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【开利视点】到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧【开利地产特稿】北京房市是否走出观望，成为北京媒体和地产界近日热炒一个话题，不光是开发商忽悠，就连著名学者也去和开发商PK。尽管场面有些滑稽，但对“观望讨论倒也说明大家焦虑心态。北京房市是否已经走出观望，单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论，最有说服力 还是数字。北京市四委局最新统计数据实际否认了北京楼市已经走出观望说法。据22日北京日报报道，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布北京市1到8月房地产市场运行情况表明，尽管1-8月北京商品房价格上涨了22.7%，但8月份期房价格却下跌了3.4%。统计学常识告诉我们，估计价格走势不仅看同比指标，更要看环比指标。也就是说，估计房价走势不仅要看1-8月数据，更要看8月和7月相比，7月和6月相比数字。价格到底是向高走，还是向低走，环比指标才说明问题。而北京房价环比指标恰恰显示，北京房价已经出现走跌迹象。尽管30天数据不足以说明房价会一路走跌下去，但该数据已经足以说明，北京房市并没有走出观望。而另外两组数据也说明北京房市仍然保持着观望态势。一组数据是，1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是，截至8月底，空置十二个月以上商品房面积385.4万平方米，同比增加23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。首先是期房价格下跌，期房交易量下降，其次是空置率同比增加30%。这说明什么，说明消费者不看好后市，仍然处于观望状态。那么怎样看待1-8月北京房价上涨22.7%？在我看来，1-8月房价上涨含有结构性原因。所谓结构性原因包含三个方面。其一，高价房开盘率高于低价房。在这种情况下，表现为低价房销售量不变或增加少，但高价房增加多，在总体价格上就表现为上涨。而高价房购置者往往又全部是投资者，这也符合有部分游资从上海转向北京说法。所以，北京房价走高带有结构性投机行为。其二，1-3月价格增加速度高于4-8月增加速度，进入4月北京房价出现走稳趋跌态势。尽管房价1-8月增加了22.7%，但4-8月房价增速实际已经下降了。以住宅为例，据北京市建委介绍，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动，波幅在340元以内。而1-8月，商品住宅期房买卖价格为6625元平方米，同比上涨了1027元平方米，涨幅为18.4%。两个数据对比能够发觉，住宅期房前8个月上涨了1027元平方米，而4-8月实际上涨了340元，1-3月则上涨了687元。这说明一个问题，即北京住宅期房前8个月涨价关键是在1-3月完成，而进入4月，即央行提升房贷利率以后，北京房价增加速度开始下降，进入8月，已经出现负增加。这说明，宏观调控影响在4月后开始对市场产生影响，而进入8月才显著生效。其三，开发商“捂盘行为，造成价格结构性上涨。统计数据表明，截至8月底，空置十二个月以上商品房面积385.4万平方米，同比增加23.7%，而且增幅比去年同期高了三成。这说明两方面问题，首先可能是开发商“捂盘，硬撑着房价。其次也可能是消费者不买，造成空房率高升。但不管哪个方面全部能够说明，北京房价含有下跌空间。这个下跌空间能够经过时间来换到。即再过多个月，开发商就无法硬撑下去，而到了银行完成改制，讨债“黄世仁就会不停地敲开发商门啦。北京城内相关“走出观望讨论，其实是开发商挑起一个噱头，其也从侧面反应出开发商猴急心态。她急，你就别急。能够说，北京房市并没有走出观望。从4月到8月，买卖双方其实全部处于摸不着头脑“张望阶段，而现在，真正理性“观望期才刚刚开始。到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧。 高官调研上海楼市 【开利地产报道】内地楼市进入关键时期，外界均在关注内地9、10月份楼市走向。多位高官在近期抵达上海就上海楼市情况进行调研。9月16日建设部副部长刘志峰一行到上海市房地资源局调研。之前，9月15日上海市委巡回检验组到上海市房地资源局听取汇报。而在9月12日，国土资源部副部长鹿心社一行到上海市房地资源局调研。尽管调研频频，但调研过程格外低调，相关调研结果均没有对外披露。 在9月9日15日，上海住宅成交均价继续下跌近一成。上海房产之窗网统计数据显示，上海住宅成交均价下跌10.4%，而一般商品住宅（去除动拆迁房及别墅）下跌8.4%，跌破8000元/平方米。全市19个区县中有13个区住宅价格下跌，跌幅最大是南汇，达42%左右。而房产之窗网统计数据也显示，上周全市住宅类各个环线成交均价全线下跌，其中跌幅最大为郊环，受配套商品房成交影响，价格下跌达22.1。 进入楼市营销决战期9月，上海几乎全部地域住宅楼盘开发商全部开始动用多种不一样营销手段，竞争也愈发猛烈。这种竞争显著表现在销售价格上，一般商品住宅（去除动拆迁房及别墅）除普陀、闸北、卢湾、黄浦四区均价上扬外，其它各区均价均出现回落，其中长宁、静安、浦东、奉贤四区成交均价下跌均超出10%，楼市大战有愈演愈烈趋势。而其次，消费者信心仍未完全恢复。9月13日，中国人民银行公布调查结果显示，在“未来3个月内准备买房”上海居民仅有7.3，创历史最低。 上海金秋楼市重新走高情况将极难出现 【开利地产报道】上海曾经公布要在9月中下旬开盘全部16个上海新楼盘，现在仅1家已经开始售楼，6个楼盘工作人员表示将在9月底之前开盘，而其它9个均表示开盘时间将延迟到10月份，甚至可能继续往后推迟，楼价也还未确定下来。对此，中房指数研究院(华东)院长陈晟分析，这表示开发商已经从单纯关心价格调整转变到对市场理性观察之路。陈晟表示，最近多个月，在房产新政背景下，上海楼市成交量锐减，开发商在第一时间纷纷打出包含承诺补差价、有息退房、变相降低首付等多种本质均为降价招数，但并没有取得预期效果。在这么形势下，开发商已经走出了之前观望阶段，转而对市场进行更深入观察和研究，动用多种手段来寻求恢复市场繁荣。“降低价格和提升楼盘品质，是现在开发商最常见两种方法，后者对于大品牌企业而言，愈加实在也更含有长久价值，而前者则是很大一部分中小开发商在回笼资金压力下采取见效最快方法。降价对于仅开发一期楼盘开发商而言或许有一定作用，不过假如是长线投资，若只是降价而不在品质上下工夫，肯定会引发后遗症。”陈晟认为。经过前段时间连续政策打压，上海楼市经历了好多个月低迷，业内人士期盼每十二个月房地产业“金九银十”最终到来。上月，在上海全市新房销售量有所回升同时，沪上二手房成交也出现了复苏迹象，中原地产提供数据显示，8月上海市商品住宅成交量达成85.85万平方米，环比上升9%。汉宇地产市场研究数据表明，该企业8月租赁业务量相对7月上升了15%，买卖成交量比7月上升了25%，部分市中心区域成交量回升十分显著。有分析家乐观预言，今年九十月份市场将回暖，走出前段时间政策打压阴霾期。然而，9月已至尾声，上海楼市并没有出现预期破冰之势。近日有媒体报道称，沪上已经有68个楼盘明确降价让利，而2/3仍然无法卖动。汉宇地产总经理施宏睿认为，近期市场上确实出现了一定“回暖”，但这是建立在价格显著下调基础上；而市场需求也关键是自住、低价房源；银行在这个期间适时出台了部分新政策：如一定程度上放松按揭百分比和审批难度、固定利率按揭贷款尝试、老公房按揭贷款条件放宽等。实际上，这只是一个局部现象，是市场波动中波峰，而不是整体形势改变。上海楼市必需回归到一个合理、健康道路上来，而不仅仅是价格降低。综合各方面情况来看，市场部分期望金秋楼市重新走高情况将极难出现，而和之相正确是，楼市将继续调整。在这么调整中，开发商、投资者最大压力仍是资金。【观察】警惕房地产商和购房者关系恶化 【开利地产观察】9月20日第一财经日报发表一篇题为 “啥时买房我做主，开发商别指挥”文章，文中传输了存在于市场中一个房地产开发商和购房者之间对立和矛盾情绪信息。稽阅此间媒体相关报道，大家惊人发觉，在房地产市场，买卖双方怒目相正确现象十分普遍。联络到时下，社会公众普遍地正在训斥中国房地产商们，富豪榜上集中现身而在强税榜上全部退身，房地产业连续3年暴利席上独占鳌头而房价却长久高企不下，开发商贪婪和购房者愤懑，二者间担心关系有增无减，不管怎样估量似乎也不过份。 市场关系本质上就是生产者和购置者之间买卖交易关系。这种关系恶化，肯定造成供求关系危机，造成交易信任危机，从而最终造成房地产市场乱局。对此，务必给予警惕。房地产商和购房者关系恶化风生水起 中国转轨市场经济以来，房地产市场化启步是比较早。一个从计划经济过来国家，建筑产品尤其是住宅商品化是一个崭新课题。仅就最最近看，以住宅为代表中国建筑业实现了连续高速发展。全国住宅年平均完工面积达4.59亿M2，抵达底全国人均居住面积已超出去时10M2，北京市面上来完工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达成期16.2M2。广州市场信息底全市完工住宅面积1095万M2，超出欧洲住宅建筑总量。上世纪80年代住房紧缺曾严重困扰着中国大中城市，多少无房户、困难户、危房户呼叫住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中又搭屋尴尬至今让人难忘。住房问题曾是中国城市一块心病，处理10多亿人口住房问题，是一个艰巨而又复杂任务。中国住房问题现实状况是，比之改革开放以前，有了重大本质之变。对此应该给予肯定。眼下存在问题，我认为是发展中问题。 众所周知，目前在业界，开发商和购房者之间关系十分不融洽，在部分市场领域，在部分地域，或一些房地产企业和购房者之间，甚至达成相不信任，尖锐对立局面。大有仇人相见，分外眼红局面。造成现在这种局面原因也十分复杂。但依我考察，从开发商方面主因有四：第一，是房地产企业本身追求暴利经营理念使然。暴利在这个行业从现在披露出来资料看，从100700不等。暴利之下，焉有理性？第二，于是，建筑质量问题，销售策划中夸大其词问题，贷款和按揭中虚假问题，和货不对板问题，等等全部一一出现。第三，尤其是当房市一路飘红以来，房地产商大多志高气扬，面对购置者合理诉求往往不予关注和处理。第四，房地产商和地方政府、银行联手形成强势“三剑客”，左右房市，给老百姓造成巨大负面影响。从购置者角度看，其一，不能理性地对待房价上涨，对房价低价走势期望过高。其二，对开发商一些可能合理做法产生误解，甚至在传言中加大了误解成份。但总来说，开发商对现在这种买卖双方担心关系负关键责任。 从经济学见解来看，房地产开发商和购房者，作为生产者和消费者，是供给方和需求方关系。二者是纯粹买卖关系。双方买卖，是在价值规律作用下双方认同价格基础上平等交易。不管价格高和低，全部是自愿，所谓“一个愿打一个愿挨”。 不管从逻辑还是历史角度看，交易始初，商业关系比较单纯。以后，可能因为购置者发觉开发商有欺诈行为，物不及所值，遂埋怨升起，假如此时物业服务不能跳跟进，对于开发商情绪会逐步恶化。这种一个个案例，经过口耳相传，加之媒体炒作，骤然间大家发觉，一个和广大消费群体对立“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”开发商站在世人面前。对立和仇视何以愈演愈烈 房地产商和购房者之间关系，最近大家忧虑地觉察到，它恶化程度在在市场上日益表现为对立和仇视态势。尽管我们不能整体上这么判定，但在局部市场，在一些地域，在部分开发商和购置者之间大家是强烈感受得到。假如我们在媒体上进行一番求索，更会印证上述判定。这种买卖双方对立仇视情绪，往往会因为社会经济环境原因介入而火上加油，愈演愈烈。这里首先我们要说是观望者。不错，旁观者清。她们看到了买卖双方不平等，看到了房价离谱地上涨，尤其是看到了房地产商所作所为，所以逆反地对待房地产商言和行。旁观者们或准买房者这些见解，在现实生活中是购房者最轻易接收。因为她们和房地产商没有利益关系，她们和购房者利益是一致。其次，政府主管部门或政府官员一些表态，比如对打压房价见解，对预售制见解，对买卖双方争议表态，往往被购房者认为是“位偏架”，是明里暗里支持房地产商。相关建设部门已经成为房地产商“后台”说法在民间是共识。再次，因为媒体披露，尤其是互联网全天候地、全方位地传输，使得大家对房地产商经营行为中多种法则有了整体而连贯见解，从而坚定了大家对房地商及其产品怀疑。最终，其它部分经济现象全部在加剧了大家对房地产商负面见解：一是很多房地产商全部是从“空手套白狼”开始自己财富聚集历程；二是中国财富榜上，百分比最大，上升最快富豪，就是房地产商；三是和此形成反差是，纳税大户却往往不是房地产商们；四是地产资本和权力资本勾结，致使一批批染指地产领导干部腐败倒台。市场经济，是一个诚信经济，失去诚信从而充满仇视是不健康。在这种心态下交易也令人担忧。 买卖双方应该是一个平等交易行为。古典经济学有句名言：买卖是天生平等派。假如买卖双方产生了不信任，进而演化为一个仇视心理，将是市场经济不幸。以现在能够预见前景而言，首先，这种仇视心态会使房地产发展方向走偏，也就是说会影响房地产产业发展正确方向。其次，会加剧贫富之间对立，会加剧生产者和消费者之间对立。再次，会使商品交易中投机行为盛行。那末大家要问，到底这种仇视和对立深层或背后原因何在？撇开其它原因不说，单就经济原因而言，买卖双方之间对立仇视种子，是由诚信危机之手亲自埋下。换句话说，现在房地产商信用危机是问题本质所在。不说房地产商面对政府，面对银行，面对合作者信用危机，单就房地产商对购置者，从已经暴露出大量事实来看，其诚信就大受质疑。理性，诚信和房地产市场期望愿景 不错，经济学讲理性人，但在现实生活中，每个人全部是活生生，有血有肉，全部富于感性、充满感情。这么，每一宗买卖行为，全部可能是富于感性理性选择行为。也就是说，尽管每个人每次交易行为，全部可能是尽可能地理性决议，但又不可避免地受感情原因影响。尤其是，在目前购置者有着对房地产商如此大成见，反过来房地产商有着对购置者那样深偏见，在这种背景下，房市一定是被干扰，价格一定是扭曲。不过，我们也无须太过夸张地看待交易中感性原因，因为在一定时间步骤中，在一定市场跨度中，理性校正作用是根本。 就我接触地消费人群，确实你时时能够感受大家对建筑产品不信任。“从南京到北京，买家没有卖家精”。在楼房产品信息掌握方面，购置者永远是弱势。不管怎样，她知道永远只是全部信息一部分。几乎每个购房者全部有这么经历，交易结束后最终你总会发觉自己又一些方面受骗受骗了。在这方面，关键责任在于开发商和管理者。企业要取信于消费者，真正将人民币当做企业信誉选票，就必需尽可能多提供房地产产品信息。这种信息不应该是局部，是对自己有利，而必需是全部，全息。尽管这极难做到，但却是一个努力方向。我想，有了企业这种诚恳善意，消费者终究会买账、会相信。更为关键，政府经济管理职能要起作用，而且要建立健全整套法律法规，要制订必需经济政策，迫使企业诚信经商，不然将受到严重处罚。 毫无疑义，弥漫于房地产市场中对立和仇视心态是有害。对消费者而言，在这种心态驱使下交易，肯定会远离理性，肯定会做蠢事；对开发商而言，轻视乃至蔑视消费者利益，肯定会为此付出更为昂贵代价；对管理者而言，会加大市场管理成本，从而加重每个纳税人负担。不过，面对中国房地产市场，我认为仍然有些值得我们期待和想象东西，它大约是我们期望愿景。比如，广大消费者在一次次买卖中变得更成熟，变得更理性，应对买卖过程中突发事件承受力和应变力也在提升；一样开发商在成长中也学会了遵照市场规则，也逐步和国际规范标准接轨，也正在接收买卖双赢新市场规则；政府管理层也在学着经过国家经济政策校正企业走偏行为，保护消费者正当权益；如此等等。反思房地产业纳税多少之争：好地产商标准【开利地产观察】一张中国纳税五百强榜单再一次将房地产业置于舆论风口浪尖上。9月12日，国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社共同公布了中国纳税百强排行榜，嗅觉敏锐媒体发觉，在这张榜单中，房地产企业没有能够进入前300强。质疑随之而来。“财富巨人，纳税侏儒”之类标题频频见于那几日报端、地产新闻网页之上。也有地产商坐不住了。任志强撰文洋洋洒洒三千言，条分缕析地列举了六大条房地产企业没有进入300强原因；潘石屹在9月16日SOHO小报网网聊中申明，按实际纳税额，SOHO中国下属北京红石建外房地产开发企业能够进入“纳税500”强，不过国家税务总局计划统计司在统计时候遗漏了红石建外企业所得税。真相还是误解公众对于房地产企业没有位列纳税300强直观反应大多是：这个行业利润这么高，为何没有对国家税收作出和之相对应贡献？可见其中“猫腻”太多。这是事实原来面目还是舆论误解？在任志强归结六条原因中，有一条是“随产品不可移动性而分别纳税”，并以万科为例，指出集团型房地产企业即使在全国各地投资生产，但在税收上是以该企业在各地注册项目企业分别纳税，最终税收统计分散于产品生产地而无法集中。国家税务总局计划和统计司业务处陈处长证实，在统计时候是遵照各地国税、地税上报数据，以单个企业为单位汇总，没有将整个集团下面全部企业纳税总额进行统计。但这并不是只对于房地产业，榜单上全部行业全部是这么操作。万科集团提供纳税明细中，万科在全国各地34个关键项目企业总纳税额为8.02亿，据万科了解，全国房地产企业中无出其右者。万科企业股份总经理郁亮表示，上市企业纳税百强和中国纳税500强排名计算方法，不能完全表现房地产企业实际纳税情况；另外，产品地域特色浓重、企业规模较小也是制约房地产企业纳税额两个原因。此次榜单公布方中国税务杂志社张木生社长则认为，舆论对于房地产业是否纳税“清白”质疑自然有其现象依据。良性开发企业肯定存在，不过在纳税上存在问题一样不少，国家税务总局曾把房地产行业列为去年专题纳税检验工作关键。中央财经大学税务系副教授黄桦指出，纳税榜单排名这么分布也属于正常，大多数人对我们国家税制不是很了解，由此提出质疑是很正常。排名靠前石油天然气行业，产业集中，规模巨大。除了关键增值税、企业所得税之外，另外每开采一个单位石油或天然气，全部要缴纳资源税。对烟草业另尤其征收税率较高消费税。 房地产业税制有其特点。现在多数房地产项目全部是分期开发，时间跨度比较大，很轻易造成账面上亏损假象。比如开发商常常在第一个楼盘靠近销售尾声时，不等到结算，就用卖房款去开发第二个楼盘，这么造成成本难以理清，应纳企业所得税额无法清楚地确定。大家通常认为“税”就是一钉一铆事，能够一目了然，能够泾渭分明。业内人士透露，这里面“漏洞很大”，在动态中寻求到让人感觉这个企业一直亏着干突破点太多了，这就像走过天桥时看到一位弹着吉它人，你满兜儿是钱，但不掏、掏一毛、一块、还是十块，完全在你自己。张木生社长说，“从网上众多企业纳税计划研修班招生火热情况不难看出，为了实现利润最大化，不少企业把不应花费力气用在了研究纳税计划空间、规避纳税上。”张社长认为，行业分散、排行榜计算方法当然是房地产企业在纳税百强榜上鲜有作为外部原因，但从深层次来看，现行房地产税收体制是过去在以计划经济为主导时期设置，其存在种种弊端为房产商偷逃税款提供了空间。地产商“情商”置疑一方捏着“国家税务总局近期对7省市调查发觉，在多种涉税问题中，房地产业问题占了90%”这么证据；而房地产界“诸公”则认为自己“太委屈”。北京大学管理案例研究中心主任何志毅教授分析说，中国现在房地产企业良莠不齐，还没有形成正常规模，很多开发商产品“画比盖漂亮”，所做承诺不能完全兑现，使得公众对房地产业积累了很多不满，此次排行榜恰巧“引爆”了这种情绪。张木生社长讲了这么个小插曲：中国税务杂志社正要将排名公布时候，光北京就有3家房地产企业拿着国税、地税证实找上门来。其中一家到今年8月2日止，连补带缴税款已经达成4.1亿元，另外两家连补带缴也全部超出3.5亿。这些企业强烈期望能够改变排行情况，或由杂志社再公布一篇文章，证实这些企业实际缴税情况。不过国家税务总局鉴于这些企业缴税并非是在正常时限内，认为没有表彰她们义务。不过从另外一个角度能够看出，地产商们已经感觉到自己行业所面临尴尬处境，而且也在努力改善自己外部环境。问心无愧企业纷纷拿出数据，以证实自己“清白”。何志毅教授指出，企业首先应负担起三个层面社会责任：满足社会对于产品和服务需求，满足社会就业，依法纳税。在推行了这些责任以后，要考虑为社会弱势群体提供关心，遵照环境保护、节省资源要求，考虑职员身心健康。对于房地产企业来讲，第一层面社会责任是，必需生产出符合社会需求住房。现在地产企业诚信问题很突出，而舆论逻辑是，企业对消费者不诚信，那么对于政府诚信也是有待商榷。万科企业股份总经理郁亮表示，房地产行业受尊敬程度确实不高。在这个年轻行业中，现在只有一部分企业采取是基于品牌长久经营模式，自律性较强；而有一部分开发商则采取短期、投机性经营，甚至项目销售完成企业就不复存在。社会对这类企业失去信任，进而对整个行业产生了不信任。借用选拔职员一个概念，我们也能够用智商和情商去衡量一个企业。一个成功、良性企业，一定现有高智商，也有高情商。企业高情商，就是不犯一个人所轻易犯多种情绪失控造成错误。而恰恰在房地产业快速发展时期，很多地产商对于“情商”欠缺，越来越把自己引向不受尊敬方向。何志毅教授说，在房地产业广受训斥背后，实际上包含着公众对于有诚信度、有社会责任感地产企业呼叫。这对于想开“百年老店”地产商正是一个契机。 【要闻报道】建设部官员：房地产调控政策不能松动【开利地产报道】建设部总经济师兼住宅和房地产业司司长谢家瑾日前透露，以后对房地产业宏观调控不能松动，要注意稳定政策。她介绍，以前八个月数据来看，中国房地产业发展总体稳定，政策效应正在显现，朝着预期目标发展，运行展现五大特点。谢家瑾是在“中国人民大学土地管理专业创建20周年暨人大不动产高峰论坛”上做上述表示。她表示，对房地产业宏观调控不能松动，以后关键是落实地方政府责任，狠抓国务院政策各项方法落实；切实加大住房结构调整，增加中低价位、中小户型住房供给；完善低收入人群住房保障制度，综合研究经济适用房和廉租房供给问题；整理和规范房地产业秩序；加大信息透明度，立即披露土地供给和住房供给信息，以利于市场形成正确预期。她分析，以前八月数据看，中国房地产业投资增幅继续回落，18月房地产业投资增加22.3，同比下降6.5个百分点，低于同期城镇固定资产投资5.1个百分点；房地产需求偏大情况有所缓解，40个大中城市中，有19个城市商品住宅预售和成交量同比下降，有些城市下降速度在20以上；居民住房消费结构发生主动改变，大户型高价位住宅百分比在下降；商品住宅价格涨幅继续回落；房地产信贷增幅放缓，截至8月底，商业银行房地产开发贷款和个人房贷余额分别增加16.8和22，分别比年初下降4.1个和12个百分点。 银监会提议抑制境外资金炒作房地产【开利地产报道】中国银监会日前公布一份汇报指出,中国房地产投资过快增加和房价过快上涨关键原因不在于银行信贷,而是中国外投资者和投机者趋利行为所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上政策导向偏差造成。这份名为中国房地产资金起源情况分析汇报汇报指出,即使中国房地产投资资金仍关键是银行贷款,但其所占比重逐年下降,而且已经低于国际通常水平；而以投资和投机为目标社会资金及海外热钱近两年所占比重逐年增加,成为推进房地产投资快速增加关键资金起源,哪里投资和投机性强,哪里房地产价格波动就大。汇报披露,从今年一季度房地产投资资金组成情况来看,银行贷款占房地产投资资金比重大约为53,社会资金占比为35.3,进入中国房地产市场境外资金占比约为5,即中国社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超出40%。所以,汇报提议加紧外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作中国房地产。 国家税务总局：房地产税制将有重大调整 【开利综合报道】国家税务总局一位不愿意透露姓名责任人表示，现行房地产税制确实存在不合理地方，房地产企业所纳税项是现行税制下缴纳地方税种最多行业，包含11个税种，难以逐笔清查。现在国家税务总局已经着手进行这方面改革，而且会充足考虑开发商提出意见。这个责任人透露，此次修改房地产税收制度，将针对房地产流通步骤税种过多、企业负担过重等问题，关键调整税收税种结构。比如现行房地产税制，现有对内资企业和个人征收城市税，又有对涉外企业和外籍个人征收城市房地产税，这两个税种征税对象均为房产，能够考虑合并。另外，对于部分反复税费也会进行调整。至于这些新房地产税收政策何时能够出台，关键内容是什么，该名责任人则表示临时不便透露。“我们推行房地产税收改革是全国范围改革，但针对不一样城市实施力度将有所不一样。如北京、上海这类城市，房地产行业发展很快，很轻易出现部分问题，加大对这类城市实施监管力度，是当务之急”，该责任人表示。房地产等行业面临关键检验 【开利综合报道】国税总局表示，目前税收领域存在着秩序比较混乱、管理相对微弱问题，偷、逃、骗税及虚开、倒卖、非法印制发票等违法犯罪活动还较为突出，有还比较猖獗。计划透露，未来将有放矢地在税收秩序较为混乱行业和税收征管相对微弱区域开展税收专题检验和专题整改工作；集中力量查处涉税违法犯罪案件尤其是影响恶劣、危害严重大案要案，遏制重大涉税违法犯罪活动蔓延。每十二个月选择若干个行业在全国范围内开展税收专题检验，着重对大、中型企业和关键税源户进行检验。同时开展对关键地域税收专题整改。国家税务总局今年决定在全国范围内对钢铁生产企业、水泥生产企业、煤炭生产及销售企业、废旧物资回收企业、农副产品加工企业、摩托车生产及销售企业、房地产企业、实施出口货物“免、抵、退”税生产企业等进行税收专题检验。打击涉税违法犯罪活动工作关键是：继续严厉打击虚开增值税专用发票和骗取出口退税违法活动，加大查处利用做假账、两套账、账外经营等手法偷逃税案件工作力度。着重对利用海关完税凭证、废旧物资发票、农副产品收购发票和货物运输发票进行涉税违法犯罪活动打击和治理。打击非法印制、倒卖假发票，端掉作假窝点，铲除不法团伙，摧毁假发票销售网络。北京地税局 “预征”防范预售偷税 【开利综合报道】开发商在取得定金和预售款后不立即申报税款仍是税收征管“老大难”。因为房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款以后，开发商能够将预售款一部分打入各类代理企业账户，其科目为“服务费”。根据上述手法，房企经营收入就会降低，所需缴纳税款自然也就随之降低。有开发商透露，为了遏止房地产企业这种漏税行为，北京市地税局已经开始了企业所得税预先“计提”试验，借此来控制开发商漏税行为。“计提”模式是指在每十二个月度开始时，按摄影应百分比，对房地产企业企业所得税进行“预征”，待楼盘销售形成回款以后，再最终确定应征收总额。北京市地税局表示，从今年7月开始，地税局开始从立案步骤、核查步骤、审理步骤、实施步骤，来查开发商偷税行为。为了加大对开发商偷税问题查处，北京市地税部门还将在今年年底实现税务稽查更高层次局级执法。和此同时，对信誉不好甚至恶劣企业，不仅加大处罚力度，立即移交公安机关处理，还要对其进行曝光。另外，北京地税局相关人员还透露，现在正在探索建立房地产行业纳税评定模型，开展有针对性税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基础信息，评定模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。“今年是房地产税收关键十二个月。” 【开利综合报道】北京市地方税务局近日公布第2期欠税公告显示，共有40余家欠税单位“榜上有名”，其中4家为房地产企业。从公布名单来看，这些房地产企业多数欠税金额巨大，最多是北京某大型房地产企业，欠缴税款高达907万元，另3家房地产企业欠税金额也均为几百万元，4家企业欠税总金额达2800多万元，欠缴税种多为营业税。“今年是房地产税收关键十二个月。”国税务总局征收管理司司长表示，在房地产信贷收紧，销售疲软带来资金压力下，房产企业欠税和混水摸鱼偷、漏税必将大量发生。“国家税务总局已连续三年将房地产行业作为税收专题检验对象，检验中也出现了不少问题。”北京地方税务局局长王纪平说。据其透露，从开始到今年上六个月，北京地方税务局已对1103户房地产企业进行纳税检验，发觉有问题房地产企业达成725户，有问题率达成66%，其中千万元以上案件达成24个。来自北京地方税务局全市开展房地产业税收检验工作情况通报显示，上六个月累计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题案件180件，查补税款75845万元，占查补税款总额75%。“房地产业是惟一一个连续三年进行专题检验行业。而从现在来看，房地产企业偷税漏税手段越来越复杂，寻求公开保护也越来越多。”今年4月中旬在北京召开首届房地产税收稽查研讨会上，国家税务总局稽查局官员孙海亭发出如此感叹。国务院发展研究中心针对中国现在房地产税收政策进行了专题研究，据国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，其研究结果中国房地产税收政策研究汇报中已明确提出了中国将进行税制改革，并于年中在部分城市进行模拟运行。“这表明中央政府已意识到现在中国房地产税制设置存在需要完善地方。”中原地产华北区域总经理李文杰认为。营业税和企业所得税是偷漏税重灾区 【开利综合报道】“在房地产所包含12个税种里，营业税和企业所得税是房地产流转税中主体。这两税包含步骤多，征管难度大，所以成为偷逃税重灾区。有些时候是偷税漏税，有些则是合理避税，尤其是中小企业更轻易操作。”著名房地产经济学家、北京国际投资发展企业总裁杜猛指出，如营业税按营业额来计算，但现在多数房地产项目是在期房阶段下销售，收取定金，最初开具是收据，并非发票，定金将不会被计入营业收入，而是计入往来账款科目。当预售形成大规模回款以后，假如有代理企业，开发企业可将预售款一部分打入各类代理企业账户，其科目为“服务费”。这么房企经营收入自然就会降低，所需缴纳税款自然也随之降低。一样在企业所得税方面，关键是经过加大成本行为和转移企业经营收入方法避税。降低企业经营收入，经过人为扩大企业经营成本，由此来拉低企业收入；而转移企业经营利润则是经过其下属关联企业进行业务来往，将企业经营所得利润转移到关联企业，经过该企业将其经营所得降低，所以现在房地产企业通常全部下设多个子企业。房地产征税税种：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。房企经营所缴纳税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加等。【地产投资】北京市统计局：民间资本已八成投向房地产【开利地产报道】据市统计局投资处最新统计，1-8月，全市累计完成固定资产投资1435.1亿元，同比增加14%.其中房地产开发投资完成785亿元，增加7%；民间投资中近八成投向房地产开发业。 数据显示，上六个月全市投资增速一直保持在10%左右，进入下六个月，增速有所回升，基础保持在15%左右。其中国有投资、民间投资全部有不一样程度增加。民间投资投向仍以房地产开发业为主。数据显示，1-8月，民间投资中房地产开发投资完成604.6亿元，占全市民间投资比重为79.6%.1-8月，从区域投资完成情况看，投资增加最快是功效拓展区（朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区），完成投资745亿元，增加20.7%；发展新区（房山区、通州区、顺义区、昌平区和大兴区）完成投资352.3亿元，增加9.3%；关键区（东城区、西城区、崇文区和宣武区）完成投资259.1亿元，增加6.4%；生态涵养区（门头沟区、平谷区、怀柔区、密云县和延庆县）共完成投资78.7亿元，增加4.1%。北京市统计局分析，总体看，全市城镇结构调整并没有发生较大改变，生态涵养区投资增速慢、比重低，以后将有较大投资空间。上海摸底闲置土地 处理政策立即出台 【开利地产报道】上海市房屋土地资源管理局一份调查材料显示，截至6月30日，上海市共有未动工建设二年以上经营性土地1262公顷。上海市房地局指出，上海将出台相关闲置土地处理措施，使闲置土地处理纳入动态、长久有效、依法轨道。据悉，上海市房地局刚刚完成了对上海闲置土地清理现实状况“摸底”复核。“这次复核，上海市房地局出动了好多个相关部门，组成多个小组到对各区县闲置土地情况进行了调研。”昨日，上海市房地局相关责任人指出。调查数据显示，截止到今年6月30日，上海市共有未动工建设二年以上经营性土地面积1262公顷，其中中心城区190公顷，郊区1072公顷。上海市房地局相关责任人强调：“多年来加大存量盘活力度，已经开工或收回调整地块达298幅，累计2100公顷。”处理政策立即出台“现在(处理闲置土地)具体政策制订已经进入准备阶段。”日前，上海市房地局相关责任人强调。据介绍，上海市房地局将深入对闲置土地原因进行梳理，将有针对性地采取调整置换、限期动工、收取闲置费、限期复垦和政府收回等方法，抓紧盘活土地。上海市房地局深入表示，将制订分类指导方法，区县要提出消化闲置土地措施、因地制宜采取多种方法。如：确属动拆迁、计划调整和土地纠纷等原因造成，各区县抓紧协调处理，能调整为一般商品房用地，由区县统筹调整落实；确属资金不到位和开发商主观原因造成闲置，十二个月以上要收取土地闲置费，两年以上将采取政府收回措施；而确属开发商无力经营土地，则由政府收回纳入土地贮备。海南烂尾楼处理成为难题 三年泡沫十年难消除【开利地产报道】城市中烂尾楼无疑是城市脸上伤疤，怎样处理这些烂尾楼是摆在城市管理者面前一道难题。海南在处理烂尾楼过程中，采取“购、改、拆”相结合处理方法分类处理，并大力开发岛外市场，取得了显著效果。这说明，消除“泡沫”用行政手段和市场手段相结合方法，比单纯用行政手段效率要高得多。到过海南人往往会对那里林立在繁荣街道两旁烂尾楼印象深刻，同时也会心生迷惑：既然全国房地产行业那么热，风景如画海南却为何会有这么多烂尾楼没人要？计划滞后为积压房地产处理工作留下“后遗症”海口市计划局局长许西茂称，海南大多数积压房地产全部是上世纪90年代初产物，距今已经有10多年历史，这些工程原有设计及功效结构和现行市场要求和人居环境要求存在较大差距，计划滞后问题成为今天积压房地产处理工作“后遗症”。海口市计划局负责积压房地产处理工作吴超科长介绍说，部分积压房地产厨房和卫生间狭小，功效结构不符合现行市场需求，小区配套设施也不够完善，对这些积压房地产处理难度很大。建好商品房销售不出去，那些类似烂尾楼就更没有开发商接手了。国家统计局企业调查队企业监测四处长吴健指出，在建设高潮涌现时，海南没有出台对应计划方案，开发商不顾市场需求，盲目进行项目开发，对产品设计未能考虑社会实际，在结构和数量上均以炒作转卖获取暴利为目标，这为现在积压房地产处理工作增添了很大难度。海南兆南房地产开发副总经理陈琼辉在谈到烂尾楼续建问题时也表示，部分停缓建工程十多年前设计实在无法满足现在开发需求架构被“框死了”，所以开发商们更愿意开发新房地产项目，毕竟企业要以营利为最终目标。债权债务纠纷使积压房地产处理工作步履维艰陈琼辉称，有些停缓建项目债权债务关系十分复杂，这是房地产商不愿卷入烂尾楼处理工作另一个原因。海口市房产管理局相关责任人表示，上世纪90年代早期，海口市房地产经济运行不够规范，炒买炒卖现象极为普遍，不仅有开发商