区近年来酒店业发展情况简析模板.doc

n 目前文档修改密码：8362839历经风雨洗礼 扬帆新征程-罗湖区多年来酒店业发展情况简析本文选择年营业额达成或超出200万元酒店企业作为研究对象，利用统计定时报表和经济普查数据，结合“统计走访”中了解到相关情况，对罗湖区酒店业多年来发展情况及特点进行分析。一、 罗湖区酒店业概况酒店行业繁荣程度和所在区域旅游业及经济发展水平、流感人口等亲密相关，选址上关键受交通及环境限制。酒店按市场取向分有五种类型：商务旅游型、度假型、会议型、汽车旅馆、招待所及其它。就罗湖来说，商务旅游型酒店占大多数，少许会议型酒店，几乎没有成规模度假型酒店。对于酒店行业管理部门来说，常以星级来划分酒店，星级划分标准是依据建筑、装饰、设施、设备及管理服务水平等方面来确定。判定酒店业市场情况关键依据出租率这项指标，出租率越高，表示酒店市场客源稳定、市场份额大。但出租率高酒店其净利润不一定就高，利润率高低和酒店管理、经营水平也亲密相关。截至9月，罗湖辖区纳入定时统计报表酒店企业共91家，多种等级酒店单位数、客房数、床位数以下表，其中，五星级酒店数量占全市比重由年前50，下降至现在36。表一 罗湖区酒店业概况指 标五星四星三星二星非星级总计单位数（家）5630183291客房数（间）2232163356051656335314479床位数（张）3057252992522916543323187二、多年来罗湖区酒店业发展特点（一）经营业绩呈下滑走势。从一季度以来各季度统计数据看，辖区酒店业接待总人数呈逐步下滑趋势，且降幅渐趋扩大，各季度同比分别下降6.4%、12.2%、14.9%和14.8%，一、二季度同比分别下降10.3%和14.0%。客房出租率和平均房价分别在三季度和一季度出现拐点，转入向下调整。客房出租率各季度同比分别上升1.4、上升2.0、下降6.7和下降6.2个百分点，一、二季度同比分别下降7.4和8.4个百分点。平均房价各季度同比分别上升5.0%、5.7%、8.5%和4.0%，一、二季度同比分别下降2.6%和7.1%。对应地客房收入和餐费收入也分别从二季度和三季度转入下调。客房收入各季度同比分别上升1.1%、下降5.3%、下降8.5%和下降3.5%，一、二季度同比分别下降17.9%和20.0%。餐费收入各季度同比分别上升2.7%、上升7.3%、下降7.5%和下降19.8%，一、二季度同比分别下降23.0%和18.0%。综合来看，多年来辖区酒店经营绩效出现下滑原因关键有以下方面：一是入境游客数量连续降低，且该类客源消费需求档次有所下调、平均消费量下降；二是受金融危机影响，进出口业务大幅降低，中国实体经济低迷，很多企业缩减了商务活动数量和开支；三是自年初以来南方雨雪灾难、四川及周围大地震和至今仍在蔓延HN1流感，使酒店业遭遇雪上加霜困境；四是多年深圳城市发展西移，其它区高级星级酒店数量增加，业内竞争日益加剧，罗湖酒店设施老化，对游客吸引力减弱。三季度以来，伴随宏观经济形势趋好，辖区酒店业多数经营指标已出现企稳回暖势头。（二）结构调整步伐加紧首先是不一样层次酒店所占市场份额调整。从全国情况来看，据中国经济型酒店网统计，金融危机对高星级酒店冲击很大，出租率比常年下降约50%；对经济型酒店影响相对较轻，下降幅度大约在5%10%。据辖区酒店业内人士反应，商务客人选择酒店档次展现从高往低趋势，原来入住五星级酒店客人，部分转向选择四星级、三星级酒店，原来入住四星级、三星级酒店客人开始转向经济型酒店，总体来说，低星级、经济型酒店受金融危机影响相对较小，酒店业市场展现高星级酒店退、低星级和经济型酒店进趋势，其原因关键是高星级酒店对境外客源倚重大，而低星级和经济型酒店客源多数是内宾。 另二方面是区域布局调整。从全国范围来看金融危机对中西部城市酒店影响较小，对珠三角、长三角和京津唐区域酒店影响大，国际化程度越高、外向型经济程度越高、酒店业受金融危机影响越严重。之前近5年时间里，经济型酒店在一线城市发展红火，至现在经济型酒店在一线城市发展基础处于饱和状态，其扩张开始转向中西部和二线城市。从深圳全市来看，罗湖区因土地等有形资源难认为继紧约束和高度城市化、高度商业化带来人口密集、交通拥堵等新约束情况突出，辖区酒店单位数、客房数、床位数等在多年来没有显著增加，部分指标甚至有一定幅度下降，而在龙岗、宝安、南山和盐田区域，酒店业占全市比重在日益增大。19月深圳全市经过全国旅游星级饭店评定委员会验收，被评为五星级酒店深航国际酒店、深圳百合酒店、华侨城洲际大酒店和大梅沙京基喜来登酒店全在其它城区，另据粗略统计现在市内在建12家五星级酒店也绝大多数在辖区之外。表二 和比较罗湖区星级酒店发展情况同比增减：%指 标五星四星三星二星总计单位数持平持平-9.1 -40.0 -20.3 客房数3.4 2.7 0.1 -31.1 -5.3 床位数3.1 -0.1 -2.2 -32.9 -8.0 （三）资本扩张渐趋谨慎自起，辖区高星级酒店数量保持稳定，而经济型酒店发展快速，依据第二次全国经济普查结果，罗湖辖区年营业额超出200万元经济型酒店有10家，有酒店年营业额超出辖区部分老牌五星级酒店。经测算，辖区经济型酒店整年营业额累计超出3亿元。但多年来，尤其是金融危机爆发后，受特区内房地产价格、物业租金、物料成本和劳动力成本上涨、和市场竞争日趋猛烈等原因影响，经济型酒店经营成本大增，利润空间遭受挤压，之前高速扩张态势大为放缓。从更大区域范围来看，受金融危机影响，酒店投资商资金担心，不少已开工酒店项目进程放缓、未开工项目被取消。美国著名酒店房地产行业研究咨询机构LE（Lodging Econometrics）统计显示：第2季度亚洲131家酒店建设项目已在本年上六个月被取消或延期，比如澳门几家酒店建设就已暂停，包含希尔顿和洲际酒店。现在经济型酒店市场已经从春节前门店大打促销战、价格战，转向打加盟战，纷纷推出新加盟政策，用更优惠加盟条件拉单体酒店入伙，扩大加盟店所占百分比。以自有物业或自己租赁物业为关键形式直营店比重普遍较高，而房租租金成本并没有大幅下调，租金成本偏高桎梏了经济型酒店投资回报率改善，金融危机影响使经济型酒店出租率普遍下调5%-10%，经济收益深入下降，采取加盟形式实际是部分转移了经营风险。（四）寻求突破动力增加金融危机让酒店业遭遇寒冬，出租率普遍下降，房价出现恶性竞争。走访辖区部分酒店了解到，部分酒店已经处于零利润运行状态，有甚至要依靠过去资本积累或母企业资源调配来维持经营。对于罗湖辖区酒店业来说，不少酒店存在设施落后、配置老化、装饰陈旧、能耗水耗较高现象，多年来能主动主动大投入、大动作翻新改造者不多，辖区酒店业停滞不前甚至有衰落迹象。在这次金融危机中，高星级酒店首当其冲，辖区部分高星级酒店管理者反应，她们迫于酒店业经营特点，越是市场不景气，越要经过新装修、增值服务、加强管理等方法来节省运行成本和提升竞争力，于是她们正在计划或已经斥资对外墙进行翻新、新换床被或更新空调制冷系统等，部分地处高端写字楼租赁市场很好区域酒店甚至想根本改变经营路线、投巨款改造成写字楼用于出租。经济型酒店在一定程度上受到这次金融危机拖累，但从某种角度来看并非全是坏事。假如没有这次危机，延续若干年来高增加、高泡沫，辖区经济型酒店前景会更不乐观。相反，危机来临让原本大举扩张该类酒店举步愈加理性、愈加关注管理、努力寻求立足和长远发展策略。即使有企业勇于逆市而上继续扩张，也已经对原本简单增加店面数量、占领更多市场份额思绪做了大调整，转而努力把握物业购进成本相对较低，或部分单体酒店不景气、期望借助品牌效益吸引更多客源时机，有所选择地扩大加盟酒店数量。三、推进罗湖区酒店业连续健康发展多个提议 酒店就是一个城市或城区客房，用户盈门自然是城区兴旺写照，也是城区长足发展源泉。关注酒店业、扶持酒店业发展，必将对辖区经济全方面恢复和愈加好愈加快发展起到主动推进作用。（一）保持和发展中国商务、旅游和会展客源市场。首先，深圳会展经济繁荣，深入吸引客源前景可观，文化产业博览交易会总成交额已经达成877.62亿元，比上届全部成交额增加了175.3亿元，其中超亿元项目达102个，观众达351.75万人次，共有28个省区市、56个国家和地域1708家政府组团、机构和企业参展，分会场达成30家。其次，受金融危机影响，中国客源商务和旅游有所降低，但下降幅度远低于境外客源下降幅度；而且不少行业受金融危机影响较小，孕育扩张机会较多，如电子商务、医疗保健、职业培训等。政府能够牵头更多地开展类似文博会、服装展示会等活动，吸引更多定时会议和展览用户群体。同时引导辖区酒店尤其是高星级酒店调整客源结构，全力发展中国商务和旅游客源市场，把关键放在中国大型会议、商务和旅游等活动上。 （二）知难而进深入挖掘外部消费潜力。，深圳接待入境过夜游客869万人次，实现旅游外汇收入27亿美元。但深圳入境过夜游客以香港游客为主，外国过夜游客只有151万人次、占入境过夜游客17.4%，和近在咫尺香港相比，差距颇大（，香港接待外国游客超出1000万人次）。可见即使受金融危机影响，外国游客数量大为降低，但相对香港来说，我们外国游客市场空间仍然巨大。罗湖作为境外游客通关关键渠道，能够在境外游客可进入性方面着力，协力推进全市争取国家相关部门支持，实施更为开放出入境旅游政策，深入简化出入境手续，提升城区国际化水平，吸引更多外国游客进入辖区食宿、旅游、购物，打造外国游客旅游目标地和出入境旅游集散地。（三）提升和丰富本城区城市风貌。深圳作为中国对外开放“窗口”和改革“试验地”，作为建设中国特色社会主义“示范市”，这座城市最大旅游“卖点”，实际上来自于城市本身。慕名而来海内外游客更多是想一睹这座“一夜城”神采，揭秘深圳从一座边陲小镇发展成为现代化大城市传奇。而罗湖正是展示深圳这些城市风情最好区域。我们能够努力打造包含蔡屋围金融中心、“金三角”商业服务区、黄金珠宝首饰产业集聚地、文博会等经济热点，和国贸大厦、老东门等历史印记内容城市综合性旅游资源，吸引更多海内外游客。（四）适度调控减缓恶性竞争。前几年宏观经济连年高增加，带动了酒店投资过分扩张，且存在结构失衡、市场细分不够等缺点，造成市场泡沫凸显。金融危机发生，让酒店业发展提前抵达拐点、步入下行通道。部分酒店业管理者反应，金融危机发生以来，业内竞争尤为猛烈，甚至有恶性拼价格、缩减服务质素现象，假如在临近区域甚至大到深圳全市范围内，继续增加投资建设新酒店，将对辖区酒店业连续、健康发展造成更大打击；呼吁政府从行业长远、可连续发展角度出发，对酒店数量、结构和区域布局做出更合理计划，调控酒店牌照发放速度，控制酒店尤其是高星级酒店在短期内过快增加。表三 多年来罗湖区酒店业经营指标完成情况一览表指 标单位 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度旅游住宿设施接待总人数万人次70.32 77.73 76.22 84.23 65.83 68.25 64.90 71.79 59.06 58.72 95.11 #中国游客万人次49.92 54.37 54.28 59.63 46.04 47.46 45.64 51.25 43.09 43.10 69.94 入境游客万人次20.40 23.36 21.94 24.60 19.79 20.79 19.26 20.54 15.97 15.62 25.17 #台湾同胞万人次2.66 2.74 2.38 1.96 1.43 1.58 1.72 1.38 1.36 1.08 1.80 澳门同胞万人次0.10 0.12 0.18 0.14 0.21 0.07 0.09 0.10 0.10 0.05 0.10 香港同胞万人次8.58 9.70 9.97 9.74 8.25 8.39 8.72 8.01 6.66 6.45 10.90 外国人万人次9.05 10.80 9.40 12.76 9.90 10.75 8.72 11.05 7.85 8.05 12.37 客房收入亿元2.57 2.88 2.65 3.03 2.59 2.73 2.43 2.92 2.13 2.18 3.52 餐饮收入亿元8.67 1.32 1.58 1.63 1.72 1.42 1.46 1.31 1.32 1.16 2.03 平均房价元/天329334319328345353346341336328 330客房出租率%59.4 61.0 64.1 71.1 60.8 63.0 57.4 64.9 53.4 54.6 54.2