新型养老院建设综合项目可行性研究应用报告.doc

地 块 养 老 院可行性研究汇报项 目 名 称 君莲居住区I1地块养老院建 设 单 位（盖章） 单位责任人 （盖章） 项目责任人 上海XX工程项目管理咨询（资格等级:甲级 编号:工咨甲）目 录1.项目概况11.1项目介绍11.1.1项目名称11.1.2项目建设地点11.1.3建设规模及内容11.1.4项目法人及法人代表11.2项目法人介绍11.3可研汇报编制依据和研究范围21.3.1编制依据：21.3.2研究范围32.项目背景和建设必需性及可行性分析42.1项目背景42.1.1上海市进入老龄化社会42.1.2闵行区制订对应养老计划42.1.3君莲居住区建设养老院理由52.2项目建设必需性52.2.1是推进上海市养老工作需要52.2.2是闵行区养老工作需要62.2.3是君莲居住区功效完善需要72.3项目建设可行性82.3.1项目建设技术可行性82.3.2项目建设方案可行性82.3.3项目建设经济可行性83项目场址和建设条件103.1项目场址103.2建设条件103.2.1自然条件103.2.2区位和交通113.2.3工程用水用电条件113.2.4建材供给条件113.2.5社会环境条件114建设规模和建设方案124.1总体设计124.1.1设计依据124.1.2设计范围124.1.3工程概况124.1.4设计标准和总体构思134.1.5总平面计划设计134.2建设规模134.2.1入口大堂154.2.2餐厅及辅助设施154.2.3医生办公室及护士值班室154.2.4各类医务室154.2.5心理咨询室164.2.6办公室、会议室、资料室等164.2.7健身房、活动室等164.2.8老人居住室164.3建设方案164.3.1 建筑功效设计164.3.2 建筑造型设计174.3.3 建筑装饰标准175组织机构和项目管理196投资估算和资金筹措方案207财务分析和项目效益评价218项目进度安排229项目风险分析239.1项目风险分类239.1.1建设风险239.1.2成本超支风险239.1.3技术风险239.1.4其它风险239.2项目风险控制对策249.2.1建设风险249.2.2成本超支风险2410可行性研究结论2510.1养老院建设是必需2510.2养老院建设是可行251.项目概况1.1项目介绍1.1.1项目名称君莲居住区I1地块养老院1.1.2项目建设地点项目建设地点在上海市闵行区，地处闵行区A4线以东、金全部路以南颛桥镇154号I1地块内，养老院坐落在I1地块西北角，北临沪光路，西傍全部会路，东有在建中小区卫生中心，地理位置优越，交通方便。1.1.3建设规模及内容君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设重大工程配套商品房大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J等地块。在I1地块养老院占地4007m2，总建筑面积为5196m2，建筑层数为4层，建筑密度39%，建筑容积率1.3。1.1.4项目法人及法人代表项目法人：上海闵行地产经营法人代表：朱国兰1.2项目法人介绍上海闵行地产经营是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资本为叁亿元人民币。经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。（包含许可经营凭许可证经营）。1.3可研汇报编制依据和研究范围1.3.1编制依据：1. 闵行区发展计划委员会相关对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发贮备项目提议书批复，闵计基审发()22号（23号、24号）；2. 闵行区人民政府相关同意闵行区土地贮备中心为八大市场住宅贮备用地A（B、C）块划拨国有土地通知，闵府土（）358号（359号、360号）房屋土地测绘技术汇报书 (上海市测绘院第二分院)；3. 上海市闵行区计划管理局相关君莲居住区修建性具体计划批复，闵规综()25号；4. 城市居住区计划设计规范()（GB50180-93）；5. 上海市城市计划管理技术要求(11月版)；6. 上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-）；7. 公共建筑节能设计标准（DGJ08-107- J10307-）；8. 建筑设计防火规范() (GBJ16-87)；9. 建筑抗震设计规范(上海市标准DGJ08-9-)；10. 建筑给水排水设计规范（GB50015-）；11. 环境空气质量标准（GB3095-1996）；12. 民用建筑设计通则（JGJ37-87）；13. 民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；14. 上海市老年事业发展“九五”计划和远景目标；15. 老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；16. 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-)；17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；18. 无障碍设施设计标准（DGJ08-103-）；19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准；（DGJ08-32-）；20. 中国工程建设标准强制性条文()；21. 建筑工程设计文件编制深度要求（建设部4月）。1.3.2研究范围本可研汇报研究范围以下：项目背景和建设必需性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构和项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。2.项目背景和建设必需性及可行性分析2.1项目背景2.1.1上海市进入老龄化社会现在中国老龄人口占总人口比率为7%左右，截至年底，上海户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口266.37万人，占总人口19.58，这意味着，每5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。依据联合国今年2月份刚公布数据，世界人口老龄化“先行者”日本，人口老龄化为22%。所以，上海老龄化已经“比肩”日本。上海比全国提前进入老龄化社会，而且老龄化水平越来越高趋势在短期内不会改变。在未来25年内，现在35岁到60岁年纪段人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大人口群体（为609.35万人）将极大地提升上海市老龄人口比重。2.1.2闵行区制订对应养老计划闵行区政府最近（9月）召开了老年福利设施建设和管理工作推进会，会议根据上海市相关政策和区政府前很快出台相关全方面落实市政府养老服务实事项目，深入推进本区养老服务工作意见通知（8月）精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和相关加强老年活动室建设和管理意见，这些举措深入推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评定，从而达成可连续发展，对闵行区养老机构和老年活动室发展起到指导意义。根据相关全方面落实市政府养老服务实事项目，深入推进本区养老服务工作意见要求：l 境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书”，并在闵行区区域内举行为老年人提供住养、生活护理等综合性服务非营利性养老机构，给每张床位一次性补助10000元（含市府补助5000元）。l 对已经民政部门同意执业养老机构，经过对原有设施扩建改造，新增养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准”，并办理床位设置变更手续，给每张新增床位一次性补助10000元（含市府补助5000）。l 新办养老机构经区民政局检验验收合格，根据每张床位1000元标准给一次性创办补助。l 为了给区内养老机构市场化运作提供一个公平竞争环境，提升养老机构为老服务质量和科学管理水平，按行业考评标准对区内养老机构进行考评，每十二个月考评在80分以上，按核定床位数每收养一位闵行区籍老人给每个月100元运行补助经费。在未来五年里，闵行区老年福利设施建设目标是：养老机构床位总数达成7000张以上；居家养老服务达1万人，90%以上居(村)委会建成标准化老年活动室。为此，闵行区将在政府大力推进下，激励民间和海外资金投入，让更多企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化情况下，引进竞争机制，形成一个良好竞争环境，推进养老机构良性发展。2.1.3君莲居住区建设养老院理由到时，君莲居住区内居住人口将达5.4万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为目标，认为老年人提供优质住养、生活、护理等服务为标准，有必需在居住区内建设最少一所养老院。2.2项目建设必需性2.2.1是推进上海市养老工作需要上海市人口委主任谢玲丽在接收媒体采访时表示：上海市正越来越显著展现出人口老龄化和家庭小型化。老龄人口占总人口18.9，而家庭平均只有2.6人，这使家庭组员养老成为以后大问题。另据统计，上海市赡养系数（指老年人口和就业人口比值）正在不停升高，现在上海60岁以上老人占到1559岁劳动力人口赡养系数已高达20.6，也就是说，现在5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这一比值将达58.5，2050年高达90.1，也就是靠近于1个劳动力人口抚养一个老人。以前，上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人生活情况进行一项调查显示，上海有超出40老年人处于“空巢状态”，1/6老人因为生活难以自理或缺乏家人照料而想住敬老院。“未富先老”，日趋严重人口老龄化，无疑会影响其经济建设步伐。截至底，上海市共有养老机构439家，养老床位40,136张，床位数占60岁以上老年人口1.58。，这一数字远远低于发达国家6水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前发展，各类养老场所也雨后春笋般地前后耸立，和居民区，尤其新建居民区配套养老设施日渐齐全，老年人生活水平也有了显著改善和提升，然而和发达国家相比各项指标仍然存在不小差距。所以，怎样处理老年人养老问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展关键原因，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为处理这一顽疾良药，本案正是这一良药中一粒药丸。2.2.2是闵行区养老工作需要闵行区现有养老机构26个，床位2740余张（见下表），在一定程度上处理了部分老年人养老需要，然而伴随各类新区不停建设、老年人口不停剧增，这些设施已经显著不能满足老年人需求，所以需要建立更多养老机构、增添养老床位。养老机构地址床位数1上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路700号6002上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路37号603上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路288号484上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧765上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南406上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路120号807上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路6号268古美路街道敬老院塘湾镇三新街309上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇老师新村37号4210上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路28号6811上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段5012上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路1109号6013上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路2105号9114江川路街道华坪老院兰坪路131弄13号6015江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17号甲5016上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路100弄44号7017龙柏街道航华敬老院航华街道航南路108号7018上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄14号10019上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥8020上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路3158号瓶北路口14021上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村5122上海恩光敬老院华宁路245号东13223上海闵行区大众敬老院沪闵路2865号5024上海大华福利院中春路2626号29025龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村104号5626上海闵行区爱心敬老院沪闵路2865号50闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设目标之一是：养老机构床位总数达成7000张以上。从数据对比来看，要达成7000张床位标准，闵行老年设施建设还有很长一段路要走。本项目设计养老床位76张，这也将成为未来闵行区养老床位7000张一部分。2.2.3是君莲居住区功效完善需要依据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准；（DGJ08-55-）对于居住区级公共服务设施设置标准要求：必需设置最少一所养老院，养老院建筑面积和用地面积分别不应小于4200m2和4000m2；另据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准（DGJ08-32-）要求：新建居住区、居住小区，应配置和居住区、居住小区人口规模对应养老设施，其总床位不应小于人口规模2，所以在拥有些人口容量为5.4万君莲居住区内至养老床位控制应该在100床位以上。因为现在在君莲居住区D地块尚要建设一所托老所（用地面积1233m2，建筑面积600m2），所以本案养老院床位设置为76张。2.3项目建设可行性2.3.1项目建设技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混结构建筑，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。此四层建筑不存在新材料、新技术利用，尽管局部存在入口大堂较大跨度形式，但总体属于通常建筑。项目所使用技术已经成熟，所以该项目建设在技术上是可行。2.3.2项目建设方案可行性君莲小区小区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准（DGJ08-32-）、上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-）等规范、标准要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足计划局计划要求，在方案上是可行。2.3.3项目建设经济可行性养老院是微利行业，早期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，所以，作为公用事业养老院在所考虑社会效益将大于经济效益。因为上海市老年人口比率不停攀升而造成养老院“一铺难求”窘境促进政府不停加大对养老院建设重视。根据现在上海老年人口所占百分比分析，在不考虑其它原因影响下，君莲居住区将会入住一万左右老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题关注将会是一个莫大社会问题。另外，闵行区政府也前后出头台了不少举措激励老年福利事业发展，比如，在相关全方面落实市政府养老服务实事项目，深入推进本区养老服务工作意见中要求：新办养老机构经区民政局检验验收合格，根据每张床位1000元标准给一次性创办补助。3项目场址和建设条件3.1项目场址君莲居住区在闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金全部路，南临六磊塘河，基地中间有全部会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵全部路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为A、B、C1、C2、D、E、F、G1、G2、H、I1、I2、J等十三块。I1地块在君莲居住区南部，被沪光路、全部会路、六磊塘、全部庄路相拥，其中，养老院在I1地块西北角，沪光路和全部会路交汇处。3.2建设条件3.2.1自然条件君莲居住区在闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年关键风向为东南风，整年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。年降水量1103.6mm，日照2175小时，无霜期288天，年平均气温158度，冬无严寒，夏无酷暑。依据提供现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第6层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目标桩基持力层。基地内有30米宽中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。3.2.2区位和交通君莲居住区西侧莘奉金高速公路和基地有绿化带相隔，经过莘奉金高速能够方便抵达莘庄及外环线，居住区东侧莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。3.2.3工程用水用电条件莲花南路、金全部路等关键周围道路已经部署有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。3.2.4建材供给条件闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货约定点供给。项目标建筑材料起源充足。3.2.5社会环境条件闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给了很多方面优惠政策，在建设用地计划、行政规费减免、资金筹集等方面给大量优惠政策。良好外部环境条件为项目建设提供了有力保障。4建设规模和建设方案4.1总体设计4.1.1设计依据见第一章可研汇报编制依据4.1.2设计范围l 上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所计划l 养老院托老所建筑设计4.1.3工程概况上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地贮备中心颛桥八大市场住宅贮备I1块地上。养老院建设规模应依据其服务居民人口来确定。按城市居住区公共服务设施设置标准要求，养老院配建“千人指标”：建筑面积为84平方米；用地面积为80平方米。按计划，入住居住区人口应达5.4万人左右，对应建筑面积4536平方米，用地4230平方米。本方案设计建筑面积5196平方米，满足要求。关键技术经济指标以下：项目指标总用地面积4007平方米道路广场用地面积总建筑面积5196平方米绿化用地面积建筑用地面积1551平方米建筑密度39.00%建筑容积率1.3绿化率4.1.4设计标准和总体构思符合君莲居住区总体计划，实施国家方针政策，满足国家和本市规范、标准、要求要求，重视社会效益，表现“以人为本”友好社会理念。从目标性、方案及实际设施上要考虑到老人起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以表现她们早先生活方法连续性，最关键目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。考虑老年人户外环境设计特色，着力填补老年人减退和丧失机能，采取无障碍设计，提供足够面积室外活动场所，确保老人户外活动需要。在总体计划布局和建筑单体设计过程中以老年人生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、反朴归真”成为追求理想境界。清新自然环境、舒适居所和完善综合服务设施是老年人理想居住形态也是计划和设计所遵照理念和努力达成目标。4.1.5总平面计划设计总体部署上，充足考虑到养老院托老所特点，并和周围相邻建筑物相协调。养老院托老所各关键出入口均设在沪光路上，依据使用功效差异分为养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。 基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此部署绿化景观。4.2建设规模君莲居住区养老院建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混结构建筑。其中，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。具体功效设置见下表：建设内容设置方位总面积（m2）数量入口大堂1楼1餐厅1楼1备餐间1楼1休息室1楼3活动室1楼3洗消间1楼1库房1楼2更衣休息室1楼1医生办公室1楼2门卫值班室1楼1药房1楼1抢救室1楼1观察室1楼1光疗室1楼1准备室1楼1理疗室1楼1按摩室1楼1针灸室1楼1太平间1楼1其它1楼小计1楼1551理疗室2楼1抢救室2楼1观察室2楼1医务室2楼1药房2楼1心理咨询室2楼1活动室2楼4医生值班室2楼1护士值班室2楼1淋浴房2楼1更衣室2楼1老人居住室2楼10其它2楼小计2楼1450资料室3楼1会议室3楼1办公室3楼3洗衣房3楼1医生值班室3楼1护士值班室3楼1淋浴房3楼1更衣室3楼1老人居住室3楼10其它3楼小计3楼1169健身房4楼1储藏室4楼1医生值班室4楼1护士值班室4楼1淋浴房4楼1更衣室4楼1老人居住室4楼10其它4楼小计4楼1026总建筑面积51964.2.1入口大堂入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四面为独立活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一个温馨舒适、欣欣向荣感觉。4.2.2餐厅及辅助设施餐厅在一楼入门大堂右侧，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施和其相邻，餐厅能够依据老年人不一样特点制订食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐良好场所。4.2.3医生办公室及护士值班室每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室和护士站，能够方便立即地为老年人提供服务。4.2.4各类医务室关键包含光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功效各异设施能够保障老年人日常生理健康和特殊时刻紧抢救治。4.2.5心理咨询室在二楼心理咨询室能够为老年人心理健康提供服务，有利于缓解老年人心理压力和焦躁情绪。4.2.6办公室、会议室、资料室等在三楼办公室、会议室、资料室为养老院管理者提供了交流沟通平台，有利于群策群力，做好老年养老工作。4.2.7健身房、活动室等健身房和活动室为老年人身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好精神面貌提供了便利。4.2.8老人居住室老人居住室在2-4楼，每层10间，共30间，每间有两个或四个床位，共76张床位。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人生活需要。4.3建设方案4.3.1 建筑功效设计养老院托老所建筑最高处为4层，建筑面积5196平方米。建筑在使用功效上分为两类，即养老院部分和托老所部分。养老院出入口设在建筑中部，一层部署有餐厅、诊疗室等功效房间，二至四层南侧单廊部署老人居住类房间，含有良好采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好景观视线。走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及全部老年人居住房间。北侧为诊疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成上人屋面处理了被服洗涤后晾晒问题。托老所部分设在建筑一层东侧部分，有独立出入口及尺度宜人小规模中庭空间。各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多个选择可能。另外以上各空间均考虑了满足老年人使用要求，采取无障碍设计。4.3.2 建筑造型设计本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉稳、凝重、古朴特点，转而追求活泼轻盈建筑形式，以求为老年人发明一处充满活力居住娱乐场所。在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。北侧体块为“一”字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这么也丰富了内部空间及立面造型。4.3.3 建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙和窗体等建筑构件在充足考虑防水、保温、牢靠等建筑构件基础要求下，尽可能使得本建筑项目能够表现最新建筑设计理念，将环境保护及高科技充足融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料卫生标准，其室内空气质量应达成国家标准室内空气质量标准（GB/T18883）要求。室内环境污染应按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325）实施。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做和墙体粉刷齐平护角, 下部宜作0.35m高防撞板。室内墙面应采取耐碰撞、易擦拭装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选择平整、防滑、耐磨装修材料。卧室、起居室、活动室宜采取木地板或有弹性塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采取清扫方便防滑地砖。老年人通行楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采取黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上贮藏空间。 老年人居住建筑门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用卫生洁具宜选择白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置各类标志和标注应强调功效作用，应醒目、易识别。5组织机构和项目管理该小区养老院将由上海闵行地产经营投资建设，建成后将移交给闵行区民政局，由其负责管理、经营。（有待于深入补充）6投资估算和资金筹措方案（待补充）7财务分析和项目效益评价（待补充）8项目进度安排养老院用地已征迁完成，前期三通一平也已完成，已含有施工条件。该养老院将由上海闵行地产经营投资建设，建成后将移交给闵行区卫生局，由其负责管理、经营。项目具体进度以下：l 910月内完成项目标项目提议书、可行性研究汇报编制及报批，组建管理机构；l 1112月内完成初步设计、施工图设计、施工准备；l 1月7月完成项目工程土建施工、内装修、室外总体、设备安装；l 8月项目工程完工验收、交付使用。9项目风险分析9.1项目风险分类9.1.1建设风险建设风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达成预期运行标准而带来风险，具体包含工程不能完工风险和完工拖延风险。项目标完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目标关键风险之一。建设风险对项目造成负面影响是综合性，不仅造成项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会造成项目现金流量不能按计划取得、贷款偿还期限延长和市场机会错过。9.1.2成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理基础和关键。成本控制，指在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调整和限制，立即纠正要发生和已经发生偏差，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，确保成本目标实现。成本风险拆分开来还能够分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家宏观财政、货币政策，考虑货币贬值、升值问题，及物价指数上涨等。9.1.3技术风险即使近几年中国建筑市场经过了一个突飞猛进进展，还是会有新技术产生。9.1.4其它风险工程项目标施工还存在其它多方面风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。9.2项目风险控制对策9.2.1建设风险在工程项目实施之前，必需事先制订一个切实可行、科学进度计划。该计划通常是承包商在投标过程中向业主承诺工期，并在中标后写入协议，作为一项关键协议条款对承包商产生约束效应。但因为日前建筑市场竞争猛烈、业主在利益驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这么局面产生后果是，协议工期往往严重背离客观、合理科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当工期风险，并接收协议中要求“工期拖延罚款”风险，如一天15万等。9.2.2成本超支风险控制成本超支风险关键方法是控制它们方法通常由项目企业利用不一样形式有固定价格固定工期“交钥匙”协议和“实报实销”协议。10可行性研究结论10.1养老院建设是必需上海市自从上世纪80年代就已经步入了老龄化社会，现在老年人百分比还在逐步提升，底这一比率已经达成19.58%，如此庞大一个老年人口亟需和之匹配养老设施服务；闵行区政府期望在未来五年中小区养老床位能够达成7000张，现在只有2700余张，要达成这一目标，必需加紧养老设施建设，尤其在新建居住区内必需配置对应养老设施；君莲居住区作为一个拥有些人口规模5.4万居住区，根据要求必需设置最少一所福利性养老机构以满足小区养老需求。故，君莲居住区I1地块上建设养老院是十分必需。10.2养老院建设是可行养老院四层建筑没有包含到新材料、新工艺利用，项目所使用施工技术是成熟，所以，养老院建设在技术上是可行。养老院各项指标能够达成或超出上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准（DGJ08-32-）、上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-）等规范、标准要求，能够满足相关计划要求，所以，养老院建设在方案上是可行。即使养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大项目，然而作为公用事业它所发挥巨大效用是不可等量，在综合考虑社会效益评价和政府部门给多项政策、资金优惠前提下，养老院建设在经济上是可行。