房地产市场调查报告样本.doc

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涉县房地产市场调查汇报市场部 -3-7 涉县房地产市场调查汇报一涉县房地产市场环境调查（一）涉县整体环境介绍涉县在太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境在北纬36°17′--36°55′，东经113°26′--114°之间，东西横距37.5公里，南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，和武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，和山西省黎城、平顺县相连；南和河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭和山西省左权县接壤，属深区。全县总面积1509.26平方公里，耕地33万亩，宜林宜牧荒山157亩，辖9镇8乡，308个行政村，513自然村，个总人口386,404人。，全县生产总值完成110亿元，增加20%，财政收入11亿，同比增加36%，城镇居民可支配收入达成7040元，同比增加10%，农民纯收入3300，同比增加16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里，其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸和长治，途经涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。因为邯郸市为冀门户和河北省关键枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路和北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县（市）。所以，涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运关键通道、区域关键交通枢纽之一，境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有“秦晋之要冲，燕赵之名邑”之称，“八山半水分半田”是涉县总特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。　　涉县经济开发区在涉县新城区中心地带，占地面积6.03平方公里。交通便利，紧邻高速公路出入口，309国道依区而过，邯长铁路穿越全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。（二）涉县房地产市场现实状况涉县房产分布关键集中在铁道以北，龙山公园周围。原因是这片区域属于涉县高开区，新建政府办公机构也比较多，整体空气环境很好，没有大厂矿企业分布，尤其适合居住条件。在铁道以南，属于涉县老城区，因为地域环境制约，老城区发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近几年刚刚起步，现在正在铺设县区几条关键交通干道。老城区住宅小区关键是以前所建设部分单位家眷院，新建楼盘较少。现在涉县成规模住宅小区受到居民青睐，她们喜爱小区整体环境，生活气氛，物业管理和小区配套设施。所以涉县比很好小区（如金源小区和君子居小区）开盘时间不到六个月就已售出85%以上，从各售楼部调查发觉，现在所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。（三）房地产市场发展趋势伴随城区人口由8万人增加到14万人，城区面积由4平方公里扩大到23平方公里，城区计划面积由9平方公里发展到45平方公里，到人均居住面积由30平方米增加到到37平方米，所以涉县房产发展成上升势头，现在在建和将建项目标规模和价格全部比往年有较大上涨。伴随房地产市场发展，县城土地供给量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，和此同时，伴随房产市场发展，大家住房观念也发生了很大改变，现在大家也逐步把投资眼光转变到了房产市场上来，首先用于自己居住，其次作为一个长久投资。由此看来，涉县房产市场现在正处于一个起步阶段，未来发展空间很大。伴随新开发区公共配套设施完善，部分房地产开发商纷纷把眼光投向了新城区计划和建设当中。涉县城区发展主力方向是向北新城区，和向西涉县新一中周围发展。二涉县房地产市场调查（一）房地产产品调查分析现在涉县销售房地产产品关键有以下多个特点： 1、开发规模，数量相对较少现在在售最大楼盘如君子居总共3000套，其中一期总共销售1000户左右，现在销售量在90%以上，空置率较低。金源小区共586户，现在已经售罄，现在正在办理协议签署工作。卧龙居共300套左右，现在销售情况较差，空置率在40%以上，销售情况不好，关键原因是项目所在区域道路及其它设施不完善。从市场实地调查能够看出，现在涉县所开发楼盘，规模最大君子居小区占地242.3亩，计划房屋总套数3000余户，是涉县现在开发面积最大小区。其中，它分为1、2、3期三个阶段开发，现在一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超出3000元每平方米。金源小区开盘时间较早，现在3期也已经全部售罄。金源小区占地116亩，其中不包含占地30亩金源广场，因为涉县一中西迁，给金源小区开发带来了很大机遇，大部分消费者全部是考虑到儿女以后上学近，而在金源小区购置房子。其它涉县县城各大队建设全部是小面积商品住宅和村民自建住宅，规模不大。 2、建筑结构、功效、质量分析现在，涉县大部分产品关键是以多层为主，也有极少数小高层（卧龙居两栋11层小高层），户型关键以120-150为主，户型偏大。房屋配套全部备有双气，其中煤气3000元初装费，暖气采取地暖，价格从56-96元每平方米不等。对应钱款不包含在房款内。多层绑定地下室，地下室售价在1200元每平方米左右，付款方法为一次性付款，不包含在总房款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。 3、消费者对现有产品反馈评价从消费者调查了解到，现在市场上房地产产品基础能满足消费者需要，用户对其它配套设施要求不是很高，关键是以满足最基础居住需要为主。消费者现在购置房屋含有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面全部不是很重视，最关心还是价格问题，其次是交通条件，最终是配套。消费者对和现在产品最大反应就是产品价格较高，从通常一般老百姓考虑，现在房价相对于她们收入来说，还是稍高部分，她们能接收房价普遍反应在元以下，假如超出2500元，也就超出了一般消费者所能承受范围。（二）涉县住宅项目市场价格调查涉县环境好点小区关键分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数全部是单位家眷院，具体情况见下表2-1 表2-1 涉县住宅项目调查情况序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2 空置率开盘时间户型面积（平方米） 1 君子居住宅小区龙山大街（龙山宾馆对面） 250000平方米邯郸市君子居房地产开发 2300 10%以下 90 124 140 2 卧龙居住宅小区商贸城桥西50米邯郸市康企房地产开发 1900 地下室1200元/ m2 30%（包含两栋高层） 8月 95 102 139 149 3 平安小区平安大街和青塔路交叉口南 2栋72户元/ m2 序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2 空置率开盘时间户型面积（平方米） 4 龙华苑开元街东 95套 60万元/套 300 5 金源小区振兴路和迎宾街交叉口南部 116亩邯郸兴亚达房地产开发企业 1800元/ m2 商铺4200元/ m2 10.42% 6月 86 90 112 121 133 134 135 138 139 144 6 温州商业步行街三期体育路龙山商场对面 69户住宅 46户商用邯郸市恒亚房地产开发 2118元/ m2 地下室1390元/ m2 阁楼1118元/ m2 5.8% 9月 65 76 105 121 125 126 157 162 7 龙凤小区中兴路和龙山大街交叉口东南角 6栋180户 1800元/ m2 0% 8 龙城小区龙山大街和铁道交叉口东北角 5栋120户城大队开发 1800元/ m2 地下室800元/ m2 车库5万元/ 个 0% 5月 120 9 龙西小区龙山大街和清泉路交叉口西南角 5栋144户邯郸宏祥房地产开发 1900元/ m2 0% 10 呈祥小区保险企业对过老粮食局仓库 4栋216户粮食局开发 1600元/ m2 0% 87 100 119 125 135 11 龙祥小区消防队北边 5栋258户城关镇建元/ m2 0% 序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2 空置率开盘时间户型面积（平方米） 12 康达物流商住楼振兴立交桥北 1栋125户邯郸向阳房地产开发企业 1763元/ m2 5.6% 8月 103 121 122 123 129 13 北何建材市场小区滨河路和贸易街交叉口西北角 2栋96户滩里村建 1700元/ m2 0% 14 未命名迎春街和牌坊路交叉楼口南 3栋滩里村建刚打地基 15 未命名龙兴大街和中兴路交叉口西南角 4栋240户北关村建 16 未命名龙兴大街和中兴路交叉口东南角 48户村里建 17 民政局家眷院民政局东农林路北 5栋204户民政局建对内1500元/ m2 对外元/ m2 0% 100至160 18 林业局家眷院林业局后 2栋24户林业局建 1580元/ m2 0% 19 别墅区龙山公园西南角 6栋18户 40万/套 0% 260 数据起源：调查得到从上表能够看出，现在涉县在售楼盘，多层市场均价在元每平方米左右，其中金源小区均价在1800左右，现在已经全部售完。君子居小区均价在2300元每平方米左右，一期已售出90%。卧龙居多层均价在1900元每平方米左右，现在空置率较高，高层均价在2400元每平方米。空置率在40%以上，关键原因是地理位置限制，道路配套较差。另外，从调查得悉，君子居房价在年后每平方米上涨了200元，关键原因是钢筋及其它建材价格上涨比较大。（三）涉县商业项目价格调查涉县商场关键分布在温州步行街周围，物业经营情况以下表2-2所表示。表2-2 涉县商业物业租金情况项目位置单层面积总面积租金租期出租方法金帝大厦振兴路和龙山大街交叉口西南角 500 m2 m2 580元/年/层 5年整层出租奥力商城振兴路和龙山大街交叉口东北角 1500 m2 6000 m2 400元/年/ m2 1年零租龙山商场温州步行街路北 m2 8000 m2 833元/年/ m2 1年零租太行商场贸易街和温州步行街交叉口偏南 400元/年/ m2 1年零租数据起源：调查得到从上表2-2中能够看出，涉县没有大型商场，面积小形不成一个购物气氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面道路较窄，所以形成一个商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清虚假繁荣。商场整体租金比较，繁荣地段租金在60元/月每平方米，通常地段租金在30元/月每平方米。表2-3 涉县底商销售价格项目金源小区龙城小区温州商业步行街三期售价 4000元/ m2 3800元/ m2 一层13730元/ m2 8930元/ m2 二层3200元/ m2 数据起源：调查得到从上表2-3中能够看出，涉县底商售价平均在4000元/ m2左右，因为温州步行街三期处于涉县最繁荣商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，所以一层临街商铺价格显著高于其它地段临街商铺，不过二层商铺价格略低于其它地段临街商铺。（四）涉县供给和需求量分析 1、涉县到土地出让情况（如表2-4）表2-4 05-土地出让情况一览表拿地单位用途面积（m2）单位地价（元/ m2）单位地价（万元/亩）总地价（万元）供地时间龙田贸易企业商业 489.8 449.73 29.997 220 .1.22 宏祥房地产住宅 10235 933.01 62.232 955 .2.1 宏达房地产（已退）住宅 45960 630.98 42.086 2900 .3.26 向阳房地产综合 4285.2 606.74 40.470 260 .6.8 君子居房地产综合 162360 538.93 35.947 8750 .4.7 亚兴达房地产综合 9634 662.24 44.171 638 .4.19 康企房地产住宅 28016 242.72 16.189 680 .8.15 恒亚房地产综合 5070 3313.61 221.017 1680 .10.25 陵园管理处综合 9654 450.56 30.052 435 .8.27 森杰房地产住宅 7233.4 445.16 29.692 322 .1.18 安福房地产综合 1269.53 1269.53 84.678 650 .7.6 中道房地产住宅 230000 131.4 8.764 3022.2 .2.2 数据起源：涉县国土局从上表能够看出，自到，涉县城区内供给土地量正在逐步降低，可供房地产商开发土地也越来越少。其次，从上表也能够看出，涉县土地出让价格也逐年上升，如现在由康企房地产企业开发卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而出让土地每亩已经上升到了40万元以上。从实地项目调查得悉，现在城区内可出让土地地荣地貌好也极少，出让土地地况较差，这么就给开发商前期地基处理带来了很大困难，无形中也就增加了开发企业成本。另外，我们从涉县国土局未来土地利用总体计划了解到，未来涉县土地面积日趋降低，人地矛盾日益突出。现在人均耕地为0.65亩，仅为建国早期1/3。因为地理条件制约，生态环境较差，抵御自然灾难能力也比较弱。从现有土地情况来看，土地资源利用不充足，土地生产力较低。不过，后备土地资源较多，关键后备资源类型为荒草地和滩涂，累计34302.28公顷，占全县土地总面积22.86%。涉县人口高峰年将出现在，高峰期人口44万人，对耕地及住房条件将有更高需求。为了满足消费者生活和经济发展对土地需求，就要求对未来开发土地进行合理计划和利用。 2、房地产市场供给和需求分析涉县房地产市场供给量关键是近期开发多个小区（如：君子居小区、金源小区、卧龙小区等），供给量在50万平方米左右。需求量关键是城区人口增加量乘以人均居住面积增加量，到依据政府计划，城区人口由8万增加到14万人，人均居住面积达成37平方米，加上城区现有些人口8万人，人均增加居住面积7平方米，不过考虑到消费者购置力，会有部分消费者没有经济能力购置商品房，按24%有购置能力算222万*24%+56万=109.28万平方米，所以住宅需求量在109.28万平方米左右。从供给和需求分析，到涉县房地产市场供给缺口很大，将有50万平方米缺口。（五）二手房市场情况涉县几乎没有二手房市场，经过这几天调查没有发觉房屋中介，对这一现象思索有以下几点： 1、经过实地走访调查得悉，现在城区一般家庭人均收入水平相当较低，月平均收入全部在600元左右，除去基础生活费用，人均可支配收入就所剩无几，根本就没有多出闲散资金来改善她们居住条件。做个体生意经商人员，她们平均收入也在1200元左右，除去基础费用，所剩下钱也没有多少，所以，她们也没有足够资金来改善自己居住条件。 2、城区新建商品房楼盘供给量也相对较少，缺乏足够市场支撑。有些资金比较充裕，想改变自己居住条件部分消费者，在市场上找不到足够供她们选择房源。现在在建和将建商品房为何会销售比较快，就是因为她们能满足了一部分想改变居住条件人住房需求。不过，也仅仅是满足她们住房需求，还没有抵达能够带动房产投资意识目标。 3、因为区域环境限制，城区消费者对于房产投资意识相对不够充足。涉县处于一个山区环境，和发达地域接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，大家对于房产投资缺乏一定投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场发展。 4、买方市场和卖方市场全部相对比较微弱。首先买房市场不够活跃。买商品房是部分有经济基础政府机构人员或是个体商户，一般居民较少，而且对于这种买房消费者来说，她们关键目标也只是用于自己居住。因为这种情况存在，所以现在市场上推出楼盘规模较小，价格也相对较低。其次卖方市场存在空缺。已拥有住房消费者她们没有多出住房来出售，就算有多出房子出售，也缺乏买家，所以几乎也就没有二手房市场。三消费者分析（一）消费者组成、分布、及消费者需求情况经过实地走访和问卷调查得悉，涉县现在收入较高目标用户关键有以下几类人：天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政机关人员、老师、个体工商户及部分工薪阶层。这几部分人组成涉县现在房地产市场关键消费者。关键消费者人数及收入情况以下表3-1。表3-1 目标用户群目标用户群人数平均月收入（元/月）备注天津铁厂正式职员和协议工7万人，临时工5000人一般职员2700 车间主任3000 管理层4000 临时工600 天津铁厂效益很好，该厂有自己家眷院，每套住宅4万——5万元。龙山电厂 1000人 4000 龙山电厂没有自己家眷院，在一五零电厂家眷院住，有7——8公里旅程，是主力用户。公务员通常全部有自己单位建设家眷院，是主力用户。老师在职4300人离、退休800人在职1800 离职1500 涉县各乡镇老师是主力用户。工薪阶层 750 非主力用户个体工商户 5000多户 2500 主力用户数据起源：调查得到从表3-1中能够看出，有购置能力目标用户占全县总人口24%，其特征有以下几点： 1、由县财政支出人员。关键包含政府机构人员、老师、和政府下属行政机构。她们总数大约为10000人左右，平均工资在1800左右，相对和一般消费者来说，她们收入比较高，有一定经济基础。 2、县城个体商户。她们在县城从事商业行为，有一定经济基础条件，平均月收入在-3000元不等。 3、龙山电厂将会是主力购置群体，不过考虑到计划，龙山电厂西北部将开发，所以本项目必需先于其开发。 4、县区个乡镇个体人员。在县城下属乡镇及农村中有部分有经济实力和投资意识个人，她们会选择在县城城区购置住房，尤其是从事教育行业和乡镇政府人员。（二）消费者消费行为分析消费者喜爱户型面积90 m2——130 m2 占76%。其中90 m2——110 m2 占46%；110 m2——130 m2占30%。计划1——2年购房消费者占12%；3——5年购房消费者占38%；5——6年购房消费者占25%；不计划购房消费者占24%。选择两室一厅消费者占5.2%；两室两厅消费者占10.4%；三室一厅消费者占48%；三室两厅消费者占23%；四室一厅消费者占4.1%；四室两厅占3.1%；其它户型占5.1%。消费者选择三室一厅和三室两厅占81%，因为84.5%消费者选择买房后3到5人居住，所以消费者比较青睐三室一厅和三室两厅房子。消费者取得房产信息路径其中电视占15%；报纸占12.3%；网络媒体占9.6%；户外广告占21.9%；亲戚好友介绍占41.2%。因为消费者对电视、报纸、网络广告信任度不高，消费者关键还是经过亲戚好友取得房产信息。选择在新城区购置房子占41.3%；在老城区购置房子占58.7%。因为新城区配套设施还不完善，生活医疗不方便。老城区人口密度大，环境差，但大多数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购置房子。四结论涉县房地产市场即使处于刚起步阶段，不过发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售情况良好。这是因为现在城区原住房条件已不能满足部分消费者住房需求，而老城区内可开发土地比较少，楼盘相对也比较少，较多新开楼盘关键集中在铁道以北，也就是新开区区域，现在新开区区域楼盘销售情况全部比较理想。这也就给房产投资者带来了机遇。另外，因为地域环境制约，当地居民在外地购置房源可能性也比较小，所以，目标用户流失现象就比较低，这也为我们未来投资带来了很大好处。从房产区域楼盘调查能够看出，环境、交通条件、公共设施等原因是决定购置者买房关键原因。新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发达，道路情况良好，交通便利，没有大厂矿，空气质量也比很好，整体环境很好。所以，现在开发楼盘也以龙山公园为中心，分布在周围。同类对比，老城区内最大小区金源小区销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低部分。从空置率上分析，能够发觉多层销售很好，楼盘空置率较低，而高层因为建筑成本较大，销售价格每平方米也比多层要高450元左右，所以空置率较高。从二手房市场不活跃能够看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足够房源可供二手市场买卖，出现这种情况关键原因是住宅供给量不足，次要原因是对中介信任度不高，县城里通常经过熟人去购置二手房。根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。以上是在涉县经过3天实地调查结果，结合年前对涉县第一次调查，做出市场调查汇报，我们将伴随项目标推进程度，随时关注涉县市场改变，依据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，用户细分进行正确定位，为建设适适用户需求楼盘产品提供依据。

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