时代广场开盘期营销广告方案样本.doc

广厦西湖时代广场开盘期营销广告方案一 营销目标广厦房产在杭州已经开发了万安西苑、万安南苑，并取得了较大成功。现在在公众及业界已形成广泛品牌著名度。广厦房产已经有品牌质感为：强大上市企业实力；房产开发高起点运作；可靠产品质量等。广厦西湖时代广场是广厦房产继万安作品以后第一个大型高级房产项目，因为所处地段非同平常，所以为业界和整个杭城所瞩目。她开发运作意味着广厦房产新一轮发展及真正著名房产品牌确实定。由此，西湖时代广场营销广告必需达成以下目标：1 经过高级次策划，提升西湖时代广场物业价值，并以科学营销手段在开盘后十二个月时间内基础完成写字楼和住宅销售。2 经过楼盘营销广告，树立西湖时代广场作为广厦房产经典品牌形象。3 经过楼盘广告及和房产亲密相关公益活动来塑造“中国广厦房产”企业品牌。二 相关建筑了解及优化提议广厦西湖时代广场是一座综合性大型建筑，自下而上集合了地下停车、精品商场、会馆式俱乐部、高级写字楼、豪华公寓五大功效房产。她是一个包容性完整现代建筑，是西子湖边嵌镶一颗闪光钻石。她含有以下建筑品性：一 优越之处：1 纯现代艺术建筑，由白色大理石、高级绿玻和纯纲构件组成了贝聿铭风格；2 简练、大气、精巧，是现代典雅和西子湖神韵相通，给西子湖增添了现代风彩；3 采取大玻，最大可能地采光，使室内和室外景观相通；4 依据建筑四面环境，分别设置商场、写字楼、公寓三大区块，各有所需，取长避短，分布科学合理；5 整个建筑做足屋顶文章，中心为大型空中花园，四面为各自观景露台，充足利用了高处优势，填补了此楼高度不足缺点。二 参考提议1 整座建筑商业性公建性色彩过强，对公寓居家来说“太透”。2 效果图中可见三个立面中，商场最好、公寓次之，写字楼稍显平淡。3 公寓部分立面有必需增加（或加宽）白色大理石部分，增添居家稳定感。4 庆春路立面看去，檐口薄片和顶上长方形及圆型薄片这三层薄片使建筑物很轻，也有些反复。5 公寓上部四块方形（其中一个立面就有四块）看去没有屋顶，太象玻璃房，仿佛不够高贵。注：效果图中白色部分原设计为铅板，我们提议一定要用白色大理石，不然整幢建筑科技感太过，文化感不足。三 相关户型修改提议相关建筑部分已和设计师讨论，需改部分已由甲方致函给设计师。相关装修部分请和装潢设计师接洽。下面户型编码已经有改变、请对照最新编码阅读。1 写字楼户型完整，分割组合自由，进户出户简练，组织明确。2 写字楼单元内卫生间少了部分，这里写字楼比较高尚，是否考虑每400方单元中有23个卫生间。3 公寓户型较理想是A（205，共3套）、D（208+208，共7套）、N（208+208，共7套）、G（250+250，共1套）、F（380，共2套）、F（330+330，共1套）、H（340+240，共1套）、D1（178+83，共4套）。4 公寓户型销售难点在B（81，共1套）；D2（107，共4套）；D2（107）。5 H、P、E没有提供具体户型。6 总体上看公寓中大户型比小户型好。小户型销售不仅要有合理说法，同时在装修时必需进行“二次发明”。7 公寓户型含有以下四大阻碍：a 入户路经复杂，很多户型找不到进户门，其中亦有上下颠倒户型，很多地方为了豪华而牺牲了最基础实用功效。b 进深过长，过道过多，结构繁复，很多房子采光不自然，这是客观条件局限。c 因为大多户型为不规则形状，实际使用面积太低，加上众多电梯，很多过渡、转弯抹角，实际使用率不会超出60%。d 过多玻璃替换了实墙，所以转角户型隔音会有一定问题。8 设计师动足脑筋，想很多措施，到现在为止已达成令人惊叹地步。这么户型不能再以三室一厅、四室一厅这么概念来描述，必需以全新概念来“引导”，要把先天不足转化为有创意新追求。所以，一旦全部户型定局以后，广告策划企业将下大力气以全新观念来演泽“有钱人幸福生活模式”。9 依据维多利户型一览对每一个户型进行研究，现提出以下意见，供设计师、装璜师和开发商参考：a A型，205：此户型结构已定，不可有任何改变，但在装修分割中可作以下改变：厨房缩短，餐厅北移，进门左边做储室，原储室取消，主卧门改为朝东、并缩短，正门口做一个会客厅，接待通常交往来客。原客厅为书房兼内客厅，为家人活动和接待亲近客人。此户型为“双卧双客厅”户型。b B型，81：此户型朝北，是一个高级商务性套房，如同星级酒店式商务套房一样，无可改变。c D1型，178+83：具体需修改之处：D1下层，卧房门左移，储室缩小，卫生间从储室处开（不正对餐桌），吧台沿中间大柱子做双方台，正可分割餐厅和客厅。书房和卧室对换（最终留给用户自己作主）；D1上层主卧门墙拉直，中间留出方形做会客室。d D2，107：这个房子也要100万左右，全部朝北，书房全暗，确实没卖点，最好和D1合并，作为工作室或大型室外会客厅。e D型，208+208：如此大户型，书房不宜和客厅合一，一是档次不够，二是楼上四个卧室中其中一个朝北房能够做书房。全部户型里面似乎只有一个吧台，并无其它“新生活”。这么房子能够考虑导入家庭健身室、家庭音乐室。甚至把主卧室做成“总统套房”概念。f N型，208+208：此户型和D型设计无本质上区分，只是上层少了一个北房，多了一个阳台，但为何面积和D型一样大？和D型相比会难卖一点。g G型，250+250：这个户型完全能够做成“总统套房”，一楼不再有主卧室，现一楼主卧室位置做一个大型书房兼办公，接待关键客人，每个卧室是否可带卫生间，可能话其中一间隔成两间，供保姆和驾驶员或保镖住，楼梯为旋转楼梯，转角卫生间去掉，做植物景观区，并引向露台。衣帽间改卫生间门朝外，餐桌放正，中间立柱连墙做酒柜。这才像一个总统式人物住一楼！二层起居室为总统卧室，现主卧为总统夫人室，和总统室打通。总统室合适配书房，夫人室配梳妆间。h F型，380：朝北卧室改书房，客厅对面卫生间双向开门改为单向（餐厅向关闭），佣人房斜角改为转角，餐厅正北转角拉齐做酒柜，这就使餐厅变成长方形了。i F型330+330：此户型一层处理和F型相同。中间卫生间门往天井靠。一楼北卧室为保镖或驾驶员室。二层朝北有两个卧室，其中一个改为健身室，直通阳台。j H型340+240：此户型内楼梯在中间，可做旋转楼梯。一楼不做主卧，不用再做室内楼梯，看不到西湖，现主卧房间做总统式办公书房，接待关键客人。朝北其中一间卧室隔成两间，供保姆和保镖住（不然保姆一人住大房间？）。二层主卧和书房打通（中间楼梯取消），主卧卫生间太寒酸，可把两个卫生间合为一个，并加梳妆间。朝南大卧室或做室内独立卫生间，或开门往左移。全部带书房总统式套房中，书房在装修时抬高一个台阶。四 相关物业及配套提议西湖时代广场作为一个高级综合性物业，内部关系复杂、物业门类交叉、物业创新丰富，所以在开盘前30天必需明确全部物业设置、水平、形式，策划企业在物业明确基础上才可撰写售楼文本、广告文案，售楼部只有在物业明确前提下才能明确回复用户提出问题，对用户有所承诺。尤其是新协议开始实施，全部广告承诺全部有法律效力，所以对各项物业及配套确实定十分迫切。依据市场调查和以往经验，我们对西湖时代广场物业及配套提出以下提议，供开发企业决议层决议：1 公寓装修水平：标准是一律采取初装修，指卫生间、厨房成套设备装修，其它房间简装修。但每套由台湾高能企业提供豪华装修设计方案一套。在如有尤其要求者，在签署合约时提出：a、卫生间和厨房不需成套设备，企业退还对应费用；b、需全装修，由广厦装修企业和用户直接签约。2 写字楼装修水平：大堂和公共卫生间及走道提供三星级标准装修，户内卫生间提供初装修（指安置洁具），房间不装修。3 俱乐部装修：俱乐部为开发企业独立拥有物业，优惠提供业户服务，但并非完全配套。提议四星级装修。4 游泳池：室内泳池为俱乐部下属物业，由俱乐部经营，对业主优惠开放，并非业主独享。户外泳池为公寓业主和写字楼业主共享。为园内配套。5 空调：写字楼、商场为统一中央空调。公寓假如能处理“以实际使用热量计量”问题就配统一中央空调，如不能处理就预留统一家庭空调或分体空调位置。6 花园：内庭花园仅供公寓业主享用，500楼顶观湖花园仅供公寓业主享受，节日观礼由物业企业每户发票，敲定人数。7 统一热水：整座大楼采取统一供热（能够和华侨及以后大华侨全盘考虑），城市热水是发展方向，计量技术也已成熟。8 管道净水：因为管道净水质量问题还有待于提升暂不考虑管道净水。除非能引进在技术上确已过关设施。9 智能布线：写字楼、公寓和市场统一布线、域带要宽、功效要全、设备要新，应该在杭州最高水平。具体方案请立即设计出台。10 物管企业：提议由华侨饭店来管理西湖时代广场，并实施真正星级物管，能够资源共享，还可尽早介入。11 直升机坪：这个想法不能实现，就不要对外承诺。提议在写字楼顶做大型观湖花园，成为写字楼一大卖点。12 俱乐部：西湖时代广场俱乐部具体项目亦应尽早确定。标准上不和华侨饭店反复，引进部分国际性时尚项目。13 物业管理费：凯悦为10元/月，元华为4元/月，西湖时代广场应该在6元/月左右。五 价格体系经调查，现在西湖边房产售价比去年中期约有回落，原因有二：一是临湖房子和景观优良房子已售完，留下房子相对较差；二是总体销势趋淡。相关楼盘现在售价为：1 公寓：中大吴庄：9000元/15000元/，均价11500元/；元华公寓：9000元/17000元/，均价14000元/；凯悦公寓：15000元/25000元/，均价0元/；西子公寓：1元/19000元/，均价14000元/；达盟山庄：13000元/18000元/，均价15000元/。以上楼盘中，凯悦是国际五星级酒店，所以档次最高，卖得也很好。吴庄、西子、达盟为落地公寓，比较适宜居家，尽管离西湖远一点，但选购者不少。元华面湖房好卖，背湖房难卖。经过比较，我们认为，广厦西湖时代广场公寓和竞争楼盘相比，均价定在14000元/左右比较适宜，看得见西湖房子在17000元/0元/比较适宜。2 写字楼：写字楼在西湖边价格更低，原因是没有大型物业，象西湖铭楼、清波商厦写字楼、涌金广场等，售价均在7000元/8000元/左右，还不如世贸中心和标力大厦。提议广厦西湖时代广场写字楼均价在9500元/左右，因为景观上还不如西湖铭楼和清波商厦能看到西湖，东坡路现在还没改造好。尽管总体物业水平会超越这两个楼盘。3、商场：企业现在对商场卖还是租问题没有最终决定。我们提议：从市场考虑，现在中国“大商场小业主”模式矛盾性太大，只能做专业市场一样分割，要保持高级极难。最理想是作为企业长久资产积淀下来，委托国际著名百货企业来经营，这么能保持物业档次，亦能让物业增值。在西湖边上这么商场，它增值潜力还是很大，永远不会有风险。假如企业需要资金回笼，那么整个商场就做品牌服装专卖。东坡路是杭州有钱女人大街，假如时代广场全做品牌衣饰专卖,能够按现在分割卖给小业主，由她们自己经营。这么招商对象明确，以后经营思绪明确，能真正旺市。在湖滨一带变成休闲区、星级酒店区后，这么商场是很有前途，而这么规模做百货性质商场有点不上不下，极难形成气候。待企业决定后，我们再做具体招商方案。为慎重起见，在整座物业推广时，我们先推公寓和写字楼，同时接收商场登记调查，待搞清楚市场消费者真正意向后，再推商场。六 营销定位依据西湖时代广场物业档次和价格定位，我们确定了其目标消费者并提炼出物业消费价值点。1 西湖时代广场消费群及购置特征：西湖时代广场单套公寓总价在200万到1000万之间，写字楼也在800万元以上。她对象是全省、全国乃至海外顶尖消费者：a 各大集团总裁级人物；b 各地成功私有企业主；c 海外商人及中国代办；d 各路名星、大牌知识产业者。这些人购置西湖时代广场动机：a 西子湖情结；b 湖边物业保值增值；c 表现企业和本身身份和地位。针对以上人群购置动机，我们提炼西湖时代广场物业价值点为：1 湖滨路将改为全步行休闲式湖滨广场，华侨饭店和西湖时代广场将直接和西湖相接，人文环境大为改观；2 贝聿铭风格现代建筑在湖滨出现，含有划时代意义。这是湖滨出现第一座新建筑，她将给西湖文化以新时代特征；3 超大户型，大多为中空设计，部分居室窗含西湖美景，恰好契合了这些富豪需求；4 真正到位高级物业配套，尤其是企业购并华侨饭店，西湖时代广场将组建会员制式大型俱乐部，这在杭州是绝无仅有创举，完全和国际接轨；5 纯五星级宾馆区小区优势，东坡路改造后为名店街，湖滨为休闲广场，十分适合富豪居住。6 在湖滨仅500米长“黄金湖岸”，广厦占了5分之一，将和华侨饭店组成一个真正西湖时代广场，给物业带来美好前景。在以上6大价值基础上，我们进行独具风格广告诉求。七 广告专题及诉求房地产发展到今天，假大空广告风格已为大家所抛弃。消费者必需相信，或被感动。所以我们广告或做到真实可信，或做到真实感人。西湖时代广场物业价值首先是西湖价值，其次是湖滨这个五星级宾馆区价值，其三才是物业本身高级价值。所以这个楼盘中心广告语只能也必需做西湖文章，湖边楼盘做西湖文章是常识，但不能按常规做（如元华：“拥有元华，拥有西湖”太常规）。我们中心广告语为：留给西湖传奇广厦西湖时代广场支撑这一中心广告语语义有：1）二千多年来，西湖一直是杭州瑰宝，历代伟人不仅期望在西湖边居住，享受西湖山水，同时也为西湖留下传奇：吴越王造雷峰塔；白居易筑白堤；宋代建保叔塔；苏东坡建苏堤；近代有了汪庄、刘庄、郭庄等西湖名园；解放后有了华侨饭店和新新饭店，这些全部留给了西湖，丰富了西湖文化。今天，广厦在西湖边最繁荣地段留下了时代广场，这是堪和以上建筑共同走向不朽一个作品。她是一个传奇新西湖时代传奇。2）来购置此楼每一个人物全部是社会前沿人物，全部是传奇人物，全部有传奇小说，入住西湖时代广场，必将谱写新传奇。（广厦房产亦为传奇）3）西湖文化内涵亦为传奇文化，西湖各类漂亮传奇，给西湖带上了神秘之美、灵性之美。面对这“奇湖、奇地、奇人、奇楼”，我们分专题支持为：1 黄金湖岸边家园。关键词：西湖及湖边资源稀缺性、唯一性、奇特征。2 贝聿铭风格现代建筑。关键词：贝聿铭风格、西湖新时代建筑代表。3 五星级酒店区生活。关键词：星级酒店、名品街、休闲广场、贵族生活。4 国际时尚俱乐部。关键词：这个城市名人名流圈、国际式设施和交往、是西子湖边一个神秘传奇。这四大分专题将演化为分专题广告，具体文案做稿时提供。（附：备选中心广告语：广厦西湖时代广场：西湖是上天赐予，生活是自己。）八 公益活动策划广厦房产在中国品牌地位确实立，必需和广厦建筑有机结合。在国外，建筑就是房地产基础。已经有广厦建筑关键在施工建造，而非建筑计划设计。中国房地产下一轮竞争肯定是“好房子”竞争，谁能够设计出好房子谁就是真正品牌，正如著名服装品牌背后一定有大牌著名设计师一样。我们这次推西湖时代广场，不仅推楼盘，而且要确立广厦房产品牌。怎样确立？首先要找到一个把广厦建筑和广厦房产（数次获鲁班奖中国建筑行业第一家上市企业）相沟通中介，这个中介就是“建筑设计”。广厦集团现在是一头有资本、有土地资源，一头有施工确保，但中间建筑设计是弱势，须求援于人。起码在杭州，这一步骤尚不如绿城等企业。这次西湖时代广场“现代商业建筑”很大胆，是对传统西湖文化一次创新，所以我们冠以“贝聿铭风格”，以此来提升这个物业档次。我们开盘期公益活动也想从这个角度突破，而且和西湖边城市建设结合，让广厦介入湖滨总体计划。西湖时代广场公益活动构想为：第一步：杭州正在把湖滨路计划为步行街，商学院等正在做计划。我们提出：步行街不成立，因为这儿没有店，总共500多米长，一边是湖岸，一边是星级酒店区。这儿应该是一个面湖广场概念，应该是一个长方形广场（像威尼斯面海广场）。现在湖滨这幅地从建筑到水面最宽处80米，最窄处45米左右，把湖滨路和现在带状公园铺成广场，不通车，全部是露天休闲设施，那将会是一个伟大创举。我们广厦向政府提议，来建设这个广场，也命名为“西湖时代广场”，能够出资赞助其中计划设计费部分。这将会改变现在湖滨房产品质。第二步：由广厦出资、市政府出面，邀请国际级建筑大师贝聿铭来设计这个湖滨休闲广场。贝聿铭能够为苏州设计，为何不能给杭州设计？哪怕来演讲一次、做个顾问也好。这件事做成，仇保兴市长和楼董事长将名留历史，造福西湖和杭城。杭州公建现在水平太低，没有一个建筑、一个公园、哪怕一个雕塑是有国际意义；西湖艳绝人寰，却没有伟大作品相衬。广厦应该促成这件事，哪怕化几百万从贝聿铭那里买一张计划图奉献给西湖，也将是“留给西湖传奇”。以广厦实力和良好社会关系，要做成这件事并不难，只要说服市政府出面就行。仇市长很快前就请哈佛教授来，而且还是政府“买单”。假如相关方面对这个提议有所考虑，我们还能够立即在报纸上做一版倡议广告，让市民署名，寄给贝聿铭，以扩大影响。这个活动高潮可放在10月份西博会。但从4月开盘起就能够公布消息，在媒体上讨论。我们想经过这一活动让广厦房产和世界级建筑大师相联络，在此基础上提议广厦房产组建自己“建筑设计院”，向世界招揽人才。同时在楼盘销售上造成轰动效应，全方面提升西湖时代广场和广厦房产品牌和形象。假如广厦房产企业对此创意有意向，我们将提供具体方案。九 广告推广策略从4月开始到3月，以一个科学广告策略和实施计划来推广此概念，并以此来引导消费者：1、 围绕总概念发明出“西湖时代广场独特视觉识别系统”，包含标准色及一系列视觉识别，塑造出楼盘形象体系；2、 做一个完整“售楼说辞”，对西湖时代广场产品细节所包含价值和消费者利益作统一阐释；3、 制作一套精美而又具内涵楼书和派单，以作有效传输；4、 做一个独具风格房交会展示系统，在5月份和西博会期间作卖场推广；5、 做一系列报纸平面广告，以开盘、概念导入、季节促销等不一样专题和不一样目标报纸广告来全方面提升房产品牌。6、 策划独具慧眼、含有促销和品牌确立功效公益活动。7、 制作一个富有创意电视广告，以填补报纸广告不足。十 媒体计划及预算（一）报纸广告：1、开盘期（.4.18.5.9）（1） 4月18日，留给西湖传奇广厦西湖时代广场4月18日全新开盘，杭州日报彩色整版，166300元；（2） 4月19日，留给西湖传奇广厦西湖时代广场4月18日全新开盘，钱江晚报彩色整版，220500元。（3） 5月9日，留给西湖传奇广厦西湖时代广场房交会特刊杭州日报彩色整版，166300元；2、主推期广告（.5.10.8）（1） 5月22日，留给西湖传奇广厦西湖时代广场：黄金湖岸边家园杭州日报彩色整版，166300元； （2） 6月12日留给西湖传奇广厦西湖时代广场：贝聿铭风格现代建筑杭州日报彩色整版，166300元。（3） 7月10日留给西湖传奇广厦西湖时代广场：五星级酒店区生活杭州日报彩色整版，166300元。（4） 7月25日留给西湖传奇广厦西湖时代广场：国际式俱乐部杭报彩整版，166300元。3、楼书：64P， 0.4元/P，每本25.6元。25.6元 X 6000本=153600元4、30”电视广告。制作费30000元，公布费用另算。5、5月份房交会40万。6、公益活动视实际情况另案。（备注：广告支出约为销售额3%，各媒体百分比安排：60%报纸广告，15%印刷品广告， 10%房展会,10%公益活动，5%电视专题。）