物业管理服务招标文件模板.doc

政府采购

招 标 文 件

采购计划编号：
采购项目名称*******物业管理服务项目
集中采购机构：

09月

目 录

第一篇 投标邀请书…………………………………………………4
第二篇 项目技术规格、数量及要求………………………………7
第三篇 项目商务要求………………………………………………23
（一）实施时间、地点及验收方法…………………………………23
（二）人员岗位分布及职责、组织架构图…………………………25
（三）人员配置………………………………………………………27
（四）其它……………………………………………………………28
第四篇 评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款………29
（一）评标方法………………………………………………………29
（二）评标标准………………………………………………………31
（二）无效投标条款…………………………………………………35
（三）废标条款………………………………………………………36
第五篇 投标人须知……………………………………………… 37
（一）投标费用………………………………………………………37
（二）投标人…………………………………………………………37
（三）招标文件………………………………………………………37
（四）投标……………………………………………………………37
（五）开标……………………………………………………………41
（六）评标……………………………………………………………41
（七）定标……………………………………………………………41
（八）中标通知书……………………………………………………42
（九）投标人对中标结果质疑、投诉……………………………42
（十）签署协议………………………………………………………43
（十一）其它事项……………………………………………………43
第六篇 协议关键条款、格式协议（样本）………………………44
第七篇 投标文件格式…………………………………………… 54

第一篇 投标邀请书

****公共资源交易中心受****机关事务管理局委托,对****机关办公中心及会议中心物业管理服务组织政府采购，采购方法为公开招标，欢迎合格企业参与投标。
一、招标项目内容
总建筑面积4.9万平方米物业服务。
二、资金起源
财政资金，已到位。
三、投标人资格要求：
合格投标人应首先符合政府采购法第二十二条要求基础条件，同时符合依据该项目特点设置特定资格条件,具体详见第四篇评标方法相关要求。
四、投标、开标相关说明
（一）报名时间及招标文件获取方法：本项目招标不预报名，开标时接收现场报名和投标。凡符合资质条件投标者，请于公布公告之日起，在重庆市政府采购网（）下载招标文件、答疑、补遗。不管下载是否全部视为投标人知晓全部招标相关事宜。
（二）招标价文件售价：人民币500元/份，现场报名、递交投标文件时缴纳。
（三）投标文件递交及截止时间：10月09日北京时间9时00分至10时00分止。
（四）开标时间：10月09日北京时间10时00分。
（五）投标（开标）地点：****公共资源交易中心（
五、投标确保金
（一）投标确保金缴纳及退付
投标确保金须在投标报名时缴纳，缴纳方法为经过POS机刷卡（银联卡）缴纳。未中标人确保金，公告结束后5个工作日内无息退还至投标企业基础账户；中标人投标确保金，随即转为履约确保金，项目完成、经采购人验收合格后，一次性无息退还至投标企业基础账户。
（二）投标确保金数额：人民币0元。
六、投标相关要求
超出投标截止时间、不按本招标文件要求密封投标文件、或不按招标文件要求按时提交足额投标确保金，其投标恕不接收。
七、联络方法
（一）采购代理机构：****公共资源交易中心。
联络人：
邮 编：408300 电 话：（023
地 址：****
（二）采购人：****
联络人：
邮 编：电 话：
地 址：
八、注意事项
（一）投标人在投标截止时间五日前自行踏勘项目现场及周围环境。不管投标人是否踏勘过现场均被认为在递交投标文件之前已踏勘现场，对本协议项目标风险和义务已经了解，并在其投标文件中已充足考虑了现场和环境原因。踏勘现场所发生费用由投标人自行负担。联络人：易先生； 电 话：[phone]
（二）投标人经招标人许可，可进入工程现场踏勘。投标人并应对由此而造成死亡、人身伤害、财产损失、损害和任何其它损失、损害和引发费用和开支负担责任。
（三）项目办公用具、用水、用电等，由中标人自行负责处理并负担全部费用，该费用已包含在投标报价中，结算时不另计费。
九、投标费用
投标人应负担其编制和递交投标文件所包含一切费用，不管投标结果怎样，招标人对上述费用概不负责。

第二篇 项目技术规格、数量及要求

机关办公中心及会议中心在****，是集会议、办公、行政审批等为一体综合办公区域。
一、基础概况
机关办公中心及会议中心总建筑面积4.9万平方米，由机关办公中心、会议中心（包含会议大楼和综合楼）组成，将机关办公中心、领导周转房及会议中心纳入统一物业管理范围，物业总面积为4.9万平方米，含车库停车位约210个，具体面积以下：
（一）机关办公中心
1.总建筑面积约22967平方米，其中办公楼约21467平方米，建筑层数为地上9层，地下2层（车库，车位90个）。
2.办公楼出入口2个，车库出入口2个；
3.外围部分，以公路为界。
（二）领导周转房
1、市管领导周转房15套，面积约1500平方米；
2、领导周转房分布：在三个小区（距办公楼1.5公里内）。
（三）会议中心
总建筑面积2.6万平方米，其中会议大楼地下1层，地上1层（局部3层），建筑面积大约 13600㎡，（地上建筑面积8642㎡，地下车库（车位120个）、设备用房4960㎡）。政务综合办公楼地上6层（无地下室），建筑面积大约12100㎡。
二、机关办公中心及会议中心设备清单
（一）机关办公中心设备清单
1.供电系统
（1）高、低压配电柜12台，采取双回路供电方法（高压柜在负1楼配电房内）；
（2）各类照明动力配电箱40台；
（3）应急电源：USB电源、自动应急照明。
2.给排水系统
（1）供水方法：管网+屋面水箱；
（2）水泵设备：
潜污水泵2台：其中， 　　功率　　KW，　功率　KW；
消防水泵2台：功率　　KW；
喷淋泵 2 台；功率　　KW；
生活水泵2台：功率　　KW；
（3）排水管网　　　窖井 2 个
3.空调系统：独立柜式空调230台
4.排污系统
（1）生化池：2个，容量：120立方；
（2）卫生间：18个。
5.电梯：电梯品牌：三洋，台数：2台 ；层数11层
6.消防系统
（1）消防控制中心安装位置：负1楼；
（2）消防广播系统，1套；
（3）消防设施、设备：监控报警、喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水池；
（4）消防水池：共1个。
7.通风防排烟系统:共有各类风机13 台。
8.灯饰照明设备
（1）室内照明；
（2）环境照明；
（3）光彩工程照明；
（4）路灯；
（5）其它。
9.会议音响、视频设备:各类大小会议室5套。
10.综合布线、通讯系统：一个视频监控室、交换机19台。
11.喷泉水池：2 个。
12.门禁系统：3套。
（二）会议中心设备清单(以房屋完工验收后设备清单为准)
1.消防报警系统设备
（1）各类报警点：烟感：205 只；温感：256只；手动报警按钮：32只；消火栓按钮：66只；声光报警器：44只；固话：5只；广播：52只；输入模块：26；输入输出模块：67只；广播模块：4只。（注：具体点位依据现场可能有合适变动）
（2）立式机柜1套；（即报警主机）
（3）消防广播系统1套。
（4）消防电话系统1套
2.会议中心地下停车库设备
主楼地下停车库一进一出，设置一个管理安全岛
（1）通风、防排烟各类风机 台；
（2）卫生间通风器 个；
（3） 油烟净化器1台；
3.中央空调设备
（1）风冷螺杆冷水机组：冷量：730-880KW，6台；
（2）风冷螺杆冷热水机组：冷量：730-880KW，8台；
（3）柜式空调器：冷量：1-18000KW，5台；
（4）各类风机盘管：1580台。
4.防火卷帘门设备
各类防火卷帘门设备30樘。
5.变配电系统设备
（1）高压配电柜19台
（2）低压配电柜49台
（3）变压器6台
（4）各类照明动力配电箱台
（5）柴油发电机组200kw一台
（6）密集型插接母线一批
（7）电线电缆一批
6.国产水泵设备
（1）生活、消防泵9台；
（2）潜污泵2台；
（3）空调泵19台。
7.不锈钢水箱设备
（1）6m×4m×2.5m　　一台
（2）5m×2.5m×2m　　二台
8.照明工程
（1）会议中心室内照明一项
（2）综合楼室内照明一项
（3）景观环境照明一项
9.监控报警、门禁系统、LED显示器、扩声系统设备
（1）各类摄像机 台及系统集成；
（2）门禁管理道 门、 个用户、可进行门禁、报警、在线巡更、功效控制等管理；
（3）会议中心一层大厅、多功效会议厅、视频会议室LED双基色显示器等3块；
（4）会议中心一层大厅、多功效会议厅、视频会议室扩声及灯光系统设备一批。
10.给排水管网工程
（1）室内外消防喷淋管网系统
（2）室内外消火栓管网系统
（3）室内外污排管网系统
（4）室内外雨排管网系统
（5）绿化用水管网系统
（6）生化池四座
（7）隔油池二座
（8）卫生间洁具一批
11.空调、通风管道系统
（1）防排烟管道系统
（2）正压送风管道系统
（3）空调新风管道系统
（4）空调送风管道系统
（5）卫生间排风管道系统
（6）餐厅、会议中心一层中央空调风管道系统
（7）空调冷冻供水、回水、冷凝水管网系统
12.电梯
（1）会议中心2.5m/s电梯两部
（2）综合楼2.5m/s电梯四部
13.低压二氧化碳气体灭火系统设备
（1）柜式七氟丙烷灭火装置(150kg): 6台
（2）柜式七氟丙烷灭火装置(70kg): 1台
（3）远程控制柜台(报警主机)： 1台
（4）消防泵：8台（喷淋泵：2台，喷淋稳压泵：2台，消火栓泵：2台，消火栓稳压泵：2台）
三、物业服务内容
（一）建筑本体及配套设施维修、养护和管理
1.建筑结构、屋面、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、门窗等维修、养护及管理；
2.物业隶属道路、沟渠、水池、井、停车场等维护、清理和修缮。
（二）物业设备运行、养护、维修和管理
1.照明系统维修和保养(业主单位或使用单位提供材料，中标企业负责无偿维修)；
2.电梯系统设备运行，维修养护和系统检测；
3.消防系统设备运行，维修养护和系统检测；
4.给排水（污）系统设备运行和维修养护；
5.楼宇自控系统设备运行和维修养护；
6.弱电系统设备运行，维修养护及系统检测；
7.避雷系统养护和检测；
8.会议室音响系统维护、运行、管理；
9.其它设施设备维修和养护。
（三）综合服务
设用户服务中心，设置用户服务专线，实施365天二十四小时值班制度，负责对用户接待、咨询和求援/投诉处理工作。
（四）绿化及水景维护和管理
帮助市政绿化维护单位，对绿化植物养护管理。对水景日常维护和管理。
（五）清洁管理
公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾搜集、清运、排水管理，污水管道疏通;15套县级领导周转房清洁卫生（含床上用具更换及40余套市管领导午休房间床上用具更换）。外墙清洗另行约定。
（六）道路交通及车辆停放秩序管理；
（七）安保管理
公共秩序维护、安防、消防等事项帮助服务管理和事故预防，包含安全、消防监控，门岗执勤（不含招标人、非招标人使用人人身、财产保险和财产保管责任）；
（八）会议中心及会议服务
负责会议室部署、会议茶水准备和服务、会议灯光、音响、视频等调试使用及其它会议服务。
（九）物业档案资料管理
（十）物业项目使用专题维修资金预算和计划
（十一）帮助招标人编制机关办公中心、会议中心内管理和服务相关制度文件
（十二）各类突发事件应急预案
（十三）完成招标人指定临时性工作
接收招标人领导，对招标人指定临时性工作任务应主动给予安排完成，其临时任务包含费用和其它特约服务费用，双方共同另行协商。
四、管理服务质量标准
除本标准外竞标人可提供优于此标准服务内容。
（一）基础要求
1.管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
2.有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、职员培训等制度健全。
3.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4.设有服务接待中心，公告二十四小时服务电话。急修10分钟内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有完整报修、维修和回访统计。
5.依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。
6.按协议约定规范使用住房专题维修资金。
7.实施定时业主评议，业主和企业关系融洽，每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见，业主满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。
8.物业档案资料齐全，查阅方便。
9.服务体系完善并实施ISO9001标准。
（二）会议服务
1.服务人员要求学历为高中以上，女性身高在160——165CM之间，年纪在20——30周岁之间；形象很好，气质较佳，含有会场服务技能和很好思想道德素质，严格遵守保密制度，做好保密工作。
2. 依据业关键求，负责会议室及职员娱乐室部署、会议茶水准备和服务。
3.代制（摆）迎宾牌和座牌、代摆鲜花、代签到。
4.提供迎宾和礼仪服务，包含签字仪式服务、颁奖服务、迎宾服务和贵宾礼仪服务、各类庆典等服务。
5.依据不一样会议规格和要求着装，得体、大方，服务热情、周到、细致，业主意见反馈满意率95%以上。
6.各涉密会议服务由业主自行负责。
（三）清扫保洁服务
1.保洁人员要求年纪50岁以下，无违法不良统计，热爱本质工作，能吃苦耐劳，尽心尽责；
2.清扫保洁区域为机关办公中心及会议中心门厅、室内公共走道、公共卫生间、地下车库等公共区域（领导周转房由物业企业派专员进行清扫保洁）。
3.按层设置垃圾桶，每日清运2次，每日清洗1次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。
4.电梯厅、楼道每日清扫2次，每七天拖洗1次，无随意堆放垃圾、杂物或占用；会议中心一层会议室、三层多功效会议室、二层视频会议室等会议中心楼全部会议室，每次开会前拖洗1次，每次会议结束后拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每七天清洁1次；路灯、楼道灯每个月清洁1次。立即清除公共区域积水、灰尘、垃圾。
5.共用雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每个月检验1次，检验情况立即反馈；化粪池每个月检验1次，发觉异常立即报业主。化粪池、雨水池、污水井完好率98%以上。
6.公共卫生间天天清洗1次，地面洁净光亮、无异味、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘。
7.县领导周转房每七天打扫2次，地面洁净，家俱及设施无灰尘，玻璃窗户光洁明亮；40余套市管领导午休房间床上用具更换。
8.依据实际情况定时进行消毒和灭虫除害，保持服务中心物业内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。
9.清扫保洁率99%以上。
（四）保安及车辆管理
1.保安从业人员条件
年纪35岁以下，高中以上文化，男身高170㎝，女身高160㎝以上，政治素质好，无违法违纪不良统计、责任心强，退伍军人条件可合适放宽。其中监控人员必需含有熟练操作电脑和监控设备能力。
2.保安管理内容
（1）常规防范；
（2）门岗执勤；
（3）巡查服务；
（4）技术防范。
3.消防管理
（1）消防监控中心管理；
（2）消防设施、器材管理；
（3）保持消防通道通畅；
（4）装修期间消防安全管理；
（5）烟花、爆、燃放管理；
（6）易燃易爆物品管理；
（7）预防电器短路等引发怒灾。
4.道路及车辆管理
（1）按行政办公及会议中心楼要求设置交通标识；
（2）车辆出入有序；
（3）车辆按指定地点停放，无乱停乱放现象。
（五）公用设备设施维护管理
1.负责本物业项目范围内公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、生化池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）使用、维修、养护和管理。
2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4.对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主提出汇报和提议，依据业主决定，组织维修或更新改造。
5.载人电梯二十四小时正常运行。
6.消防设施设备完好，完好率100%，可随时启用；消防通道通畅，完好率达100%。
7.设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8.公共区域道路平整，关键道路及停车场交通标志齐全、规范，道路完好率98%以上。
9.路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10.轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。
11.公共设备设施维护保养好，完好率95%以上，大型及关键机电设备完好率100%，保养统计齐全。
（六）房屋建筑维护管理
1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。物业共用部位维修、养护和管理。物业共有部位具体包含：房屋承重结构（包含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
2.依据房屋实际使用年限，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主提出汇报和提议，依据业主决定，组织维修。
3.每日巡查1次各层办公楼、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护；房屋完好率达98%以上。
4.零星维修立即率达95%以上，合格率达98%以上，维修统计齐全。
（七）安全保卫及车辆管理
1.安全保卫人员要求为男性，年纪20—35周岁，身体健康、五官端正、气质好、形象佳、记忆力强，初中以上文化程序，身高168cm以上，其中机关办公中心门岗人员男性身高要求175cm以上，女性身高要求165cm以上，形象气质佳；含有基础治安防范、消防操作及交通指挥技能和电脑操作知识，有相关工作经验；思想品质好，遵纪遵法，勇于同多种违法行为作斗争；无违法犯罪统计。
2.机关办公中心主出入口、停车库进出口、消防（监控）中心二十四小时值班看管，并有具体交接统计和人员、大型物件、车辆登记统计。
3.对进出机关办公中心、会议中心区车辆实施交通管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路通畅。
4.对关键区域、关键部位每小时最少巡查1次，并有巡查统计。
5.确保消防（监控）、报警等技防设施二十四小时正常运行。
6.碰到火警、警情或异常情况，5分钟内赶到现场，并采取对应方法。
7.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并帮助采取对应方法，每十二个月应组织不少于1次防火应急预案演练。
8.保安人员必需经过最少３个月保安业务及相关法规培训，持证上岗。
9.火灾、刑事和交通事故发生率＜1‰。
（八）强、弱电维修人员管理
1.要求为男性，年纪20—45周岁，身体健康、五官端正，初中以上文化，含有强电、弱电上岗资格证，并有相关从业工作经验；
2.每七天对配电室、发电机房、弱电机房、强弱电井等位置机械设备进行巡查1次，做好巡查统计；
3.负责按作业文件和维保计划实施房屋、设施设备日常检验、维护和保养；
4.负责项目关键场所/各类设施设备静态标识和状态标识申请制作和保持；
5.负责帮助电梯维保人员电梯维保和突发事件应急处理工作；负责电梯突发事件解救工作。在消防应急状态下担任直驶电梯操作工作；
6.负责对配电设备按操作规程进行操作；做好日常运行监护和统计工作；
7.负责对弱电系统进行维保及运行监视和统计工作；
8.负责处理工程突发应急事件；
9.负责责任区域机房设备清洁工作；
（九）会议中心会议室（一层大会议室、三层多功效会议室、二层视频会议室、人防指挥中心及业主单位管理其它会议室）、职员娱乐室管理人员
1.男性，年纪20至45周岁，身体健康、五官端正，初中以上文化，含有舞台灯光、音响、强弱电上岗资格证，并有相关从业工作经验优先；负责对舞台灯光、音响、配电等设备按操作规程进行操作；做好日常运行监护和统计工作；
2.负责对舞台音响、灯光系统进行维保及运行监视和统计工作；
3.负责处理工程突发应急事件；
4.负责音响室、灯控室、耳光室等控制室设备清洁工作。
五、服务目标及各项指标要求
（一）管理目标
服务目标是：为领导及工作人员发明高效、便捷、安全、卫生办公环境，为外来人员发明文明、舒适、温馨办事环境，为日益扩大交往提供良好服务。
两年内达成重庆市管理和服务优异大厦标准。
（二）服务应达成各项指标
1.杜绝火灾责任事故和其它安全事故；
2.环境卫生、清洁率达98％；
3.消防设备设施完好率100％；
4.房屋、门窗完好率99％；
5.车库设备完好率98％；
6.智能化系统运行正常率98％；
7.零星维修、报修立即率100％，返修率≤1％；
8.服务有效投诉≤5％，处理率100％；
9.会议服务立即率99%；
10.服务质量满意率85％。

第三篇 项目商务要求

一、实施时间、地点及验收方法
（一）实施时间
1、中标企业应该严格根据国家和重庆市物业管理相关要求和物业服务协议，对****机关办公中心及会议中心物业项目实施专业化管理，综合性服务。
2、自中标之日起应在30天内，中标企业组织完成相关服务人员选聘及集中培训工作，经业主单位认可后，于12月1 日起正式到岗上班。
3、中标企业试用期3个月。3个月期满，经业主单位考评合格后和其签署正式协议。
（二）交付地点
****南阳公园北侧。
（三）服务要求及验收
中标单位应该严格根据投标书和委托协议约定进行物业管理，如达不到要求要求，管理、维护和服务水平下降，投诉多或出现重大管理失误，委托方有权提出整改意见，直至终止委托协议，并进行财务审计，责任由中标单位负责。
（四）付款方法
试用期间物业管理费用由业主单位按中标价格按月支付；试用期间如出现物业企业履职不到位、职员素质差、发生安全事故、社会可信度差等情况，将取消中标资格。试用合格，正式签署协议后，以中标价为依据，以每个月业主单位对中标单位考评情况支付物业管理费，并于每个月前10个工作日内支付上月服务费用。
（五）违约责任
1.甲方违约责任
（1）甲方逾期支付款项，除应立即付足款项外，应向乙方偿付欠款总额仟分之壹/天违约金；逾期付款超出15天，乙方有权终止协议；
（2）甲方偿付违约金不足以填补乙方损失，还应按乙方损失还未填补部分，支付赔偿金给乙方。
2.乙方违约责任
（1）中标人应该根据协议约定条件履约，不得将中标项目转让或分包，不然，业主将取消中标资格，没收其履约确保金，造成一切损失由承包人负担。
（2）本项目为一个包，含有整体性，不可分割。本项目拒绝挂靠或一个以上供给商组成投标联合体（后期服务过程中严禁转包）投标人投标，一经业主查实，没收履约确保金，并追诉其经济责任。
（3）中标单位在人员聘用上，将符合条件原有机关行政办公大楼工作人员（物管经理、保安、保洁、强弱电等人员）全部录用。如中标单位有意设置障碍，拒聘上述人员，业主单位能够立即解除协议，中标单位自行负担一切损失。
（4）中标单位严格根据投标文件要求岗位配置，如经业主查实，人员配置不够或降低服务标准，业主单位能够解除协议，中标单位负担一切损失。
(六)知识产权
采购人在中国境内使用投标人提供货物及服务时免受第三方提出侵犯其专利权或其它知识产权起诉。假如第三方提出侵权指控，中标人应负担由此而引发一切法律责任和费用。
（七）培训
自中标之日起应在30天内，中标候选企业组织完成相关服务人员选聘及集中培训工作，经业主单位认可后，于12月1 日起正式到岗上班。
二、人员岗位分布及职责、组织架构图
（一）物管处经理1名
其岗位职责为：
1.接收企业分管领导领导并按业主单位要求工作。
2.按PDCA循环方法对管理处工作实施管理并指导其职员具体工作。
3.负责业主入住前相关准备工作（包含入住资料准备）。
4.负责对本管理处下属进行职业意识和职业技能培训。
5.对所管辖区域各项服务工作,组织实施周检和随机抽检,并作好统计。
6.接收用户求援/投诉,并组织相关部门实施处理，按要求权限范围处理好本区域对内对外关系。
7.组织实施纠正方法/预防方法。
8.负责组织用户有效投诉处理率,和业主/租赁户年有效沟通率,限时服务承诺实现率等质量目标实现情况统计,并将统计资料和数据按时传至相关职能部门。
（二）管理人员2名
1.物管员1名
2.会场管理员1名
（三）保安30名
1.保安班长 2名
2.礼仪保安4名（办公中心）
3.监控室和消防中控室4名（白班、夜班各2名）
4.大门岗8名（办公中心夜班1名，会议中心、政务大楼白班5名，夜班2名）
5.车岗6名（办公中心车库白班2名，夜班1名；会议中心车库白班2名，夜班1名）
6.巡查岗3名（白班1名，保安班长兼白班巡查，夜班2名）
7.轮休4名（办公中心、会议中心各2名）
（四）工程人员6名
1.工程班长1名
2.电工3名（强电工1名、弱电工1名、水电及中央空调维修工1名）
3.电梯工1名（共有1名）
4.音响工1名
（五）保洁人员17名
1.保洁班长2名（分别兼办公中心和会议中心保洁1名）
2.保洁人员14名（办公中心6名：2层/1人，一楼大厅是1人；会议中心7名：行政大厅和交易中心各1人，办公场地2人，会议室3人，外围1人）
3.领导公寓保洁2名
（六）会议服务员5名（其中1名服务员负责职员娱乐室服务工作）
人员组织架构图（详见下页）
垫江管理处人员架构图

物管经理

管理人员2名

综
合
服
务

大
楼
门
岗

监
控
及
消
防
控
制
岗

车
库
岗

巡
逻
岗

办
公
楼
礼
仪
岗

会
议
服
务
员
5
名

音
响
工

电
梯
工

弱
电
工

强
电
工

领
导
公
寓
保
洁

工程班长1名（中央空调）
保安班长2名
保洁班长2名

保
洁
岗

三、人员配置
物管处人员由企业现同类型物管项目抽调经验丰富、业务能力强、有敬业精神骨干人员搭建主体和面向社会招聘人员组成。

管理服务人员配置情况表
序号
类 型
职务及工种
人数
值班地点及岗位
工 作 时 间
1
管理
用户
服务
项目责任人
1
物管处办公室
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
管理员
2
物管处及会议中心办公室
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
会议服务
5
会议中心
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
2
工程维修组
工程班长
1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
弱电工
1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
强电工
1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
电梯工

1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
音响工
1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
水电及中央空调维修工
1
现场
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
3
环境组
保洁班长
2
大楼大厅
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
办公区保洁工
13
楼内公区
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
领导公寓保洁工
2
领导公寓内
8小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
4

秩序维护组
保安班长（兼巡查）
2
班长兼楼内巡查副班长兼会议中心大楼门岗
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
礼仪岗
4
办公中心大门
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
监控保安
4
安全监控室、消防控制室
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
大门保安、办事大厅
7
主大门3个、次大门两个
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
巡查岗
3
楼内、楼外
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制
车岗
6
岗亭及车库
12小时，每七天休息一天实施综累计算工时制

轮休
4

合 计
61

四、其它
（一）投标人必需在投标文件中对以上条款和服务承诺明确列出，承诺内容必需达成本篇及招标文件其它条款要求。
（二）其它未尽事宜由供需双方在商务协议中具体约定。
尤其注明：
1、投标企业必需根据招标文件要求，对应配置人岗位及人员数，少于投标配置人数，该投标文件作废；同时在协议推行期间，业主单位有权监督和检验中标企业人员配置和职员工资待遇支付情况及服务情况，一旦发觉少于投标配置人员和少发放工资待遇支付情况及降低服务项目标准，业主单位可从中标企业物业服务分项报价清单人员配置及服务项目对应降低金额。
2、业主单位能够依据实际工作需要，对投标单位人员配置和投报项目增加或降低，增加或降低价格以投标单位物业服务分项报价清单为准。

第四篇 评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款
一、评标方法
（一）评标方法定义
本项目采取综合评分法进行评标。
综合评分法是指在最大程度地满足招标文件实质性要求前提下，根据招标文件中要求各项评分原因进行综合评审后，以评标总得分最高投标人作为中标候选单位或中标供给商评标方法。投标人总得分为价格、商务、技术等评定原因分别按摄影应权重值计算分项得分后相加（四舍五入取二位小数）。
（二）评标程序
评标工作由****公共资源交易中心负责组织，具体评标事务由依法组建评标委员会负责。
评标委员会由采购人代表和相关技术、经济等方面教授组成，组员人数为五人以上单数。其中，技术、经济等方面教授不得少于组员总数三分之二。
评标委员会组员到位后，推举其中一位评审教授担任评审组长，并由评审组长领导该项目评审工作。评标委员会按以下程序独立推行评审职责：
1.资格性审查。依据法律法规和招标文件要求，对供给商投标文件中资格证实、投标确保金等进行审查，以确定投标供给商是否含有投标资格。资格性检验资料表以下：
序号
审查原因
审查内容
1
投标人应符合基础资格条件
（1）含有独立负担民事责任能力
投标人营业执照、税务登记证、组织机构代码证等复印件，和投标人法定代表人和受委托人身份证实复印件（现场验证受委托人身份证原件）和授权代表委托书等。
（2）含有推行协议所必需设备和专业技术能力
关键设备情况及关键管理、服务、技术人员人员能力等。
（3）参与政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法统计
参与本项目准备活动前三年内无重大违法统计申明。重庆市物业管理协会物业服务企业信誉证实
2

投标人必需符合特定资格条件要求
1、注资金500万人民币以上（含500万元）；
2、投标单位含有一级物业服务企业资质;
3、投标代理人若非投标企业法人代表，需持有投标企业法人代表代理授权书原件；
（以上基础资格条件及特定资格材料必需提供，并加盖鲜章复印件，单独装袋，封面注明“资格证实文件”字样。）
3
投标确保金
符合本招标文件第一篇要求

2.符合性审查。依据招标文件要求，从供给商投标文件有效性、完整性和对招标文件响应程度进行审查，以确定是否对招标文件实质性要求作出响应。资格性审查资料以下表：
序号
评审原因
评审标准
1
有效性审查
投标文件签署
投标文件上法定代表人或其授权代表人签字齐全。
法定代表人身份证实及授权委托书
法定代表人身份证实及授权委托书有效，且符合招标文件要求格式。
投标方案
每个分包只能有一个方案投标。
报价唯一
只能在限价范围内报价，只能有一个有效报价，不得提交选择性报价。
投标确保金
按时、足额缴纳投标确保金
2
完整性审查
投标文件份数
投标文件正本、副本数量符合招标文件要求。
投标文件内容
投标文件内容齐全、无遗漏。
3
招标文件响应程度审查
投标文件内容
对招标文件第一篇和第二篇要求招标内容全部作出响应。
质量技术
满足招标文件提出技术和质量要求。
完成期限
满足招标文件要求。
投标使用期
满足招标文件要求。
（三）澄清相关问题
对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或有显著文字和计算错误内容，评标委员会能够书面形式（应该由评标委员会组员签字）要求投标人作出必需澄清、说明或纠正。投标人澄清、说明或补正应该采取书面形式，由其授权代表签字，并不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。
（四）比较和评价
按招标文件中要求评标方法和标准，对资格性审查和符合性审查合格投标文件进行商务和技术评定，综合比较和评价。
评标委员会各组员应该独立对每个有效投标人标书进行评价、打分，然后由评审组长组织评标委员会组员对各评委打分情况进行核查及复核，部分评委对同一投标人同一评分项打分偏离较大，应对投标人投标文件进行再次查对，确属打分有误，应立即进行修正。复核后，****公共资源综合交易中心工作人员汇总每个投标人每项评分原因得分。
（五）推荐中标候选供给商名单
中标候选供给商数量应该依据采购需要确定，但必需按次序排列中标候选供给商。采取综合评分法，按评审后得分由高到低次序排列。得分相同，按投标报价由低到高次序排列。得分且投标报价相同，按技术指标优劣次序排列。
二、评标标准
（一）经济部分(50分)
相关最高限价：开标前五个工作日公告，请各投标企业在重庆市凡符合条件投标企业，请于公布公告之日起，在重庆市政府采购网（）和****公共资源交易网）查询并下载。不管查询或下载是否全部视为投标人知晓全部投标过程及其相关事宜。
本项目标承包方法为协议年总承包制，报价包含维修材料更换人工费