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下半年重庆房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告测验题

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2016年下半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
2、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。
A：资产增加，所有者权益增加
B：资产减少，所有者权益减少
C：资产增加，所有者权益减少
D：资产减少，所有者权益增加
E：执行层的组织协调
3、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。
A：3790
B：4238
C：4658
D：4663
E：工业用地的监测点评估价格
4、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。
A：甲类房地产比乙类房地产强
B：乙类房地产比甲类房地产强
C：该两类房地产强弱程度相同
D：该两类房地产强弱程度不可比
E：工业用地的监测点评估价格
5、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是。
A：40%
B：50%
C：200%
D：250%
E：执行层的组织协调
6、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A：65.4
B：81.8
C：87.2
D：109.0
E：工业用地的监测点评估价格
7、是税收的关键特征。
A：强制性
B：固定性
C：无偿性
D：有偿性
E：执行层的组织协调
8、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。
A：竣工
B：竣工验收
C：入住
D：交付
E：执行层的组织协调
9、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
B．房屋转租，不必订立转租合同
C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意
10、房地产评估价值对应的日期称作__。
A．估价日期
B．估价时间
C．估价时点
D．估价基准日
11、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
12、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
13、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务
B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D：承接后出现很大执业风险的估价业务
E：工业用地的监测点评估价格
14、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．PES(供给弹性系数)＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
15、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。
A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数
C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
E：执行层的组织协调
16、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
E：工业用地的监测点评估价格
17、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。(2008年试题)
A：60～100
B：64～80
C：64～100
D：80～100
E：执行层的组织协调
18、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向__收取有关费用。
A．物业管理企业
B．社区服务中心
C．业主委员会
D．最终用户
19、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
20、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。
A：可比实例房地产
B：估价对象房地产
C：标准房地产
D：类似房地产
E：工业用地的监测点评估价格
22、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0
B．1
C．2
D．3
23、关于房地产市场，下列说法不正确的是。
A：房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B：房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C：虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D：房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成
E：借款合同
24、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
25、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
2、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．(2009年试题)
A：开发商违法预售
B：借款人赖账不还
C：借款人拖延还款
D：房地产市场供需失衡
E：借款合同
3、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
4、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．流动比率
D．速动比率
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。
A：以出让方式取得的土地使用权
B：以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
6、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．38
B．42
C．58
D．60
7、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。
A．1949～1955年
B．1956～1965年
C．1966～1978年
D．1978年之后
8、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税
D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
9、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
10、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。
A：最前位次
B：中间位置
C：倒数位次
D：最后位次
E：执行层的组织协调
11、定义市场区域工作主要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
12、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
13、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
14、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。
A：28.62
B：29.16
C：41.56
D：48.24
E：借款合同
15、房地产交易活动的部门__。
A．房地产管理部门
B．房地产中介机构
C．房地产交易所
D．房地产市场
16、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
17、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
18、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。
A：在流动资产中，存货的变现能力最强
B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理
C：部分存货可能已经抵押给债权人
D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题
E：执行层的组织协调
19、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
20、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时__的变化情况。
A．经营成本
B．经营利润
C．销量
D．产量
21、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物
22、房屋产权登记面积的特点包括。
A：由房地产开发企业测算
B：由房产测绘单位测算
C：标注在房屋权属证书上
D：记入房屋权属档案
E：是房屋的建筑面积
23、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
24、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
25、风险估计与评价常用方法主要有。
A：调查和专家打分法
B：解析方法
C：蒙特卡洛模拟法
D：幕景分析法
E：时间序列法