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物业效劳合同履行的相关法律问题研究 日期：23 物业效劳合同履行的相关法律问题研究近年来，日益增多的物业效劳纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判压力。究其原因，不仅仅在于物业效劳纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；更为突出的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全，相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后，既有的一些法律规定又比拟原那么，审判时缺少明确具体的条文标准，造成了司法实践中的诸多困难。1在这样的背景下，最高人民法院于2021年5月出台了?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律问题的解释?以下简称?物业效劳解释?，对?物权法?以及?物业管理条例?中有关物业效劳问题的抽象性、原那么性条文进行了司法解释，力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准。纵观该?物业效劳解释?，其主要对物业效劳合同的效力问题、物业效劳合同的履行及违约责任问题、物业效劳合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问题作出了具体规定，其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点。2应当说，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了根底。但为了正确理解与适用该解释，从理论的角度对物业效劳纠纷所涉及的重要问题进行深入分析，仍属必要。正是基于这样的考虑，本文拟透过?物业效劳解释?的相关规定，结合司法实践，对物业效劳纠纷案件中最为核心的物业效劳合同的履行以及与之密切相关的问题作重点探讨，希望对正确理解与适用该司法解释相关条款有所助益。 一、业主在物业效劳合同中的主体地位及其义务认定 一业主的合同主体地位 物业效劳合同的主体认定问题，是司法实践中物业效劳合同纠纷审理的一大难题。物业效劳合同可分为前期物业效劳合同和普通物业效劳合同。根据我国?物业管理条例?第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建设单位选聘物业效劳企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。因此，前期物业效劳合同是由建设单位与物业效劳企业所签订。又根据我国?物业管理条例?第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。因此，对于普通物业效劳合同来说，那么是由业委员会与物业效劳企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业效劳合同还是普通物业效劳合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业效劳合同的当事人。 必须明确的是，?物业管理条例?第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容。根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业效劳合同的合意，因此，前期物业效劳合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业效劳合同的概括承受。3对于普通物业效劳合同，?物权法?第76条、?物业管理条例?第11条都规定，选聘和解聘物业效劳企业乃是业主共同决定的事项。物业效劳企业是和业主而不是与业主委员会建立物业效劳法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业效劳企业订立物业效劳合同，那么是业主自治权行使的结果。4 所以，尽管形式上来看业主未参与物业效劳合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业效劳合同中与物业效劳企业相对的实际权利的享有者和义务的承当者。 ?物业效劳解释?对此作出了明确解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此，该条款明确规定了业主在物业效劳合同中的主体地位。 二业主应承当的主要合同义务 1.交纳物业效劳费的义务 物业效劳合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、效劳合同说、混合合同说、独立合同说等等。通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业效劳合同相关争议，笔者对此较为赞同，因为不管是其法律关系的形成，还是物业效劳合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。从业主与物业效劳企业的法律关系来看，业主是物业效劳合同的委托人；从物业效劳合同的内容来看，业主是支付报酬、接受效劳的一方。业主有权利请求物业效劳企业按照合同的内容提供相应的效劳，与此相对应，业主的主要合同义务即是交纳相关的物业效劳费用。 当然，物业效劳费用的内涵决不简单地只是物业效劳企业的佣金。物业效劳费可分为公共性效劳费为物业产权人、使用人提供公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共性效劳而收取的费用、公众代办性效劳费为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 费等公众代办性的效劳而收到的费用和特约效劳费为物业产权人、使用人提供特约效劳而收取的费用。5也有学者主张将物业效劳费区分为两类，一类是用于区分建筑物的根本维护、修缮、整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的效劳所支出的费用，即通常语境下的物业效劳费；另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。6在日常生活中，广阔业主往往认为物业费仅限于物业效劳企业的佣金，业主拒交、欠交物业效劳费也成为司法实践中引发物业效劳纠纷的重要原因之一。?物业效劳解释?第6条作出了针对性规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据该条，物业效劳企业在经书面催交后，业主无正当理由仍拒交、欠交物业费的，可以起诉业主并得到人民法院的支持。这不仅对物业效劳企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持，同样也对业主积极履行交纳物业效劳费的合同义务将起到催促和警示的作用。 2.协助义务 在物业效劳企业实施物业维护、保养、保修的过程中，业主应当给予协助，该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利，还包括消极层面的不得阻碍、妨害物业效劳企业的效劳及管理工作。针对业主的该项义务，?物业效劳解释?第4条赋予了物业效劳企业相应的诉权：“业主违反物业效劳合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行为，物业效劳企业请求业主承当恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，业主违反协助义务的，物业效劳企业可以行使诉权，要求业主承当恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。 二、物业效劳企业的义务范围认定 一物业效劳企业的主要合同义务 物业效劳企业作为物业效劳的提供者，其义务范围的认定乃是物业效劳合同内容的重点。概括地说，物业效劳企业受业主的委托，应当依照合同的约定提供相应的物业效劳。根据?物业效劳解释?第3条第1款的规定：“物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，就物业效劳企业提供效劳的内容而言，可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。在笔者看来，该四方面又可区分为两个层次：第一个层次指向“对物的管理，指的是对建筑物、基地、附属设施、相关场地等共有局部进行维护、保养和修理；第二个层次那么指向“对人的管理，是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理，7包括维护物业管理区域内的环境卫生，也包括维持和谐有序的公共秩序。例如，当局部业主不当行使专有权，对其他业主构成妨害，或者侵害业主的共同利益时，物业效劳企业有义务对其进行提示和制止。 二物业效劳企业承当义务的扩充 值得注意的问题是，?物业效劳解释?第3条的规定依据合同默示条款理论，合理扩充了物业效劳企业应承当义务的依据范围。8合同默示条款理论 Implied Terms源自于英美法系。所谓默示条款，即是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律、交易习惯及行业规那么的规定，理应存在的合同条款。9一般说来，考察合同当事人的权利义务范围，需要对当事人双方所订立合同的明示条款Express Terms，即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释。但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容，而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决。当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时，英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制，将默示条款纳入合同之中，从一定意义上来说，默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原那么所作的某种程度的否认；从另一层意义上来讲，默示条款又是意思自治原那么与法院行为相调和的中介。10因此，英国法系合同默示条款所承载的功能，在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处、阻碍合同履行及纠纷处理之时，得允许法官依照法律规定、相关习惯规那么、明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判。而在大陆法系，尽管没有默示条款之说，但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时，合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的。如我国?合同法?第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照。另外，我国?合同法?第60条还规定了合同的附随义务：“当事人应当遵循老实信用原那么，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这是依据老实信用原那么对合同当事人的义务范围所进行的扩张。11从方法论的角度来说，默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法，两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同，可谓殊途同归。当然，合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义，?物业效劳解释?第3条的规定便是很好的说明。 根据?物业效劳解释?第3条第1款的规定，物业效劳企业承当义务的依据范围不仅包括合同约定，还包括法律、法规的规定以及相关行业标准的规定。特别需要指出的是第3条第2款规定：“物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么，应当认定为物业效劳合同的组成局部。据此，物业效劳企业公开作出的效劳承诺以及效劳细那么也将作为物业效劳企业承当义务的依据。其原因在于，物业效劳企业公开作出的效劳承诺及其制定的效劳细那么，在业主对物业效劳企业的选聘过程中，对业主的最终决定有重大影响。效劳承诺及效劳细那么，作为物业效劳企业的一种“单方允诺，12也作为其与业主订约的根底，必然也必须对其行为产生约束力，这对业主权利的保障非常重要。 三物业效劳企业平安保障义务的理解与认定 物业效劳企业对业主的财产及人身是否应承当平安保障义务？如需承当，其限度范围应当如何认定？这也是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题。2021 年公布的?物业效劳解释?的征求意见稿中曾设有关于物业效劳企业平安保障义务的条文，其第八条规定：“物业效劳企业未尽合理限度范围内的平安保障义务致使物业效劳区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承当相应赔偿责任的，应予支持。而在正式出台的?物业效劳解释?中那么未见该条款，有专家因此认为最高法院对物业效劳企业的平安保障义务持否认态度，并且主张不能将物业效劳企业列为承当平安保障义务的主体，要求其承当平安保障义务既无法律依据，也无法理根底。13 应该说，在有关平安保障义务的根本理论、法律构造及其成文法标准均尚不明朗的情况下，确实不宜匆忙就物业效劳企业的平安保障义务作出明确的规定。但这并不必然意味着物业效劳企业没有任何平安保障义务之承当。理论上讲，物业效劳企业于特定情形下承当平安保障义务，在法律适用上仍存有解释的空间。 1.司法解释 最高人民法院?关于审理人身损害赔偿案件适用法律假设干问题的解释?以下简称?人身损害赔偿解释?第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的平安保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承当相应赔偿责任的，人民法院应予支持。这是我国法院借鉴德国法上的交往平安义务理论14对平安保障义务所作出的直接规定。根据该条规定，承当平安保障义务的主体为经营活动的经营者和其他社会活动的组织者，但并不仅仅限于条文所列举的从事住宿、餐饮、娱乐的经营者和活动组织者。随着对平安保障义务理论研究的深化，司法实践对平安保障义务的适用早已不再局限于条文列举的经营者，诸如银行、机场，物业效劳企业等也已囊括其中。如“室内被害案中，法院认定物业效劳企业未正常使用保安监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度，违反了平安保障义务，应对原告的死亡在其能够防止或制止损害的范围内承当相应的赔偿责任。15从物业效劳企业的性质来说，其所从事的也是一种效劳性行业，当然属于经营者的范畴；更为重要的，从法理上来说，物业效劳企业符合成为平安保障义务承当者的法理依据，如危险控制理论的要求、收益与风险相一致原理的要求、节约社会总本钱的要求等等。16事实上，判断是否承当平安保障义务的标准并不在于承当者是否具有哪种 “经营者的身份，而是在于其是否具有“对危险源的控制力。17作为对物业效劳区域进行实际管理的物业效劳企业，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，物业效劳企业在一定情形下承当相应的平安保障义务不仅符合人们日常的生活经验，也有相应的法理根底。 2.合同的约定或合同附随义务 通常来说，物业效劳企业与业主都会在效劳合同中对平安保障义务加以约定，物业效劳企业也会为此配有专门的保安人员、建立相关安保机制、安装必要的电子监控系统、对区域边境的围护设施加以完善，物业效劳区域内的平安保障工作是物业效劳企业实施日常管理的一项重要内容。在合同对平安保障义务作出明确约定的情况下，物业效劳企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的，将承当相应的违约责任。这种损害不仅包括物业效劳企业所有或管理下的物对业主造成的损害 18；也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。19 其次，根据?物业效劳解释?第3条第2款的规定，物业效劳企业的单方承诺与效劳细那么也纳入到合同内容中，因此，如果在其单方承诺或效劳细那么中有涉及到平安保障义务的效劳承诺，也将作为合同义务加以履行。 另外，附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外，还有防止侵害债权人之人身或财产上利益的功能，此类义务，德国学者统称为Schutzflicht保护义务，论其性质，实与侵权行为法上之交易平安义务Verkehrssicherungspflicht同其性质。20依据物业效劳合同的性质及合同的目的，物业效劳企业对业主及效劳区域内的平安承当保护义务属于合同附随义务的范围。因此，即使合同中没有对平安保障义务作出约定或约定不明确，但根据?合同法?第60条的规定，基于诚信原那么衍生出的合同附随义务也是平安保障义务的法源之一。 由上可知，物业效劳企业违反平安保障义务，造成业主合法权益受到损害的，既可因侵权而承当侵权责任，也可因违约而承当违约责任。此时将发生请求权的竞合，根据?合同法?第120条的规定，当事人可以选择依?合同法?提起违约之诉，也可以选择依侵权法标准提起侵权之诉。 3.平安保障义务的限度 必须指出的是，物业效劳企业的平安保障义务并非可以随意解释和适用，不当界定和滥用会导致平安保障义务无边界的扩张，这将给物业效劳企业带来极大的经营风险，不利于其整个行业的开展，最终也可能反过来对广阔业主造成不利影响。例如，在令学界和法官都感到疑难的高空不明抛掷物致人损害的案件当中，就有法院以物业公司未尽平安保障义务为由而令其承当一定的责任。21笔者认为如此裁判大可商榷。“高空抛物与“高空坠物虽然只有一字之差，但不同的案件事实对物业效劳企业应尽的平安保障义务的内容及限度要求那么相距甚远。高空坠物案件，可能由于物业效劳企业疏于管理而发生，而高空抛物致人损害，乃因第三人侵权行为而发生，要求物业效劳企业对高空抛物人进行监督和防范，显然不合理地提高了其注意义务的范围，扩张了平安保障义务的限度。当然，合理与不合理的区分标准，无法一言概之，只能视个案的具体案情而分别裁判，但通常来说，只要物业效劳企业在保安人员及设施的配备、保安制度的建立、保安制度的落实方面做足了工作，那么应判定其已尽到平安保障义务。可以肯定的是，这种具体问题具体分析而得到的标准依然无法脱离假设干重要判断因素的检验，如法律法规、法理学说、公平正义价值观甚至经验常识等等。 三、物业效劳合同纠纷司法裁判所涉及的利益衡量与法律解释 一利益衡量：合同的履行与业主相关权利的冲突 1.冲突的产生在?物业效劳解释?公布之前，物业效劳合同通常被称为物业管理合同。就这一名称问题，学界曾进行过讨论。有观点认为，物业管理中的“管理一词具有行政隶属的服从性意义，反映了传统物业管理模式的特征，难以表达现代物业管理专业化、社会化、市场化的平等效劳关系本质，宜用“人居效劳或“物业效劳的称谓取而代之。22多数学者对此较为赞同。受该观点的影响，?物权法?将过去的“物业管理企业改称为“物业效劳企业，?物业管理条例?随之做出相应修改，也将“物业管理企业统统改为“物业效劳企业。此次?物业效劳解释?开宗明义，定位于“物业效劳纠纷，非常准确地界定了所要调整的法律关系。物业效劳纠纷，是物业效劳企业与业主之间在履行物业效劳合同中产生的纠纷，属于债权纠纷。它不同于物业管理纠纷，后者是共同管理人即业主因对区分所有的建筑物的使用、收益、支配而发生的纠纷。23因此，业主拥有物业管理权，而物业效劳企业需要承当物业效劳的义务。当然，不可否认的一点是，物业效劳企业履行物业效劳合同，其对建筑物的共有局部拥有事实上的管理的权利，该种管理的权利乃基于企业的委托授权，在该语境之下，“管理指向的是物业管理企业与建筑物业之间的主客体关系，24其既是一种权利，也是一种义务。在这一层面上来讲，管理与效劳具有相同的含义。 一般说来，业主的物业管理权与物业效劳企业实际拥有的管理权利，在内容上应该是一致的，物业效劳企业的管理应当以业主授权的内容为根底。但在特殊情形下，也会发生冲突。例如，业主大会或业主委员会代表业主与物业效劳企业签订合同，但合同的内容侵害局部业主的合法权益，这时产生的问题就是，局部业主与其他业主的物业管理权发生冲突，物业效劳企业的管理权利与局部业主的物业管理权发生冲突，物业效劳企业履行该合同的相关约定将导致局部业主的合法权益受损。此时局部业主为保护自己的合法权益，可以依据?物权法?的规定行使撤销权，但撤销权的性质、效力及行使等问题尚待探讨。 2.业主撤销权的效力 笔者认为，就业主撤销权设立的目的来看，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而损害业主的合法权益。但就业主大会或业主委员会与物业效劳企业签订的合同内容行使撤销权，就不仅仅是业主大会或业主委员会滥用权利的问题，还往往涉及到业主之间的利益分配问题。如在?物权法?公布后的所谓首例业主撤销案件中，多数业主377户赞同在小区内新设一道围墙，以防止外来车辆和人员随意进出小区，但少数业主8户认为，该围墙减少了他们实际使用的公共面积，侵害其合法权益。此时，判断能否因局部业主行使撤销权而将物业效劳合同的相关内容归于无效的问题，实质上转化为对行使撤销权的局部业主与其他业主之间的利益进行衡量问题。这属于民法上的价值判断。何者的利益需要优先保护或者何者利益具有更高的价值位阶，那么需依赖于相关法理及利益衡量之方法加以确定。依据我国学者提出的民法价值判断问题的实体性论证规那么，在没有足够充分且正当理由的情况下，不得主张限制民事主体的自由，25如果对局部业主权利的限制是基于更高价值位阶利益的考虑，那么限制的理由可谓足够充分且正当：如基于物业管理区域内的公共利益而对少数业主权利进行适当限制是合理的，那么此时少数业主主张行使撤销权就很难得到支持。相反，倘假设被限制的局部业主的权利具有更高的价值位阶，那么对其自由不得加以限制，其撤销权之主张便应该得到支持。因此，在某些特殊情形之下，业主撤销权的效力亦不可一概而论，法院在裁判该类案件时，需要于具体个案中合理运用利益衡量之方法，尤其是加强裁判文书的说理局部，以理服人，保证判决的正当性和妥当性。 二法律解释：物业效劳合同履行中业主抗辩的“正当理由 1.问题的提出 前已述及，业主拒交欠交物业效劳费是司法实践中的一大难题，?物业效劳解释?第6条对此作了针对性规定，根据该规定，物业效劳企业经过书面催交程序，业主无正当理由仍拒交或欠交的，物业效劳企业可向人民法院提起诉讼，并可得到法院支持。这一规定无疑为物业效劳企业催交效劳费用提供了有力的支持，但针对于具体的案件裁判而言，仍然涉及一个问题，即所谓“正当理由该如何认定，正当理由的判断标准何在？这仍是审判实践操作中需要明确的。 2.对“正当理由的认定 其实，?物业效劳解释?中的相关条文，对正当理由问题暗含了一定的说明，如第5条规定：“物业效劳企业违反物业效劳合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。据此，“违规收费即是业主抗辩的一项正当理由。第6条的后段，那么从反面折射出正当理由的问题，该段规定：“物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，物业效劳企业依照合同履行义务后，业主以未享受或无需接受相关效劳进行抗辩的，无法构成正当理由。就事实来看，业主欠费抗辩的理由主要来自两方面，其一为物业收费不合理；其二为物业未提供效劳或效劳不周。依据法律解释方法中的体系解释与目的解释，26结合抗辩产生的事实原因，笔者认为，对正当理由的理解与判断，可分为两个层次：第一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。具体言之，即物业效劳企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；第二，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以效劳存在瑕疵提出的抗辩，需要以老实信用原那么为根底，结合物业效劳企业的效劳标准与物业收费标准，对物业效劳进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。 3.诉讼中的证明及纠纷解决机制 对业主而言，基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护，但也应该看到，抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下了时机。为防止业主滥用正当理由进行抗辩，保障物业效劳企业的合法权益，当业主基于正当理由行使抗辩权的，必须对其据以主张的正当理由进行证明。即业主此时必须举证证明物业效劳企业有违法违规违约之行为或证明其效劳有不符合老实信用要求之事实。否那么，不仅业主的抗辩无效，其行为本身亦将承当相应的法律后果。而对于司法实践中越来越多的物业效劳费纠纷案件，也必须建立相应的纠纷解决机制，进一步标准物业效劳企业的经营管理，对物业效劳行业的收费标准进行监管，完善业主自治体系等等，只有这样，欠费纠纷才有可能有效防止。 结语 广厦千万，大庇天下。物业效劳合同的履行与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。就立法的层面，司法解释的公布为维护和保障合同当事人的利益提供了平台，但从司法的角度来说，审判实践中物业效劳合同履行所涉及的问题可谓纷繁复杂，不仅事实判断与价值判断纵横交错，裁判的统一性与个案的妥当性也或许未必合致，而错判误判的情况亦在所难免。在这样的情势下，深入研究既有判例，总结过往的经验教训，就具体个案正确适用解释条文、合理选择并运用法律解释及利益衡量之方法就显得极为重要。因此，?物业效劳解释?的出台固然将为今后的司法实践工作提供较强的指引，但站在法律适用的立场之上，于法官而言，其工作依然任重道远。注释: 1杨立新主编：?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释理解与适用?，法律出版社2021年版，第27页。 2如有实务界人士认为该解释在区分物业管理与物业效劳、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业效劳合同、解决业主欠费难题等方面，有诸多亮点。参见颜雪明：“从实务角度看物业效劳司法解释的亮点与缺乏，载?法律适用?2021年第7期。 3徐海燕：?区分所有建筑物管理的法律问题研究?，法律出社2021年版，第265页。 4杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院?建筑物区分所有权司法解释?、?物业效劳司法解释?要义，载?判解研究?第2辑，人民法院出版社2021年版，第74页。 5高平主编：?物业纠纷新型典型案例与专题指导?，中国法制出版社2021年版，第212页。 6同注3，第292293。 7梁慧星、陈华彬：?物权法?第三版，法律出版社2005年版，第183页。 8同注4，第75页以下。 9王利明、崔建远：?合同法新论总那么?，中国政法大学出版社1996年版，第187页。 10苏号朋、朱家贤：“论英国法中的合同默示条款，载?法商研究?1996年第5期。 11司法实践中出现过物业效劳企业违反合同附随义务而承当违约责任的判例。如“延误送信案中，二审法院认为依照老实信用原那么，被告物业效劳企业负有及时转交邮件或及时通知收件人领取邮件的义务，而被告违反此项附随义务，造成原告业主遭受损失，应承当违约责任。参见北京市第一中级人民法院2021 一中民终字第3542号?民事判决书?。 12张广兴：?债法总论?，法律出版社1997年版，第56页。 13同注2，颜雪明文。 14周友军：“我国侵权法上作为义务的扩张，载?法学?2021年第2期。 15参见北京市第一中级人民法院2006一中民终字第10996号民事判决书。 16张新宝、唐青林：“经营者对效劳场所的平安保障义务，载?法学研究?2003年第3期。 17如德国冯巴尔教授指出：“在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内，监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险源的控制力。 参见德冯巴尔：?欧洲比拟侵权行为法?下卷，焦美华译，法律出版社2004年版，第255256页。 18如“楼顶坠物案中，物业效劳企业对楼顶的废弃搁置物未予处理，造成其坠落后将原告砸伤，法院判决因物业效劳企业没有尽到相应的平安保障义务和管理职责，对原告承当赔偿责任。参见周桂芳、轩毅：“楼顶废弃物砸伤人物业公司被判赔，载?人民法院报?2021年8月25日第3版。 19如“保险柜失窃案中，合同明确约定小区内设专职保安人员，24小时值班，进行治安巡逻和治安保卫工作，并且原告与物业效劳企业曾两次签订补充协议，加强保安，原告也因此增加支付了物业效劳费，但由于被告公司未如约履行平安保障义务，致使原告保险柜被盗，法院判决被告承当违约责任。参见广东省佛山市中级人民法院2005佛中法民五终字第908号民事判决书。 20王泽鉴：?民法学说与判例研究?第四册，中国政法大学出版社1997年版，第84页。 21谢罗群：“深圳高空抛物案一审判决引发物业管理行业关注，载?中国物业管理?2021年第3期。 22徐建明：?物业管理法规?，东南大学出版社2000年版，第17页。 23同注2，颜雪明文。 24同注3，第258页。 25王轶：“民法价值判断问题的实体性论证规那么，载?中国社会科学?2004年第6期。 26梁慧星：?民法解释学?，中国政法大学出版社2003年版，第217页以下。