中国历史文化名村保护设施建设可行性论证报告.doc

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中国历史文化名村保护设施建设可行性研究报告永康市前仓镇厚吴村永康市规划建筑设计院目录第一章总论第二章项目建设的背景和必要性第三章项目场地及建设条件第四章项目建设规模及建设内容第五章环境影响第六章资金估算及资金来源第七章建设进度初步设想第八章经济效益和社会效益初步估算第九章结论和建议附件第一章总论一、概述 1、项目名称：中国历史文化名村保护设施建设 2、建设单位：永康市前仓镇厚吴村 3、法人代表： 3、项目负责人： 4、项目概况： 4.1项目范围项目范围为厚吴历史文化名村重点保护区范围内，为西至外田塘西侧，东至澄一公祠东侧，北至吴氏宗祠北侧，南至井家塘南侧，面积9.17公顷；传统风貌协调区范围为东至南溪水域厚吴大桥西桥头，南至环村路百米的农田，西以环村主路为界，北至现厚吴小学东侧农田，面积24.23公顷，项目总投资约2847.2万元。 4.2保护设施建设： 1）、保持道路的历史格局和空间尺度基础上，采用青石板和卵石进行整修。 2）、对街巷的电力、电信、有线电视等线路进行埋地敷设，消防设施、环卫设施建设。 3）内部交通及停车场、广场建设。 4）水系整治、水埠、驳岸整治 5、资金来源：各级政府补助50%，村自筹资金50% 6、编制单位：永康市规划建筑设计院二、项目编制依据 1、《永康市厚吴历史文化名村保护规划》 2、《关于申报国家文化和自然遗产保护设施建设规划2012年投资计划建议的通知》 3、《关于申报国家文化和自然遗产保护设施建设规划2012年投资计划的通知》 4、《浙江省人民政府关于永康市厚吴历史文化名村保护规划的批复》浙政函【2011】262号 5、《中华人民共和国文物保护法》（2007） 6、《历史文化名城名镇名村保护条列》（2008） 7、《浙江省文物保护管理条例》（2006）第二章项目建设的背景和必要性一、项目提出的背景厚吴古村隶属浙江省永康市前仓镇，前仓镇位于永康市西南端，北靠石柱镇，东临舟山，西有新店，南与缙云县新碧镇交界。距永康市区13.5公里，330国道通贯南北，金丽温高速公路、金温铁路分别在村落的西部、东部通过，交通便利，是与温州、丽水等县交往的主要窗口，素有永康“南大门”之称，村西2公里是著名的历山风景区。至今厚吴已有780年的历史，860户，常住人口2910人。厚吴古村落南北长约500米，东西长约450米，保护规划面积为33.4公顷。厚吴是历史悠久，文化积淀浓厚，历史建筑集中成片，具有较完整古村落格局和风貌的中国历史文化名村、省级历史文化名镇。1998年10月，厚吴村的吴氏宗祠被永康市人民政府公布为市（县）级重点文物保护单位，2002年市文物主管部门又在该村公布了文物保护点12处。2004年初，市文物主管部门主持了厚吴村省级历史文化保护区的申报工作，2004年8月，厚吴村古建筑群已被列入浙江省申报第六批全国重点文物保护单位名单。厚吴村经宋、元、明、清的历代建设，村落发育较为成熟，古村落形态保存较为完整，房派分区及原有村落边界清晰，村内水系、街巷格局保存完好，保留有众多的宗祠、住宅、商业店铺、古墓、人工水渠、桥梁、庙宇及宝童塔等。其中相当一部分建筑质量较高，具有丰富的文化内涵，是宝贵的历史文化遗产。厚吴古村内现风貌保存较好的建筑大多与古水塘共生，文物保护单位共有13处，多数保存完好。其余传统建筑均有不同程度的结构破坏和艺术构件缺失，但大多未危及建筑的整体安全，极少量建筑由于各种原因被拆除和改造。主要街道厚吴大街地面原为石板和卵石地面，现已被改造为水泥路面。二、项目提出的必要性为保护中华民族优秀的历史文化遗产，使它世世代代惠及后人，以保护古村落整体、古建筑个体以及一定范围内有乡土特色的自然和人文环境为目标；并促进对村落的学术研究，使厚吴古村落的保护和新区的发展相协调。按照省委、省政府的要求，要认真贯彻“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的方针，坚持历史文化遗产保护优先的原则，维护厚吴历史文化名村的整体风貌和文化特色，改善居住环境，实现有效保护和可持续发展。要依据《保护规划》，按照保护历史真实性、风貌完整性、维持生活延续性的原则保持厚吴历史文化名村原有的水系和街巷格局、空间尺度、建筑形式、整体色彩、落实好具体的保护与整治措施，加强相关规划与《保护规划》的衔接，并按照《保护规划》的要求进一步完善道路交通、给排水、电力、电信、环卫、消防等基础设施和公共服务设施。按照厚吴历史文化名村保护规划近期整治（2009-2012）的主要内容对恢复各街巷的路面，水系整治、同时配套电力电信等市政设施、建设改造村庄东侧粮库广场及停车场的必要性、紧迫性显得越来越突出，主要表现在： 2．1古村内街巷道路面破坏 1991年以前古村内街道道路面已有不同程度的破损，坑洼不平。1991年在村党支部、村委会的率领下，耗资十万余元，将全村主要街巷全部铺成水泥地面，原卵石、石板路面大多不存在，只有一些很偏僻的小巷内还有一些痕迹，改变了乡村传统的建筑材料和建筑色彩，改变了古村真实的历史面貌。古村内部的道路系统是整个古村历史风貌的有机组成部分，古村内道路的铺砌方式和宽度与两旁建筑所营造的空间环境是整个古村保护的一部分，因此针对不同的街道相应有不同的整治模式。 2.2内部交通及停车场、广场建设方面由于是古村，道路用地比较偏低，整个古村现状无上规模的广场和机动车停车场，以沿路停车为主。原村落传统风貌肌理在一定程度上受到机动交通的破坏。住宅与道路界面不清，缺乏停车场地，道路绿化少，不成体系。巷道的肌理尚存，但不完整，部分已经被新民居独户独院的完整空间所取代。 2.3水系现状厚吴属于靠山面水的古村布局，内部纵横密布水塘、水井、明暗沟渠连接而成的水系。现状规划保护范围内水域面积较多，但随着村民生活水平的不断提高，近几年村民购买摩托车、小轿车的人不断增加，为方便行路将村内街巷拓宽，拓宽的路面大部分占用水塘空间，而在水塘周边建新房的村民也不断的挤占水面，致使水塘面积越来越少。古村以前市政设施有上水，无下水，污水处理能力较差，基本上无处理直接向村内水系排污，加上水塘用于洗衣、洗菜，导致古村生活污水污染严重。厚吴古村地形东南高，西北低、村落水塘从东南向西北，有明沟或暗沟逐一相通，使全村水系上下贯通。近几年，新房建造不注意水道的贯通，有些水沟已淤堵，直接影响到水塘水的质量，不少水塘已成臭水坑，即破坏了村落水系，污染了村落环境，也破坏了村落的历史面貌。 2.4 市政公共设施方面目前古村上空四面八方架设的各类电线很多而且很乱，缺少统一规划部署，一方面乱拉电线造成村落景观的混乱，破坏了村落的整体形象，另一方面大多电线钉在建筑的木结构上，严重破坏了建筑结构和构件，并易引发火灾。 2.5村内公共卫生设施、公共环境质量较差现古村内老房仍有部分家庭使用马桶，污水没有排入污水管道；古村内公共厕所很少，厕所主要结合公建和宗祠设置，分布不合理，且使用率高，主要服务于无卫生设施的老式民居的住户。住宅院落内杂物堆放多且杂乱，木料乱堆，火灾隐患大。住宅周边和院落内杂物堆放，家禽、家畜饲养缺乏合理的管理。猪鸡横卧，成为蚊蝇的滋生地。现在的村落垃圾四处皆是，许多地方垃圾成堆，水塘飘满污物，整体卫生环境恶劣。古村内散布着垃圾收集池等环卫服务设施，但服务半径过大，未能满足使用要求，管理不善，质量较差。第三章项目场地及建设条件 3.1项目选址项目范围为厚吴历史文化名村重点保护区范围内，为西至外田塘西侧，东至澄一公祠东侧，北至吴氏宗祠北侧，南至井家塘南侧，面积9.17公顷；传统风貌协调区范围为东至南溪水域厚吴大桥西桥头，南至环村路百米的农田，西以环村主路为界，北至现厚吴小学东侧农田，面积24.23公顷。 3.2自然条件 3.2.1、厚吴属亚热带季风性湿润气候，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温为17.5度，最冷1月份平均气温5.1度，极端最低气温-11.8℃;最热7月份）平均温度29.5℃。极端最高气温41.7℃，比周围邻县都略高。年平均无霜期240天。年平均降雨量1328.9毫米，梅雨期全年降雨量较集中和降雨期较长的季节。主导风向夏季以东南风、冬季以西北风为主。夏秋之间有台风、暴雨、冰雹，少数年份出现晴热少雨或高温干旱，为该区的主灾害性天气。 3.2.2. 地震根据《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》,市区地震的特点是强度弱、震级小、属于地震基本烈度小于VI度区，根据国家标准《中国地震参数区划图》GB18306-2001及浙江省厅发布[2001]167号文规定，本区不必进行建筑抗震设防。 3.3基础设施条件 3.3.1. 交通古村的现状机动车交通组织较为清晰，以外围环状道路绕村一圈为村庄主干道，向东通往前仓镇镇区；向北通往永康市区；向西南为荆吴线；向西为下前线。整个环状车行路组织起全村的主要道路。北侧有通往市区的公共交通线路，与镇区和永康市区联系都较为方便。 3.3.2．给排水古村自来水、污水管网配套工程基本完成，建有供水及污水管网。给水：建设时供水管道经总表计量后直接接入用户各用水点，总管直接供水。排水：雨水、生活废水、污水：村庄内部的排放系统采用雨污分流制，雨水沿各明暗沟渠排放；污水通过铺设污水管网收集，将生活污水就近排放至污水处理池统一处理，远期纳入前仓镇污水处理系统统一处理。 3.3.3. 供电古村内设有变电箱，室内变电所，供电至居民家中 3.4社会经济条件厚吴村所在的前仓镇经济较薄弱，工业以学校用品、体育用品为特色的文化用品为主，大多为小型的前店合作坊的家庭工业，06年工业总产值2亿多元。农业的蔬菜、水果生产以形成一定规模，提子、毛芋等产品具有一定的市场竞争力。厚吴村经济总体还是以农业为主导，村内有部分来料加工业和村级五金加工企业。第四章项目建设规模及建设内容 4．1传统街巷保护及步行区恢复路面传统风貌保存完整的街巷以修缮为主，维持街巷尺度和两旁建筑的高度。对路面原有传统铺砌已经不存在的街巷，若尺度和格局尚保存较好的，可根据当地的传统做法予以适当的修复和改善整治，恢复青石板、卵石的铺地方式。古村内主要以步行交通为主，厚吴大街、各街巷均以步行为主。古村内部的传统街巷保持原有的尺度、比例和格局，街坊之间的主要步行道，作为旅游和居民出行通道，禁止机动车辆进入。规划主要道路建设控制一览表名称现状材质历史材质恢复材质长度（M）宽度（M）整治措施备注厚吴大街水泥青石板青石板 430 2.0-8.0 恢复排水明沟渠和路面铺装同时铺设各类工程管线游士街水泥卵石和青石板卵石和青石板 150 2.0-4.0 恢复排水明沟渠和路面铺装同时铺设各类工程管线部分卵石巷弄卵石卵石卵石 1.0-1.9 疏浚明、暗沟适当清理路面其他水泥巷弄水泥青石板卵石和青石板 1.5-4.0 疏浚明、暗沟，铺设路面保留、梳理和改造路面 4.2内部交通及停车场、广场建设古村外侧由车行外环线分段引入机动车道至村庄内环周边，主要服务重点保护区外侧的新建住宅区域，尽头设绿化停车场，解决古村周边居民的机动车交通问题，且对离保护建筑和文保单位较近的停车场设置绿化带并植树。利用内环线外围两侧现有空地开敞空间设置几处小型停车场，解决内部居民停车问题。在古村东侧入口建设一个大型停车场和广场，拆除原粮站及部分民宅。用地面积约3600平方米。该广场主要内容为旅游停车、服务入口景观区域，材质尽量以当地的软质界面为主，停车场以带草皮的生态停车场模式修建，同时通过停车场周边草木花卉的搭配，营造出此地亲切宜人的景观气氛。通过雕塑小品群的设置（列与厚吴古村有关的各代历史名人及事迹）来反映古村深厚的文化底蕴，并修建公厕。 4.3水系整治、水埠、驳岸整治梳理恢复古村内明、暗沟排水体系，疏通沟渠，恢复循环流动的水环境。在古村内部结合水域设计滨水景观开放空间，沿水面设置步行景观路和各类景观节点，提供休憩驻足的空间场地。水体应严格维护水质洁净，严禁向水面上倾倒垃圾及其它废弃物。结合水库引水工程村内水系统进行清淤泥活水处理。以恢复建设的明、暗沟渠对村内水塘进行串联，构成水渠、水塘、水井、石板路、卵石路与古建山墙一体的传统街巷体系景观。殿南溪、来龙溪、内部各水塘、古井与古村的其他明暗沟渠构成整个古村的水网络局。对水塘等大面积水域通过清淤、活水进行整治保护，对古村内部局部残损和填埋掉的排水沟渠进行疏通和恢复，努力恢复原有水系格局。将村内水塘、水渠沿线分布有零星废弃的古石阶和石砌驳岸。 4.4电力、电信、有线电视工程 4.4.1电力工程根据古村及建筑的布置情况，在规划范围内设置开闭所（共4座），将原有户联形式改成电缆形式，根据当地供电所提供负荷情况，低压电缆采用铜芯电缆，主电缆采用四芯电缆，穿￠100玻璃钢管敷设，小分支采用二芯电缆，穿￠50玻璃钢管敷设，为方便以后改造，电缆管道全程多预埋1孔￠50玻璃钢管，电源原有户联线或原有电缆分接箱或原低压架空线接入，各分接箱之间采用串联方式，电缆穿管敷设，埋深要求不小于0.5米。 4.4.2电信、邮政工程 1）配置标准：按每户一部话机计算程控机的门数，其他各服务配套场所按需配置。 2）局所规划：根据容量及周边电信设施情况，电信用户所需的用户线由厚吴大桥的市政电信局网直接引入。根据用户分布情况，在相应地块设电话分线箱，各自负担附近区域的用户通讯功能。 3）在古村的道路绿化带及地下管沟敷设电信管网，取消架空电缆，使管线敷设达到历史古村景观要求，原则上沿道路的东侧或北侧布置，敷设的管道应尽量连通，并需预留足够数量的过路管。电信管网采用UPVC管，管径选择110，以满足古村宽带网及小区内住户通讯的需要。管子埋地敷设，埋深大于0.7米，穿过机动车道时改镀锌钢管保护，过路管网及预留管道设置标志桩。 4）在古村内的公共活动场地等人流集中地带或附属建筑设置一定数量的邮政服务网点，即设置适当数量的公共信件投寄箱。 4.5 数字电视工程对古村内的有线电视线路进行改造，信号源由厚吴大桥端接入。在村内分设电视前端控制箱，电视信号经由村内的分配-分支网络覆盖整个古村内的用户。另根据信号传输的需要，在本区域内部部分楼内设置放大器箱及分支分配器箱。电视管线原则沿道路的东侧或北侧布置，与村内的电信管网同向敷设。材料采用UPVC管，管径选择110。 4.6 环保、环卫设施成立环境卫生管理机构，建立健全管理制度，统一布局垃圾站，加强环境管理。定点设置一定规模的封闭式垃圾收集点，在游人或居民集中活动的公共场所设置垃圾箱，其间距30-50M设一处。在游人或居民集中活动和频繁往来的公共场所，设置公共厕所，其间距为300-500米，用绿化遮挡，建筑形式与周围环境协调，同时改造原有的公共厕所，在改善卫生条件的同时整饬其风貌，共设公厕9处。第五章环境影响 5.1环境保护 5.1.1环境保护标准《环境空气质量标准》 GB3095-1999中二级标准；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中的2类（居住、商业、工业混杂区）标准，昼夜60Db，夜间50Db；《污水综合排放标准》GB8978-1996中一级标准； 5.1.2 环境影响及保护本项目污染源主要是生活废弃物、生活污废水、施工阶段和运营阶段噪音及废气等。雨水、生活废水、污水：村庄内部的排放系统采用雨污分流制，雨水沿各明暗沟渠排放；污水通过铺设污水管网收集，将生活污水就近排放至污水处理池统一处理，远期纳入前仓镇污水处理系统统一处理。通过改造房屋内部结构，使用现代卫生设备实现居民生活污水全部通过排水沟渠、管道排放。村庄外围主要街道雨水排放可采用暗渠排放，古村内部在狭窄的巷道和有完整排水沟渠的巷道内采用明沟雨水排放。生活固体废弃物：实行袋装制，由保洁员收集到垃圾暂存处，然后由保洁员逐日清运。对废旧电池严格实施专箱收集，另行处理。施工期的大气影响：施工过程中开挖、拆迁、砂石料装卸过程产生的粉尘引起的二次扬尘，以燃油为动力的施工机械和运输车辆在施工工地及附近排放一定量的废气。本部分污染将按照当地城建检测部门的要求严格控制。不断改善生态环境，加强绿化建设，保障古村周边青山绿水、空气清新、环境优雅，未来的各项建设与整体保护与生态保护相统一。减少噪声的影响，基本实行人车分离，汽车集中停放，防止噪声对居民生活的影响；商业配套沿街面布置，动静分区明确，确保居住区内部空间的安静；餐饮业、修理业及娱乐业等服务设施布置在住宅底层的，尽量避免烟、气、噪声对居民的干扰。加速居民生活用燃料结构的转换，生活用燃料逐步以液化气、沼气为主。古村内禁鸣喇叭，各项建设工程要严格管理，改善工艺，降低噪声。建议本建设建设单位委托编制环境影响评估报告，并报环境保护局审批。 5.2安全防火古村内部部分建筑毁于火灾，木结构古建筑较多，消防状况较为严峻。古村内现状除划分出防火责任队外，仍然还保持着旧有的灭火措施，巷道内配置有防火水缸，防火取水水塘、水井密集等。村内现状没有消火栓，未按国家标准设置，消防器材仅部分祠堂公建处有少量灭火措施，部分巷道较窄，给消防带来了困难。在场区内的防火宜采取以下措施：（1）古村内设置社区消防组织，并配备小型、适用的消防设施和装备。在不能满足消防通道要求及给水管径（DN100MM）的街巷内，设置水池、水缸、沙池、灭火器及消防栓等小型、简易消防设施及设备。（2）古村内没有消防站，按照消防责任面积测算，由前仓镇消防队统一管理，设消防队负责本区域的消防安全任务。（3）考虑到历史文化名村及文化遗产的重要性，根据规范和实际情况设置，消火栓按100米间距布置，重点地段考虑缩小间距。（4）消防水源以村庄供水管网为主，并结合水塘、水井建设消防取水口和消防补充水源，村内消防水量按同一时间火灾次数二次计算。（5）建立和完善该区的消防通信指挥系统，形成有线、无线相结合，具备图像传输和计算机处理功能的现代化消防通信系统。第六章投资估算及资金来源一、编制依据（1）本项目投资估算编制，依据国家发展计划委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），以及《浙江省建筑工程预算定额》为依据进行估算；土建工程安装成本指标参照省内及本地类似工程的技术经济指标估算，并考虑物价水平、永康市市政基础设施条件对本工程造价的影响等因素而编制。（2）材料预算价格，根据金华市《建材造价信息》中有关材料预算价格综合取定。其中不足部分参照正在施工工程的材料单价；（3）其他费用根据《浙江省建设工程其他费用定额》编制；二、编制说明 (1).项目投资估算，按照浙江省人民政府关于永康市厚吴历史文化名村保护规划的批复及工程建设方案以及有关的工程量估算，包括土建、设备及安装工程。本项目的工程投资各分项工程的土建和安装以及配套的场地、供电、供水、通信等公用工程。项目的其他费用包括项目的各种前期费用、人员培训费用等。 (2)、建设单位管理费按1.5%估算。 (3)、基本预备费按5%估算。三、建设投资估算本项目建设投资估算为2847.2万元,其中建筑安装工程费用为513.9万元，市政工程费为2070万元，工程建设其他费用为127.8万元，预备费为135.5万元。序号项目名称建筑面积或工程量单位单价（元）总价（万元）备注一建筑工程费 513.9 （一）公厕建筑工程费 131.5 1 场地平整 1350 M2 200 27 普通标准 2 公厕 9x70=630 M2 1500 94.5 按同类建筑 3 室外场地绿化 10 （二）广场、停车场工程费 382.4 1 拆除建筑 1300 M2 800 10.4 2 平整场地 6000 M2 200 12 3 广场、雕塑小品 2000 M2 900 180 4 停车场 3000 600 180 二市政工程 2070 1 复原石板路 5900 M2 500 295 2 复原卵石路 4000 M2 450 180 3 雨水沟 135 4 电力工程改造 420 5 电信、邮政设施改造 367 6 电视设施改造 393 7 环保、环卫设施改造 80 8 水系整治、石阶、驳岸 200 三工程建设其他费用 127.8 1 建设管理费 1.1 建设单位管理费 1.5% 38.7 定额 1.2 建设管理其他费 1.5% 38.7 定额 2 编制、评估可行性研究报告 3 定额 3 工程勘察设计费 7.5 3.1 工程设计费 6 3.2 工程勘察费 1.5 4 水保费用 14.2 4.1 编制水土保持报告 1.2 4.2 评估水土保持报告 1 4.3 水土保持其他投资 12 5 场地准备临时设施费 0.8% 20.6 定额 6 工程保险费 0.2% 5.1 定额四预备费 135.5 1 基本预备费 (一+二+三) 5% 135.7 2 涨价预备费五项目总投资 2847.2 四、资金筹措各级政府补助50%，村自筹资金50% 第七章建设进度初步设想根据项目的规模及资金供应的阶段性，同时结合设计及施工、设备采购等因素，项目进度安排如下： 2011.11-2012.1可行性研究报告编制，环境评估、项目审查审批工作、工程方案设计完成。 2012.2~2012.4 规划及初步设计方案审查、报批。工程施工图设计、工程招投标工作，施工许可办理。 2012.5~2012.9 广场、停车场三通一平，电力、电视、电信改造完成、公厕土建完成、水塘清理、驳岸完成 2012.9~2012.12 绿化、广场、停车场完成、青石板、卵石路路面完成、水系整治完成第八章经济效益和社会效益初步估算一、经济效益分析历史文化遗产保护与开发利用二者之间是相互关联、不可分割的，通过对基础设施的恢复及水系整治，以及古村所保存的丰富的文物古迹、传统村镇格局和悠久的历史文化传统戏剧、歌舞、诗文、艺术等，他们一方面可以作为宣传教育、科学研究等，将会产生很大的精神力量，同时又是发展旅游的物质基础，可以产生很大的经济效益。历史文化名村有自己独特的土特名产、风味饮食、民族风情等，有的需要改进发展。如果抓住了这些优势，充分发挥其作用，不仅能使历史文化传统能保持和发展，在经济上也能得到极大发展。二、社会效益分析本项目作为永康厚吴历史文化名村保护设施建设项目，复合历史文化名村保护规划，其投资效益主要体现在社会效益方面： 1、本项目的建设对提高人民的文化素养、开阔人们眼界，丰富人们认识、陶冶人们性情、提高人们审美格调和艺术欣赏水平，启迪他们的爱国爱乡情怀，对教育后人提供了珍贵的实证资料。 2、本项目建设有利于扩大就业机会，为农民创造就业和增收提供了门路,带动了农业流通队伍及相关服务领域的发展，促进了社会稳定。因此本项目的建设有利于当地多余劳动力的安置，促进社会稳定，也有利于推动建材及相关行业的发展。 3、历史文化名村的保护与经营既是相辅相成的，又是相互矛盾的，两者之间的矛盾是能够妥善解决好的。需要在保护的前提下，将其逐步推向市场，为社会大众所了解，把它变成供观众欣赏和旅游的资本，积累资金用于再保护，这样就会形成良性循环，达到滚动发展的目的。 4、通过改善基础设施，提高居民生活质量、发展地方经济，提升古村活力；延续民俗风情、宗教文化等，实现对文物古迹和古村的有效保护和可持续发展，维护厚吴历史文化名村的整体风貌特色并建立风貌展示体系，实现新农村经济发展和历史文化环境的和谐融合。第九章结论和建议本项目的建设可以满足厚吴历史文化名村保护规划的需要，是改善现有市政设施、水域及停车难的需要，是永康市经济、社会发展的需要。本项目建设得到了政府部门的大力支持，省政府也就《关于批准永康市厚吴历史文化名村保护规划的请示》得到了批复并下发了浙政函【2011】262号文件，本工程是由永康市前仓镇厚吴村承办，项目建设的各种客观条件已经完全具备。本项目有良好的经济效益和社会效益，所以本项目可行且必要，应尽快实施。建议厚吴村在恢复、整治过程中注意节约土地资源；对古村内部以保护规划为依据，多听取专业人士意见，在恢复、整治过程中要遵循经济、实用、环保节能的原则，科学设计。建议市政府要加大扶持力度。不但要在财政上予以支持，政策上更要有更大的优惠。政府应参照省内其它地区同类项目政策予以扶持。加强政府在土地使用控制、交通、公共设施服务、大型项目建设、旅游发展管理等方面支持和引导。建议各有关部门尽快组织对该项目进行论证，在项目审批过程中，抓紧委托设计单位进行初步设计，及时报批。争取市规划局、建设局、广电局、电信局、供电局、水务局、环保局等相关部门积极支持和配合，使工程尽早上马，早日发挥应有的经济和社会效益。附件 1、关于申报国家文化和自然遗产保护设施建设规划2012年投资计划建议的通知 2、关于申报国家文化和自然遗产保护设施建设规划2012年投资计划的通知 3、浙江省人民政府关于永康市厚吴历史文化名村保护规划的批复目录第一章项目基本情况 1 1.1项目概况 1 1.2项目单位简介 2 1.3项目技术经济指标 3 1.4报告编制依据 3 第二章项目建设的背景和必要性 4 2.1项目建设的背景 4 2.2项目建设的必要性 5 第三章投资环境分析 8 3．1总体宏观经济分析 8 3．2国家政策及土地市场分析 10 3．3房地产市场分析 14 3．4商业地产市场分析 16 3．5写字楼市场分析 19 3．6酒店类物业地产市场分析 21 第四章区域市场分析 24 4．1中关村地区商业地产市场分析 24 4．2中关村地区写字楼地产市场分析 25 4．3中关村地区酒店类物业地产市场分析 29 第五章项目市场定位 31 5．1中关村地区市场总体分析 31 5．2项目业态组合 31 5．3项目客户群分析 31 第六章项目选址及建设条件分析 34 6．1项目用地范围及自然状况 34 6．2市政配套条件 34 6．3社会人文环境 35 第七章项目建设方案 36 7．1项目总体规划 36 7．2建设规模及概况 37 7．3项目建设风格 37 7．4项目外部配套建设方案 38 第八章项目节能、节水、环保、消防 41 8．1节能 41 8．2节水 43 8．3环保分析 44 8．4消防安全 44 第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 46 9．1编织依据 46 9．2安全与劳动保护 46 9．3卫生防护 47 9．4安全保卫及消防设施 47 9．5项目建设对环境的影响及处理 48 第十章建设进度安排与工程管理 49 10．1项目进展情况 49 10．2项目进度安排 49 10．3工程建设管理 52 第十一章项目招标组织 53 11．1项目招标目的 53 11．2招标原则及招投标方案 53 第十二章投资估算与资金筹措 55 12．1投资估算说明 55 12．2投资估算 56 12．3资金来源与运用分析 59 第十三章项目财务评价 61 13．1销售收入估算 61 13．2成本分析 61 13．3利润分析 62 13．4财务指标分析 62 13．5现金流量分析 63 13．8结论 64 第十四章项目社会评价 65 14．1对就业效益的影响 65 14．2对环境效益的影响 65 14．3对政府财政的影响 65 14．4对区域发展的影响 65 第十五章风险因素分析 66 15．1工期风险及防范 66 15．2工程质量风险及防范 66 15．3环境风险及预防 66 15．4利润临界点(盈亏平衡)分析表 67 15．5敏感性分析 68 第十六章结论 71 基本报表 1 中关村西区23号地全投资现金流量表 72 基本报表 2 中关村西区23号地资本金现金流量表 75 基本报表 3 中关村西区23号地损益表 77 基本报表 4 中关村西区23号地资产负债表 78 辅助报表1 中关村西区23号地投资总计划表 79 辅助报表2 中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表 80 辅助报表3 中关村西区23号地资金筹措计划表 81 辅助报表4 中关村西区23号地借（贷）款明细表 82 辅助报表5 中关村西区23号地还款付息表 83 附件 84 目录第一章总论 5 1.1项目说明 5 1.2项目概况 5 1.2.1项目建设区环境条件 5 1.2.2社会经济条件 6 1.3项目的由来及必要性 7 1.4编制依据 9 第二章市场分析与预测 10 2.2项目市场SWOT分析 12 2.2.1优势 12 2.2.2劣势 12 2.2.3机会 13 2.2.4威胁 13 2.2.5由SWOT分析提出的行动点 13 2.3市场研究 14 2.4主要目标市场 15 第三章建设条件 16 3.1气象 16 3.2配套条件 16 第四章建设方案 18 4.1建设原则 18 4.2总体布置 18 4.3建设规模 18 4.4项目实施规划 18 4.5工程设计 19 4.6建设工期 22 第五章公用工程及环境保护 23 5.1公用工程 23 5.2环境保护 24 第六章劳动安全保护 26 第七章项目管理和组织定员 27 7.1项目管理 27 7.2组织设置原则 27 7.3组织机构设置与管理 27 第八章投资估算与资金筹措 30 8.1投资估算 30 第九章效益评估 32 9.1盈利能力评估 32 9.2自然生态效益评估 32 9.3刺激当地经济效益评估 32 第十章结语 34 25

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