物业交接验收专项方案.doc

杭州之丰物业管理之江发展大厦物业接管验收手册项目名称：之江发展大厦文件编号版本号公布日期编 制校 对审 核批 准 目 录接管验收小组2物业设施设备接管工作步骤图3物业移交资料参考表4楼层公共部位验收表9室外公共设施验收表9消防系统验收表11电梯(直梯）系统验收表12供配电系统验收表14安防系统验收表16二次供水系统验收表17中央空调系统验收表18设施设备验收问题统计表20物业设施设备移交清单21物业资料移交清单22接管验收小组组 长：副组长：下设两个分小组：1、文件资料接管小组 责任人：职责：负责接管项目标工程图纸、设备相关资料移交工作；业 户资料移交和帮助楼宇验收移交工作；2、现场验收接管小组 责任部门： 责任人： 职责：负责项目房屋主体、公共设施和机电设备验收交接和钥匙接管工作。 物业设施设备接管工作步骤图企业成立接管验收小组 相关技术人员提出、明确接管验收标准验收小组初步熟悉相关技术资料有 1、施工图 2、相关使用说明、维修手册等 3、产品合格证、产地证实施工、调试阶段现场跟进 1、学习操作程序、规范 2、统计多种原始参数 3、存在问题及处理方法统计接管工作组织专题会议 由建设单位组织，监理企业、承建单 位、物业派代表参与：1、 明确接管范围2、 明确各方责任3、 遗留问题处理方法4、 形成会议纪要分发各方初验，查对数量、逐项检验功效 按会议纪要所提方法整改 列出存在问题 项目遗漏工程和业主办理相关手续填写接管验收表格完工资料移交归档物业移交资料参考表物业承接查验移交资料目录序号名 称备注一项目建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发项目同意文件3建筑红线图4建设用地计划许可证5建设工程施工许可证6建设工程计划许可证7计划总平面图8建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）9各分项工程设计方案10建设工程计划验收合格证综合验收合格证11建设工程完工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）12消防工程验收合格证（审核意见书）13工程完工验收立案表（质检立案表）14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共安全技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程完工验收书/验收汇报17供水、供气协议书18供用电协议、燃气验收合格证19同意供电通知20申请门牌审批表21白蚁防治协议书22电信、光纤、宽带合作协议23房屋质量确保书、房屋使用说明书24建筑工程质量保修协议书25公共设施、设备清单26其它相关资料二物业产权资料1房屋全部权证、土地使用权证2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联络方法、户型图等）3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察汇报2工程招、投、定标书3工程施工协议及开、完工汇报4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）5图纸会审统计6工程设计变更通知(包含质量事故处理统计)7隐蔽工程验收签证8沉降观察统计9完工验收证实书10关键建筑材料质量确保书（钢材、水泥等）11新材料、构配件判定合格证书12砂浆、混凝土试块试压汇报13完工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等隶属工程及隐蔽管线等）14其它项目完工图（绿化、景观、二次装修等）15各分项工程施工单位资料16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试汇报17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压汇报19机电设备订购协议、单台设备说明书、试验统计及系统调试统计20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格汇报23防雷电阻接地实测统计、引下线焊接统计四设备资料供电系统1供电系统设备购置、安装协议2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权全部者及用户名称和地址4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房部署图、产品合格证、安装配件清单等）6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备关键配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验统计、运行许可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测汇报、产品合格证、强检资料等）9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）10配套装置、仪表、电度表资料（检验统计、测试汇报、原始数据统计、强检资料等）11绝缘电阻测试、试验统计、试运转统计12发电机随机相关技术资料五设备资料给排水系统1给排水系统设备购置、安装协议2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系统设备产权全部者及用户名称和地址4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房部署图、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）6设备运行检验统计、管道水压及闭水试验统计、给水管道冲洗及消毒统计7关键材料和制品合格证或试验统计8配套装置、仪表、水表资料（检验统计、测试汇报、原始数据统计、强检资料等）9水、暖、卫生器具检验合格证书；10其它相关资料六设备资料消防系统1消防设备购置、安装协议2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权全部者及用户名称和地址4消防广播、消防栓等设备参数5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房部署图、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）6设备、仪表调试运行检验统计、管道冲洗、水压及闭水试验检验统计7消防系统关键材料和制品合格证或试验统计8消防验收合格证书9其它相关资料七人防工程 1完工图2工程修改通知单3试验统计4施工质量及管理验收统计5政府人防工程验收证实书八设备资料弱电系统1弱电系统设备购置、安装协议2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）5弱电系统设备调试运行检验统计、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证实6有线电视及电话协议7设备试压、试运行合格汇报8防雷电阻接地实测统计、引下线焊接统计9其它相关资料九设备资料电梯系统1电梯设备购置、安装协议2电梯设备安装完工图3随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）4运行统计、设备保养统计书5政府质量安检部门验收合格证十设备资料中央空调系统1设备购置、安装协议2设备安装完工图3随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、关键配件资料等）4冷水主机调试汇报、培训等调试证书5冷却水泵,冷冻水泵调试汇报6冷却水,冷冻水水质检验汇报物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注楼 层 公 共 部 位地基基础地基无吊脚、无显著沉降、位移，墙体无严重裂纹外墙（墙面砖、喷涂等）安装牢靠、平整、色泽一致、收口严实梁、柱、板主体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露顶棚抹灰层牢靠，无剥落及显著裂纹楼梯、扶手无显著裂纹/剥落/露筋，扶手无显著龟裂/无漆层脱落公共门窗（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）牢靠/平整/开关灵活/解缝严实/五金配件齐全消防设施（消防管/消防栓/消防水带）无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全楼板/地面砖/天花/饰面无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无显著污染通风口/管安装牢靠/无堵塞/无破损上下雨/污水管无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密设备房/管道井无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢靠/设备标识清楚 验收结论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注室 外 公 共 设 施屋面隔热层/防水层无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅、无积水。水箱/水池无渗、滴水现象、浮球阀控制良好、箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好。天面扶栏、避雷带、防护栏油漆完好、无变形、无锈蚀、无污染。散水坡、雨檐棚、连廊、收水口和外墙连接良好、无裂缝、无排水不畅。雨污水井/口排水通畅、无裂纹、破损、刷漆色泽均匀。明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞。给排水管道/含绿化用水管阀水管水阀完好、无渗漏、试水通畅无阻塞。化粪池排水通畅、池壁无塌裂、盖板完好无缺。路灯/广告灯/外墙泛光灯灯柱/箱、罩外观完好、无显著锈蚀、无漆层脱落、安装牢靠。设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好、无渗漏水、有足够应急照明、消防器材、环境清洁。水泥路面无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料饱满、无起沙。广场路砖线条顺直、无松脱、无下陷、无显著破损。路侧石/收水口 整齐、无倾斜、无缺漏、无塌陷。步级台阶和主体连接良好、无裂缝、防滑处理有效。明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞。垃圾房门、墙体瓷片完好，地面排水沟、散水坡排水良好。验收结论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注 消 防 系 统消防栓箱玻璃安装牢靠、整齐，无损坏，配件齐全，无渗漏，手动按钮正常。烟感头、喷淋头、广播安装牢靠、整齐，无损坏，配件齐全，无渗漏。防火门安装牢靠，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活。正压送风口平整，无变形，无锈蚀，无损坏。疏散指示标志、事故照明安装正确，无破损，正常显示及照明试验正常。火灾监控报警系统消防集控柜内清扫，接线端紧固，声光报警正确，显示/打印等功效正常，手/自动/联动功效正常。手提灭火器、气体自动灭火系统存放压力指示、灭火剂重量正确。气罐压力正常，管路连接正确，安全装置、报警装置正常。自动喷水灭火系统喷头检验、湿式报警阀试验正常，末端放水试验、报警联动控制、控制阀门状态、手/自动运行正常。消防管道/排烟风管、正压风机、消防水泵房、蓄水池、消防水泵控制系统管道/风管规范安装、无渗漏。泵房照明良好、地面平整、墙面粉刷到位，蓄水池无渗漏。正压风机、水泵控制柜主回路电气、控制回路电气、开启转换控制、计量仪表/器、操作功效测定。水泵运行噪声正常，水泵转向正确，密封件紧密。设备技术文件图纸、合格证实齐全验收结论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备（直梯）验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注电 梯 （直梯） 运 行 系 统机房环境门窗完好，地面平整，墙面粉刷到位，通风良好，顶棚无漏水。拽引机、限速器、钢丝绳拽引机承重梁安装必需符合设计要求和施工规范要求。限速器绳轮、钢带轮、导向轮必需牢靠，转动灵活。钢丝绳应擦拭洁净，严禁有死弯，松股及断丝现象。制动器、导轨、导靴制动器调整应闸瓦和动轮接触严密，松闸时和制动轮应无摩擦。导轨安装应牢靠、位置正确、横竖端正。导靴要确保电梯正常运行。轿厢、层门、厅门轿厢组装应牢靠，轿厢壁结合处平整。轿厢地坎和各层门地坎偏差严禁超出21mm。层门指示灯盒及召唤按钮安装应平整、牢靠、不变形，不突出装饰面。厅门、轿门应平整，开启时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。电气部分电梯电源应专用，机房照明、井道照明，轿箱照明应和电源分开。电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。电梯随行电缆必需固定牢靠，排列整齐，无扭曲。电气接线应正确，连接可靠，标志清楚。安全运行保障系统多种安全保护开关必需固定可靠且不能采取焊接。急停、检修转换等按钮和开关动作必需灵活可靠。极限、限位、缓速装置安装位置正确，功效必需可靠。轿厢自动门安装触板必需灵活可靠。井道内全部设备设施不能有碰撞和摩擦。安全钳工作必需正常可靠，动作后正常恢复。电梯开启、运行和停止，轿厢内无较大震动和冲击，制动可靠。超载试验后必需达成电梯能安全开启、运行和停止。设备技术文件图纸、合格证实齐全。 验收结论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期：物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注 配 电 系 统机房环境及防护方法照明足够，地面平整，墙面粉刷到位，降温方法到位。地面绝缘垫、安全操作及防护工具齐全。直流屏、高低压配电柜及二次回路配电柜固定及接地应可靠、漆层应完好、清洁整齐。直流屏蓄电池工作正常。配电柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢靠。全部二次回路接线应正确，连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合要求。各类仪表及指示灯正常。手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠；照明装置齐全。柜内一次设备安装质量验收要求应符合国家现行相关标准规范要求。用于热带地域盘、柜应含有防潮、抗霉和耐热性能，按国家现行标准热带电工产品通用技术要求验收。配电柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。操作及联动试验正确，符合设计要求。变压器外观及紧固良好，声音、温度正常。变压器身紧固螺栓紧固到位。电气连接片接触良好。冷却风机工作正常。安全接地可靠。测温仪表显示正常。运行三相电流在许可范围内。设备技术文件图纸、合格证实齐全。 验收结论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注 配 电 系 统机房环境及防护方法照明足够，地面平整，墙面粉刷到位。地面绝缘垫、安全操作及防护工具齐全。发电机排烟及排风管道安装规范。发电机组：发电机开启电源（蓄电池）及开启电机正常，蓄电池充电系统正常。发电机润滑油温、油压、油位正常。发电机排气温度、发电机冷却水温度、压力、发电机空载、带负载运转情况及报警系统工作正常。冷却系统：冷却水箱补给管路及阀门安装规范。冷却风扇运转、循环水泵运转情况正常。燃油系统：燃油泵运转情况及油库连接良好。燃油泵滤网及接口密封情况良好。润滑系统：机油泵运转情况良好，机油泵滤网、机油冷却器密封情况良好。配电系统：发电机配电柜外观及布线规范，发电机配电柜仪表、指示灯正常，进、出线开关柜操作正常。同时指示表及指示灯信号正常，配电柜同时操作开关正常。油库：油箱容量符合设计要求，焊接良好不渗漏，油位标尺需安装，消防设施符合要求。设备技术文件图纸、合格证实齐全。 验 收 结 论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注 安防系统机房环境及防护方法照明足够，地面平整，墙面粉刷到位。降温设备正常，消防方法到位。摄像头外观完好，云台转动机构良好，手动操作顺畅，镜头对焦/变焦正常，防雨/尘处理、支架固定和防锈处理。前置放大器安装和接线可靠，电源显示正常，放大信号正常。监控显示器图像清楚稳定，显示编码正确，各功效测试正常。硬盘录像机图像手动切换功效、录像放映图像质量等各功效测试正常。图像转换器图像手动切换功效、图像延时切换功效、报警切换功效正常。应急广播控制功效、播音效果调整正常。电子巡更设定巡更功效、读卡点安装、读卡正确有效。门禁系统安装规范、读卡正确、可视对讲系统正常。入侵报警系统安装规范、反应灵敏正确。岗亭、地下车库出入口控制系统道闸安装规范，开启灵活，读卡设备正常。设备技术文件图纸、合格证实齐全 验 收结 论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期：物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表 所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注二 次 供 水 系 统水泵房环境及防护方法照明足够，地面平整，排水沟及集水坑无杂物，墙面粉刷到位。通风设备正常，消防方法到位。排水设施完好。蓄水池无渗漏，脚手架安装完好，池顶面卫生洁净，液位管安装完好，浮球阀动作完好。水质达成要求。增压泵、稳压泵、潜水泵外观完好，运行正常。管道、法兰、闸阀、减压阀安装完好，灵活开启，无渗漏。焊接点做好防锈处理。压力表、变频控制柜仪表指示正常，各元件动作正常，接线规范。稳压罐外观完好，压力正常。紫外线消毒设施安装规范，工作正常。设备技术文件图纸、合格证实齐全 验 收 结 论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业公共部位及设施设备验收表所属楼号/部位： 承建单位：项目验收内容及要求是/否备注 空 调 系 统 新风机房机房照明、通风良好，新风机工作正常，安装良好盘管风机温控工作良好，制冷效果良好，安装整齐、牢靠主机系统室外机安装牢靠，悬挂在外墙上室外机，室外机和机架连接、机架和墙体连接、连接必需紧密，必需确保质量和承受能力室外机安装在屋顶平台上，应采取防水方法机座安装位置高出地面200300mm室外机和机座之间应加有橡胶减振垫，室外机进出水口必需用软接头连接，且不许可室外机内管路受到较大扭力室外机安装保持水平系统主机和制冷剂管道连接密封完好，制冷剂管道应符合设计要求，不得出现裂纹、褶皱等缺点制冷剂管道穿越墙体或楼板之处应设保护套管，管道焊缝不得置于套管内。保护套管比地面高出20mm，并应向室外倾斜，管道和套管空隙应用隔热或其它不燃材料堵塞；系统电气工程必需符合国家电气标准，现场应设置空调专用电源水机系统进行打压试验风口和风道连接采取直接粘接或软接头连接，连接处必需平整、密封系统运行试验系统运转平稳，无异常振动和声响，噪声不超出产品说明书中设计指标及国家相关标准； 末端设备（风机盘管机组、空调箱）温控开关控制动作应正确，并和空调机组运行状态一一对应；系统送、回风通畅，出风口温度达成设计标准电源控制柜仪表指示正常，各元件动作正常，接线规范。设备技术文件图纸、合格证实齐全 验 收 结 论建设单位结论： 署名: 日期： 监理单位结论： 署名： 日期：承建单位结论： 署名： 日期:物业企业结论： 署名： 日期： 物业设施设备验收问题统计表所属楼号/部位： 工程项目： 序号设施、设备名称位置遗留问题简述整改日期12345678910备注：承建单位意见： 署名确定： 日期：建设单位意见： 署名确定： 日期：监理单位意见： 署名确定： 日期：物业企业意见： 署名确定： 日期： 物业设施设备移交清单所属楼号/部位： 工程项目：序号名称型号单位数量安装地点备注123456789101112移交单位：（盖章）署名：日期：接收单位：（盖章）署名：日期： 物业资料移交清单所属楼号/部位： 工程项目：序号名称单位数量备注123456789101112移交单位：（盖章）署名：日期：接收单位：（盖章）署名：日期：