会计实务：房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算.doc

房地产企业“开发成本”明细科目设置与核算房地产企业“开发成本”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他.下面笔者就上述八个明细科目具体核算的内容分别进行阐述一、土地获得价款。主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。具体包括：1、土地出让金：以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。以及土地变更用途、超面积补交的地价。2、土地拆迁及补偿费。主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。核算内容包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费：核算因取得土地而支付给中介机构的费用。5、预提6、其他：核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体包括：1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费2、三通一平费：临时道路 、临时用电、临时用水 、场地平整、临时设施费3、可行性研究费 ：可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析 、审图费、晒图费、其他三、基础设施费：主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。1、室外给排水系统 具体包括：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他2、室外电气系统 具体包括：、供电配套工程费、其他、3、室外燃气系统、燃气配套费、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精装修 、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等、消防系统 、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林环境工程 绿化建设、建筑小品等；其他4、工程管理费 工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收费5、预提6、其他五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下：1、会所、物管楼2、儿童乐园3、学校、幼儿园4、游泳池5、网球场6、预提7、其他六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 具体包括：1、利息支出2、利息收入3、汇兑损益4、金融机构手续费七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括：1、工程管理费 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目；在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费；其他2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。主要指：媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告；样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用；其他3、预提4、其他5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。八、其他 核算除上述七个项目之外发生的应归集到开发成本中的支出。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！