小吃文化城项目可行性论证报告.doc

沙洋小吃文化城项目可研报告沙洋小吃文化城开发有限公司目 录第一章 总论1 项目概况2 公司概况3 可行性研究的依据和范围4 主要技术经济指标第二章 项目市场调研及定位 1 区域环境2 需求状况3市场发展状况4 项目定位5 优劣分析第三章 投资估算和资金筹措1 投资估算2 资金筹措计划第四章 财务评价1 销售收入测算2 盈利测算3效益评价指标4 社会效益分析5不确定性分析第五章 结论第一章 总论一、项目概况沙洋小吃文化城项目位于沙洋新城西路北侧、五通口以西，毗邻沙洋最具规模的居住区鸿图花园、莲花新村以及地税、电力花园，背靠淘金山景区，地理位置非常优越。本项目占地38245，由福建沙洋小吃文化城开发有限公司通过挂牌方式于2007年5月25日竞得，计划建设成集美食、旅游以及居住为一体的小吃文化城。沙洋小吃文化城项目已被福建省政府列为2007年度省级重点项目。二、 公司概况公司为国有独资有限公司，注册资本1000万元(已到资800万元)，由沙洋城市投资建设有限公司2007年5月11日为开发沙洋小吃文化城项目出资成立。房地产资质等级为暂定三级房地产开发企业。公司按照公司法和公司章程的要求，依法独立运行，公司现有员工 18人，其中：中级以上职称9人。公司最高权利机关为董事会，并设有监事会。公司内设行政部、财务部、工程部、销售部、招商部等职能部门。公司法人代表系工民建专业毕业，有丰富的房地产开发经验，曾负责开发过沙阳乐园组团及国安假日度假村等大型项目的开发建设。三、可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本项目建设均以国家法律、法规和政府职能部门批文为依据。项目批准单位及文号批准日期立项批复沙发改2007基字23号沙洋发展与改革局2007年5 月30 日建设用地规划许可证2007年169、174号沙洋城乡规划建设局2007年5 月30 日国有土地使用权出让合同沙土出让合同2007字第48号沙洋国土资源局2007年7月 5日建设工程规划许可证编号6512沙洋城乡规划建设局2007年7月3日建筑工程施工许可证编号350427200707062701沙洋城乡规划建设局2007年7 月6 日许可证正在办理中四、主要技术经济指标项目性质：商住、商品房总用地面积：38245总建筑面积：51631其中：住宅建筑面积：36142，商业用房14755，办公用房734。容积率：1.35绿化率 35以上停车位300个（露天）。建设期限：2007年8月-2009年8月2007年8月进行前期规划；2007年12月基础施工；2008年5月完成基础，2008年12月完成配套设施； 2009年3月完成主体施工；2009年7月竣工通过验收。第二章 项目市场调研及定位一、区域环境沙洋位于福建省中部，全县总面积1815平方公里，总人口24.2万人，其中城关人口9.6万。沙洋交通便利，鹰厦铁路、205国道及京福高速公路、筹建中的向莆高速铁路和拟建中的三厦、三泉高速公路横贯全境，位于沙洋城区的三明机场已开工建设，而且向莆高速铁路枢纽(编组站)设在沙洋。沙洋是全国100个交通中心之一，是福建省4个交通中心之一（其他三个分别为福州、泉州、莆田）。近年来，沙洋经济在沙洋小吃、工业项目带动下高速发展，有5万多人外出经营沙洋小吃，人民生活水平显著提高，至2007年4月，全县储蓄存款26.4亿元，新增1.2亿元。根据三明市区、沙洋一体化规划，沙洋将成为海西中心城市体系的重要组成部分、闽西北重要的交通枢纽、新兴的工业城市，以金融、商贸、会展、咨询等为主的生产性服务中心城市，以“中国小吃之乡”为品牌的休闲性旅游城市。二、需求状况沙洋小吃蓬勃发展，遍布全国各地。十几年来，沙洋小吃业主积极出外开店，在全国积累了沙洋小吃的品牌基础，沙洋小吃已成为沙洋的名片。截至2006年12月，全县在外经营沙洋小吃累计1.23万户，从业人员约5万人，小吃收入已达10亿元。沙洋小吃具有从业人员多，投资少，收效快，风险低，收入较为均衡，可极大促进整体购买力的提升。小吃业已经成为沙洋的主要支柱产业，并迅速推动其招商引资和城镇化进程，形成中国独一无二的“沙洋小吃现象”。 在这些外出经营小吃业主中，目前回乡投资办企业的达150家，其中从事与小吃业相关的原配料生产企业就达40家。到2010年时，预计全县外出经营小吃数量将达到1.6万户，营业收入达到20亿元，全县富余劳动力可以顺利转移出去。目前，广大小吃业主对小吃公司化、连锁化已有较成熟的设想，正加快技术革新，开发一些可批量生产的工业化产品或半成品，也更加注意在外向型发展上做文章，统一品牌形象，经营规范发展，确保食品安全，实现诚信经营。因此，集居住、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的小吃文化城对小吃业主有很大的吸引力。三、市场发展状况近年来，沙洋房地产市场继续保持健康稳定增长态势，市场供给量和吸纳量均保持稳定增长，房地产价格稳步上升，供需基本平衡。沙洋房地产住宅市场虽持续升温，但总体状况良好，据调查，沙洋一手房年需求在1500套左右。根据目前的在建工程和未来可供应楼盘情况看，楼盘年供应大约1500套，供求基本平衡。预计今后几年内沙洋房地产住宅市场将继续稳步发展。四、项目定位1、项目性质：建设成高档次居住、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的小吃文化城。2、主要户型：一层以商业用房为主，二楼以上以住宅为主，其中：三房（130）占30%，三房（110）占50%。户型满足当地居民的主流需求。3、主要客户：（1）年收入5-10万元的小吃业主，该人群占小吃业主的75。且占近2年新从业者的70%，未置业者占多数。（2）小吃文化城的经营业主及其他个体工商户。4、价格定位：（1）、本项目定价：住宅均价2980元/，一层商业用房9000元/。（2）、附近其他楼盘下销售价位案名楼盘形态价格 （元/）推出时间长富家园小高层、高层28802007年3月建国西巷（住宅）高层43902007年7月鸿图花园(住宅)多层、高层34802007年6月已售完鸿图花园(商业)一层120002006年12月已售完华山小区（住宅）多层32802007年6月华山小区（商业）一层120002007年3月已售完民发商业广场一层300002007年5月已售85民发商业广场二层120002007年5月已售完与附近的楼盘相比，本项目定位清晰，目标客户准确，而且在价格上竞争优势非常明显。5、商铺情况随着国家各项改革措施的逐步出台，人们的投资观念日渐浓烈。由于银行利率的下调和股市行情的起伏不定，存款和入市一个回报太低，一个风险太大，购买商铺便成了人们的另一条投资途径。据调查，近一段时间来，购买商铺的客户越来越多，一般商品房建好后，客户一般是住房商铺同时购买，商铺总是在住房销售30左右就已告磬。与本项目在同一区域的商铺，价位在12000元/以上，随着房地产业的发展，商业用房的价格将还会进一步上扬。因此，商用房定价9000元/，完全可以确保销售成功。五、本项目与其他项目相比较优劣势分析1、地理优势：位于沙洋新城西路北侧、五通口以西。五通口是汇聚分别往城区方向、淘金山景区、福银高速、往机场方向及金沙高科技园区这五条道路的交汇处，在交汇处设街心绿地。本项目毗邻沙洋最大的居住区鸿图花园、莲花新村以及地税、电力花园，背靠淘金山景区，地理位置非常优越。四周视野开阔，环境舒适宜人、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施，是为数不多的集休闲、娱乐、居住为一体的商住楼，文化气息浓厚。 2、项目价格优势：本楼盘的楼面价仅为422元/，而同期沙洋的楼面价已达1400元/，即使乡镇的商住楼的楼面价也在600元/以上。地块为净地，无拆迁安置的干扰，也不需要完成“三通一平”等前期工作。而且本项目为多层建筑，比其他项目多为高层建筑物相比，建安成本节约不少，成本优势明显。3、本项目已列入省级重点项目，除可能获得财政补助外，还获得当地政府及相关部门的大力支持。第三章 投资估算和资金筹措 本项目的建设为二期进行，一期建设用地为22795，建筑面积为32214；二期建设用地为15450，建筑面积为19417。该投资估算、资金筹措及财务评价等各项分析仅针对一期建设项目。一、项目投资估算1、土地费用1336万元2、前期工程费用358（主要是规划、设计等费用）3、基础设施建设费1490万元4、建筑安装工程费3866万元（按每平方米1200元计算）5、环境景观工程费800万元6、公共配套设施20万元（其中：物业用房、会所20万元）7、管理费用150万元8、销售等费用250万元9、财务费用700万元（按借款5000万元24个月计算）10、不可预见费200万元总计9170万元二、项目资金筹措计划1、自有资金3236万元（其中：注册资金200万元由股东2007年12月前到资）2、预售楼款890万元3、工程质量保证金240万元4、银行贷款 5000万元第四章财务评价一、项目销售收入测算项目销售面积(m2)销售均价(元/m2)销售额(万元)住宅 220362980 6566商业用房（一层）944490008499小吃集团办公房73400小计3221415065二、盈利测算1、收入15065万元2、开发成本9170万元3、有关的流转税金1122万元(1)销售税金及附加821万元包括营业税、城建税及教育附加费（按营业税的5%和4%），按税率为5.45%计算，则销售税金及附加为销售收入15065税率5.45%821万元（2）土地增值税301万元：按收入2征收4、所得税（15065-9170-1122）251193万元5、净利润收入-投入开发成本-税费15065-9170-1122-11933580万元三、效益评价指标1销售利润率年平均利润总额/年平均销售收入（35802）/（150652）23.762.投资利润率年平均利润总额/项目总投资100%358091702100%19.523盈亏平衡点：项目总投资/销售收入(1-销售税金及附加)100%917015065（17.45）=65.77% 就是说本项目如果实现了65.77%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。四、社会效益分析定性分析：项目启动后，促进建材、建筑、商业、物业管理及其他服务业的不断发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目的开发将进一步满足改善沙洋居民的居住环境，美化沙洋城区的生活环境，提升沙洋小吃的品牌。定量分析：项目将为国家增加2315万元的税收，同时能吸收大量的就业人员，带动建筑、建材、服务行业的发展。五、项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期等。这些因素，受当地的政治、经济、社会等条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益目标的实现。（一）项目盈亏平衡分析当项目利润为0时的销售收入为：销售收入=总成本+销售税金及附加=总成本+销售收入*综合税率。1、以销售价格表示的盈亏平衡点BEP=项目利润为0时的成本/产量= 9170/31480/（1-7.45）3147元/，与项目的商品房销售价2980元/、店面9000元/尚有差额。2、以销售率（量）表示的盈亏平衡点销售率917015065（17.45）=65.77%即只要完成项目的65.77的销售指标即可保本。从盈亏保本点的销售价格和销售率看，盈亏平衡点所需的销售价格和销售率不仅与公司的预测相差甚远，而且远远小于市场实际情况，项目的风险很小。说明项目有较强的抗风险能力。 3、假设商业用房未能实现销售。建设方投入自有资金3236万元，自有资金占总投资的35，即使商业用房未能实现销售，只需销售住宅的65即可归还银行贷款并达到盈亏平衡。 （二）项目敏感性分析以下对销售收入、总投资因素进行敏感性分析：1、假设销售收入减少10%、20%对项目的影响如下：项目销售收入 下降20%销售收入 下降10%基本情况净利润2854万元3899万元3580万元以上分析表明，在销售收入减少20%，该项目从财务上看仍然可获得较高收益；根据近期当地房价均价以及供求关系来看，项目有较强的抗市场风险能力。2、假设开发成本（除土地费用外）投资增加10%、20%对项目的影响如下：项目开发成本 增加20%开发成本 增加10%基本情况净利润2205万元2892万元3580万元因为土地费用已知，且为固定不变，故不考虑土地费用变更。选取上下波动10%、20%和开发成本（不含土地费用）上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响以上分析表明,即使开发成本增加20%，该项目从财务上看仍然可获得较理想的报酬率，而且表明投资成本的增加对项目收益的影响较收入变动影响较小。第五章 结论沙洋小吃文化城项目开发建设项目，地理位置好，交通便利。项目达到的盈亏平衡点较低，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，当地房地产市场比较平稳，价格稳中有升，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场定位明确，价格适中，具有较强的市场优势，销售前景良好，盈利能力强。公司通过加强对项目管理，降低成本，营销策划，制定可行的销售计划，提高销售率，提高资金的利用率，是可以实现预期的销售目标、经济效益和社会效益目标的。目 录一、概况1二、建设管理情况8（一）前期工作8（二）征地拆迁情况11（三）项目管理情况12三、科研和新技术应用情况35四、对各参与单位的总体评价38五、对工程质量的总体评价41六、项目管理体会42七、结束语47目 录前 言11 城市现状21.1 自然状况21.2 社会经济发展现状51.3 城市结构与人口61.4 城市能源供应及消费状况71.5 环境状况71.6 交通条件82 设计依据、设计原则及规范与标准92.1 设计依据92.2 编制原则92.3 编制应遵循的规范、标准113 我国城镇燃气概况与发展燃气政策123.1 我国能源123.2城镇燃气概况143.3 我国发展城镇燃气政策194 气源确定与气源基本参数194.1 气源条件194.2 CNG与LNG气源选择224.3 CNG供气及供气基本参数235 工程项目范围、供气规模及主要工程量245.1 工程项目建设的必要性245.2 工程项目范围255.3 供气原则255.4 供气对象与供气范围265.5 气化人口与气化率的确定265.6工程分期275.7 各类用户耗热定额275.8 居民与商业用户高峰系数的确定285.9 供气比例与供气规模305.10 各类用户耗气量平衡与高峰流量315.11 储气与调峰346 CNG气源站386.1 站址选择386.2 建站规模及占地面积396.3 总图布置396.4 CNG气源站竖向设计406.5 交通运输及道路416.6 绿化416.7 用地指标416.8 工艺设计与主要设备426.9 管材选择及防腐476.10 公用工程487 中压管网输配系统537.1 中压输配系统压力级制确定537.2 城区中压管网布置原则557.3 中压管网布置567.4 中压管网的敷设和特殊地段的处理577.5 管材选择与防腐587.6 管道水力计算598、组织机构及劳动定员619 环境保护专篇629.1 设计采用规范及标准639.2 污染物及治理措施639.3 绿化设计6410 消防专篇6510.1 设计采用规范和标准6510.2 工程项目火灾危险性分析6510.3 消防措施6610.4 建立健全各种规章制度6711 劳动保护、职业安全与工业卫生6811.1 设计依据及遵循的标准和规范6811.2 安全措施6811.3 劳动保护与工业卫生7012 各类用户对燃气价格承受能力分析7112.1 居民用户对燃气价格承受能力分析7112.2 商业用户对天然气价格承受能力分析7213 节能7313.1 能耗分析7313.2 节能措施7313.3 节能效益7314 工程效益分析7414.1 经济效益分析7414.2 社会效益分析7514.3 环境效益分析7515 主要设备与技术经济指标：7615.1 主要设备7615.2 主要技术经济指标（一期工程）7716工程项目实施计划7917 工程项目招标初步方案8017.1 招标范围及招标8017.2 招标初步安排8017.3 招标形式8117.4 招标方式8117.5 评标专家来源8117.6 招标程序和招标基本情况表8218 投资估算及资金筹措8318.1 编制依据8318.2 投资估算8318.3 资金筹措8418.4 庭院及户内管道工程8419 经济评价8419.1编制依据8419.2基础数据8519.3成本分析8519.4损益分析8519.5清偿能力分析8719.6不确定性分析8719.7财务评价结论：8720 结论与建议8820.1 结论8819.2 建议8917