物业估值管理方案样本.doc

IV-1 附录四物业估值以下为董事接获独立估值师美国评值就本集团物业权益于二零零四年三月三十一日估值而编撰函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。敬启者： 吾等依据腾讯控股（贵企业）及其隶属企业（以下统称为贵集团）指示， 对贵集团组员企业在中国（中国）所持全部物业权益进行估值。吾等确定曾进行实地视察、作出相关查询，和取得吾等认为必需其它数据，以就该等物业权益于二零零四年三月三十一日（估值日期）价值向阁下提供吾等意见。估值基准吾等对物业权益估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得最高现金代价： i) 有自愿卖方； ii) 在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）合适推销相关权益、协议价格和条款及完成销售； iii) 任何较早假定交换合约日期市况、市价水平及其它情况和估值日期相同； IV-2 附录四物业估值iv) 不考虑有特殊爱好买方任何追加出价；及v) 双方均在知情及自愿情况下审慎交易。估值方法依据上述公开市值计算法，因为不得于公开市场转让或租约及或租赁协议订明不得分租及或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用物业权益并无商业价值。假设吾等估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排以抬高物业权益价格。另外，吾等估值假设并无任何形式强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授整个未届满年期内在公开市场出售及转让而毋须负担任何费用或开支。吾等估值并无考虑物业权益任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可能负担任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无包含任何可影响价值繁重负担、限制及支销。吾等假设相关政府机关已就已落成或在建中楼宇及建筑物授出全部同意书、批文及特许权。另外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘全部楼宇及建筑物由业主持有或许可业主占用。吾等假设除非已于估值证书内列明、界定及考虑不合标准事宜，不然全部适用分区、土地使使用方法规及其它限制一直落实采取。另外，吾等亦假设土地使用及改善工程均于所述物业权益范围内进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据用或侵占情况。全部权及租赁权益调查吾等曾获相关物业权益全部权及贵集团所签订全部租赁协议文件摘要。然而， 吾等并无查阅文件正本，以核实拥有权或是否存在任何未载于吾等所获副本任何修订。吾等颇大程度倚赖贵集团所提供数据。IV-3 附录四物业估值本函件所披露全部法律文件及估值证书仅供参考。吾等对任何相关本函件及估值证书所述物业权益正当全部权法律事宜概不负担任何责任。对于贵集团在中国所持物业权益正当全部权及租赁权益正当性，吾等倚赖中伦金通律师事务所所提供法律意见。限制条件吾等在颇大程度上倚赖贵集团所提供资料，并接纳贵集团给吾等相关法定通告、地役权、年期、占用情况、地盘和楼面面积及一切其它相关资料。估值证书所列尺寸及面积乃依据吾等所获文件资料计算，且仅为约数。吾等并无理由怀疑贵集团所提供数据真实性及正确性。贵集团亦向吾等表示所提供资料并无遗漏任何重大事实。吾等认为已获充份资料，以达致知情见解。吾等已视察随附估值证书所载物业权益外貌，并在许可情况下视察其内部。然而， 吾等并无进行任何结构测量，故此无法呈报相关物业权益是否确无腐朽、虫蛀或任何其她结构损坏。吾等并无对任何设施进行测试，惟吾等在视察过程中亦无发觉任何严重损坏。吾等并无进行实地调查，以核实土地情况及设施是否适合提议发展项目，亦无进行地质、生态或环境测量。吾等编撰估值汇报乃假设该等情况均符合要求，且于建筑期间不会产生任何非常常开支或延误。IV-4 附录四物业估值备注于估值时，吾等已遵从香港测量师公会颁布物业资产估值应用指导所载要求。随函奉附吾等估值概要及估值证书。此致中国深圳市高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼（邮编518057） 腾讯控股列位董事台照代表美国评值助理副总裁陈劲翔MRICS, MHKIS, RPS (GP) 谨启二零零四年六月七日附注： 陈劲翔为特许估值测量师及注册专业测量师，于香港及中国物业估值方面含有逾十年丰富经验。IV-5 附录四物业估值估值概要贵集团在中国租用及占有物业权益二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值1. 中国无商业价值深圳市福田区赛格科技园2栋东3层2. 中国无商业价值深圳市福田区赛格科技园2栋3层B 3. 中国无商业价值深圳市福田区赛格科技园2栋4楼4. 中国无商业价值深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A505及B505房5. 中国无商业价值深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A503及B503房6. 中国无商业价值深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋东翼5楼B506室7. 中国无商业价值深圳市福田区赛格科技园2栋东翼6楼619、620及622室8. 中国无商业价值深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋西3楼303室IV-6 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值9. 中国无商业价值深圳市福田区振兴路赛格科技园2栋东翼5楼2C511房10. 中国无商业价值深圳市南山区高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼11. 中国无商业价值上海市浦东新区世纪大道211号上海信息大楼38层9-12单元12. 中国无商业价值上海市浦东新区世纪大道211号上海信息大楼39楼西侧13. 中国无商业价值北京市南礼士路66号建威大厦5楼515至518室14. 中国无商业价值北京市南礼士路66号建威大厦5楼519室15. 中国无商业价值北京市南礼士路66号建威大厦6楼614至616室IV-7 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值16. 中国无商业价值河北省中山东路石家庄东方大厦第19层1906房17. 中国无商业价值湖北省武汉市解放大道686号武汉世界贸易大厦32楼3708室18. 中国无商业价值河南省郑州市东明路218号索克大厦10层1003房19. 中国无商业价值湖南省长沙市五一路锦中环大厦21楼16及17室20. 中国无商业价值广东省广州市东山区水荫路2号华信大厦东座17楼11室21. 中国无商业价值深圳市福田区华强北路赛格科技园2楝西3楼305室22. 中国无商业价值广西省南宁市民族大道85号南丰大厦第10层B3室IV-8 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值23. 中国无商业价值重庆市高新区科园一路2号大西洋国际大厦16层11号房24. 中国无商业价值云南省昆明市人民中路阳光A版21楼D3号房25. 中国无商业价值江西省南昌市桃苑大街8号金源大厦第8层810室26. 中国无商业价值黑龙江省哈尔滨市中山路172号哈高新区富阳创业中心（暨常青大厦） 第14层1409号房27. 中国无商业价值深圳市福田区益田路信息枢纽大厦裙楼8层4-6轴A-C轴区域28. 中国无商业价值浙江省杭州市环城北路305号耀江发展中心3楼C室29. 中国无商业价值山东省济南市经七路88号房地产大厦第18层1802房IV-9 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值30. 中国无商业价值陕西省西安市碑林区环城南路西段22号海联大厦一个单位31. 中国无商业价值广东省广州市东山区水荫路2号华信大厦东座第17楼07室32. 中国无商业价值江苏省江苏科技大厦第26层2606室33. 中国无商业价值安徽省合肥市宿州路76号宏图大厦间数2115 34. 中国无商业价值江苏省南京市五台山1号丰.大厦25楼2501室35. 中国无商业价值四川省成城市人民南路4段19号17楼H单元36. 中国无商业价值辽宁省沈阳市皇姑区北陵大街20号甲鸿阳大厦第12层1205房间IV-10 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下公开市值37. 中国无商业价值山西省太原市双塔西街162号安业商务写字楼A楼419号IV-11 附录四物业估值1. 中国深圳市福田区赛格科技园2栋东3层2. 中国深圳市福田区赛格科技园2栋3层B 3. 中国深圳市福田区赛格科技园2栋4楼该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个车间。该物业总建筑面积约为1,958.89平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币109,697.84 元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个车间。该物业总建筑面积约为818.27平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币45,823.12元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个车间。该物业总建筑面积约为3,562.16平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币199,480.96 元。该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业现在由贵集团占用作车间用途。无商业价值无商业价值无商业价值估值证书贵集团在中国租用及占用物业权益二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值IV-12 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值该物业为约于一九八九年落成多层大厦内两个车间。该物业总建筑面积约为271.91平方米，自二零零三年五月十日至二零零四年五月九日由贵集团租用，月租人民币10,034.56元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内两个车间。该物业总建筑面积约为275.60平方米，自二零零三年五月二十七日至二零零四年五月二十六日由贵集团租用， 月租人民币14,331.20 元。4. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A505及B505房5. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A503及B503房该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业现在由贵集团占用作车间用途。无商业价值无商业价值IV-13 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值无商业价值无商业价值该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个车间。该物业总建筑面积约为137.8平方米，自二零零三年十一月二十二日至二零零四年十一月二十一日由贵集团租用， 月租人民币7,165.60 元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内三个车间。该物业总建筑面积约为598 平方米，自二零零三年十二月十一日至二零零四年五月十日由贵集团租用，月租人民币25,415元。6. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技区2栋东翼5楼B506室7. 中国深圳市福田区赛格科技园2栋东翼6楼619、620及622室IV-14 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值8. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技区2栋西3楼303室9. 中国深圳市福田区振兴路赛格科技园2栋东翼5楼2C511房该物业为约于一九八九年落成之多层大厦内一个车间。该物业总建筑面积约为300 平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用，月租人民币16,800元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个住宅单位。该物业总建筑面积约为59.79平方米，自二零零三年十二月十六日至二零零四年十二月十五日由贵集团租用，月租人民币3,109.08元。贵集团表示相关租赁已于本汇报日期终止。该物业现在由贵集团占用作车间用途。该物业现在并非由贵集团占用。无商业价值无商业价值IV-15 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值10. 中国深圳市南山区高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼11. 中国上海市浦东新区世纪大道211号上海信息大楼38层9-12单元该物业为约于二零零三年落成多层大厦内六层办公室。该物业总建筑面积约为20,935平方米，自二零零四年一月一日至二零零六年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币963,010元。该物业为约于二零零十二个月落成多层大厦内三个办公室单位。该物业之总建筑面积约为770.48平方米，自二零零三年八月二十一日至二零零五年八月二十日由贵集团租用， 月租人民币126,083.80元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-16 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值12. 中国上海市浦东新区世纪大道211号上海信息大楼39楼西侧13. 中国北京市南礼士路66号建威大厦5楼515至518室该物业为约于二零零十二个月落成多层大厦内一个货仓。该物业总建筑面积约为17 平方米，自二零零三年十月一日至二零零四年三月三十一日由贵集团租用，月租人民币800元。贵集团表示现正就续租进行磋商。该物业为约于一九九六年落成之多层大厦内之四个办公室单位。该物业之总建筑面积约为474.85平方米，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一日由贵集团租用，月租6,885.33美元。该物业现在由贵集团占用作货仓用途。该物业现在由贵集团占用，作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-17 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值14. 中国北京市南礼士路66号建威大厦5楼519室15. 中国北京市南礼士路66号建威大厦6楼614至616室该物业为约于一九九六年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为188.61平方米，自二零零三年十月八日至二零零四年十月七日由贵集团租用， 月租2,451.93美元。该物业为约于一九九六年落成多层大厦内三个办公室单位。该物业总建筑面积约为406.06平方米，自二零零三年九月二十二日至二零零五年九月二十一日由贵集团租用，月租5,278.78美元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-18 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值16. 中国河北省中山东路石家庄东方大厦第19层1906房17. 中国湖北省武汉市解放大道686号武汉世界贸易大厦32楼3708室该物业为约于一九九六年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为46 平方米，自二零零四年二月二十日至二零零六年二月十九日由贵集团租用，年租人民币23,338.10元。该物业为约于一九九八年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为129 平方米，自二零零四年四月一日至二零零五年三月三十一日由贵集团租用，月租人民币4,773元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-19 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值18. 中国河南省郑州市东明路218号索克大厦10层1003房19. 中国湖南省长沙市五一路锦中环大厦21楼16及17室该物业为约于一九九九年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为56.6 平方米，自二零零三年三月一日至二零零四年三月三十一日由贵集团租用，并由二零零四年三月一日续期至二零零五年二月二十八日，年租人民币32,020元。该物业为约于二零零二年落成多层大厦内两个房间。该物业总建筑面积约为110.08平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年三月一日由贵集团租用，月租人民币3,963元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-20 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值20. 中国广东省广州市东山区水荫路2号华信大厦东座17楼11室21. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技园2楝西3楼305室该物业为约于一九九七年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为85.71平方米，自二零零三年七月五日至二零零四年七月四日由贵集团租用，月租及管理费为人民币6,171元。该物业为约于一九八九年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为43.1 平方米，自二零零四年四月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用，月租人民币16,800元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-21 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值22. 中国广西省南宁市民族大道85号南丰大厦第10层B3室23. 中国重庆市高新区科园一路2号大西洋国际大厦16层11号房该物业为约于一九九八年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为50 平方米，自二零零三年十二月八日至二零零四年十二月九日由贵集团租用，月租人民币2,000元。该物业为约于一九九六年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为40.66平方米，自二零零三年十二月十五日至二零零四年十二月十四日由贵集团租用，月租人民币1,626.40元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-22 附录四物业估值24. 中国云南省昆明市人民中路阳光A版21楼D3号房25. 中国江西省南昌市桃苑大街8号金源大厦第8层810室该物业为约于二零零三年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为87.5 平方米，自二零零三年十二月一日至二零零四年十二月一日由贵集团租用， 年租人民币19,200元。该物业为约于一九九九年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为30平方米，自二零零三年十月二十六日至二零零四年十月二十五日由贵集团租用，月租及管理费为人民币1,500元。贵集团表示相关租赁已于本报告日期终止。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在并非由贵集团占用。无商业价值无商业价值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值IV-23 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值26. 黑龙江省哈尔滨市中山路172号哈高新区富阳创业中心（暨常青大厦） 第14层1409号房27. 中国深圳市福田区益田路信息枢纽大厦裙楼8层4-6轴A-C轴区域28. 中国浙江省杭州市环城北路305号耀江发展中心3楼C室该物业为约于一九九九年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为28 平方米，自二零零三年十月二十七日至二零零四年十月二十六日由贵集团租用，年租及管理费为人民币22,400 元。该物业为约于二零零十二个月落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为267 平方米，自二零零三年十二月一日至二零零六年十二月三十日由贵集团租用，月租人民币42,720元。该物业为约于二零零零年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为110 平方米，自二零零三年十二月十九日至二零零四年十二月十八日由贵集团租用，月租人民币8,000元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-24 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值29. 中国山东省济南市经七路88号房地产大厦第18层1802房30. 中国陕西省西安市碑林区环城南路西段22号海联大厦一个单位31. 中国广东省广州市东山区水荫路2号华信大厦东座第17楼07室该物业为约于二零零二年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为30.67平方米，自二零零三年十二月一日至二零零四年十一月三十日由贵集团租用， 年租人民币33,583.65元。该物业为约于二零零零年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为119.18平方米，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一日由贵集团租用，季租人民币5,000元。该物业为约于一九九七年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为45.11平方米，自二零零四年二月五日至二零零五年二月四日由贵集团租用，月租人民币1,804元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-25 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值32. 中国江苏省江苏科技大厦第26层2606室33. 中国安徽省合肥市宿州路76号宏图大厦间数2115 34. 中国江苏省南京市五台山1号丰.大厦25楼2501室该物业为约于二零零十二个月落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为42 平方米，自二零零三年六月十五日至二零零四年六月十四日由贵集团租用，月租人民币1,764元。该物业为约于一九九四年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为31.39平方米，自二零零四年二月一日至二零零五年一月三十一日由贵集团租用，月租人民币1,192.82元。该物业为约于二零零三年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为150 平方米，自二零零四年二月二十日至二零零五年二月十九日由贵集团租用，月租人民币7,400元。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-26 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况及年期占用详情公开市值35. 中国四川省成城市人民南路4段19号17楼H单元36. 中国辽宁省沈阳市皇姑区北陵大街20号甲鸿阳大厦第12层1205 房间37. 中国山西省太原市双塔西街162号安业商务写字楼A楼419号该物业为约于二零零三年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为135.22平方米，自二零零四年二月二十五日至二零零七年二月二十四日由贵集团租用， 月租人民币12,845.90 元。该物业为约于二零零十二个月落成多层大厦内一个单位。该物业总建筑面积约为66.67平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年二月二十八日由贵集团租用，年租人民币55,836元。该物业为约于二零零零年落成多层大厦内一个办公室单位。该物业总建筑面积约为40.61平方米，自二零零四年二月二十五日至二零零五年二月二十四日由贵集团租用，季租人民币9,746.40元， 包含管理费。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。该物业现在由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值