江苏盐城阜宁鱼龙湾御龙国际项目营销策划报告样本.doc

御龙国际（鱼龙湾项目）营销策划汇报

序言
第一部分 市场研究
第二部分 产品研究
第三部分 营销推广策略
第四部分 销售实施策略
第五部分 商业项目
第六部分 形象设计序言
本案关键在于怎样树立项现在期在市民心目中高级住宅区形象，关键在于塑造项目标产品买点，达成有效支撑楼盘价值和价格，快速积累有效用户，快速消化目标。本企业经过对阜宁房产市场具体调研，在综合本企业对这类楼盘操作经验基础上，结合我们对项目标了解，我们将本项目定位为阜宁房产市场中高级产品，为达成我们销售目标，其推广关键点是怎样对本项目市场影响力经营和管理，我们认为以下几点是我们思索关键：

（一）中心城区高级住宅项目成功关键
Ø 公众信心+影响社会资源配置能力+项目市场价值管理
（二）项目在阜宁房产市场中角色
Ø 示范+定价基准+区域形象+配套资源重置
（三）怎样经营高级住宅项目标市场影响力
Ø 多阶段开发——项目市场价值管理（策略）
Ø 符合社会主流消费意识——项目市场定位（内容）
Ø 项目包装和推广策略（技巧）
Ø 精品服务意识——每个细节全部做出色（态度）

我们

我们深信，只要我们坚持在上述标准基础上操作该项目，我们就能够实现我们目标，同时为整体产品推广打下良好基础。
第一部分 市场研究

一、阜宁市房地产市场分析
（一） 阜宁经济情况分析
区域位置：阜宁地处苏北平原中部，东临黄海之滨、西依黄河故道，全县地势平坦，地形西高东低，县域面积1439平方公里，辖20个镇和一个省级开发区、东益经济区、澳洋工业园。
人口：全县总人口为108.18万，非农业人口35.84万，整年出生人口为15007人，出生率为13.87‰，死亡人口为7041人，死亡率为6.5‰，自然增加率为7.37‰，城市化达37.8%。
产业结构：整年区域生产总值118.6亿元。其中第一产业为25.4亿元、第二产业57.3亿元、第三产业35.9亿元.。产业结构百分比由24.1：45.5：30.4调整为21.4：48.3：30.3。
人均收入：人均GDP为12148元。全县在岗职员平均工资15735元，比上年增加18.4%，城市居民人均可支配收入9228元，农民纯收入5442元。全县恩格尔系数为43.87%。居民文教娱乐支出占家庭总收入14.88%。城镇居民人均住房面积为31.41㎡，农村人均钢筋、砖木结构住房面积为32.77㎡。

分析:
阜宁县产业主体为第二和第三产业，其中工业产出占阜宁总产值近50%比列，工业企业共265家，主营业务收入155.1亿元，比上年增加26.6%，利润总额4.33亿元，增加51.7%，工业企业中中高层职员成为该县最含有购置力人群，所以，我盘在进行营销推广时需针对该类人群推出对应推广方案。
（二）阜宁房地产市场回顾
总施工面积为66.94万平方米，其中完工房屋面积为24.36万平方米，实际实现销售面积20.66万平方米，这意味着由积累下未消化面积需在消化，由此加剧了市场竞争。总销售面积是20.66万平方米，其中住宅销售了20.17万平方米，商业销售仅为0.49万平方米，所以本企业提议先推住宅再推商铺，由住宅人气来带动商铺销售。

（三）阜宁房地产市场现实状况分析
1、各区域销售情况分析

阜宁县各区域销售情况一览表
 截至  -11-19

区域
按面积
按套数
上市面积
已售面积
销售率
上市套数
已售套数
销售率
全县
155795.18
45164.81
28.99%
1469
430
29.27%
城中
0
0
—
0
0
—
城东
111983.48
35661.38
31.85%
1051
338
32.16%
城南
24234.47
3144.82
12.98%
221
29
13.12%
城西
6151.36
1162.12
18.89%
68
13
19.12%
城北
13425.87
5196.49
38.71%
129
50
38.76%
分析：
全县总体去化只有28%—30%去化率，城东城北去化速度要快于全县去化速度，所以至下六个月，城东城北大部分项目应已基础去化，而城南城西楼盘则会剩下50%总量仍在销售，而且大部分南区楼盘会在底交付，所以底对于整个阜宁县及城南片区来说全部将是一个相正确市场空白期，我们要抓住时机进行推广销售，立即回款。
2、各面积段产品销售分析
商品住宅销售情况分析（按面积段）
截至11月

面积段
按面积
按套数
上市面积
已售面积
销售率
上市套数
已售套数
销售率
累计
155795.18
39333.95
25.25%
1469
373
25.39%
60以下
0
0
—
0
0
—
60-80
895.44
74.79
8.35%
12
1
8.33%
80-100
40767.98
13084.69
32.10%
434
138
31.80%
100-120
91475.44
20648.52
22.57%
847
191
22.55%
120-144
22656.32
5525.95
24.39%
176
43
24.43%
144-180
0
0
—
0
0
—
180以上
0
0
—
0
0
—

分析：
由上表可见80-100㎡户型销售率最高，达32%左右，100-120㎡户型销售率达22%左右，120-144㎡大户型销售率达24%左右，由此可知道阜宁居民最接收户型面积集中在中等户型并有向大户型前进趋势。从销售成交来看，100平方米以上房源成为购房者首选。要满足一定居住功效，要满足家庭生活空间私密性，最少应有100平方米左右面积方能确保生活质量。伴随住房消费梯度进行，对于很多有一定购置实力家庭而言，100平方米以上户型仍然是其消费首选，尽管调控政策对市场住宅供给结构会产生重大影响。

（四）未来两年阜宁房地产市场发展态势估计
1、 市场整体走势稳中趋升；
2、 大盘时代立即到来；
3、 外地开发商带来猛烈市场竞争，价格性能比愈加趋于理性回归；
4、 产品细分愈加细致；
5、 市场深入发展，带动房市向愈加理性方向前进。
总而言之，阜宁房地产业总体水平不高，未来两年，阜宁房地产业将会连续现在景气状态，整个行业稳步上升发展，房地产投资会连续增加，市场供给量加大，竞争会日趋白热化，市场细分会愈加细致，价格性能比一定会提升，售后服务和物业管理更趋周到和优异，品牌化经营将成为时尚。
二、周围区域分析
（一）区域房产发展特点
城南新区作为县城未来新兴城市功效承载区和城市面貌展示区，是阜宁新一轮城市建设重中之重。依据城市扩域发展战略构想，县建设、计划等部门围绕“水绿阜宁，工商城市”总体要求，根据把城南新区计划建设成现代化城市区发展定位。城南是新行政中心地域，分别有行政单位：交通局、审计局、公安局、武装部、检察院、卫生院等，更有330亩生态园林。城南区域房地产发展是阜宁未来方向，得到政府大力支持，同时区域竞争将很猛烈，如清华名仕园、澳洋欧洲花园等大盘相继销售，给本案带来强大压力。

本企业认为：从本案所处地理位置来说，是新老城区黄金地段，在行政中心地域，项目紧邻射阳河风景带，这是本案地理优势所在。优美自然和人文环境、良好地理位置、成熟生活配套为居家生活带来了极大便利。

（二）竞争项目分析
1、关键竞争对手项目
1）清华名仕园
①概况
开发商为阜宁清华房地产开发，投资方为盐阜集团和盐城二建，清华名仕园占地88635平方米，总建面积15万平方米，绿地率近40%，小区计划约1100户，由小高层、多层、商业组成。项目分两期开发，一期6栋小高层，11栋多层组成，一期外立面以成形，并基础售完，现在正在销售二期。
②产品类型
以小高层、多层为主
③均价
2800元/平方米
④关键卖点
A、项目以阜宁中学旁打造文化名宅
B、小区以六大景区园林打造园林生活
C、阜宁首家由著名景观设计院全程担纲
D、紧邻体育公园、森林公园自然景观
E、建筑外立面稳重、大气，更符合大众审美习惯
⑤关键缺点
A、房价偏高
B、还未建起生活配套设施
C、交通不方便
D、媒体推广方法通常，广告给人效果不突出，主卖点没有很好把握

2）澳洋欧洲花园
①概况
开发商为阜宁澳洋房地产开发，投资方为澳洋集团，澳洋欧洲花园占地4万多平方米，总建面积约8万平方米，由小高层、多层、商业组成。项目分两期开发，一期4栋小高层，4栋多层组成，现在工地还在打地桩，建筑地下停车库，未开盘。
②产品类型
以小高层、多层为主
③均价
还没定，但不会低于2500/平方米
④关键卖点
A、开发商实力雄厚，以澳洋科技园为依靠
B、小区以欧洲地中海建筑风格打造，平面效果好
C、户型设计合理，有大型地下停车场
D、小区靠近新区医院、阜宁中学，学区价值显著
⑤关键缺点
A、项目尚在建设早期，没有什么人气
B、还未建起生活配套设施
C、交通不方便
D、还未开盘，项目质素还不明朗

3）中亿城市花园
①概况
开发商为阜宁中亿房地产开发，澳洋欧洲花园总建面积约15万平方米，由小高层、多层、商业、复式洋房、别墅组成。一期推出7栋多层，现在工地正在建筑一期工程。
②产品类型
以小高层、多层、复式洋房为主
③均价
元/平方米
④关键卖点
A、价格优势显著
B、类型多样，可供选择范围广
C、阜宁唯一双景观小区，5大专题广场、11个景观组团
D、小区红外线监控智能化
⑤关键缺点
A、在主城区偏东，交通不方便
B、还未建起生活和小区配套设施
C、项目形象通常，难以令人关注

综合评价：
从以上数据能够看出（即使采样不够全方面），各楼盘在优势各有特点，而劣势则趋于一致——项目尚在建设早期，没有些人气；还未建起生活配套设施；学区、医疗优势暂难以显现、客源基础相对微弱等，而这方面恰好是本项目标独有优势。本案地理位置优越，项目具规模优势，环境优异，含有国际团体合作背景，产品质量很好。

综述：
综合地看，阜宁在向新型城市化前进道路上，未来中高级房市场将继续稳健向上发展，伴随这类产品功效智能化和多样化，装修高级化，和开发商广告费用和前期费用增加，市区土地资源稀缺性和增殖性，高级房成本将深入上升，对应房价总成本上涨，总来看，市区高级房需求近几年将有所增加，价格将稳步上升。
第二部分 产品研究

一、项目研析
（一）项目概况
1、位置：所在阜宁城南地块，城南阜宁大桥和新世纪大桥之间，迎宾大道以东，射河南路以南，城南大街以北。
2、周围关键建筑及景观
宗地南面是现在城南新区菜市场，在城南宾馆前面，对面是比较破旧自建房。
宗地北面是射河南路沿河景观带，叫做先锋林，沿射阳南路以东分别有农机二企业、阜宁航道管理站、安康幼 医院，射阳河对面是市中心区，有阜宁标志建筑林海饭店，富建集团等。
宗地西面是迎宾大道两旁以个体经营汽配为主，分别有农机车、电瓶车、轮胎、水电建材等。
宗地东面是城南大道沿路有鱼龙湾大酒店、凯旋门KTV、神话网吧、游戏厅等娱乐场所，对面街道有申达电气，还有一家大规模酒店已建成但未营业。
宗地东南面是我们关键竞争对手有清华名仕园、澳洋欧洲花园、盛世嘉园等，阜宁南校区、初级中学、试验小学、试验幼稚园学区优势显著，还有新区医院，行政部门有交通部、审计部、公安局、武装部、检察院、卫生局，更有一片330亩生态公园。
3、各项经济技术指标
1）总体经济技术指标
总用地面积112294.9平方米，建筑占地面积35242平方米，总建面积246936平方米，其中高层住宅93978平方米，多层住宅140524平方米，商业12434平方米，容积率2.199，绿地率40.5%，建筑密度31.38%，停车位279个。
2）商品房经济技术指标
总用地面积70255.9平方米，建筑占地面积21372平方米，总建面积173597平方米，其中高层住宅93978平方米，多层住宅70320平方米，商业9299平方米，容积率2.34，绿地率36.6%，建筑密度30.4%，停车位279个。
3）安置房经济技术指标
总用地面积42039平方米，建筑占地面积13870平方米，总建面积73339平方米，其中住宅70204平方米，商业3135平方米，容积率1.75，住宅户数720户，绿地率36.6%，建筑密度32.99%，停车位279个。
4、地形、地貌
地块由A和B两部分组成，A地块西北角被农机二企业占用，东北角被航道站占用，所以A地块显水壶状；B地块显不规整三角形，整体地貌象条轮船。地势平坦，视野开阔。
5、交通情况
阜宁东有沿海高速阜宁出入口，南有盐淮徐高速阜宁建湖出入口和宁靖盐高速阜宁盐城北出入口，西行60公里上宁连、京沪高速，距盐城机场50公里，距连云港机场120公里；距南通港口180公里，距连云港港口130公里。项目拥有多条放射性道路和阜宁大桥、新世纪大桥相连接，道路交通网络系统比很好，和市中心隔岸相对，已成为市区南部地域发展区位节点。现阶段公共交通已开通了6路、3路公交车。
6、城市计划
　　城南新区作为县城未来新兴城市功效承载区和城市面貌展示区，是阜宁新一轮城市建设重中之重。依据城市扩域发展战略构想，县建设、计划等部门围绕“水绿阜宁，工商城市”总体要求，根据把城南新区计划建设成现代化城市区发展定位，制订了完整县城发展战略计划。以工业化集聚人气，以发展社会事业集聚人气，以生态环境集聚人气，以现代服务业集聚人气。推进“三个集中”：一是工业向园区集中，二是居民向小区集中，三是人口向城市集中。形成“三个共识”：一是形成把城南新区，打造成现代化城市区共识；二是形成超前计划，拉开框架，为未来城市发展留足空间共识；三是形成城市化、交通现代化、工业化相互拉动、相互带动，交相辉映共识。
（二）优势分析
1、阜宁发展商集中开发情况已成规模。 
形成了很好区域气氛，生成了一定区域市场认知度，对购置力有很大拉动力。  
2、地处新老城区黄金地段。
迎宾大道是交通主干道，城南大街是公建及商配聚集地，两条路交界处就是本宗地所在地。所以，大家从主城区阜宁大桥和新世纪大桥到城南新区，本案是一条必经之地。  
3、地块东南面紧靠阜宁中学南校区、初级中学、试验小学、试验幼稚园是文化聚集地，文化气息很浓郁。
而我们目标用户群购房心理对文化需求很高。文化小区气氛好，对居住及孩子教育意义重大。所以这方面可作为我们未来主力卖点之一。
4、离主城区隔河相望，步行只需五分钟。
本项目能够直接看到阜宁标志建筑林海饭店、富建集团等，只需五分钟经过射阳河，购物、餐饮、休闲、娱乐样样俱全。
5、临近射阳河，拥有一线景观资源。
6、小区生活配套已经相当成熟。
7、现代简约性建筑风格大方、典雅。
8、因为尊地在阜宁代理富建才郡，已积累良好、大量用户资源。
9、城市计划中城南新区计划建设成现代化城市区发展定位，制订了完整县城发展战略计划。
（三）劣势分析
1、开发商富建集团在阜宁口碑不是很好，为完成指标所销售楼盘大幅降价，对本项目产生消极影响。 
2、户型设计缺乏大亮点。
3、竞争个案较近，目标购房用户群较局限和集中。
用户会对全部楼盘做一个比较。竞争会对用户购房产生分流，所以在企划中我们会强化提升卖点。  
4、市场观望气氛浓，大多数人全部认为房市价格会下降。
5、项目标整体计划不够合理，总体容积率达成2.199.
6、东边地块是做安置房用，对项目整体中高端定位有很大影响。
（四）市场切入点
n 高级住宅小区稀缺性
有很强开发潜力，将成为阜宁又一个开发烧点产品。
n 市场有效供给不足
从现在面市项目来说，质量通常产品多，高级楼盘几乎是市场空白。
n 区域市场领先型个案空缺
城市中心区域，迄今为止还没有一个楼盘能够作为领先市场经典个案。而市场需要这么一个风云个案，能够将区域市场推向一个新高潮，将区域形象推向一个新高度，从而带动周围市场良好培育和深入快速发展。
n 城市中心、空心和人口回流
城市计划区理想布局形式是城市中心为商业集中区域，商业区域外是金融贸易和办公写字区域，再外圈是居民居住集中区域。而因为城市发展不均匀或说是城市规模无限扩大，使整个城市中心分化，使得城市形成若干中心，一样，通常而言，城市若干中心区域外才是居民居住理想区域。因为本案地处阜宁中心，尤其还含有独有城市中心区生态景观，所以是大家梦寐以求未来理想居住区域。本案着力打造城市中心生态居住区域，使居民得以“鱼和熊掌”能够兼得。

n 可识别性小区塑造
居住区作为城市空间延伸，计划设计应该表现城市个性，阜宁即使开发楼盘不少，但大手笔、高规格楼盘较少。难以营造出一个独具文化品位及生活设施齐全住宅气氛，楼盘个性特征难以表现，使人有种嚼之乏味感受。所以如若能从计划到建筑风格到户型设计刻意发明不一样识别性，同时这种识别性又能加强居民认同感和归属感，并融入时代文化内涵，必能令人产生焕然一新之感觉。
二、产品定位
（一） 专题定位：
现代、高级、成熟、景观、人文小区
（二）用户定位：
房产市场根基是由购房消费者组成。本案销售基础是由目标用户组成，谁抓住了消费者心，谁就是成功者。所以锁定目标群体，进行成份分析，对购置动机剖析更是关键节点，不能不为。我们根据职位和区位分类。
行政机关公务员
1、特征：
1）工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，轻易接收新事物。
2）追求较舒适生活环境，生活讲究质量，很重视儿女教育。
3）人员结构当地人和外地人全部有，当地人为主。数量庞大且结构稳定，置业需求显著，因工作年限和职级不一样，一、二次置业可能性均等。
2、需求:
1）要讨教育配套完善，而且不满足于传统应试教育。
2）距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。
3）完善配套，安全舒适居住环境，良好小区文化，表现身份档次。
4）以二房、三房户型为主，重视朝向。
私营企业主
1、特征：
1）全县最少五千多个私营企业主，资本雄厚，收入高，购置能力强，属二次及数次置业者。
2）即使文化素质不高，但因为经商原因，接触新鲜事物多且观念超前。
3）人员结构关键是当地人，多散居在个镇区，置业在地域上没有明确要求，大多是为儿女教育才置业城区，期望未来子承父业、后继有些人，望子成龙心切。
2、需求:
1）要讨教育配套完善，重视儿女教育。
2）优美舒适居住环境，完善配套设施，能满足社交需求。
3）对产品质量和服务要求比较高，表现其身份。
4）以大户型、大面积为主。
当地居民家庭
1、特征：
1）对当地生活有依存眷恋情绪人，因动迁、结婚、改善条件等原因。
2）对产品单价，房型，总价能够考虑承受人。家庭正常收入应在3000元以上。
3）因为对当地房产市场了解，选择余地大，大多现在有房住，所以并不急于立即购房。
2、需求:
1）自己文化修养不是很高，但对孩子要求期望很高。孝学孟母择邻而居，所以对周围教育配套设施很重视。
2）对周围环境、配套，要求很高，重视小区文化。
3）以三房户型为主，重视朝向。
企业白领
1、特征：
1）她们是伴伴随城市发展快速形成新兴群体，属于消费能力增加最快人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
2）外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征显著。
3）置业在地域上没有太多约束，比较理性，讲求最高性价比，多属首次置业。
2、需求:
1）生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。
2）追求较高性价比，但一旦自己看中，其产生购置行动考虑时间短暂。
3）需求以中小户型为主，多重视朝向。

共性分析：可见行政事业公务员、私营企业主、当地居民家庭三者共站比重达成75%，这将是我们 关键客群，也符合我们中高级定位。

共性分析：用户对产品需求关键是完善配套、儿女教育、良好居住环境，所占百分比很大，同时这也是我们项目标优势所在。

共性分析：用户以大户型、大面积需求为主，三室及以上户型达成75%，我们在户型设计上应该考虑以三室一厅、三室二厅、四室二厅为我们主力户型。
（三）、市场形象定位： 阜宁首席高尚全景小区
1、成熟：
这是相关目标客群基础功效诉求。只有生活配套成熟了，才能处理业主后顾之忧，同时生活配套是城南片区最为显著问题，也是本项目比较于竞争对手最大优势之一，消费者在该片区选择时，成熟无疑是最能打动她购置决定性原因之一。
2、区位：
这是相关目标客群投资升值诉求。迎宾大道是主城到城南交通主干道，城南大街是休闲娱乐及商配聚集地，两条路交界处就是本宗地所在地。所以，本项目将成为城南最关键枢纽。
3、高尚：
这是相关目标客群身份地位诉求。高尚小区不仅仅表现在项目产品上，愈加表现在我们所提供服务，我们物业将让你安心，我们配套让你放心，我们景观让你舒心。“物以类聚，人以群分”,御龙国际高尚品质将是你身份地位表现。
4、全景：
这是相关目标客群关键向往诉求。大家早已厌倦喧嚣拥挤城市中心，对空气清新、环境优美天地早已无限向往，一定是其心中最完美不过理想画面。御龙国际不管是在建筑本身，还是在小区整体计划上，全部能够称作阜宁最高尚全景小区，栋栋景观，户户有景。
（四）、案名提议：
推广案名不仅要朗朗上口，易记，而且能够清楚概况产品特征。看到这个推广案名，会让大众产生联想，从其次也达成了宣传推广效果。
主推案名： 御龙国际
御龙给人气势磅礴霸气，同时又突出我们在射阳河风景带地理优势，国际表现项目档次质量感。
备选案名：尊邸·天郡 观筑国际
第三部分 产品提议
一、户型提议
项目标计划条件和发展利益限制了户型创新和优化。
在户型上，针对市场需求，提议主力户型面积控制在90—120平米之间，以三室二厅为主。在结构上进行部分创新,比如增加入户花园,加大露台或阳台面积,室内做些错层,丰富空间感觉等。户型配比提议以下：

建筑面积范围（㎡）
所占百分比
产品种类
备注
80—100
40%
紧凑型两房、舒适型两房
价位低、竞争小
100—120
50%
舒适型三房
实用、大方
120以上
10%
复式房
突出大家庭
注：复式住宅在概念上是一层，并不含有完整两层空间，但层高较一般住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联络上下，其目标是在有限空间里增加使用面积，提升住宅空间利用率。
二、产品形态提议
产品种类
所占百分比
建筑面积（㎡）
备注
高层
54%
93978
平均层数19层
多层
40%
70320
层数6层
商业
6%
9299
沿街商铺
三、分期开发次序
影响项目开发节奏基础原因有政策法规原因、地块情况原因（拆迁进度）、发展商操作水平原因、资金投放量及资金回收要求、市场供求原因和上市时间要求。

项目期数
开发面积（㎡）
产品类型
所占百分比
一期
42192
多层
24%
二期
61053
多层、高层
35%
三期
9299
商业
6%
四期
61053
多层、高层
35%

四、建筑外立面提议
提议：定在现代实用风格。整体采取简约手法，重视平面洁净，稳重，大方，及立体感。色彩方面采取明亮跳跃色调。局部采取部分铁制构件，将玻璃、瓷砖等新工艺，雕花装饰屋檐，楼道进门口采取彩色玻璃镶嵌。材料用有质感面砖和涂料。

五、景观计划提议
（一）景观整体布局
提议：总体上来说景观计划专题为动静适宜现代健康时尚风格。整个景观以水系和中心花园组建一幅卧龙在天图形，并经过小品、植被、树木进行丰富形状，达成突出项目标特色景观。整个景观分布为三大块，一块是小区大门口跌落式流泉，健康休闲广场，这就是龙头形状。一块是小区中心花园，内设会所，配置树木花卉，这将是龙身关键部分。一块是楼寓之间绿化花卉点缀，局部小品。

（二）中心花园区
提议：整个中心花园经过水系流通，和小品、花卉、树木点缀，来表现龙身体图形，突出一个霸气和身份象征，并安装背景音乐系统，增加小区文化底蕴。

（三）楼寓区及其它区域
提议：条形绿化配以四季鲜花，组团花卉，小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。

六、会所提议
提议：以110平方米一户计算，整个小区约有1578户。会所关键是满足大家日常休闲、健康运动生活需求，会所整体形象将对项目标档次产生很大影响，所以不管在结构、外立面、功效上全部要表现出御龙国际高级品质。会所位置提议安排在小区关键道路周围，如集中园林或景观带周围。会所功效提议界定分生活休闲类和健康运动类。
七、物业管理提议
安心是我们给你保障称心生活从家开始用爱心、细心、诚心、用心、贴心来为住户服务；不管是个性化深度到家服务，还是把高科技搬入小区，让房子变得聪慧，全部深切地让您感到现代化住家服务提供全新时尚概念，生活享受从回家开始。
提议： 
公共服务项目（不另收取费用）
专题，配套有偿服务
二十四小时保安，消防和车辆管理；
各项健身，娱乐活动；
公共场所保洁；  
保健，医疗；
公共绿化园艺保养和培植；
提供小型商务会议场所及服务；
住宅区生活垃圾搜集和清倒；
传真，复印，打字；
公共设施维修和保养； 
临时照看儿童；
电话及访客留言转告； 
 钟点清洁；
组织区内业主联谊会活动； 
老人，病人护理；
代收缴水电费；    
礼仪服务；
代收带缴有线电视收视费；
代管房屋；
代办报刊订阅和收发，邮件收发；
代理房屋租赁；
代请保姆；  
机动车清洗；
代请家教；  
住宅水电设备维修（免人工费）
代聘装潢设计，施工单位；
住宅外墙清洗和粉刷（免人工费）
私宅报警
日常检验和维护； 
四重保安系统让您家固若金汤
保安系统提议以下：        
第一重安全：周界保护系统
①红外线对射报警器
②红外线摄像机
③ 围墙灯光报警
④四面岗哨
第二重安全：小区保安系统
① 警卫白天夜间岗哨定点巡查
② 小区报警电话，按钮
③小区道路摄像机
④车辆出入管制
第三重安全：小区控制中心
①电视监控
②周界安全控制
③呼叫保安协同行动
④接听报警电话
⑤紧急110报警
第四重安全：室内防盗系统
① 一楼门窗防盗设施
②室内火灾报警
③室内煤气报警
④偷窃紧急按钮
注：因考虑到在当地市场发展物业管理服务条件不成熟，所以我们应有选择做这件事情。
第三部分 营销推广策略
一、策略构想：产品差异化，跳出竞争格局，以阜宁首席高尚全景小区姿态入市，导入阜宁五星小区概念，拔高形象，支撑房价，快速去化房源。
二、营销策略标准：以高姿态标准，高效推广方法和团体合作进入阜宁市场，以快速消化标准和策略快速回款，完成销售任务。
三、营销手段：“御龙国际置业会卡”销售计划
在正式开盘销售前开展“御龙国际置业会卡”发售活动，有效预约锁定一批意向用户，以一定优惠吸引消费者，实施“提前预定、延后开盘”之战略，为正式开盘打下良好之基础。
“御龙国际置业会卡”销售计划活动细则：
1、在使用期内凭“御龙国际置业会卡”享受购房一定抵扣优惠；
2、“御龙国际置业会卡”不限量发售，价值初定1000元/张，能够退，但不得转售；
3、“御龙国际置业会卡”以有价购置方法取得，每张卡收取购卡费1000元，购卡款可折入房款；
4、“御龙国际置业会卡”在一定时期开始现场发售，购卡用户进行资料登记；
5、“御龙国际置业会卡”只享受购房抵扣优惠，不享受优先选房权；
6、凭“御龙国际置业会卡”在使用期内（开盘日起10天）排队或摇号选房，凭卡享受折扣优惠，并取得优先选房权；
四、营销专题：
（一）营销推广关键：阜宁首席高尚全景小区
（二）营销推广口号： 阜宁五星小区概念（星级地段,星级建筑,星级景观,星级配套,星级服务）
五、价格策略：
（一）定价标准
1、价格制订标准
价格制订是一个敏感原因，其合理程度直接影响到营销力度和销售周期，并深入影响到整个项目标投资回收期和利润指标等。从某种意义上来说，销售周期和利润指针之间含有某种矛盾。预期利润过高，往往会造成销售期延长，甚至形成物业滞销，损失是资金时间价值和机会成本，增加是项目风险；而低价入市策略尽管会造成旺销局面，但却以损失较多预期利润为代价，是否值得亦应视个案实际情况而定。
就本项目而言，定价基础标准表现在多个方面：
1)成本加成标准
即项目标价格应是其开发成本和一定百分比利润之和，从市场现实状况、项目计划水平、市场价格管理政策来看，并不符合项目发展需要。
2)市场比较标准
项目标价格并不是孤立存在，以从用户需求角度而言，市场比较标准是项目定价关键标准，同质同价，优质优价，所谓挖掘市场空白，提升项目附加值概念亦由此概念而来。就本案而言，对竞争个案作一定深度价格定位分析，将对本身价格策略制订有相当大帮助。
3)市场竞争标准
城中、城南分区住宅上市量将会很大，竞争风险加剧，对于综合质量不是尤其突出而言，存在一定竞争劣势，这是在制订价格时需要注意。从项目标总体情况来看，我们无法跳出区域发展和价格定势而挑战新市场价格。
（二）价格定位提议
提议整体价格策略以实现低开高走为宜。理由以下：
1)项目定位条件所决定
项目所处区位和计划条件决定项目是城南一个中高级精品住宅，我们所面临现在市场价格空间是相当有限，过高价格水平将突破买家心理极限，将会造成极大销售抗性。
2)整体营销策略需要
价格策略是整体营销策略一部分，不管是产品快速切入市场（比如说能有效拦截往城南别处楼盘用户，有效快速消化区域用户），还是控制项目适宜销售周期，价格策略不宜高开高走而应循序渐进。
（三）市场参考价格
选择周围竞争楼盘清华名仕园、澳洋欧洲花园、盛世嘉园作为价格参考，经过市场比较法修正，得出项目市场比较价格。

项目名称
本项目
清华名仕园
澳洋欧洲花园
盛世嘉园
地段
20%
10
8.5
8.5
8.5
规模
10%
10
9.5
8.5
9.0
交通
10%
10
9
9
9
配套
15%
10
8.5
8
8
景观
20%
10
12
12

10
户型
10%
10
11.5
12
10.5
外立面
5%
10
12
11
10
营销
10%
10
9
8.5
8
累计
100%
10
9.9
9.7
9.1
均价(元/平米)

2800
2750
2500
权重百分比

35%
35%
30%
加权平均值
2653
依据市场比较法，项目标最终加权平均值是2653元\平方米。
第四部分 销售实施策略
一、 策略关键
专题词：提前预约、延后开盘、很推广、集中攻击

提前预约：从入驻阜宁售楼处，能够开始进行用户正式积累和登记，逐步开始进行产品介绍，积累意向用户，预约一直到正式开盘。
延后开盘：考虑全装修现场实景工程要求和我们在前期工作充足准备，开盘日期将合适延后而不急于开盘。在现场实景（包含全装修实品屋、部分立面、大堂及其它现场包装）完成、现场意向用户累积顺利、实施短期集中广告轰炸，快速再聚敛一批用户以后强力开盘。
很推广：配合全装修房销售，本案推广手段需要采取很策略，引发市场轰动，实现销售目标。采取工地现场气氛充足营造（包含实品屋、部分立面、大堂和块幅、围墙、户外广告牌等户外包装）、销售现场创新突破（包含售楼处亮相、销售道具等）、大型公关推广活动、密集广告集中轰炸传输等手段相结合，造成口碑运动、达成全市皆知、市场抢购之目标！
集中攻击：在销售中分两阶段进行集中攻击（闪电战），第一轮战略攻击为火爆开盘阶段：推出房源，在市场充足蓄势、经过认筹锁定一批意向用户、销售条件成熟（包含工地、实品屋、售楼处、销售道具、销售队伍等等）以后实施集中攻击；在第一轮攻击30天后实施第二轮战略攻击，推出全新房源，引发新销售热潮。

二、 分阶段销售计划
第一阶段：引导蓄水期
时间进程：3个月
营销目标：用户积累、概念传输、销售准备
第30天 全方面准备
1、 导入并深化阜宁首席高尚全景小区提升产品立意，引发市场爱好，为入市奠定基础。
2、 开始营销推广各项筹备工作并快速落实。
3、“御龙国际置业会卡”前期准备工作。
营销内容：
1、装修企业招标/方案评选/企业确定/装修方案设计开始。
2、户外包装、售楼处设计装修、模型/效果图发包制作、平面海报/房型册设计印刷。
3、销售管理体系建立、销售软件/硬件到位、销售人员招聘培训/队伍组织。
3、 确定价目表及推盘方案，意向用户积累、重新筛选/通知工作。
4、 第一波DM攻击：《扬子晚报》、《阜宁报》夹报。
5、 “御龙国际置业会卡”计划实施准备工作，置业会卡设计制作、用户活动通知。
6、第一波电视短信攻势：电视滚动字幕在阜宁当地全天播放，短信锁定有效用户，密集投放。
关键手段：
本阶段关键以软新闻炒作为主，配合公关活动、户外宣传有效拦截等手段实施战略宣传炒作
1、 公关活动：举行1次公关交流活动，宣传介绍作用。
2、 软新闻炒作：经过系列新闻和软性广告进行产品通知和概念提升。
3、 有效拦截：以户外宣传为主导，经过现场围墙、户外大型广告牌、横幅（在人流量集中处）等作业进行有效客源拦截，同时样板层（最少要有经典样板房）在封闭状态下进行紧锣密鼓施工建设。
4、 区域扫荡：经过电信账单、晚报夹报实施最大范围区域宣传，进行产品通知和“御龙国际置业会卡”活动预告。
5、 报纸广告：在《扬子晚报》上打一次整版广告，进行产品通知、形象宣传和“御龙国际置业会卡”预告宣传。
6、 电视广告：在阜宁电视台、中央电视台等进行高密度连续宣传推广。
销售配合：
为“御龙国际置业会卡”销售计划亮相作好一切销售和传输准备
1、 售楼处装修（期望在开盘前售楼处能够装修完成）。
2、 销售队伍深化培训（针对销售策略和手段进行操作关键点和组织培训）。
3、 销售道具（包含模型、效果图、房型平面图、销售海报、楼书等等）准备等工作。
4、 现场售楼处内开始接收电话和来人咨询和用户登记。
5、 现场公开房型、房源、均价等资料，现场公开“御龙国际置业会卡”销售计划活动细则。
6、 针对已登记意向用户电话或书面通知“御龙国际置业会卡”活动内容。
第二个月 初步开启
战术目标：
1、推广全方面开启、各项准备工作和计划进入实质性推进阶段。
2、御龙国际认筹开始实施，现场开始发售“置业会卡”，锁定意向用户。

关键内容：
1、 第二波DM攻击：扬子晚报》、《阜宁报》夹报。
2、 现场工程（环境、立面等）落实到具体进度安排。
3、 业务人员现场销售模式演示、熟悉，公开“御龙国际置业会卡”活动方案细则。
4、第二波电视短信攻势：电视滚动字幕在阜宁当地全天播放，短信锁定有效用户，密集投放。
第三个月：等候攻