会计经验：“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题(2017年9月14日).doc

“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月14日）1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用未发生销售行为的不征税项目下设603已申报缴纳营业税未开票补开票；发票税率栏应填写不征税发票备注栏注明已纳营业税，完税凭证号码xxxx字样（省局答疑八）2、房地产预收款怎么开具发票？房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用未发生销售行为的不征税项目编码，602销售自行开发的房地产项目预收款，发票税率栏应填写不征税。（国家税务总局公告2016年第53号第九条）规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为房地产项目名称-商品房预收款，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八）3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。4、房地产开具发票有哪些要求？国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票货物或应税劳务、服务名称栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)单位栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。6、营业税发票开具错误怎么办？2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。问题7、土地价款扣除范围问题财税2016140号：七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。省局解答二废止，原：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）问题8、当期允许扣除的土地价款怎么计算？国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款（被财税2016140号废）。问题9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理？增值税会计处理规定的通知（财会201622号）:增值税一般纳税人应在应交增值税明细账内设置进项税额、销项税额抵减、已交税金、转出未交增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、转出多交增值税等专栏。销项税额抵减专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；账务处理：借：应交税费应交增值税(销项税额抵减)贷：主营业务成本问题10、一次拿地、分次开发如何计算当期允许扣除的土地价款问题国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款x（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）x已开发项目所对应的土地价款。问题11、在新政府补助准则下，4种不同形式的土地出让金返还款会计和企业所得税处理A房地产开发有限公司（以下简称A公司）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途会计处理：企业会计准则1号政府补助第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款2000万贷：营业外收入2000万情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途所得税处理：根据财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元（500=2000*25%）。情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助会计处理：企业会计准则1号政府补助第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助A公司取得的财政返还，属于对开发产品的补偿，因此应当确认为与资产相关的政府补助，且应当冲减开发成本的账面价值2000万。会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款2000万借：开发产品-市政配套设施2000万所得税处理：A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此不适用财税201170号文件规定。对企业所得税影响通过结转已售开发产品的成本时实现。情形三：政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助会计处理：企业会计准则1号政府补助第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款2000万借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费2000万所得税处理：A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此也不适用财税201170号文件规定，对企业所得税影响同样通过结转已售开发产品的成本时实现。情形四：A公司红线内配建养老院，建成后移交政府，财政返还款作为对养老院建设的补贴会计处理：企业会计准则第16号政府补助第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用企业会计准则第14号收入等相关会计准则。A公司建设养老院，取得政府支付的2000万，发生成本1800万，应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照企业会计准则第14号收入的规定，计入主营业务收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款2000万贷：主营业务收入2000万借：主营业务成本1800万贷：开发产品1800万所得税处理：A公司取得利润200万，应当计算缴纳企业所得税50万元（200x25%）问题12、代建房屋的行为如何征收增值税问题纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按经纪代理服务税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办理工程结算。问题13、房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题省局答疑八：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。问题14、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？省局答疑八：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。问题15、房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：组成计税价格=成本x（1+成本利润率）成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照国家税务总局关于印发的通知（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。公式中成本不包含土地成本。问题16、房地产开发企业接盘烂尾楼再销售的，如何缴纳增值税问题在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘烂尾楼企业如何纳税？2016年8月18日，万友房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的太湖别墅项目整体转让给瑞安房地产公司，转让价格5亿元，瑞安达房地产接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务处理情况。省答疑八规定：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目缴纳增值税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产税目缴纳增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。万友房地产公司，转让在建工程，如果是尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目缴纳增值税。如果转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产税目缴纳增值税。开具增值税专用发票。瑞安达房地产公司，购入建工程，取得增值税专用发票，按发票注明的增值税抵扣销项税。适用于总局2016年18号公告，扣除对应的土地价款。如果不立项，适用于总局14号公告，不得扣除对应的土地价款。问题17、销售无产权的地下车位如何缴纳增值税？财税201636号，销售服务、无形资产、不动产注释第三条第四款规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。所以，销售无产权的地下车位按照销售不动产缴纳增值税。问题18、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题省解答二：房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业买房赠家电等营销方式的纳税比照本原则处理。现实中还有买房送车、买房送车位等等。依据：营业税改征增值税试点实施办法第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。收入额按国税函【2008】875号处理，将总的销售额按各商品的公允价值的比例来分摊确认各项目的销售收入。问题19、房地产开发企业的宣传礼品是否需要缴纳增值税？XXX房地产开发公司，2017年1月10日开盘，对前来看房人员并登记购房的人员赠送茶杯、雨伞等物品，茶杯、雨伞是否缴税？视同销售缴税：依据：增值税暂行条例实施细则第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。问题20、房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税？XX购房人，未及时办理购房手续，根据合同约定，房地产企业向购房人收取的违约金。销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增税。销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增税。依据：财税201636号，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？能。依据:财税201636号，第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；第三十六条纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。国税函2008875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于试点办法第十一条规定的有偿销售情形，应按销售无形资产土地使用权税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税201647号文件第三条第（二）项规定，可以选择简易办法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。被投资企业在接受土地使用权时投资时，可按规定取得增值税专用发票，其进项税额可以从当期的销项税额中抵扣，如果从该土块的开发产品销售中再扣除对应的土地价款，必然重复扣除。问题23、因土地权属更名，项目公司取得土地出让金收据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理？如：A房产公司2016年12月通过招拍挂取得土地使用权，支付土地价款3000万元，并取土地出让金财政收据，2017年1月，A公司成立全资子公司B公司，并与国土局签订补充协议，将该土地使用权变更为B公司，B公司取得了原国土局开具给A公司的土地使用权，造成土地出让金收据抬头与公司名称不一致，该土地出让金是否可以从销售收入中扣除呢？财税【2016】140号文件第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。问题24、配套公共设施的建筑面积可以作为土地价款扣除的基数吗？国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。国家税务总局公告2016年第86号第五条：国家税务总局公告2016年第18号第五条中，当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。问题25、房产建设项目受台风损失其进项税需要转出吗？财税201636号第二十七条：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。财税201636号第二十八条：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。房产建设项目受台风损失不属于非正常损失，进项可以抵扣。房产非正常损失情形一般有：施工现场材料丢失、被盗；未批先建、违建没收、销毁、拆除。问题26、兼营一般计税和简易计税项目的，如何划分可以抵扣的进项税额？A公司同时存在新项目和老项目，老项目简易计税，取得收入同时有销售开发产品收入和商业用房的房租收入，期间取得的进项税如何计算不得抵扣的进项税额？财税201636号第二十九条：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额x（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额先计算销售开发产品收入与房租收入的比例计算出销售开发产品应分摊的进项税；销售开发产品应分摊的进项税额=当期无法划分的全进项税额*（当期开发产品的销售额/当期全部销售额）再计算简易计税项目与一般计税项目的不得抵扣的进项税额国家税务总局公告2016年第18号第十三条：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=销售开发产品应分摊的进项税额x（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）注意：建设规模问题27、开发产品转固定资产进项税额如何抵扣？营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条(四)款：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。国家税务总局公告2016年第18号第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。所以，开发产品转用于固定资产的，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。问题28、房地产开发企业销售现房，直接开具发票，是否需要预缴增值税？无需预缴增值税。按适用税率缴纳增值税。问题29、拆一还一问题房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。问题30、房地产企业预收款时账务处理XXX房地产公司A小区于2016年10月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款33300万，暂不考虑其他税种（1）2016年10月收到预售款时借：银行存款33300贷：预收账款33300（2）2016年11月预缴增值税时借：应交税费预交增值税900（33300/1.11*3%)贷：银行存款900问题31、房地产企业差额征税的账务处理问题2017年12月，A小区竣工并办理交房手续，累计销售90000平米，预收房款99900万元，累计共预缴增值税2700万元，土地增值税1800万元，期初留抵进项税额4400万元，其他支出项目不考虑。结转收入，确认销售额，假设当期允许扣除的土地价款4500万元销售额=（99900-4500）/1.11=85845.95万元销项税额=85845.95*11%=9454.05万（1）借:预收账款99900贷:主营业务收入90000应交税费应交增值税（销项税额）9900（2）借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）445.95贷:主营业务成本445.95（3）结转已售开发产品成本借:主营业务成本54000贷:开发产品54000应交税费应交增值税（销项税额）9900（4）结转预缴税金借：应交税费未交增值税2700贷:应交税费预交增值税2700（5）应缴增值税=9900-445.95-4400=5054.05借:应交税费应交增值税（转出未交增值税）5054.05贷：应交税费未交增值税5054.05小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！