林木资产及五十年林地使用权资产评估报告书样本.doc

族自治县林业局乡国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权资产评定汇报书中林评字号一、绪言中林资产评定接收族自治县林业局委托，依据国家相关资产评定要求，本着客观、独立、公正、科学标准，根据公认资产评定方法，对国有商品用材林有偿流转所包含林木及林地使用权进行了评定工作。本企业评定人员根据必需评定程序对委托评定资产实施查验、市场调查和询证，对委估资产在二零零八年七月二十日所表现市场价值做出了公允反应。现将资产评定情况及评定结果汇报以下：二、委托方及资产占有方概况1、委托方：族自治县林业局2、资产占有方：族自治县林业局3、资产占有方概况：族自治县林业局为机关法人单位，组织机构代码015226-8；地址：省市族自治县镇马云山6号。资产占有方所处地理位置及自然条件概况：族自治县在省南部、市东部，地处北纬5159、东经0804之间。全县总面积529,004hm2，山区面积占99.8%。县城镇海拔1,782米，距省会公路里程410km，距市政府驻地290km，素有门户之称。县地处横断山系狭谷区东南段，属山中段山地。因为地壳内部运动及外部原因如江支流把江、阿、江、河等江河强烈侵蚀切割，形成以深切中山峡谷为主山地地貌。全县南北狭长、中部较宽，呈纺锤形，地势自北向南倾斜。县属南亚热带季风气候类型。气候特点是：春早冬晚、季温差小，光照充足，雨量充沛，雨热同季。县地处北回归线周围，太阳高度角大，整年日照时数为1,261.2小时，每平方米日照总量为133卡，光照有效性高，光源终年可用。整年无霜期314天。年均气温在15.617之间，年均降雨量1,4711,651mm之间。县关键森林类型：松林、常绿阔叶林、石栎、栲类、青冈常绿阔叶林、旱冬瓜林。县交通便利，距省会391km，距市144km，除公路外，还有省会至市空中航线。全县12个乡镇全部有班车通达，基础形成以县城为中心四通八达公路交通网。纳入此次评定范围国有林属伐区，在东经4550至4805，北纬0536至0632。距县城55公里,伐区平均坡度19度,路网平均密度为米公顷，基础木材运输通道网已形成，关键树种为天然针叶林，树种组成8松1栎1灌+西南桦，林分郁闭度为0.6，林种为通常见材林。三、评定目标此次评定目标为国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权依法有偿流转提供价值参考依据。此次评定目标经市人民政府，政复26号市人民政府相关对各县区国有商品林林地林木有偿流转批复同意。四、评定对象及范围纳入此次资产评定范围评定对象是族自治县乡29.3543万亩国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权资产，具体包含18宗地，累计111个林班、1250个小班纳入此次资产评定范围。五、评定价值类型及定义参考评定相关法规，遵照客观、独立、公正和科学标准及其它通常公认评定标准，我们对评定范围内资产进行了必需核查和判定，查阅了相关文件及资料，实施了我们认为必需其它程序，在此基础上，依据评定目标及资产情况，确定资产评定价值类型为：市场价值。市场价值内涵：市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在评定基准日进行正常市场营销以后所达成公平交易中，某项资产应该进行交易价值估量数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。六、评定基准日本项目资产评定基准日为二零零八年七月二十日。七、评定标准我们在对委托方指定资产进行评定过程中，依据国家相关法律法规及规范化要求，严格遵照资产评定以下标准：（一）遵照了真实性、科学性、可行性工作标准；（二）遵照了预期收益标准，依据对待估资产未来赢利能力预期来确定待估资产价值；（三）遵照供求标准，充足考虑和依据供求规律对商品价格形成影响来确定待估资产价值；（四）遵照替换标准，充足考虑和待估资产存在替换性类似资产价格来确定其价值；（五）遵照正当标准，以待估资产正当使用、正当处分为前提来确定其价值；（六）遵照最高最好使用标准，以待估资产最高最好使用为前提来确定其价值；（七）遵照估价日期标准，以评定基准日市场条件为基础来确定待估资产价值；（八）评定操作恪守独立、客观、公正、实事求是标准，维护国家及其它投资主体正当权益。八、评定依据（一）行为依据1、资产评定业务约定书；2、市人民政府政复26号市人民政府相关对各县区国有商品林林地林木有偿流转批复。（二）法律依据1、1991年11月16日国务院公布国有资产评定管理措施(91号令)；2、1992年7月18日国家国有资产管理局公布36号国有资产评定管理措施实施细则；3、国资办发199623号国家国有资产管理局资产评定操作规范意见（试行）通知；4、2月25日财政部印发财企20号资产评定准则基础准则；5、财政部、国家林业局12月25日财企529号相关印发森林资源资产评定管理暂行要求通知；6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部相关公布森林资源资产评定技术规范(试行) 通知；7、中国资产评定协会11月28日中评协189号相关印发资产评定准则评定汇报等7项资产评定准则通知；8、中国森林法；9、其它相关要求。（三）产权、数量、质量核查及取价依据1、委托方出具国有山林权证复印件；2、县国有商品用材林资产清单；3、调查计划设计院8月15日出具县拟流转国有商品用材林森林资源核查汇报； 4、省森林调查常见数表；5、评定人员搜集相关区县市场询价、参数资料统计。九、评定方法此次评定目标是对国有商品用材林林木全部权及五十年林地使用权有偿流转提供价值参考依据，考虑评定对象现有具体情况，此次评定林木采取重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采取了现行市价法； 、对幼龄林及未成林造林地采取重置成本法；、对中龄林、近熟林采取收获现值法；、对成、过熟林采取市场价倒算法；、林地采取现行市价法。(详见评定说明)十、评定过程、接收委托及准备阶段；、资产核查阶段；、评定估算及汇报提交阶段。 十一、评定假设和限定条件在评定过程中，我们遵照以下评定假设和限定条件：（一）通常性假设和限制条件1、交易假设：交易假设是假定全部评定资产处于交易过程中，评定师依据待评定资产交易条件等模拟市场进行估价，评定结果是对评定对象最可能达成交易价格估量。2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入市场条件和资产在这么市场条件下接收何种影响一个假设。公开市场是指充足发达和完善市场条件，是指一个有自愿买方和卖方竞争性市场，在这个市场下，买方和卖方地位平等，全部有获取足够市场信息机会和时间，买卖双方交易全部是在自愿、理智、非强制性或不受限制条件下进行。3、假设评定基准以后，资产占有方所处政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营重大变动，尤其是林业行业政策不发生重大变动。4、除评定基准日政府已颁布和已颁布还未实施影响资产占有方经营法律、法规外，假设收益期内和资产经营相关法律、法规不发生重大改变。5、假设评定基准以后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等原因改变不对资产收益期经营情况产生重大影响。6、假设评定基准以后不发生影响资产占有方经营不可抗、偶然性事件。（二）特定假设和限制条件1、对此次纳入评定范围内森林资源资产，委托方(即资产占有方)能够进行有效管理，且不存在权属争议。2、由委托方提供组成此次评定估算基础资料之一森林资源资产清单，我企业依据森林资源资产评定技术规范(试行) 要求，委托调查计划设计院依据森林资源计划设计调查关键技术要求进行了资源核查，并出具了相关核查汇报。经核查，以上森林资源资产清单合格率符合要求，故确定清单整体合格，能够作为资产评定依据。3、除本汇报有尤其说明外，我们未考虑评定对象所包含资产已存在或未来可能负担抵押、担保事宜，和特殊交易方法等原因影响。4、本评定汇报未考虑国家宏观经济政策发生重大改变和遇有不可抗力等不可预见原因对资产价值影响。5、本汇报未考虑木材采伐指标对评定范围内资产价值影响。评定人员依据资产评定要求和要求，认定以上前提条件在评定基准日时成立，当上述限定条件和评定中遵照评定假设等其它情况发生改变时，将会影响并改变评定结论，评定汇报将会失效，评定人员不负担由此造成评定结论不合理责任。十二、评定结论在实施了上述资产评定程序和方法后，委托方指定资产在二零零八年七月二十日所表现市场价值反应以下：资产评定结果：26,652.0125 万元 （详见评定明细表） 十三、尤其事项说明1、本汇报所称“评定价值”系指我们对所评定资产在评定基准日之外部经济环境前提下价值评定结论，仅为本汇报书所列明目标而提出公允估值意见，而不对其它用途负责。2、在评定过程中，委托方(即资产占有方)提供产权依据、森林资源资产清单、森林调查常见数表等和评定相关全部资料是编制本汇报基础，我企业评定人员对以上资料进行了必需核查和验证，但委托方（即资产占有方）应对所提供资料可靠性、真实性、正确性、完整性负责。若委托方（即资产占有方）有意隐匿或提供虚假资料以使评定人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方（即资产占有方）应负担由此产生一切法律后果。3、在推行评定程序过程中，评定人员依据评定相关要求对资产占有方提供评定对象权属文件、资料进行了关注，并进行了必需查验，不过对委托评定资产产权判定工作已超出了评定工作范围，故我们不对委托评定资产权属发表意见。4、汇报中评定结论是反应评定对象在此次评定目标下，依据公开市场标正确定价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应负担相关费用和税项。5、考虑到此次评定目标和委托方前期资源调查具体情况，此次评定是以委托方(即资产占有方)提供森林资源资产清单为依据，并按森林资源资产评定和核查相关要求进行了核查。核查工作是以宗地为单位森林资源资产清单作为整体控制精度，所以评定结果也是对委托评定资产整体价值一个客观反应，而不是对其中部分资产单位价值估值意见，故估值精度也是以整体宗地为单位控制。十四、评定汇报使用限制说明1、此次评定结论是反应评定对象在此次评定目标和基准日下，依据公开市场标正确定现行公允市价，没有考虑未来可能负担抵押、担保事宜，和特殊交易方可能追加付出价格等对评定价值影响，同时，本汇报也未考虑国家宏观经济政策发生改变和遇有自然力和其它不可抗力对资产价值影响。目前述条件和评定中遵照标准等其它情况发生改变时，评定结果通常会失效，评定机构不负担因为这些条件改变而造成评定结果失效相关法律责任。2、本汇报之评定结论，系评定专业人员依据国家法律法规相关要求出具意见，依据法律法规相关要求发生法律效力。3、本汇报之评定结果，是对委估资产评定基准日市场价值客观公允反应，中林资产评定对评定基准以后资产发生重大改变不负担发表意见责任。4、依据国家相关部门要求，评定结果使用期为十二个月，即从资产评定基准日二零零八年七月二十日起计算，至二零零九年七月十九日前有效。当评定目标在使用期内实现时，能够用评定结果作为拍卖、转让及出让价值参考依据（还需结合评定基准日期后事项调整）。超出十二个月，需重新进行资产评定。5、本汇报专为委托人所使用，并为本汇报所列明评定目标而作，未经本企业同意，不得向委托方和评定汇报审查部门之外单位和个人提供，除依据法律需公开情形外，汇报全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。6、本汇报含有若干附件，附件和正文含有相同法律效力。十五、评定汇报提出日期本评定汇报提出日期为二零零八年八月二十二日。谨此汇报！法定代表人： 注册资产评定师：中林资产评定 注册资产评定师：中国北京 森林资源资产评定教授：二零零八年八月二十二日 森林资源资产评定教授：资产评定汇总表小班评定明细表(略)附件一、委托方组织机构代码证复印件；二、国有山林权证复印件；三、县拟流转国有商品用材林森林资源核查汇报；四、委托方承诺函；五、评定机构承诺函；六、注册资产评定师资格证书复印件；七、森林资源资产评定教授资格证书复印件八、评定机构资格证书复印件；九、评定机构营业执照复印件；