物业管理服务公司招标文件模板.doc

“爱家百合苑”物业管理服务 招 标 文 件 招标单位：驻马店市欢乐爱家置业 代理机构：河南安厦工程管理 二0一四年一月目 录投标须知前附表- 2 -第一章 投标须知- 3 -1、工程概况：- 3 -2、物业管理用房配置情况- 3 -3、招标范围：- 3 -4、招标文件组成：- 3 -5、招标文件澄清- 3 -6、招标文件修改- 4 -7、投标书编制- 4 -8、投标确保金- 5 -9、投标书递交- 5 -10、开标和评标- 6 -11、协议授予- 6 -第二章 评标措施- 8 -一、评标措施制订依据- 8 -二、评标标准- 8 -三、评标机构- 8 -四、评标内容- 8 -五、评分标准- 8 -六、评标程序- 10 -七、评标纪律- 10 -评 标 计 分 卡- 11 -技术标评分细则- 13 -第三章 协议条款及格式- 14 -附件一：- 22 -附件二：- 23 -附件三：- 24 -附件四：- 25 -第四章 技术规范及要求- 28 -第五章投标文件格式- 31 -（一）投 标 函- 33 -投标函附录- 34 -（二）投标报价- 35 -（三）授权书- 36 -（五）技术标- 38 -(六)投标书附表- 39 -表一、投标人通常情况表- 40 -表二、人员配置和机构设置框图- 41 -表三、拟委任本协议项目关键人员资历表- 41 -表四、拟投入本协议项目关键保洁队伍资历表- 42 -表五、拟投入本协议项目关键设备表- 43 -表六、已完成类似项目经历表- 44 -表七、在负担项目关键情况表- 45 -投标须知前附表序号内 容说 明 和 要 求1工程名称“爱家百合苑”物业管理服务2工程地点驻马店市中华路和骏马路交叉口东南3建设规模总建筑面积约43450.56平方米4招标范围见投标须知 5资金起源自筹，已落实6投标人资质要求物业管理资质三级及以上资质7项目责任人要求根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书人员8投标使用期60日历天9投标确保金人民币壹万元整（以现金方法在购置招标文件时提交）10招标文件发售时间及地点时间： 1 月 2 日 地点：河南安厦工程管理11踏勘现场投标人自行踏勘12答疑时间： 00 月 00 日 地点：河南安厦工程管理13投标文件份数正本一份、副本二份14投标文件提交截止时间及地点时间： 1 月 17 日 15 时 00 分地点：河南安厦工程管理15开标时间及地点时间： 1 月 17 日 15 时 00 分地点：河南安厦工程管理16评标方法及标准综合评分法17招标责任单位联络人及联络方法联络人：李总电 话：18费 用资料费1000元、招标文件资料费不予退还。第一章 投标须知1、工程概况： 本项目在驻马店市中华路和骏马路交叉口东南。占地面积10470.01平方米，总建筑面积：43450.56平方米。其中地下总建筑面积6974.32平方米，地上总建筑面积36476.24平方米。其中住宅31347.5平方米，商业12103.06平方米。建筑物累计 4 幢，建筑结构为框架剪力墙（高层）。本项目标建筑密度 27.97% ，综合容积率3.48%，绿化率30% 。计划建设机动车停位300个。 招标方法：邀请招标2、物业管理用房配置情况物业管理办公用房，建筑面积为150平方米，在小区内。3、招标范围：(1)物业管理区域内房屋及公用部位使用维修；(2) 物业管理区域内公用设施、设备及场所使用、维修、养护； (3) 物业管理区域内公共区域内清洁卫生； (4) 物业管理区域内治安要求、公共生活秩序； (5) 物业管理区域内道路、车辆管理； （6）物业管理区域内智能化系统管理； (7) 物业管理区域内小区文化活动； (8) 物业管理区域内绿化养护。 4、招标文件组成：投标须知投标须知前附表评标措施；协议条款及格式技术规范及要求；投标文件格式；5、招标文件澄清投标人要求澄清招标文件时，应以书面形式通知发包人，发包人对其在距投标截止期前收到要求澄清问题，将以书面形式回复，并发送给全部取得招标文件投标人。投标人收到发包人书面回复后应给回执。6、招标文件修改(1)在投标截止日期前任何时候，招标人可书面补充通知修改招标文件。(2)补充通知将以书面形式发给全部取得招标文件投标人，并对全部投标人起到约束作用。7、投标书编制7.1组成投标书文件详见第五章投标文件格式； 7.2投标价格（1）招标项现在期物业管理服务费投标报价表，必需加盖投标人企业公章。报价计价单位按建筑面积元/月/平方米计算。投标文件中报价表； （元/月 平方米）名称投标报价多层住宅高层住宅联排别墅写字楼商业（2） 投标人应按投标文件格式进行报价。投标人如有漏项，则被认为此项费用已包含在其它项目标单价和费用中，招标人在协议实施过程中，将不再另行支付费用。（3） 招标项现在期物业管理服务收，支测算。7.3投标使用期60天。7.4投标内容投标人递交投标书，应符合招标文件要求，不许可出现关键偏离或保留。7.5投标书格式和签署(1)投标人应根据招标文件要求递交投标书，发包人不接收选择性报价。(2)投标人编制投标书，其中应有正本壹份，副本二份，并明确写明“正本”或“副本”，二者如有不一致处，以正本为准。(3)投标书正本和副本，均由投标人法定代表人或经授权代理人签署。授权书以书面委托方法出具，并附在投标书中。投标书如有增加或修正事项，全部应由法定代表人或经授权代理人签字或盖章证实。8、投标确保金8.1投标确保金金额：人民币 壹 万元整，于投标截止时间前现金或转账形式交到驻马店市欢乐爱家置业并换取对应证实。8.2开标后，投标人投标确保金在中标结果确定后五日内无息退还。8.3投标人有以下情形时，投标确保金将被没收：（1）在投标使用期内撤回其投标文件；（2）中标人未能在要求期限内和招标人签署协议协议；（3）投标人违反相关要求，串通作弊，哄抬标价；（4）投标人在投标书中提供虚假材料。9、投标书递交9.1投标书密封(1) 投标书正本和副本应分别密封包装，不密封投标文件无效。(2)在封皮上标明“正本”或“副本”，并在封口处加盖公章，在封皮上写明：招标人名称；投标协议名称；投标人名称和地址；“开标前不得启封”字样。（3）开标时由投标人当众拆开封皮，若投标人未将投标文件按上述要求进行密封和标识，招标人将不负担和此相关责任。9.2投标截止期及投标书送达地点时间： 1月17 日 15时00分 地点：河南安厦工程管理 9.3迟到投标书发包人对投标截止时间以后收到投标书，将原封退给投标人。9.4投标书修改和撤回在投标书截止时间以后，至投标使用期结束前，投标人不得修改或撤回投标书。10、开标和评标10.1开标发包人将于1月17日 15时 00 分开标，宣告发包人认为需要宣告和说明其它事项。投标人应委派代表参与开标，并签字证实出席。未参与开标投标人投标书将被视为无效标书，原封退回。10.2评标过程保密在宣告授予中标人协议之前，凡属于投标书审查、澄清、评价和比较和相关授予协议信息全部将保密。10.3投标书澄清（1）投标书审查、评价过程中，发包人能够要求投标人对投标书进行澄清，相关澄清要求和回复，全部要递交书面材料。（2）投标文件中大写金额和小写金额不一致时，以大写金额为准；以不一样文字方法投标文件解释发生异议时，以汉字文本为谁。10.4投标书响应性判定(1)投标书应和招标文件全部要求相符，无显著差异。(2)假如投标书实质上没有响应招标文件要求，发包人将拒绝该投标书。10.5投标文件有效性开标时，出现下列情况之一，应该作为无效投标文件(1)没有按招标文件要求递交投标确保金；(2)投标文件中没有法定代表人或授权人签字；(3)逾期送达或未送达成指定地点；(4)未按招标文件要求进行密封；(5)未按要求格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辩认；(6)投标人递交两份或多份内容不一样投标文件，或在一份投标文件中同一投标项目报有两个或多个报价，且未申明哪一个有效；(7)招标文件载明检验标准、方法等不符合招标文件要求；(8)显著不符合技术规范、标准和方法；(9)投标文件中附有招标人不可接收条件。11、协议授予11.1协议授予标准发包人将把协议授予其投标书实质响应招标文件要求且综合条件最优投标人。11.2中标通知书(1)在投标使用期截止前，发包人将中标通知书发给中标人，确定投标被接收。(2)中标通知书将成为协议组成部分。11.3协议协议书签署 中标人在接到中标通知后，应按中标通知书中要求时间和地点，派代表来签署协议协议书。 第二章 评标措施 “爱家百合苑”物业管理服务招标评标标准及措施，为规范评标工作，切实做好招标评标工作，特制订本评标标准及措施。一、评标措施制订依据（一）中国招标投标法；（二）国家七部委评标委员会和评标措施暂行要求；（三）建设部前期物业管理招标投标管理暂行措施。二、评标标准评标活动遵照公平、公正、科学、择优标准。三、评标机构招标人组建评标委员会（以下简称评委会），评委会由5人组成，教授评委5人。评委会主任由评标委员会确定。四、评标内容对各投标人所提交投标文件完整性、响应性、物业管理计划、财务情况和投标报价，和投标人拟投入本工程人员配置及关键工作人员综合素质、拟用于本工程关键设备、已完成类似项目标业绩等进行审查和分析。投标文件完整性、响应性是指：（一）投标文件是否根据招标文件要求填写及提供相关材料；（二）投标文件有没有显著差异或保留。五、评分标准采取综合评分法（总分值100分）：（一） “商务标”部分1、“商务标”部分评分值占总分值60分（其中价格分为30分，综合分为30分）。2、将各投标人投标报价累计总和除以投标文件总个数，得出投标报价平均值，该平均值即为基准价格值。投标报价在基准价格基础上超出50%范围以外废标（如有出现超出50%，将去掉该报价后重新计算基准价格）。假如项目物业有多个类型，则根据每种物业类型报价分别计算基准价格值，然后再计算出每个投标人每种报价价格分值，除于所报价物业类型个数，得出最终价格分。 投标报价平均值，应在全部投标人有效投标报价中如出现2个相同最高价、1个最低价或2个相同最低价、1个最高价，则将在去掉这3个报价后计算投标报价平均值。3、 价格分按30分值减去投标报价对应基准价格百分比应扣分值。具体扣分分值见下表：扣分表一：偏离百分比1.00%-2.00%2.01%-3.00%3.01%-4.00%4.01%-5.00%5.01%-15.00%15.01%-25.00%25.01%-35.00%35.01%-45.00%45.01%-50.00%扣分标准01234579114、价格分由物业处工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件要求和条件，包含：物业管理服务费用收支测算、企业经营结果和发展计划、企业对投标项目优惠承诺等及文本组织、编制。6、将每位教授评委对“商务标”部分评分值累加除以教授评委数，得出平均值即为“商务标”部分最终评分。7、商务标综合评分标准（30分）：(1)物业管理服务费用收支测算正当、合理（7分） （2）企业管理经验、能力、荣誉、诚信（14分） （3）企业经营发展计划（3分） （4）企业人力资源、技术装备、招标项目人员配置（3分） （5）投标文件文本组织、编制（3分） （二）“技术标”部分1、“技术标”部分评分值占总分值40分。2、“技术标”评分按招标文件要求和条件，依据“技术标”内容和评分要求逐项进行评审打分。3、将每位教授评委“技术标”部分评分值累加除以教授评委数，得出平均值即为“技术标”部分最终评分。 4、技术标评分标准（40分）（1）招标项现在期物业管理服务整体设想和计划（6分）（2）招标项现在期物业管理服务机构组织及人员配置（7分）（3）招标项现在期物业管理服务规章、制度（4分）（4）招标项现在期物业管理标准及方案（14分）（5）招标项现在期物业服务承诺及方法（4分）（6）合理化提议（5分）具体细项分值见“评委评分表”。上述六个项目应在技术标中逐章编写，并表现其合理性、优异性、周密性和可行性。教授评委依据招标文件评分细项标准逐项评分，得出技术标得分。 （三）其它分值部分1、投标人在已管、在管项目获“市优”称号得3分，获“省优”称号或“国优”称号得4分。单个项目标加分分值按最高分记取，不累加。取得称号已超出3年使用期且项目未经复验，不予加分。“市优”指“市级示范”，“省优”包含“省级示范”和“省级优异”，“国优”指“国家示范”。2、分值最高不得超出4分。其它分值由物业处工作人员统一计算后通知评标小组。 （四）总分值1、按（商务标部分评定分值+技术标部分评定分值）计算方法得出投标人最终评定总分。2、当二家或二家以上投标人出现总分相同时，投标报价对应基准价格百分比扣分值最少投标人优先。3、以总分值从最高到最低标准排定中标候选人。六、评标程序（一）评标委员会组员认真审阅投标书；（二）评委依据本评分措施，对投标文件进行逐项综合评分；（三）评标委员会经认真阅读后，各评委独立打分；（四）各评委综合评分，以平均分高低选出中标候选单位。（五）撰写评标汇报，全体评委署名后提交给招标人。七、评标纪律（一）评标过程保密，对评标过程中全封闭操作。开标后至发中标通知书并签署协议期间，凡和评标相关资料和评委会讨论情况，均不得泄露。（二）任何投标人不得对评标人员施加影响，不然取消其参与深入评选资格。评 标 计 分 卡 工程名称:“爱家百合苑”物业管理服务 署名：总项细项分值 商务标（60分）价格分（30分）综合分30分物业管理服务费用收支测算正当、合理（7分）收入项目和支出项目预算 (2分)测算说明、测算必需依据（2分）报价及收支盈亏情况测算（1分）三年收支情况对比（1分）征收节支方法（1分）企业管理经验、能力、荣誉、诚信（14分）一级资质4分、二级资质3分、三级（含暂定）2分取得省级及以上4分、市级3分、没有不得分经营规模企业无不良从业统计企业经营发展计划（3分）企业人力资源、项目人员配置（3分）拟派任该项目责任人情况文本组织、编制（3分）标书装订精美、装订认真整齐小计技术标（40分)整体设想和计划（6分）项目整体分析（1分）管理模式、特点（1分）管理设想、计划1分）创优计划和具体实施方案（2分）小区文化活动（1分）机构组织及人员配置（7分）管理机制（2分）人员配置（3分）人员培训（2分）规章制度（4分）公众制度（2分）档案管理（2分）前期日常管理标准及方案（14分）前期物业管理（4分）日常物业服务标准（8分）房屋和公用设施设备管理、养护、维修方案（2分）物业管理服务承诺及方法（4分）各管理指标承诺（2分）实现承诺关键方法（1分）愿意承受相关奖罚（1分）合理化提议（5分）有较大指导作用（5分）、有一定指导作用（2分）小计总分值商务标评分细则总项细项分值细项分值商务标(60分)价格分（30分）投标报价部分为30分报价响应，符合要求综合分（30分）物业管理服务费用收支测算正当、合理（7分）收入项目和支出项目预算（2分）；测算说明，测算必需依据（2分）；报价及收支盈亏情况测算（1分）；三年收支情况对比（1分）；增收节支方法（1分）企业管理经验、能力、荣誉、诚信（14分）一级资质4分，二级3分，三级（含暂定）2分；取得省优及以上4分，市优3分，没有不得分；在管项目有20万平方米（含20万）以上得4分，10万平方米（含10万）以上得3分，5万平方米（含5万）得2分，没有不得分；企业无不良从业统计得2分，有一次不得分。企业经营发展计划（3分）企业人力资源、项目人员配置（3分）拟派任该项目责任人情况文本组织、编制（3分）标书制作精美，装订认真整齐技术标评分细则总项细项分值细项分值技术标(40分)整体设想和计划（6分）项目整体分析（1分）管理模式、特点（1分）管理设想、计划（1分）创优计划和具体实施方案（2分）小区文化活动（1分）机构组织及人员配置（7分）管理机制（2分）人员配置（3分）人员配置（1分）；人员录用和考评（1分）；人员上岗标准（1分）；人员培训（2分）规章制度(4分)公众制度（2分）档案管理（2分)前期及日常管理标准及方案（14分）前期物业管理（4分）前期物业承接查验方案（1分）；业主入住管理方案（1分）；业主临时管理规约（1分）；业主装修管理方案（1分）日常物业服务标准（8分）日常各项物业服务标准及实施方案（4分，缺乏一项扣0.5分）；多种突发事件应急处理方案（2分）；用户报修、维修、回访步骤（2分）；房屋和共用设施设备管理、养护、维修方案（2分）缺乏一项扣0.5分 物业管理服务承诺及方法（4分） 各管理指标承诺(2分)一处不符合要求指标扣0.5分，扣完为止实现承诺关键方法（1分）；愿意承受相关奖罚（1分）合理化提议对前期物业管理有较大指导性作用（5分）、有一定指导性作用（2分）第三章 协议条款及格式委托方： 受托方：（以下简称甲方） （以下简称乙方）法人代表人： 法人代表人：注册地址： 注册地址：联络电话： 联络电话：依据相关法律、法规相关要求，甲乙双方以自愿、平等、互利、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对 提供前期物业管理服务事宜，签订本协议。第一章总则第一条 物业基础情况本项目在 。占地面积 平方米，其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米，建筑物累计 幢，建筑结构为框架。本项目标建筑密度 ；综合容积率 ；绿化率 %。计划建设机动车停位 个；其中地上 个；地下 个。第二条 甲、乙双方约定，在协议期内，本物业管理区域物业服务收费采取包干制方法，乙方自负盈亏。第三条 乙方提供服务受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对推行本协议负担对应责任。第二章 物业服务内容第四条 房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包含楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第五条 共用设施、设备维修、养护、管理和运行，包含共用上下水管道，落水管、水箱、公用照明、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼宇消防设施设备、电梯等。第六条 本物业计划红线内属物业服务范围市政公用 设施和隶属建筑物、构筑维修、养护和管理，包含道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、室外泵房、路灯、停车场、公益性文体设施及共用设施设备使用房屋等。第七条 本物业计划内隶属配套建筑和设施维修、养护和管理，包含体育娱乐活动场所等。第八条 管理和物业相关完工验收资料、工程图纸和住户档案。第九条 公用绿地、小品、花木、水景养护和管理。第十条 公共环境清洁卫生、垃圾搜集、清运，包含公共场地、房屋建筑物共用部位。第十一条 本物业计划内交、车辆行驶及停泊秩序管理；配合和帮助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）。如有意外事件发生，依据当地相关部门判定负担对应责任。第十二条 组织开展丰 多彩以项目特色为题材文化娱乐活动。第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接收委托并合理收取费用。第十四条 属于乙方管理维护范围在业主专有部位共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方义务，因未立即通知造成损失，乙方不负责任。第十五条 法规和政策要求由物业服务企业管理其它事项。第三章 协议期限第十六条 物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会和所选聘物业服务企业签署物业服务协议生效时止。第十七条 业主委员会成立但业主委员会没有和乙方签署物业服务协议或没有选定新物业服务企业接管本项目物业服务工作，乙方应该继续根据本协议标准推行物业服务义务，并享受对应权利。 第四章 物业费用及其它 第十八条 物业费 1、本着物业服务业主、微利经营标准，遵照以社会效益、环境效益、经济效益并重宗旨，确定 物业费收到标准为_元/月/平方米，商业物业费收取标准为_元/月/平方米；费用组成包含：管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；物业共用部位、共用管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧费用；法定税金等；物业费由乙方采取预收费方法每六个月向业主或物业使用人收取一次，具体缴费时间为每六个月第30天5-15日。2、本协议生效之日起五日内，乙方进 项目提前开展筹备工作，甲方在项目交房前5日内将创办费用人民币（大写）_一次性付给乙方用于配置物资装备。3、未售出或未交付空置房屋由甲方 %向乙方交纳物业费。4、因业主原因空置房屋，由业主按 %交纳物业费。第十九条 机动车和非机动车车辆场地服务费用：1、地上停车场车位：车位按_元/月/个收取服务费；2、地下停车场车位：车位按_元/月/个进行出租，收益部分扣除服务费后，归属甲方；3、车库内外车辆临时停车费用收取：停车30分钟以内不收费；停车超出30分钟不足二十四小时收取 元/辆；停车超出二十四小时按天数累加。4、非机动车：摩托车_元/辆/月；电动车_元/辆/月（不含充电）；自行车_元/辆/月。第二十条 乙方对业主或物业使用人房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务收费由双方协商收取。第二十一条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造费用按摄影关要求实施。第五章 双方权利义务第二十二条 甲方权利义务1、甲方应在项目整体交付前30日内，向乙方提供在 项目内物业管理用房_平方米（不少于项目总建筑面积千分之四）；该物业管理用房由甲方负责装饰装修，并交由乙方无偿使用；乙方不得改变物业管理用房用途；该物业管理用房全部权属于全体业主共有；2、甲方应在项目整体交付前30日内向乙方移交以下资料：（1）完工总平面图、单体建筑、结构、设备完工图、配套设施、地下管网工程完工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；（5）房屋及配套设施产权归属清单（包含业主姓名、联络方法等）；（6）物业管理所必需其它资料；3、协调、处理本项目标遗留问题：（1）工程建设遗留问题及未售出房屋破损维修；（2）经双方确定应由甲方整改项目。4、在业主入住后因房屋本体及隐蔽工程质量造成损害时，甲方应该根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修和赔偿责任；5、帮助乙方落实物业区域内各项规章制度；6、甲方移交给乙方管理房屋、设施、设备应该是经相关部门验收合格产品；7、甲方需对地下车库单独加装水表电表，实现用水、用电独立计量；8、甲方提供水、电“一户一表”硬件设施配置，甲方向乙方正式交接水电后，应协调相关职能部门实现抄表到户（水表由乙方负责查抄到户并负责收取水费）；9、甲方应制订临时管理规约，在物业销售时向物业买受人明示并给予说明，要求物业买受人或使用人对遵守临时管理规约给予书面承诺或签字确定；10、甲方有权向社会各界宣告甲、乙双方合作之事实，有权选择播放、展示、公布乙方相关物业服务资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等，但传输内容及效果不得对乙方社会声誉及经济利益造成损害；11、甲方须在本物业介入前30日内指定专员负责并督促施工单位成立物业保修、返修工作组，全方面负责和乙方物业管理处进行保修、返修业务对接。乙方依据甲方和施工单位签署施工协议中相关保修条款，草拟保修期内三方协议，经三方认可后，由甲方组织签署，经确保保修期内维修工作立即性（结合保修条款界定）；12、甲方应实施建设部相关房屋实施房屋质量确保书和房屋使用说明书制订要求；13、甲方在乙方介入前30日内向乙方办理物业接管验收交接手续，接管验收标准由甲乙双方提前交给各施工单位熟悉，以促进施工方在施工期间能够按标准进行施工，降低返工成本。第二十三条 乙方权利义务1、依据相关法律、法规及本协议约定，在本物业区域内提供物业服务，乙方承诺在本协议期内尽职尽责做好服务，提升业主满意，不发生业主集体投诉或媒体曝光恶性事件，主动维护甲方良好品牌形象；2、依据相关法律法规及本协议约定，制订物业管理制度。负责管理处组织架构确实立、人员招聘培训、协调多种社会关系，确保本物业管理工作正常开展；3、按物业管理法规要求，在本物业达成召开业主大会条件时，乙方应配合相关部门筹备成立业主委员会。4、依据相关法律、法规政策及本协议约定，乙方自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（物业使用人）正当权益，获取不妥利益；5、乙方收取物业费和其它费用应符合相关法律、法规要求；6、乙方负责编制房屋及隶属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案并组织实施；7、乙方应向业主和物业使用人通知物业使用及管理相关要求。当业主和物业使用人装修物业时，通知其相关限制条件，和其签订书面约定，并按要求负责实施监督；8、依据法规政策相关要求对违反临时管理规约和物业管理法规政策行为进行阻止，阻止不无效能够向相关部门举报或投诉；9、选聘专营企业负担本物业专题管理业务，但不得将物业整体管理委托给第三方；10、接收物业管理主管部门及相关政府部门监督、指导，并接收甲方和业主监督；11、乙方在服务过程中对本物业公共设施不得私自占用和改变使用功效，如需在本物业内改扩建或完善配套项目，须报业主委员会（在业主委员会未成立前，报甲方同意）并经相关部门同意后方可实施；12、建立本物业物业管理档案并负责立即记载相关变更情况；13、本协议变更或终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主全部财务立即完整移交给业主委员会，业主委员会还未成立移交给甲方；14、乙方需依据每栋楼宇交付时间，按每栋人员配置标准，配置对应人员，乙方需提前派驻项目责任人为项目提供前期介入工作，参与甲方会议，提出合理化提议，完善和调整管理方案，帮助甲方制订临时管理规约，做好业主入住准备工作。第六章 管理目标第二十四条 乙方依据物业管理服务事项制订本物业各项维修、养护和管理工作标准及考评标准，使之达成市级优异项目标管理标准。第二十五条 按计划设计施工到位，符合国家各项验收标准，在行业当年有项目评定活动并符合参评时间、条件要求前提下，所接管本物业整体交付使用后第二年，努力争取取得市级优异管理项目称号，整体交付使用后第三年，努力争取取得省级优异管理项目称号。第二十六条 乙方在管理实际过程中严格实施本物业服务宗旨，高品质服务理念，规范企业和个人服务行为，提升管理服务品质，确保所提供服务标准逐步提升。第七章 协议变更、解除和终止约定第二十七条 业主大会重新选聘物业服务企业或因其它原因本协议终止时，乙方应在协议终止之日起30日内撤出本物业，移交物业管理用房和和本物业相关全部档案资料。第二十八条 本协议终止后，甲乙双方应做好债权债务处理，包含物业费用清算、对外签署多种协议等；乙方应帮助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务交接和善后工作。第八章 违约责任第二十九条 因甲方违约造成乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方限期整改，逾期不处理，乙方有权终止协议；因甲方违约造成乙方经济损失，甲方应给对应经济赔偿。第三十条 乙方提供服务达不到协议约定，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求，甲方有权终止协议；造成甲方经济损失，乙方应给甲方对应经济赔偿。第三十二条 以下情况乙方不负担责任1、乙方已推行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失；2、因维修养护物业共同部位、共用设施设备需要且事先已通知业主和物业使用人，临时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失；3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失。第三十三条 本协议生效后，甲乙双方任何一方企业内部出现股权转让、股东变更、法人代表人变更或甲方将本物业整体或部分转卖第三方，均不组成修改或终止本协议理由。第三十四条 甲方如有采取不公平手段致使乙方推进管理权，或造成乙方经济损失，应该负担对应责任。如乙方有蓄意破坏甲方企业形象行为而造成甲方损失，乙方应负担对应责任。第三十五条 任何一方无正当理由提前解除协议，应向对方支付人民币 违约金；因为解除协议给守约方造成经济损失超出该违约金数额，还应给守约方对应经济赔偿。第九章 附则第三十六条 为维护业主、物业使用人切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、帮助公安机会实施任务等突发事件时，乙方因采取紧急避险方法而造成财产损失，当事人双方按相关法律要求处理。第三十七条 甲、乙双方可对本协议条款进行修订更忙乱或补充，以书面形式签署补充协议，补充协议和本协议含有相同效力。第三十八条 如遇不可抗拒，致使协议无法推行时，双方均不负担违约责任并按相关法规政策要求立即协商处理。第三十九条 本协议在推行中如发生争议，双方应协商处理；协商不成，甲乙双方按下列方法处理。1、政府主管部门协调；2、提交 仲裁委员会仲裁；3、依法向甲方所在地人民法院起诉。第四十条 本协议及其附件中未要求事项，均遵照中国相关法律、法规和政策实施。第四十一条 本协议条款如相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。第四十二条 本协议正本连同附件一式五份，甲方执三份，乙方执两份，含有相同法律效力。第四十三条 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。甲方： 乙方：代表人： 代表人：日 期： 日 期：附件一：物业组成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所学 校幼稚园 用房合 计备 注附件二： 物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、 ；11、 。附件三： 物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个；4、污水井 个；5、雨水井 个；6、垃圾中转站 个；7、水泵 个；