空置房管理标准作业规程样本.doc

空置房管理标准作业规程
一、 目标
规范空置房管理工作，确保空置房管理质量。
二、 适用范围
适适用于物业管理处已接管空置房管理。
三、 职责
1、 服务中心主管负责空置房管理组织、监督工作。
2、 管理员负责依据本规程实施空置房日常管理工作。
四、 程序关键点
1、 空置房登记建档：
（1） 经管理处接管空置房由服务中心主管安排管理员进行登记造册。
（2） 管理员将空置房登记在《空置房记录表》内。
（3） 管理员制作《空置房动态表》，每个月25日前报服务中心主管立案。
2、 空置房维护计划制订
（1） 服务中心主管应于每十二个月12月31日前依据空置房情况制订空置房维护管理计划，内容应包含：
a、 维护管理项目；
b、 维护管理频率；
c、 维护管理方法；
d、 维护费用预算。
（2） 空置房维护计划报管理处经理审核后，汇入管理处年度工作计划中报企业总经理审批。
（3） 经总经理审批经过后维护计划由服务中心负责具体组织实施。
3、 空置房维护
（1） 空置房由服务中心管理员进行日常管理。
（2） 管理员依据季节改变定时对空置房进行开窗通风、散热。必需时应进行烘干处理，预防墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。对房内五金配件需定时加油保养。
（3） 对于精装修房屋在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，预防木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，预防木器发霉、变形。
（4） 参考相关电器使用说明书，定时将电器打开试运行，以保持电器良好工作状态，还应注意立即关闭电源。
（5） 管理员每个月定时通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修房屋保洁部应视情况定时对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。
（6） 管理员巡楼时应注意空置房防火、防盗工作。如发觉空置房内有异常情况应立即向服务中心主管汇报。
4、 管理员每次巡楼后应将空置房维护管理情况统计在工作统计中，每六个月汇总一次上交管理处保留，保留期直至空置房售出后十二个月。
5、 本规程实施情况作为服务中心主管、管理员绩效考评依据之一。
五、 统计
1、《空置房记录表.》
2、《空置房动态表》
六、 相关支持文件
1、《自有物业出租标准作业规程》
2、《楼宇巡查标准作业规程》
楼宇巡查管理标准作业规程
一、目标
规范楼宇巡查工作，保障小区正常工作和生活秩序。
二、适用范围
适适用于服务中心楼宇巡查工作。
三、职责
1、 服务中心主管负责楼宇巡查组织、管理工作。
2、 服务中心管理员负责依据本规程实施楼宇巡查工作。
四、程序关键点
1、服务中心主管应于每个月月底制订下月巡查楼宇工作方案，内容应包含责任区域巡查安排及巡查内容等。
2、楼宇巡查内容
（1） 治安隐患巡查。
（2） 公共设施设备安全完好情况巡查。
（3） 清洁卫生情况巡查。
（4） 园林绿化维护状部巡查。
（5） 装修违章巡查。
（6） 消防违章巡查。
（7） 利用巡查机会和住户沟通。
3、楼宇巡查方法应包含“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
（1）“看”：经过观察来发觉楼宇管理服务中存在问题。
（2）“听”：从设施设备运行进声音判定是否有故障。
（3）“摸”：经过用手触措感觉设施设备使用情况。
（4）“调查了解”：向住户或职员调查楼宇及公共设施设备使用情况和了解住户对我们服务有什么意见和提议。
4、房屋本体巡查工作要领
（1） 检验水电表。检验水电表是否处于正常工作状态，统计损坏水电表情况。当
水表在无人居住情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门品贴上相关通告；当发觉电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查记录表》中给予统计并立即汇报服务中心主管。
（2） 巡查楼梯间：
a、 走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；
b、 检验梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；
c、 检验消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象； 防火门是否关闭；消防安全疏散是否完好 ；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；
d、 检验卫生情况是否良好。
（3）巡查逃生天台：
a、 检验逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；
b、 检验天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；
c、 检验有没有违章占用逃生天台现象；
d、 检验雨水管是否通畅；
e、 检验卫生情况是否良好。
（4）巡查电梯：
a、 检验电梯运行是否平稳，是否有异常响动；
b、 检验安全标识是否完好 ，电梯按钮等配件是否完好；
c、 检验照明灯及安全监控设施是否完好；
d、 检验卫生情况是否良好 。
（5）巡查大堂、门厅、走廊：
a、 检验各类安全标识是否完好；
b、 检验公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；
c、 检验卫生情况是否良好。
（6）巡查中发觉梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即通知保安部进行检验。
5、公共设施设备巡查工作要领
（1）巡查水、电、气、通讯设施：
a、 检验室外设施有没有破损现象，多种管线有没有渗、漏、滴、冒现象；
b、 检验室外设施有没有生锈、脱漆现象，标识是否完好；
c、 检验室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
（2）巡查公共文体设施：
a、 检验雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；
b、 检验儿童游乐设施是否完好，有没有安全隐患；
c、 检验绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。
（3）巡查道路、广场、公共集散地：
a、 检验设施设备是否完好 ，是否有违章占用现象；
b、 检验标识、路牌、警示牌是否完好；
c、 检验各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；
d、 检验卫生情况是否完好。
（4）巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：
a、 检验防盗设施是否完好；
b、 检验停放车辆是否有损伤现象；
c、 检验各类标识是否完好无损；
d、 检验卫生情况是否良好。
6、巡查周围环境：
（1） 检验小区内及小区外周围是否有乱张贴、乱拉线等现象。
（2） 检验是滞有损坏公共设施、违章制造噪章、污染环境、高空抛物现象。
（3） 检验是否有违章喂养家禽家畜等现象。
（4） 检验小区内及小区外周围卫生情况是否良好。
7、巡查违章装修：详见《装修管理标准作业规程》。
8、巡查空置房：详见《空置房管理标准作业规程》。
9、对巡查中发觉问题处理要领
（1） 管理员巡查时发觉有上述问题出现时，如本人能进行劝戒、阻止、处理，应给予立即处理；不然立即将问题统计在《巡查统计表》中，巡查回来后汇报服务中心主管处理。
（2） 服务中心主管视情况按下列情况处理：
a、 属公共设施设备破损丢失，按《报修管理标准作业规程》处理；
b、 属管理处其它部门职员工作不力造成，应通知其它相关部门主管前住处理。巡查中发觉问题通常情况下应在一周内处理；特殊情况需经管理处经理同意后可合适延长；
c、 属住户违章造成问题，应按《住户违章处理标准作业规程》处理。
（3） 对巡查中发觉重大问题，服务中心主管应立即向管理处经理汇报，由管理处经理处理。
（4） 巡查中发觉问题处理完成后服务中心管理员应现场验证，处理过程和验证结果均应有完整统计，并经相关人员签字认可。
10、《巡查统计表》、《巡查问题处理表》每个月25日前汇总由服务中心归档保留，保留期两年。
11、本规程实施情况作为相关职员绩效考评依据之一。
五、统计
1、《巡查记录表》
2、《巡查问题处理表》
七、 相关支持文件
1、《报修管理标准作业规程》
2、《装修管理标准作业规程》
3、《住户手册》
4、《住户投诉处理标准作业规程》
5、《空置房管理标准作业规程》
6、《住户违章处理标准作业规程》