天津前期物业服务合同(非住宅).doc

附件1：天津市非住宅前期物业服务合同（JF-2009-006）甲方： 法定代表人: 联系电话： 住 所： 邮政编码： 营业执照号码： 乙方： 绿城物业服务集团有限公司天津分公司 法定代表人: 孙彩霞 联系电话： 住 所： 邮政编码： 营业执照号码： BH1100001 企业资质证号： 1040095 资质等级：壹级 根据中华人民共和国合同法、国务院物业管理条例和天津市物业管理条例等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方根据招标备案号或者协议选聘备案号 将 （物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条 委托物业的基本情况物业类型（写字楼、商业、工业园区等）： 城市综合体写字楼、商业、酒店式公寓 座落位置：天津市滨海新区 区（县）滨河西路以东、万顺北道以南塘沽远景庄园 道（路、街）14-2-102 /号四 至：西至滨河西路，北至万顺北道，东至众安路，南至横福路东 临众泰路 南 抵横福路 西 滨河西路北 依万顺北道 本物业分 一 期开发建设，总占地面积： 0.9237.66 万平方米总建筑面积： 10.6487 万平方米。其中：地上 36 层、地下 3 层。写字楼 3.3144 万平方米 商业 2.0804 万平方米工业园区 / 万平方米 酒店式公寓 2.4120 万平方米 委托管理的物业构成细目见附表一、二、三、四。（后附规划总平面图）该项目是通过 招投标 （招投标、协议）方式选聘物业服务企业的。第二条 物业服务内容及标准（见附件）（一）房屋本体和共用部位的维修、养护和管理： 具体服务内容及标准请见附件四 （二）共用设施设备的运行、维修、养护：1.供、配电设施设备: 具体服务内容及标准请见附件四 2.给、排水设施设备: 具体服务内容及标准请见附件四 3.升降系统: 具体服务内容及标准请见附件四 4.消防系统: 具体服务内容及标准请见附件四 5.空气调节系统: 具体服务内容及标准请见附件四 6.智能化系统: 具体服务内容及标准请见附件四 7.楼宇自动化系统（通讯系统等）: 具体服务内容及标准请见附件四 8.停车场管理系统: 具体服务内容及标准请见附件四 9.其他: （三）共用部位和共用场地的环境保洁和绿化养护： 具体服务内容及标准请见附件四 （四）物业装饰装修的管理： 具体服务内容及标准请见附件四 （五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理： 具体服务内容及标准请见附件四 （六）物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理： 具体服务内容及标准请见附件四 （七）物业档案的建立、保管和使用： 具体服务内容及标准请见附件四 （八）其他委托事项：1、 2、 3、 第三条 前期物业服务合同期限前期物业服务合同自 年 月 日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。第四条 甲方权利义务（一）在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认；（二）审定乙方提交的物业管理服务方案及管理制度；（三）监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行；（四）听取乙方提出的合理化建议； （五）在向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记；（六）按照有关规定向乙方办理物业管理交接手续；（七）按时交纳物业管理服务费； （八）对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或者完善配套设施设备，经有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可实施；（九）按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；（十）其他： / / 第五条 乙方权利义务（一）依照国家、本市有关规定和本合同约定，制定物业管理服务方案和制度，对物业及其共用设施设备、消防、公共秩序及环境卫生等进行管理服务；（二）在本物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示；（三）依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费； （四）建立物业项目的管理档案；（五）对业主违反国家和本市有关物业管理方面的法律、法规和规章及临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告；（六）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状；（七）不得将物业项目全部委托给他人管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；（八）负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；（九）提前将装饰装修房屋的有关规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，对不符合安全要求和影响公共利益的行为，进行劝阻制止；劝阻无效时向有关行政管理部门报告；（十）负责编制物业服务年度计划；（十一）实行酬金制收费方式的，至少每季度向全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况；（十二）本合同终止乙方不再管理本物业时，在合同终止之日起十日内，除向甲方或业主委员会移交本合同第十条第一项规定的资料外，还必须办理下列移交事项：1、预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；2、物业管理项目的档案资料；3、物业管理用房和属于业主共同的场地、设施设备；4、实行酬金制收费方式的，应移交管理服务期间的财务资料。（十三）应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。（十四）接受甲方和全体业主的监督；（十五）其他： / 第六条 物业管理服务费用经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取 包干制 的形式（包干制或酬金制）。（一）物业管理服务费收费标准1、包干制物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）写 字 楼： 15.80 16 元/月平方米（含能耗费用）（2）商 业： 24.72 24.45 元/月平方米（含能耗费用）（3）工业园区： 元/月平方米（4） 酒店式公寓 ： 3.95 4.314 元/月平方米2、酬金制本物业管理区域物业服务资金的预收标准如下（按建筑面积计算）：（1）写 字 楼： / 元/月平方米（2）商 业： / 元/月平方米（3）工业园区： / 元/月平方米（4） / ： / 元/月平方米物业服务企业选择以下第 种方式从预收的物业服务资金中提取酬金：物业服务企业每月/季/年按 / 元的标准从物业服务资金中提取酬金；物业服务企业每月/季/年按应收物业服务资金数额 / %的比例提取酬金。物业服务企业应向全体业主公布物业服务资金年度预决算并于每 / 月公布一次物业服务资金的收支情况。（二）竣工验收合格交付使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。（三）竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费由业主承担。（四）甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的，由甲方交纳。 （五）已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由甲方交纳。（六）交纳费用时间：（1）甲方于 每月10日前 交纳；（2）业主于 每月10日前 交纳。（七）甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的 3 比例交纳违约金。（八）业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带责任。第七条 车位使用费收费方式（一）机动车停车场应当委托乙方管理服务，经营管理事项由甲乙双方另行订立，并作为本合同的附件。（二）非机动车辆收费标准： / 第八条 特约服务费业主委托乙方提供物业服务合同约定以外特约服务的，其费用由双方约定；乙方应当将服务项目、收费标准进行公布。第九条 物业管理用房在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四 建筑平方米的物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。甲方应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示。第十条 物业验收交接（一）甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理接管验收手续，并自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向乙方提供下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；2、物业竣工验收资料；3、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；4、物业质量保证书和使用说明书；5、 / 。（二）乙方在承接新建物业项目时，甲方应当配合乙方对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知甲方，甲方应当及时进行整改。（三）甲方未能及时整改的遗留问题，双方约定按以下方式解决： / 第十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。第十二条 专项维修资金归集和使用按照本市有关规定执行。第十三条 符合成立业主大会条件时，甲乙双方均有义务书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。第十四条 违约责任 （一）甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定的管理服务目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，甲方承担违约责任；造成乙方经济损失的，甲方应当给予乙方经济赔偿。（二）乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在 三十 日内整改，逾期未整改的，乙方承担违约责任；造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方经济赔偿。（三）乙方违反本合同第六、七、八条约定，擅自提高收费标准的，甲方及业主有权要求乙方清退；造成甲方、业主经济损失的，乙方应当给予甲方、业主经济赔偿。（四）甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付 元的违约金；违约方还应当承担超过违约金部分的经济损失。（五）其他： / 第十五条 质量纠纷的约定因房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。第十六条 不可抗力的约定本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应当按有关法律规定及时协商处理。第十七条 免责条款以下情况乙方不承担责任： 1、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4、 / 。第十八条 争议处理本合同在履行中如发生争议，双方应当协商解决或者报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或者调解不成的，按下列第 2 种方式处理：1、向 / 仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼 。第十九条 合同附件（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。（二）本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。第二十条 合同备案（一）本合同正本连同补充协议及附件共 17 页，一式五份，甲乙双方及市、区（县）物业管理行政主管部门（备案）各执一份，售房现场公示一份，具有同等法律效力。（二）本合同签订之日起三十日内，甲方持本合同到市物业管理行政主管部门办理备案。第二十一条 其他约定事项（一） / （二） / （三） / （四） / （五） / 第二十二条 合同责任及生效（一）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应当对履行本合同承担相应的责任。（二）本合同自签订之日起生效。甲方（开发建设单位）： 乙方（物业服务企业）：住所： 住所：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：邮政编码： 邮政编码：电话： 电话：传真： 传真：年 月 日 年 月 日附件四：物业管理服务内容和标准房屋本体的维修、养护管理内容及标准建立楼宇维修管理档案。设置规范齐全的管理标识，标志清晰准确完整。维修维护管理大厦结构：基础坚固，无损坏，梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝下垂。楼顶：防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅。外墙面：预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，玻璃幕及铝板墙面清洁。散水：无堵塞、无积水、无污渍、边角整齐无缺口。顶地墙：平整，牢固，无损，洁净。门窗：密实度合适，开启关闭顺畅。4、 确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率达到100%。（二）设施设备管理服务内容及标准1、供配电系统 服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，小修不过夜。2、给排水系统（1） 保证给排水系统正常运行使用。（2） 建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和天津市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，并按天津市二次供水要求对生活水箱及消防水池进行定期清洗和消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；（3） 定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，零修合格率100%。3、消防系统（1） 加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；（2） 及时发现并排除故障，零修合格率100%；（3） 制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。4、电梯系统（1） 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；（2） 严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养，定人定时对导轨进行清洁、润滑；轿厢、井道保持清洁；（3） 24小时应急值班，发生故障，接到报修后维修人员在15分钟内到达现场抢修，及时排除故障。5、智能化系统（1） 保障楼宇自控系统设备、设施的正常运行和有效工作，制定操作、巡查计划，通过系统监督检查机电设备的运行状况，及时反馈并采取应急措施；为设备安全、经济、合理运行提供依据。（2） 保障安防智能化系统按设计要求正常运行，定期维护，包括周界防范系统、门禁系统、闭路监控系统、电子巡更系统等，能够利用此综合技防系统有效执行安全计划，提高大厦安全系数。6、公共卫生间设备：每日进行一次检查，每月进行一次保养；保持设备完好、 无破损，使用功能齐全。7、楼内外标识系统：每日进行一次检查，每月进行一次保养；保持设备完好、 无破损、丢失，根据需要及时更换。8、外围设施（旗杆、景观设施等）：每日进行一次检查，每月进行一次保养；保持设施完好、 无破损、丢失，根据需要及时更换。9、公共照明设施（楼道、景观、路灯、航标灯等）：每日进行检查；按规定时间开启；发现损坏及时更换，每月进行一次保养，保证照明，完好率98%以上。（三）公共秩序维护内容、标准人员要求：按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与工作无关的事；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；值岗时与业主、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语；业主需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业主及访客的询问应热情接待。实施正常的公共部位的安全保卫防范性工作，尽到责任义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。安全秩序维护、巡逻值班、防火管理、车场及车位管理（地上及地下）、安防重点区域划分、重要活动服务以及应急预警准备。服务标准如下：门岗值勤的管理门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：00-20：00立岗，出入口由巡逻岗与领班负责，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。负责人员、大宗物品的出入管理工作。对于出现的紧急车辆如救火车、救护车、各种抢险车，在其驶入项目后通知巡逻岗让其全程跟踪。巡逻岗的管理巡逻岗：巡逻工作按照指定的巡逻路线进行巡视，对小区重点部位每一小时巡查一次，夜间每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。（四）公共环境保洁维护内容、标准住宅(酒店式公寓)：1）楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭2次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次。2）楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。写字楼：对管辖物业范围所有场所和物品的立面、平面、无规则面不留死角的进行定期或不定期的清洁，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到按保洁作业要求，定人定点定时巡查、监督、管理。做好垃圾的收集并统一放置到垃圾清运点，垃圾日产日清。建筑物各类自来水水池要定期清洗，并确保无二次污染。污水排放通畅，定期清理垃圾箱。公共卫生间每日早、晚对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无明显异味、臭味；地面无明显烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网和积灰，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑螂、蚂蚁，并做到无滋生源，对蚂蚁药做到及早发现，及早聘请专业公司或自行进行灭杀。办公和办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设备。楼梯、扶手、大厅、走廊、吸烟室、电梯间、地下室、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保洁清洁，无随意堆放杂物和占用，部件废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。电梯内每日清洁2次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。商业部分：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；商业内部公共区域设专人保洁，随时保持干净整洁无杂物；公共卫生间定时进行清洁。对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、等每周擦拭2次；路灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。 （五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准草坪及地被植物适时修剪，高度不应超过15公分；绿地整洁，无杂挂物。树冠基本完整，无枯枝死杈。绿篱枝叶正常，整齐一致。红线内草坪、乔木、灌木、景观小品的补苗、淋水、喷药、施肥、修剪、除杂草等养护适时做好病虫害防治，保持数目花草正常生长。适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。写字楼公共区域绿植布置；绿化的养护管理及花卉的更换摆放位置包括电梯厅、公共走廊、公共平台等；应根据节日或庆典等活动需要再适当位置布置花坛。绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。摆放植物花卉（1）摆放位置：商场大门口、停车场出口、写字楼大堂、公共走廊、电梯厅、公共平台等。（六）其它管理服务内容服务中心：设施服务接待中心，配置办公家具及电话、计算机等办公设施。管理服务人员：项目经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。日常管理与服务：日常服务应符合国家和我市物业管理条例的有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准；实行24小时保修值班制度。急修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对抗不改正的书面报告有关部门处理；运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；每半年进行一次业主满意度测评，覆盖率达到80%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况；每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在项目内公告；公示场地占用费的收取和使用情况；节假日进行专题布置，每年组织一次以上的社区活动。附表1：物 业 构 成 细 目一、房屋建筑细目楼 号建筑面积（平方米）结 构总层数备 注