地产销售业务员培训手册模板.doc

一、业务职员作职责和心态员工角色定位是现场销售中坚力量，关键职责为接待来人来电，尽最大可能销售。合格员工条件遵守企业规章制度，融入企业企业文化，掌握必需技能，能够负担起销售职责，完成销售任务。常规工作1. 常规工作列表性质序号工作内容时间实施方法及必需性日 常 规1现场卫生工作天天开工前将自己负责包干区打扫洁净2案场晨会天天开工前熟悉销控、当日销售目标和工作安排3柜台上接听来电随时现场销售第一步4轮接用户随时积累属于自己“财富”名单5填写销售日志天天下班前完整统计当日用户接待情况6参与小组会强销期天天下班前汇报当日工作，讨论、处理销售问题7追踪用户随时不放弃任何一组用户8完成工作任务随时负担为同事服务责任9统计来人来电下班之前统计当日来人来电情况，进行分析10市调案前、非强销期了解市场第一手数据续上表周 常 规1参与甲方周例会项目经理（案场经理）汇报一周工作，提出、讨论、处理工作问题。2参与销售部周会(上海及周围地域)项目经理（案场经理）主动参与、了解部门动态月 常规1参与企业月会每个月定时了解企业、部门动态，总结上月工作，分配下月工作任务2. 接收现场培训，熟练掌握产品情况，常常作角色演练，熟练掌握销售技巧。3. 成功销售。明确个人业绩目标，完成而且超越自己目标。4. 配合现场同事做SP，促进现场成交。5. 每十二个月年底时撰写整年工作总结，而且参与企业年底检讨。6. 自觉维护现场纪律，保持现场环境整齐、有序。企业“一二三四五”即一套工作方法、二个理念、三大确保、四项要求、五心精神做为工作标准。(1) 一套工作方法即目标、进度、品质、预算、成效。(2) 二个理念即团体合作精神和“无墙壁”精神（创新精神）。(3) 三大确保即确保辛劳、确保严格、确保学到东西。(4) 四项要求即老实、热情、专业、负责。(5) 五心精神即诚心、决心、信心、细心、爱心。二、用户资料记录表、来电记录表正确填写1. 作用：真实反应每组用户实际情况，便于追踪和贮备客源、分析调整销售策略、评价媒体效果。2. 内容：用户资料记录表有用户基础资料，如姓名、性别、年纪、电话、地址、职业身份、区域；有置业意向，如购置意图及问询关键等等。来电记录表有咨询关键、居住区域、需求面积、媒体、用户基础信息等。3. 填写要求：真实、正确、立即、完整、整齐。a) 真实：内容据实填写，真实反应每组用户实际情况，不能在事后凭自己想当然随便乱填。b) 正确：正确引导用户，要正确填写。c) 立即：每接一通来电、一组来人全部要立即填写，而且放入指定专用文件夹。d) 完整：表单中每项内容尽可能做到面面俱到，完整填写。e) 整齐：保持表单清洁，不能乱涂乱画，以免增加分析统计人员工作难度及工作强度。（一）来电记录表填写来电记录表填写时间：用户第一次打电话至售楼处时，回复用户问题同时完整填写。表头内容：日期：填写用户来电当日日期。表格内容： 1. 咨询关键：用户问到相关产品问题价格：指用户预算大致范围2. 居住区域：指用户所居住区域。3. 需求面积：指用户需求面积范围4. 媒体：指用户得悉产品媒介物是哪种，直接问询5. 用户姓名6. 联络方法：尽可能留下用户电话和用户通讯地址。7. 员工：接听来电者8. 来电时间（二）用户资料记录表填写用户资料记录表填写时间：首次来现场用户接待完成后立即正确填写。假如用户再次回现场购置也需要填写，同时注明“回头客已购”。 用户基础资料部分：用户姓名、性别、生日、住址、邮编、联络电话（包含家庭电话、企业电话、手机）这些内容。这部分最好让用户具体填写，方便未来进入用户资料库，和后期销售追踪。用户基础资料部分中其它内容：职业职位属性、居住区域等为员工填写，依据接待用户过程中对用户情况了解，做出对应正确选择。1. 籍贯属性：指用户所执护照，所属国家。2. 职业/职位属性：指用户从事职业或在企业担任职务情况。3. 居住区域：指用户现在所居住区域。4. 工作区域：指用户所属企业所在区域。5. 年纪层次：用户年纪段。6. 居住现实状况 认知路径（可多选）指用户从何处了解到楼盘讯息，从而对楼盘感爱好，至现场来访。每种媒体吸引不一样用户层次，反应该前用户对产品要求。 置业意向分析类：用户对产品要求和预算，其中包含：1. 购置用途：用户购置产品原因、出发点。2. 面积房型：用户所需房屋面积大小。3. 购房总价：用户购置房屋大致预算。4. 问询关键（可多选）：指在接待此用户过程中，用户最着重问询方面，或用户最敏感问题。5. 接待人员6. 带看户型7. 来访日期8. 接待及追踪情形：包含未购原因，指当日来访用户如未订购产品原因（最关键原因），并在表头标识“很有期望”、“有期望”、“通常”、“期望渺茫”进行用户意向等级分类，以方便以后追踪或提案给业主进行改善方案。记录表上没有标示其它用户需求。用户等级应视具体情况，进行阶段性调整。三、房屋认购确定单正确填写房屋认购确定单作用：相当于用户订购房子临时凭证及预约金临时收据。（现在上海已经经过网上登记来处理相关步骤）填写要求：1. 字迹清楚，内容正确，如日期、用户基础资料、户型、总价。2. 定购户别、总价要和实际一致。3. 签约金、补足、签约时间一定要填写清楚。4. 员工签字、项目经理（案场经理）签字和请用户签字确定，再和定金一并交柜台盖章，第一联单据交用户并交待用户补足时带来，另三联留柜台或销售秘书处。5. 如单位订购交是银行支票，要尤其注明并写清支票号码、支票性质。四、填写销售日志填写销售日志目标每日必需填写销售日志。列明当日工作内容，同时找出工作中不足之处并立即和项目经理（案场经理）沟通，找出处理方法。检验当日工作质量，统计清楚接待来人、来电情况及当日交易办理情况，同时检讨业绩目标完成情况，并对第二天工作做安排，使自己工作愈加条理化、合理化。怎样填写销售日志1) 内容：当日交易办理情况、接待来人、接听来电数量，及接待来人、来电具体情况。检讨业绩目标。统计当日自己在工作当中碰到问题及原因，并找出处理方法。在“明日关键工作提醒”中，可确定第二天工作计划，需要企业提供支持等。2) 格式：见附表销售日志。 五、现场值班安排及值班表进入案场，会有项目经理（案场经理）制订每个人工作值班表。以使每一个人负担对应责任，使工作顺利运作。员工关键负责以下方面工作：1. 资料整理：印刷品归位、整理、清点、结案资料库存。立即对柜台区域销售资料补给，和来人表、来电表补充。2. 水电管理：水电开启、维护、空调控制、水源补充（饮水补充）。3. 伙食：同仁饮食安排协调，订盒饭（关键午饭），如遇强销期需订晚饭，要主动、立即订餐。4. 音乐：现场音乐播放。5. 卫生包干：各组轮番，按时按质完成。六、小区基础常识小区部分1. 根据小区规模可分为：1) 居住区80001.5万人2) 居住小区30005000人3) 居住组团8001500人（根据各地户均人数不一样，基础上33.5人/户）以现在来看，商品房开发通常是组团级，也有超大规模，象万科等，就可算上是居住区级。2. 根据小区计划布局可分为：1) 行列式（象公房、新村房）2) 周围式（花园在当中，建筑围绕周围）3) 混合式（现有行列式，又有周围式）4) 自由式（依据景观、地形等原因考虑，布局较自由，象万科）3. 根据小区层数结构可分为：1) 别墅花园2) 联排别墅、排屋3) 多层小区4) 小高层小区5) 高层小区6) 混合式4. 根据小区景观组织方法：1) 中心式（集中绿地）2) 分散式（小区花园）小区部分中需要了解基础知识：基地面积：城市计划管理部门划定用地范围面积。即开发商购置土地面积。建筑占地面积：是指建筑底层所占土地面积。开发商建筑用地。 建筑占地面积= 基地面积 计划红线（道路） 退界面积建筑总面积：是指一个建筑项目，按“建筑面积计算规则”能计算建筑面积总和，其中住宅建筑面积是实际销售面积。容积率：建筑总面积/基地面积通常多层小区2以内高层3以上间距：（日照间距）建筑物之间间隔，目标是确保建筑物采光，相互不受影响，或降低影响。日照间距：每十二个月冬至一天、中午北面座向建筑确保1小时日照间距。附：住宅建筑间距控制要求（多、低层）建筑间距要求 朝 向建筑间距（不少于建筑高度倍数）市 区浦东新区等平行部署 南北向正南向、南偏 东（西）451.0 1.2 (和南侧建筑高度比） 东西向正南向、东（西）偏南450.9 1.0 (和较高建筑高度比）垂直部署 南北向同平行部署0.7 0.8 (和南侧建筑高度比） 东西向同平行部署0.7 0.8 (和较高建筑高度比）非平行非垂直部署 两幢建筑夹角30按平行部署居住建筑控制 30夹角600.8 0.9 (和南侧或较高建筑高度比） 60按垂直部署居住建筑控制对实施上述要求确有困难，经计划部门同意可合适按要求间距缩小10。备注：南北向高层建筑平行排列间楼距大于南侧建筑高度0.5倍（市中心旧区不少于0.4倍），且不少于24米、满足日照要求；高层建筑和北侧多低层建筑楼距，不少于高层建筑高度0.3倍，且不少于24米、满足日照要求。东西向多层，身高二分之一；东西向高层大于18 米、满足日照要求。小区需要注意关键是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。其次还要注意小区停车组织方法：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。单体部分：进深单体就高度来看：有别墅、排屋面宽多层、多层带电梯小高层、高层、超高层单体就结构来说：砖混（通常多层）钢筋混凝土（高层）预制楼板（在工厂定做好）现浇楼板（在施工现场现做）就房型来说：平面式、平层式立体式、错层式、跃层式、复式单体需要着重注意层数、结构、建材（外观）、房型房型：关键有横（厅）套式（厅东西向）厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作步骤卫生：通风卧室：采光，适风直（厅）套式（厅南北向）（房型、动线组织）结构：层高、楼板施工方法、隔墙施工方法建材外观：面砖还是涂料塑钢窗还是铝合金外观风格：现代式、古典式、新古典式单体需要了解基础知识：进深面宽：迎南面，直接相关采光朝向进深：南北长，直接影响相关适风采光N面宽得房率：基础为套内使用面积/建筑面积建筑面积套内面积公用分摊面积套内面积套内使用面积套内墙体面积阳台面积附：相关建筑面积计算要求1. 什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？房屋建筑面积是指房屋建筑轮廓或构件水平投影面积，它包含结构所占面积和室内房间面积。具体计算以国家颁发“建筑面积计算规则”为准。住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用净面积总和。包含卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。居住面积是指住宅中供日常生活起居用卧室、起居室等净面积总和。当分户门内厅和过道面积超出6平方米时，可按其面积二分之一计算在居住面积内。2. 建筑面积计算有什么规则？建筑面积计算规则：1) 计算建筑面积范围a. 单层建筑物不管其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。b. 多层建筑物建筑面积应按建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。c. 层高超出2.2米地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及对应出入口建筑面积按其上口外墙（不包含采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。d. 用深基础做架空层加以利用，层高超出2.2米，按架空层外围水平面积二分之一计算建筑面积。e. 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超出2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。f. 穿过建筑物通道，建筑物内门厅、大厅不管其高度怎样，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。g. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。h. 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。i. 建筑物内技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋局部层次，层高超出2.2米，按其墙外围水平面积计算建筑面积。j. 和建筑物连接有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。k. 有柱车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积二分之一计算建筑面积。l. 突出屋面有围护结构楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。m. 突出墙外门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。n. 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积二分之一计算建筑面积。o. 建筑物墙外有顶盖和柱走廊、檐廊，按柱外边线水平面积计算建筑面积。无柱走廊、檐廊按其投影面积二分之一计算建筑面积。p. 两个建筑物间有顶盖架空通廊，按通廊投影面积计算建筑面积。无顶盖架空通廊按其投影面积二分之一计算建筑面积。q. 室外楼梯做为关键通道和用于疏散，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积二分之一计算建筑面积。r. 跨越其它建筑物、构筑物高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。s. 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用，其超出1.8米部位计算建筑面积（多层按多层计算）。t. 原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超出1.8米，按实际计算建筑面积。2) 不计算建筑面积范围a. 突出墙面构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。b. 检修、消防等用室外爬梯。c. 层高在2.2米以内技术层、夹层。d. 构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。e. 建筑物内外操作平台、上料平台，及利用建筑物空间安置箱罐平台。f. 没有围护结构屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台。g. 单层建筑物内分割操作间、控制室、仪表间等单层房间。h. 层高小于2.2米地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。i. 岗亭、警亭、书报亭等。j. 里弄房屋后天井内天棚。k. 利用马路、通道及隙地所搭棚架。l. 阁楼。m. 房屋平台、晒台、花台、屋顶平台等。3) 其它在计算建筑物面积时，如遇上述以外情况，可参考上述规则进行办理。3. 公用建筑面积分摊有什么规则？公用建筑面积分摊规则1) 分摊标准a. 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内公用建筑面积。和幢房屋不相连公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。b. 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积百分比进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计使用功效。c. 商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功效，房型分隔差异较大，应依据其用途或房型分隔不一样，按相关面积百分比先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。d. 商品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）和应分摊公用建筑面积。e. 套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊公用建筑f. 面积2) 计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：A) 套（单元）内使用面积套内使用面积计算应符合下列要求：a. 套内使用面积包含卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；b. 跃层住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；c. 不包含在结构面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B) 套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围围护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。外墙（包含山墙，共用墙墙体按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。c) 阳台建筑面积a. 原设计封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b. 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积二分之一计算建筑面积；c. 凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）二分之一计算建筑面积；d. 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积二分之一计算建筑面积，凹进部分按其净面积二分之一计算建筑面积。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积公用建筑面积由以下两部分组成：a) 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。b) 套（单元）和公用建筑空间之间分隔墙和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积二分之一 。公用建筑面积全幢建筑面积全幢各套内建筑面积之和单独含有使用功效独立使用空间建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。c) 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。分摊公用面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数4. 房间中心距面积和房间内净面积为何有差异？在购置期房时，因为房屋未完工，无法实际测量房间内净面积。所以消费者只能从开发商提供设计平面图中尺寸，计算房间面积。因为图纸中每间尺寸距离是由墙中心距起算至彼墙中心距，所以计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和二分之一再减去两内墙粉刷层厚度。上海地域多层建筑承重墙、围护墙通常全部采取一砖（约24公分），户内分割墙通常采取一砖或半砖。5 上海市住宅设计标准(部分)2术语201住宅residentialbuildings供家庭居住使用建筑。202套型typeofflat按完整居住功效由不一样使用空间组成成套住宅房型。2、03居住空间habitablespace卧室、起居室、餐厅、书房及娱乐室使用空间。204阳光室sunroom含有两个或两个以上玻璃外墙面或屋面，能获取大量日照使用空间，且和其它空间相分隔。205阳台balcony供居住者进行室外活动，晾晒衣物等空间。20.6贮藏室cabinet住宅套内用于贮藏并能够进入空间。207使用面积usablearea房间实际能使用面积，不包含墙、柱等结构结构、复合保温层和管道井面积。208标准层typicalfloor平面部署相同住宅楼层。20.9层高storeyheight上下两层楼面或楼面和地面之间垂直距离。20.10室内净高ceilingheight楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间垂直距离。2011低层住宅low-risedwellingbuilding一至三层住宅。2012多层住宅muIti-storiesdwellingbuilding四至六层住宅。2013中高层住宅mediumhighrisedwellingbuilding七至九层住宅。2014高层住宅high-risedwellingbuilding十层及十层以上住宅。2015商住楼oon1n1ercialresidentialbuilding下部商业用房和上部住宅组成建筑。2016塔式住宅towertypeapartmentbuilding以共用楼梯或楼梯和电梯组成交通中心为关键，将多套住房组织成一个单元式平面，且每套进户门至楼梯间门或前室门距离不超出10m住宅。2017通廊式住宅galleryapartmentbuilding由共用楼梯或楼梯和电梯经过内、外廊进入各套住房，且最少有一套住房进户门至楼梯间门或前室门距离超出10m住宅。2018单元式住宅con1binedapartmentbuilding由多个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或楼梯和电梯住宅。2019跃层式住宅duplexapartmentbuilding设套内楼梯且每套跨跃两层或三层楼面住宅。2020跃廊式住宅skipfloorapartmentbuilding经过一层水平共用走道，联络两层或三层楼面各套住房住宅。202l租赁式公寓apartmentforleasing用于出租成套住宅。3总体设计31通常要求3.1.1总体设计应重视居住环境质量提升，注意建筑和自然友好，重视生态环境建设，合理进行功效分区，组织好人流和车流，方便居民生活，有利安全防卫和组织管理.3.1.2总体设计应符合城市计划和居住区计划要求，遵守城市居住区计划设计规范（GB50180）和上海市城市计划管理技术要求。313住宅建设应按城市居住地域级公共服务设施设置标准（DGJ0891）和城市居住区公共服务设施设置要求（DB108-55）要求，配置和人口规模相对应公共服务设施。314住宅建设应按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DBJ08-7）要求，配置和居住规模和标准相对应机动车泊位和非机动车泊位。采取机械停车库，其设计应符合机械式停车库设计要求（DBJ0860）要求。32居住环境321高层住宅小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能取得冬至日连续满窗有效日照不少于1H。322多层住宅间距在中心城浦西地域不得小于南侧建筑高度10倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地域不得小于12倍。323除321条及322条以外，建筑间距应符合上海市城市计划管理技术要求相关要求。324居住区域内道路设计应便于消防车、救护车、商店货车、垃圾车和居民小车通行，并符合防灾救灾要求。道路最小宽度应符合城市居住区计划设计规范（GB50180）要求。325绿地率和集中绿地设置应符合上海市植树造林绿化管理条例和上海市城市计划管理技术要求相关要求。326居住区域内围墙通透。327居住区域内宜设置雨水搜集和再利用系统。328居住区域内应设置给水、污水、雨水、燃气、电力和通信、安保、电视等管线。各类管线必需和城市管线相衔接，并应根据上海市管线工程计划管理措施要求，采取地下敷设方法进行管线综合设计。329有城市污水管网时，生活污水应纳入城市污水管网内；无城市污水管网时，生活污水应进行处理，并达成民用建筑生活污水处理工程设计要求（DBJ0871）排放指标。3.2.10居住区域应设置分类搜集垃圾设施。33消防车道、消防登高面、消防登高场地331低层、多层、中高层住宅居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。高层住宅周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应最少沿住宅一个长边设置消防车道。尽端式消防车道回车场地不应小于15mxl5m。332联体住宅群，当一个方向长度超出150m或总长度超出220m时，消防车道安置应符合下列之一要求：（1）消防车道应沿建筑两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置和两条车道连通人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；（2）建筑适中位置应设有穿过建筑门洞，其净高、净宽不应小于4m。333高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列要求。（1）塔式住宅消防登高面不应小于住宅14周围长度；（2）单元式、通廊式住宅消防登高面不应小于住宅一个长边长度；（3）消防登高面应靠近住宅公共楼梯或阳台、窗；（4）消防登高面一侧裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；（5）消防登高面不宜设计大面积玻璃幕墙。334高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15mx8m。335消防登高场地应符合下列要求：（l）消防登高场地距住宅外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面边缘水平距离不应大于10m：（2）设有坡道消防登高场地，其坡道坡度不应大于15；（3）利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网线等设施不得影响消防车停靠、操作。336高层住宅消防车道，消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载地下设施，在地下建筑上部署消防登高场地、消防车道时，地下建筑楼板荷载计算应考虑消防登高车重量。4套型设计41套型411住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光室等基础空间。412住宅套型分为小套、中套、大套，其居住空间个数宜符合表412要求。表412套型分类套型 可分居住空间数(个)小套 2中套 3大套 4-541.3住宅出入口宜设过渡空间。414小套、中套最少应有一个，大套最少应有两个居住空间向南或南偏东35。南偏西35。.在特殊情况下，其朝向南偏东45.南偏西45。套型设计应组织好自然通风。415套型功效分区设计应明确合理，做到洁污分离、动静分离。合理安排各空间序列，降低交通面积，组织好公共空间和私密空间关系，避免相邻住户视线干扰。416套内应预留洗衣机位置。417卧室和卫生间之间不应设计错层。42卧室421卧室使用面积不应小于下列要求：（1）主卧室12m2；（2）双人卧室10m2；（3）单人卧室6m2422卧室应有直接采光、自然通风。423主卧室短边轴线宽度，小套、中套不宜小于330m；大套不宜小于360m。43起居室43.1起居室使用面积，小套、中套不应小于12m2，大套不应小于14m2。432起居室应有直接采光、自然通风。433起居室短边轴线宽度，小套、中套不宜小于360m，大套不宜小于390m。4.34起居室内门洞设置应考虑使用功效要求，降低直接开向起居室门数量，且最少一侧墙面直线长度不宜小于3m。44厨房441厨房应设计为独立可封闭空间。其使用面积小套不应小于45m2；中套不应小于50m2；大套不应小于55m2。442低层、多层住宅厨房应有直接采光、自然通风。中高层、高层住宅厨房应有直接采光、自然通风或开向公共走廊窗户，但不得开向前室或楼梯间。443厨房应设置排油烟道。444厨房内设备、设施、管线应按使用功效、操作步骤整体设计。宜配置洗涤池、灶台、操作台、吊柜，并应预留排油烟器、热水器等设施位置。操作面净长不应小于2.10m。445单排部署设备厨房净宽不应小于150m；双排部署设备厨房净宽不应小于2.10m。446厨房宜配设服务阳台，并宜设污洗池。45卫生间451住宅卫生间，最少应有一间使用面积不应小于40m2。452卫生间宜有直接采光、自然通风；有多个卫生间时，最少应有一间有直接采光、自然通风；无通风窗口卫生间应有通风换气方法。453卫生间内设备、设施及管线应整体设计。宜配置坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴池）。454卫生间门不应直接开向起居室、餐厅或厨房。455卫生间不应部署在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅上层。当部署在本套内其它房间上层时，应采取防水、隔声和便于检修方法。46贮藏及交通4.6.1小套、中套住宅应有壁橱，净深不宜小于0.60m，净宽不宜小于0.80m。大套住宅应有贮藏室，使用面积不应小于15m2。462套内出入口过道净宽不宜小于120m；通往卧室、起居室过道净宽不应小于1.0m；通往厨房、卫生间、贮藏室过道净宽不应小于090m，过道拐弯处尺寸应便于搬运家俱。463跃层式住宅应符合下列要求： （1）高层住宅每套所跨跃楼层不宜超出两层；（2）十八层及十八层以下高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设置时，每层（包含跃层）应开设通向公共走道户门；（3）十八层以上高层住宅，全部户室应一个方向（同时向上或向下）跃层； （4）每套户室从最远一点算起（套内楼梯一段距离按其水平投影长度15倍计算），到户门距离不应超出20m；当超出20m时，跃层楼面应开设通向公共走道门。464跃层式住宅套内楼梯应符合下列要求。（1）楼梯梯段净宽，当一侧临空时，不应小于075m；当两侧有墙时，不应小于090m；（2）楼梯踏步宽度不应小于022m，高度不应大于020m；扇形踏步自最窄边起025m处踏步宽度不应小于022m；（3）楼梯应设扶手。47阳台、阳光室471关键阳台净深不应小于130m，阳光室净深不宜小于150m。472低层、多层住宅阳台栏杆或栏板净高不应低于105m，中高层、高层住宅阳台栏杆或栏板净高不应低于1.10m。473阳台栏杆设计应预防儿童攀登。垂直杆件间净距不应大于0.11m；放置花盆处必需采取防坠落方法。474晾、晒衣物设施宜设置在阳台内。顶层阳台应设大于阳台尺寸雨罩。分户毗连阳台应设分户隔板。475阳台、雨罩应有组织地排水，且应和屋面排水分开设置。476燃气管、避雷装置等垂直管线，当安装在室外临近阳台或窗部位时，应有防攀登方法。48层高、净高481住宅层高宜为280m。482卧室、起居室室内净高不应低于250m，局部净高不应低于220m，且其面积不应大于室内使用面积1/3。483厨房、卫生间室内净高不应低于220m。贮藏室净高不宜低于200m。484厨房、卫生间内排水横管下表面和楼面、地面净