桌球(台球)城项目可行性论证报告.doc

开设桌球城可行性研究报告 第25页前 言由于该计划所涉及的投资风险大，资金回收期长，行业特殊，专业性强故需进行更加广泛深入的市场调查，为我们日后的发展方向、市场定位和经营管理作出量化分析。第一部分 市场调研分析一、项目投资宏观背景（宝安区第三产业服务业发展状况）1.国内流动性过剩、消费能力膨胀中国自2005年以来，经济迅速增长，内需增强。也就是说，在目前消费力迅速膨胀、流动性过剩的大背景下，我们在此时选择投资服务行业大有可为。2.全国正掀起斯诺克热潮近年来中国开始掀起一股斯诺克的热潮，越来越多的中年人和青少年人加入到这项休闲运动中来。08年奥运将至，国家正大力支持各种与体育文娱有关的事业发展。其中包括奥运项目之一的斯诺克。3. 宝安区人均收入及消费状况一、有资料显示：宝安新城区今年第三季度人均可支配收入增长8.0%三季度，我区居民人均可支配收入为15072.75元，同比增长8.0%。其中，人均工薪收入、经营净收入是拉动可支配收入的主要亮点。1、人均工薪收入增长18.5%。工薪收入是居民家庭收入重要组成部分，占家庭总收入的61.2%。三季度，居民家庭人均工薪收入9607.32元，比上年同期增长18.5%，增幅比上半年上升2.3个百分点。2、人均经营净收入增长3.7%。三季度，居民家庭收入渠道逐步拓宽，个体经营收入稳步增长，人均经营净收入3739.77元，比上年同期增长3.7%，增幅比上半年上升0.8个百分点，反映我区整顿市场的成效逐渐显露。二、人均服务性消费支出增长13.7%宝安区居民消费模式正从生存型向享受型过渡，娱乐服务方面消费剧增：1、娱乐服务性消费支出增长13.7%。娱乐服务性消费和商品类消费均属消费支出。随着生活水平的提高，居民商品类消费支出增幅逐渐回落，而服务性消费逐渐上升。三季度，我区居民人均服务性消费支出3985.56元，同比增长13.7%，占消费支出的比重为33.2%。2、恩格尔系数继续回落。三季度，居民人均食品支出3733.92元，比上年同期下降3.1%,占消费支出的比重（即恩格尔系数）为31.1%,比上半年回落2.7个百分点，比上年同期下降了7.1个百分点。3、主流消费比重日趋增加。居民收入水平的稳步增长，生活质量不断提高，消费支出有了质的飞跃。三季度，我区居民消费主流主要集中于食品、交通和通信、居住、教育文化娱乐服务四大类，较上年同期相比，除食品支出微降3.1%外，其它三大类均有大幅度的增长，分别增长78.2%、44.8%、16.3%，而且这四大类消费支出占八大类消费支出的比重达78.6%。4.宝安区第三产业服务业发展蓬勃宝安区娱乐、饮食、桑拿等服务商业大多集中于创业路、前进一路、宝民路、翻身路，尤其以创业路为最。商业持续繁荣，全年社会消费品零售总额为332.78亿元，同比增长16.8%。从行业看，娱乐业完成销售额52.50亿元，增长20.2%。5.娱乐服务业呈移师关外之势目前，深圳市关内三区：南山区、福田区及罗湖区，无论其房地产行业、或是娱乐消费等行业，均已趋于饱和，竞争甚烈。多家大型餐饮、娱乐、休闲企业近年来在关外攻城掠地，渐有移师关外之意。而目前宝安区在房地产业最蓬勃发展的带领下，已经成为深圳关外6大区最受资金追捧的投资区域。二、项目投资微观背景分析（宝安区桌球行业分析）1.深圳市桌球行业现状 近年来，国内“斯诺克”热潮正慢慢掀起，尤其以深圳为最。深圳福田及罗湖区因为靠近香港，香港人好爱玩斯诺克者比例更大，并带动深圳人掀起热浪，因此福田及罗湖区的桌球城数量最多，人气最旺，由资料其示：目前罗湖区挂牌经营桌球城的场所约有50家，福田约有35家。2. 宝安区桌球娱乐消费情况分析根据本人对宝安区各个桌球城的走访观察，得出结论：学生白领个体老板 自由职业者综合黄金时段消费量低档（经营面积200方，标准台20元/小时）30%30%15%25%10%50%中档（经营面积600方，标准台25元/小时）20%35%30%15%30%60%高档（经营面积1000方，标准台26元/小时）0%30%55%15%60%110%由上表可以看到，在宝安玩桌球的消费者多为公司白领和个体户老板，年龄约在28-40岁。目前规模大、档次高的的桌球城很受消费者欢迎。而场地小、设备差的桌球城竞争力也相对较弱，生意萧条，难以长久维持。由此可见，斯诺克作为一个高层次的绅士运动，我们的投资定位应该更高一点。3.租金水平较低目前福田区及罗湖区因为房地产二、三级市场的涨价影响，已成为发展商业娱乐发展的“瓶颈”。场地租金倍涨，桌球经营成本增高，风险较大。而宝安区同档次的商业用地租金水平较福田罗湖区约低38%。较低的租金水平，和相差无几的经营价格，为我们投资宝安区的桌球城降低了经营风险和增加了盈利。4.区域竞争分析新生的企业有如放在篮子里的鸡蛋舨，很容易就会因为经不起市场剧烈的竞争而支离破碎。但是，完全避开竞争又是不可能的，允许适当的竞争是所有企业生存的原则。目前宝安区新城区内桌球竞争并非很强，新城区域内仅分布9家，且经营场所相隔较远，互不干扰，各自拥有一个区域内的消费群。5.宝安区桌球行业发展及前景预测随着宝安区大量新楼盘的相继落成，消费人群将成倍上涨，为该区域提供了数量巨大的潜在消费者；西部通道的开通为港人到南山区和宝安区提供了交通便利，同时将刺激两区的消费。相信会为桌球消费行业带来新一轮的热浪。加上福田罗湖区桌球业已趋于饱和，竞争甚烈，预计明年开始，宝安区必将是桌球企业兵家必争之地。6、他山之石金豪桌球城可谓最值得我们借鉴参考的“他山之石”。 金豪桌球城位于创业二路女人世界商城四楼，总面积约1000平方米。开业至今以满一年，其装修档次、桌球设备、面积规模、服务水平等在行业内可算高档。据多次调查了解，该场生意经营甚旺，顾客常要排队等侯。该场月收入在20万以上，盈利能力很强。观其成功，优势有三：一是场地位置好，二是规模定位好，三是设备档次好。第二部分 选址一、区域定位 我们选择经营地点在创业一路的国宾大厦，国宾大厦位于宝安区创业一路天虹商场对面，总面积近8000平方米。该大厦为独立商业大厦，共八层，整体框架结构。地面有占地1000平方米的大型免费停车场。国宾大厦地理位置有着无可比拟的优势：1. 具备成熟的商业圈创业一路及附近的翻身路一带，早在十年前已经形成比较成熟的商业圈，娱乐、餐饮、购物、桑拿等服务也发达，人流量巨大，消费旺盛。3万平方米商圈，居民达20多万人，为宝安区人口密度最大的区域之一，并且居民收入、消费水平较高。宝安区创业一路位于宝安区107国到以南、新安区政府中心位置，为宝安区规划的高档、中心商业区，被拟打造宝安区的“华强北”，是商家必争之地，目前天虹商场、赛格电子、苏宁电器、麦当劳、肯德基已进驻，人人乐、好百年已签约该区域，同时，女人世界和其它大型高档百货、高档餐饮、娱乐业也欲在此区域找到它们的地盘。由此可见其商业优势彰显无遗。2. 交通便利创业一路所在的创业立交是宝安老区和宝安新城区交通的桥梁枢纽，是关外和关内人士进入宝安新城的必经之路，故其车流量历来很大。本项目所在位置国宾大厦，位于创业一路路边，进入容易，大大地方便前来消费的人群。3. 潜在巨大的新消费群创业一路是宝安新城豪宅片区高消费人群的必经之路。宝安新城区政府附近新建了大规模的豪宅及新楼盘，但商业氛围尚未形成，因此该片区业主大部分消费依然集中在创业路、翻身路、前进路等成熟的老商业区。创业一路不仅是新城豪宅片区高消费人群业主的必经之路，也是其主要消费地。4. 辐射范围广本项目所在位置国宾大厦，往西南方向将辐射以宝安区政府为中心的新城豪宅片区；往西南方向将尽揽翻身路以东旧商业区和住宅区消费群体；往北衔接创业二路，贯穿宝安旧城商业区。其辐射范围面积甚广，富蕴商机！5.地铁开通为宝安新城商业发展推波助澜明年即将开通的地铁无疑是引爆宝安商业和地产升值的导火索，从以往世界各个国家地铁开通带动周边地区经济增长的经验可以推断：宝安在地铁开通的前一年以及后两年，无论地产或是商业投资，无论消费或是裙带收入，其涨辐将达10%以上。6. 大型免费停车场成熟的商业区，往往需求便利的交通条件和足量的停车场。缺乏停车位成为制约许多餐饮娱乐业发展的“阿额琉斯之踵”。便利的交通和巨大的消费群正是我们赖以生存的条件。故此，我们初步锁定新城区为我们的主要发展区域。二. 区域竞争在地图上，我们以107国道为界，将宝安区分为南北两大区域。北面的创业二路已经盘踞有“金豪桌球”，控制着宝安老城区的大部分领土。而最有发展潜力的南区，除了“远在边疆”的新港湾和即将“金盘洗手”的绿丹妮颇具规模外，其余各间，均不足为虑。新港湾位于宝安新城豪宅片区的末端，人烟稀少，新城豪宅片区业主，大多往创业路老商业圈消费，故新港湾档次定位虽好，但位置欠佳，时候未到，短期内难有喜色。绿丹妮隐身于安乐村内，名不经传，生意日淡，今次退场，正好为本项目增加客源，减少竞争。据以上分析，宝安区新城内，目前并无其他规模实力的桌球城经营，竞争相对较少。因此，初步结论是本项目在新城南区最有发展前景。三.经营面积我们选择整层租下，总面积约900平方米。椐分析调查，小规模的桌球城竞争力相对较弱，难成气候。因此，相对于盈利能力和生存能力较差的小规模经营，似乎“巨无霸”更适合我们的胃口。第三部分 投资预算及盈亏平衡分析一. 初步规划 本项目占地910.8平方米，计划以桌球为主，麻雀、网吧、水吧零售为辅的经营模式。大厅经营桌球、水吧、网吧，另设两间斯诺克贵宾房和四间麻雀房。大厅设英式大台20张，美式小台4张。网吧电脑5套。二. 投资成本预算数量单价(元)金额(元)备注租 金910.8383.46万管理费910.854554 押 金6.92万两个月租金装 修910.830027.3万含灯具厕所、条椅、吊顶、地毯、灯具桌球设备 小计：18.56万元1. 特价台150000.5万含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等2. 标准台 100.8万8万含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等3. 贵宾台 61.2万7.2万贵宾房用贵宾台4. 比赛台11.6万1.6万含吊灯一套、球杆4个、架子4个、粉擦。不含记分器5.小台240000.8万含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等6.球杆201002000用于出售或赠与贵宾7.电子记分器 6100600用于贵宾台、比赛台 8.计费软件120002000贵宾房配套 小计：0.06万元1.电视1台500500二手台式2.电子记分器 11001003.沙发0套00五间麻雀房配套 小计：1.3万元1.电视250010002.沙发250010003.麻雀机5150075004.椅2015030005.角几1050500网吧 小计：1.33万元1.电脑340001.2万2.电脑椅31504503.推动式电脑桌3200600可用于麻雀房4.Hub集线器1台250水吧 小计：1.47万元1.冰箱120002.搅拌机电热炉热水壶果汁机1套10003.餐具1套5004.茶几及四张椅4套80032005.沙发0套6.液晶电视1台8000空调 小计：8.6万元1.大厅柜机15台50007.5万二手格力3匹2.贵宾房柜机1台50000.5万二手格力3匹3.麻雀房5台12006000二手柯龙1.5匹挂机办公用品 小计：1.17万元1.电话机及分线系统设备17002.ADSL套餐费3000商业用的网络及电话开通费年费3.打单机1台3004.贵宾卡800张0.5400卡的制作费5.工作服60套5030006.打卡机1台3007.电脑1套4000三套员工宿舍 小计：2.25万元1.租金318005400每套宿舍三房2.押金54003.双层铁床18套40072004.沙发及茶几3套5001500宿舍大厅用户外广告牌3000工商登记1500总 计73.32万三. 月经营收入估算经营时间单价金额备注1.桌球30天*8小时/天*20台=4800小时25元/小时12万元2.麻雀30天*8小时/天*5房=1200小时202.4万元3.网吧30天*5小时/天*3台电脑=450小时40.18万元4.水吧1万元含饮料烟酒零食总 计15.58万四. 月经营成本估算数量单价(元)金额(元)备注租 金910.8383.46万管理费910.854554工 资 小计:2.64万元1.服务员208001.6万2.部长212000.24万3.经理150000.5万4.财务215000.3万水电费2万税费0.5万宿舍租金318000.54万材料损耗0.2万总 计9.79万五. 盈亏平衡 由以上估算数据可知,总投资73.32万元,月经营成本9.79万元,月经营收入15.58万元.我们假设月经营成本和月经营收入为稳定不变数据,则月经营成本、月经营收入和回收总投资的经营时间t成等比线性关系：t=总投资/(月经营收入-月经营成本)=73.32/(15.58-9.79)=12.67也就是说，当盈亏平衡时，我们需要经营13个月时间第四部分 经营策略一、SWOT分析本公司的内部优势（Superiority）1、我们的项目具有优越的地理环境，将带来无限商机。明年地铁开通将进一步扩大区域商业消费。2、具备大型免费停车场。3、项目经营简单、稳定本公司的内部劣势(Weakness)1、 资金紧缺，无强大后备资源支援。2、 投资回收期较长，风险较大。3、 首次进入该行业，缺乏经营管理经验。本公司的外部机会(Opptunity)1、我们处在一个中国经济增长，内需增强，消费猛涨，物价上涨的商业投资背景下。2、我们在中国斯诺克热潮正在崛起，国家支持体育文娱行业迎接08奥运的时期切入市场，时机优势凸显。3. 目前在区域内的竞争威胁不大。本公司的外部威胁(Threat)1、目前中国投资过热，不排除未来一两年将有多家新的桌球城布阵宝安的可能，竞争将加剧。2、宝安区地区小，我们发展规模具有局限性。3、在当地缺乏外交关系。SWOT总结： 我们第一次办桌球经营业，而且办在我们不是很熟悉的宝安区，即使有了充分的准备，但是在资源配置、人员调动、资本投入、人际关系等方面的工作都不便利，注定要比其他企业多付出数倍的努力。如何抓住外部机遇，克服外部威胁，充分发挥内部优势，度过内部难关，提高竞争力，已经成为我们无法回避的课题。二、提高核心竞争力核心竞争力是任何企业公司生存和发展的基础。我们的核心竞争力需要挖掘和提炼，才能充分凸显，发挥优势。桌球业属于第三产业-服务业。因此我们的核心竞争力在于服务水平和硬件设施。只有不断提高我们的服务水平和提高专业化的台球设备、营造一个舒适的娱乐环境，才能吸引新客户，留住老客户，在市场上立于不败之地。在此基础上，我们再提炼新的卖点，推行更高附加值的服务。三、高附加值服务策略我们要创造更高利润，就必须提供多样化的高附加值服务，才能提高竞争力，凸显个性，打造增值空间。具体措施如下：1. 开设台球培训班我们聘请专业教练，招收技术较弱的客户入培训班，或在周边地区的学校公开招收学生进行业余培训，收取一定的学费，以一个月为期，阶段性培训。培训期内可免收波钟。这样，既增加了学费的收入，同时也发展了一部分潜在客户，扩大了我们的知名度。2. 举办赛事 我们向广东桌球体育协会申请参赛资格名额，在我们的桌球会员和学员当中招参赛者，收取报名费和培训费，保送合格者参加全省公开赛或全国公开赛，增加收入的同时，更可以进一步扩大我们的知名度。3. 提供陪练球服务培训美女球手，专门陪同客户练球，。或可以设立挑战美女球手的规则。例如客户可以挑战我们的某位球手，若击败则可以减免波钟。若失败则付双倍波钟。通过这样来吸引客户兴趣。四、规避风险策略低风险、高回报是所有行业投资所追求的目标。我们是首次投资该行业，如何规避风险正是目前我们至关重要的问题。投资风险不可能消灭，只能尽可能降低。我们初订措施如下：（1） 做好前期的市场调研和客户需求调查。（2） 尽可能减少投资，降低经营成本例如尽可能减少公司装修、设备及用品、广告等方面的投资。又或者最初两个月经营可以暂时只聘用部分业务员，以降低人工支出，等客流量增大后，再逐步增加人员。只有尽量所减经营投资，才不至于使我们为这张昂贵的“入门票”买单。（3） 合理安排融资计划，保证资金充足。（4）、加强服务素质，提高市场竞争力。(5)、制定短期资金回笼计划，降低投资风险。例如开设面值为1000元和500元的金卡、银卡，以波钟打折或赠送波钟的方式销售给客户，不但可以短期内回笼资金，而且可以发展一部分长期稳定的老客户。第五部分 项目不确定性分析 在上面的投资经营分析预测中，我们使用了大量经济数据，如投资支出、经营成本、租金、经营收入预测等。这些数据都不是实际发生数，它们在日后的经营期内都会不断变动。这样，就会对本项目的投资经济效益的分析、预测带来不确定性的因素。其中任何因素的变动，都会影响到本项目投资经济效益的评价，甚至导致项目决策的失误。此外，外来因素、当地政策、商业发展等诸多因素亦有决定性影响。所以，在进行公司项目投资经济效益的分析、评价时，还要对经营的不确定性因素加以分析。 对本项目决策有较大影响的因素主要有： 1、区域内潜在德桌球消费者数量2、投资支出及经营预算的变动我们前面所作的投资、经营、盈利等方面的预算在实际经营中的变动都会直接影响本项目的成败。 3、同行竞争 目前中国投资过热，作为一种新兴的休闲娱乐运动，不排除未来一两年将有多家新的桌球城布阵宝安的可能，竞争会越演越烈。竞争剧烈的结果势必是消费量减少，价格降低，经营亏损。4、租金水平的变动今年房地产过热，租金水平年年增幅扩大，无形中会增加我们的经营成本。5、“阿喀琉斯之踵”本项目成败关键之处，在于资金筹措及后备资源的解决问题。本项目经营以发展熟客为主，是一个需要长期发展的慢热行业，若前期经营暂未起色，需要后备资金的投入才能持续发展。所以充足的后备资金可谓本项目成败的“阿喀琉斯之踵”。以上都是一些不确定的因素,这些因素都是变化不定,非人为能力可以控制的,只有在经营中多加留心,时时注意,根据形势调整我们的经营策略。目 录结论及建议4主要技术经济指标5结论5 存在的问题及建议6第一章 项目介绍711项目背景及地块现状71.1.1项目背景71.1.2地块现状712项目地块综合开发环境与必要性81.2.1交通条件81.2.2项目建设的必要性8第二章 国内房地产宏观环境分析92.1全国经济形势92.2 2011年房地产业的发展92.2.1 2011年，房屋销售形势92.2.2住宅楼的价格102.3影响房地产业的宏观调控政策10第三章 唐山市房地产发展分析133.1唐山经济发展状况133.2唐山房地产概况143.2.1土地市场成交情况143.2.2地块总价排行榜163.3唐山房地产市场183.3.1当前住宅市场的供应情况183.3.2当前住宅市场的成交及价格情况183.3.3当前住宅细分市场的供需特点19第四章 韩城镇概况及房地产市场状况分析214.1韩城镇概况214.2城镇发展战略214.3韩城镇房地产市场特征分析：23第五章 市场调查结果分析235.1 项目的市场情况分析235.1.1 项目的SWOT分析235.1.2 项目对策分析245.2 市场分析结论与开发建议255.3项目定位265.3.1 客户定位265.3.2形象定位265.3.3 功能定位27第六章 项目建设条件276.1 开发建设的用地情况276.2项目建设的市政配套条件27第七章 项目进度安排287.1 项目进度安排的依据287.2 项目实施的进度安排28第八章 项目投资估算298.1项目总投资估算的依据298.2 项目总投资估算的原则298.3 项目的总投资估算298.4 资金筹措方案33第九章 项目财务评价339.1 财务评价基础数据的测算339.1.1 基准收益率的确定339.1.2 项目计算期的确定349.1.3 项目价格的确定349.1.4 项目销售税金及附加的确定349.1.5 利润总额及所得税349.2 盈利能力分析349.2.1 损益表与静态盈利能力分析349.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力359.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力359.3 清偿能力分析369.4 评价结论36第十章 不确定分析3610.1 盈亏平衡分析3710.2 敏感性分析37附表1 总投资估算表 （单位：万元）40附表2 资金筹措与使用计划表（单位：万元）40附表3 销售收入与营销税金及附加估算表41附表4现金流量表（全部投资） （单位：万元）42附表5 现金流量表（自有资金） （单位：万元）43附表6 损益表 （单位：万元）44附表7资金来源与运用表（单位：万元）45附表8 借款还本付息计算表（单位：万元）46目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况2第二章 项目建设必要性5第三章 市场分析与建设规模7第一节 汽车市场需求分析7第二节 市场预测12第三节 项目产品市场分析13第四节 建设规模16第四章 场址选择17第一节 场址所在位置现状17第二节场址建设条件17第五章 技术方案、设备方案、工程方案22第一节 技术方案22第二节 设备方案28第三节 工程方案33第六章 原材料、燃料供应38第七章 总图布置与公用辅助工程39第一节 总图布置39第二节 公用辅助工程43第八章 环境影响评价52第一节 环境保护设计依据52第二节 项目建设和生产对环境的影响52第三节 环境保护措施54第四节 环境影响评价56第九章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消防64第十章 节能与节能措施67第一节 项目概况67第二节 项目综合能耗69第三节 节约及合理利用能源的主要措施71第十一章 项目实施进度与人力资源配置76第一节 建设工期76第一节 项目实施进度76第二节 生产组织与人员培训79第十二章 投资估算与资金筹措82第一节 建设投资估算82第二节 总投资估算86第三节 资金筹措86第十四章 财务效益分析88第一节 财务评价基础数据与参数选取88第二节 销售收入及销售税金估算89第三节 成本费用估算89第四节 财务评价91第五节 不确定性分析93第十三章 风险分析95第十四章 结论与建议97第一节 研究结论97第二节 建议97立项定位，策划先行。今天的策划，铸就明日的辉煌！