方案设计管理流程(DT-LC-TZ004).doc

流程管理手册文件编号版本/修订方案设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。2. 适用范围2.1 本流程输入流程：概念设计流程； 2.2 本流程适用于在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；2.3 本流程适用于政府未进行规划的地块并进行规划报批和报建。3. 术语和定义规划设计方案：是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。4. 职责4.1. 投资拓展总部4.1.1 负责编写规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书；4.1.2 负责根据项目设计计划编写实施阶段设计计划；4.1.3 负责设计过程中设计方案调整、设计成果的管理；4.1.4 负责组织公司管理层、相关部门对建筑设计方案的评审；4.1.5 负责提供景观设计师、室内设计师所需的设计图纸；4.1.6 负责提供成本管理总部成本测算所需的各阶段设计图纸；4.1.7 负责组织外部专家对建筑方案评审。4.1.8 负责了解当地政府开发操作流程；4.1.9 负责获取当地各类地方性的建筑规范；4.1.10 负责提供当地各政府部门对项目开发的要求；4.1.11 负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计要求；4.1.12 负责就市政配套情况向有关政府部门了解、征询，形成设计要求；4.1.13 负责提供项目地块及周边管网情况资料；4.1.14 负责提交给政府部门对项目建筑单体方案的批文；4.2 营销策划总部4.2.1 负责提交项目建议书；4.2.2 负责参加规划方案、建筑单体评审；4.2.3 负责对实施户型方案确认。4.3 成本管理总部4.3.1. 负责提供规划方案的项目成本测算、建筑方案设计限额指标；4.3.2. 参加规划方案、建筑单体评审；4.3.3. 负责对方案设计进行设计概算；4.3.4负责调整方案设计后设计概算修正。4.4. 财务资金总部4.4.1负责调整方案设计后针对设计概算修正进行项目投资收益的经济评价。4.5. 技术管理总部4.5.1 负责参与方案评审。4.6 运营总监，技术总监、财务总监、公司总经理4.6.1. 负责审核规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书规划方案设计、建筑方案设计、设计概算修正、项目投资收益经济评价。4.7 工程技术委员会，投资决策委员会4.7.1 负责审批规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书、规划方案设计、建筑方案设计、设计概算修正、项目投资收益经济评价。5. 工作流程5.1 规划设计阶段5.1.1. 投资拓展总部设计资料收集（1） 投资拓展总部的项目可行性研究报告、建设用地规划许可证、规划要点等；（2） 营销策划总部项目建议书（户型建议、公建配套单体建议）；（3） 成本管理总部设计限额指标；（4） 技术管理总部提交的初勘报告。5.1.2 投资拓展总部总经理/规划设计主管根据设计资料组织编写规划设计任务书，将规划指标落实确定，规划指标应包含以下内容：（1） 土地面积（2） 建筑容积率（3） 建筑密度（4） 绿化率（5） 建筑控制高度（6） 退界条件（7） 设计限额指标（8） 设计成果要求（9） 完成时间5.1.3 投资拓展总部总经理/规划设计主管组织成本管理总部、营销策划总部、技术管理总部、物业公司、营运总监、技术总监、公司总经理进行规划方案设计任务书评审，通过后提交决策委员会审批。然后由投资拓展总部规划设计主管将规划方案设计任务书提交设计单位进行设计。5.1.4 规划方案设计（1） 投资拓展总部安排设计单位人员现场勘察，由或技术管理总部陪同并描述现场概况；（2） 投资拓展总部安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程的问题；（3） 设计单位完成规划方案设计提交投资拓展总部总经理/规划设计主管组织外部专家进行评审并提出改进意见；（4） 外部专家完成评审后，投资拓展总部组织规划方案设计评审会，安排方案设计成果汇报，投资拓展总部、成本管理总部、营销策划总部、技术管理总部、营运总监、技术总监、工程技术委员会及物业公司参加，听取设计成果汇报，经投资拓展总部整理总结，形成设计成果汇报意见书，报投资决策委员会审批；（5） 投资拓展总部将评审意见提交设计单位，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整；（6） 投资拓展总部总经理对设计单位提交的调整规划方案设计进行审核，并报送营运总监定稿后提交投资决策委员会审批；（7） 成本管理总部负责对设计概算进行审核，并对设计概算提出修改建议报投资决策委员会审批；（8） 财务资金总部对调整后的设计概算进行调整收益修正报投资决策委员会审批。5.1.5 规划设计报批报建（1） 投资拓展总部开发部将审批后的规划方案设计资料提交政府相关部门；（2） 投资拓展总部开发部按计划时间完成规划方案的报批报建；（3） 投资拓展总部按时提交规划方案设计报批文件，根据批复情况进行建筑单体方案设计工作；（4） 本流程完成设计成果后由投资拓展总部负责流转下个流程“建筑单体方案设计流程”。5.2 建筑单体方案设计5.2.1 建筑单体设计资料收集（1） 规划方案和公司内部评审意见；（2） 由投资拓展总部获取政府部门规划审批通过批文；（3） 营销策划总部产品建议书（户型建议、公建配套单体建议）；（4） 建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；（5） 项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；（6） 成本管理总部设计限额指标。5.2.2. 投资拓展总部根据设计资料编写建筑方案设计任务书；5.2.3 编写完成建筑方案设计任务书后投资拓展总部总经理组织技术管理总部、成本管理总部、营销策划总部、营运总监、技术总监、总经理及物业公司进行内部评审，评审结果交营运总监审定后报投资决策委员会批准；5.2.4 建筑单体方案设计；（1） 投资拓展总部规划设计主管将建筑方案设计任务书提交设计单位；（2） 设计单位按照建筑方案设计任务书要求完成建筑方案设计，提交投资拓展总部；（3） 进行建筑单体方案评审；（4） 外部专家评审: 1) 根据公司单体确认成果要求准备资料：经济指标文件、图纸文件和单体工作模型；2) 投资拓展总部总经理组织召开建筑单体设计方案专家评审会，形成方案意见。投资拓展总部总经理组织成本管理总部、营销策划总部、技术管理总部、营运总监、技术总监、公司总经理、技术管理委员会及物业公司外部专家对建筑单体方案进行评审，并根据评审结果填写设计评审记录；（5） 公司内部评审1） 投资拓展总部规划设计主管根据设计评审记录提交设计单位修改；2） 户型确认后，各相关人员在实施户型确认表上签字；3） 单体方案确认后，各相关人员在设计评审记录上签字。（6） 投资拓展总部规划设计主管整理评审结果，并填写设计评审表提交设计单位；（7） 设计单位根据设计评审表对单体方案进行调整，并提交建筑单体方案设计。5.2.5 建筑单体方案设计经内部评审和外部专家评审后，投资拓展总部总经理将建筑单体方案设计提交给营运总监、技术总监审核，投资决策委员会审批。5.2.6 报建投资拓展总部开放部将建筑单体方案设计向政府部门报建，通过后提交报建批文，进行施工图设计。5.2.7 成本管理总部总经理负责对设计概算进行审核，并对设计概算提出修改建议，并报营运总监、技术总监、财务总监审核，技术管理委员会审批。5.2.8 财务资金总部对调整后的设计概算进行调整收益修正报财务总监审核、投资决策委员会审批。5.2.9 本流程完成建筑方案设计后由投资拓展总部负责将流程转到扩初设计或施工图设计。6. 支持性文件6.1 概念设计管理流程7. 相关记录7.1. 设计评审表 7.2. 实施户型确认表