人卧室
8~10
厨房
≥6
餐厅
≥8
卫生间
4~6（双卫可合适增加）
门厅
2~3
储藏
2~4（吊柜不计入）
工作室
6~8
设
施
配
套
标
准
厨
房
Ⅰ型
灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
Ⅱ型
灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
卫
生
间
Ⅰ型
淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）
Ⅱ型
浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）
设
备
标
准
电器设备
用电量
80~120 KWH/月
负荷
1560~4000W（大套可增至6000W）
电表
5（20）A~10（40）A
电源插座
小居室2~3组
小居室2组
厨房3组
卫生间3组
电视插口
起居、主卧个一个
电话
1~2台
空调线
设专用线
宽带接口
每个卧室一个
给水设备
用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统
采暖通风
散热器、空调器（窗外预留位置）
室
内
环
境
质
量
标
准
光环境
采光
≥1%（室外全天空光照度和室内距离1米天然照度比）
照明
起居厅及通常活动 30~70LX
卧室、书写阅读 150~300 LX
床头阅读 75~150 LX
管厅、厨房 50~100 LX
卫生间 20~50 LX
楼梯间 15~30 LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分户墙，楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB
热环境（按不一样气候区区分）
冬季
采暖区
非采暖区
16~21℃
12~21℃
夏季
＜28℃
卫生环境
日照（按不一样地域区分）
大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积

1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
68
100
108
112
76.5
93.5
102
2
住宅标准层总使用面积
平方米
87272
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
103420（首层架空1220平方米）
4
住宅标准层使用系数
高层
多层

%
%

80
85
5
套内建筑面积

5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
85（20套）
125（44套）
135（20套）
140（20套）
90（168套）
110（504套）
120（168套）
6
户内平均居住人数
人/户
3.5
7
居住户数
户
944
8
居住人数
人
3304

2、公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位采光、通风、防潮、排水及安全防护方法，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）相关要求。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简练明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于改变，并和计划区内优雅、友好、宁静环境既协调统一，又含有鲜明个性。

（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备和设施，和消防、安全防护等基础要求必需符合《江西省城市住宅建设标准》和相关规范，并按中高级住宅相关标准设计。
1、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。
（1）、外墙：高级外墙涂料；
（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其它为双飞粉；
（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其它双飞粉；
（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其它为无砂地坪；
（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；
（6）、厨房设施：洗涤盆；
（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；
（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；
（9）、其它：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统和保安监视系统等。

四、价格定位
（一）、住宅部分
1、市场比较法定价过程
表12：表楼盘调查统计表
序号
项目名称
建筑规模
建筑面积
（平方米）
平均价格
（元/平方米）
销售