小吃文化城项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2报告编制依据和研究范围 2
1.3主要技术经济指标 3
第二章 项目建设背景与必要性 4
2.1项目建设背景 4
2.2项目建设必要性 6
第三章 市场分析与预测 8
3.1市场分析 8
3.2市场预测 9
第四章 项目选址及建设条件 10
4.1项目选址 10
4.2建设条件 10
第五章 建设内容及规模 14
5.1建设内容 14
5.2建设规模 15
第六章 工艺技术方案 16
6.1工艺流程 16
6.2设备选型 17
第七章 工程建设方案 19
7.1总图运输 19
7.2建筑工程 19
7.3结构工程 20
7.4给排水工程 21
7.5电气工程 22
第八章 节能与环保 25
8.1节能措施 25
8.2环保措施 28
第九章 项目工程管理与劳动保护 31
9.1工程管理 31
9.2劳动保护 32
第十章 项目实施进度安排 34
10.1项目前期阶段 34
10.2项目准备阶段 34
10.3项目实施阶段 34
第十一章 投资估算与资金筹措 35
11.1投资估算 35
11.2资金筹措 36
第十二章 招投标方案 38
12.1编制依据 38
12.2招标范围 38
12.3招标组织形式 39
12.4招标方式 39
12.5招标信息发布 39
第十三章 经济效益分析 40
13.1分析说明 40
13.2经济费用、效益分析 40
13.3财务指标分析 41
13.4评价结论 41
第十四章 社会效益分析 42
14.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响 42
14.2项目对当地相关产业发展的影响 42
14.3项目对合理利用自然资源的影响 42
第十五章 研究结论与建议 43
15.1研究结论 43
15.2建议 43

沙洋小吃文化城项目

可
研
报
告

沙洋小吃文化城开发有限公司

20

目 录
第一章 总论
1 项目概况
2 公司概况
3 可行性研究的依据和范围
4 主要技术经济指标
第二章 项目市场调研及定位
1 区域环境
2 需求状况
3市场发展状况
4 项目定位
5 优劣分析
第三章 投资估算和资金筹措
1 投资估算
2 资金筹措计划
第四章 财务评价
1 销售收入测算
2 盈利测算
3效益评价指标
4 社会效益分析
5不确定性分析
第五章 结论
第一章 总论
一、项目概况
沙洋小吃文化城项目位于沙洋新城西路北侧、五通口以西，毗邻沙洋最具规模的居住区－鸿图花园、莲花新村以及地税、电力花园，背靠淘金山景区，地理位置非常优越。本项目占地38245㎡，由福建沙洋小吃文化城开发有限公司通过挂牌方式于2007年5月25日竞得，计划建设成集美食、旅游以及居住为一体的小吃文化城。沙洋小吃文化城项目已被福建省政府列为2007年度省级重点项目。
二、 公司概况
公司为国有独资有限公司，注册资本1000万元(已到资800万元)，由沙洋城市投资建设有限公司2007年5月11日为开发沙洋小吃文化城项目出资成立。房地产资质等级为暂定三级房地产开发企业。公司按照《公司法》和公司章程的要求，依法独立运行，公司现有员工 18人，其中：中级以上职称9人。公司最高权利机关为董事会，并设有监事会。公司内设行政部、财务部、工程部、销售部、招商部等职能部门。公司法人代表系工民建专业毕业，有丰富的房地产开发经验，曾负责开发过沙阳乐园组团及国安假日度假村等大型项目的开发建设。
三、可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本项目建设均以国家法律、法规和政府职能部门批文为依据。

项目
批准单位及文号
批准日期
《立项批复》
沙发改[2007]基字23号
沙洋发展与改革局
2007年5 月30 日
《建设用地规划许可证》
2007年169、174号
沙洋城乡规划建设局
2007年5 月30 日
国有土地使用权出让合同
沙土出让合同2007字第48号
沙洋国土资源局
2007年7月 5日
《建设工程规划许可证》
编号6512
沙洋城乡规划建设局
2007年7月3日
《建筑工程施工许可证》
编号
350427200707062701
沙洋城乡规划建设局
2007年7 月6 日
许可证正在办理中
四、主要技术经济指标
项目性质：商住、商品房
总用地面积：38245㎡
总建筑面积：51631㎡
其中：住宅建筑面积：36142㎡，商业用房14755㎡，办公用房734㎡。
容积率：1.35
绿化率 35％以上
停车位300个（露天）。
建设期限：2007年8月-2009年8月
2007年8月进行前期规划；2007年12月基础施工；2008年5月完成基础，2008年12月完成配套设施； 2009年3月完成主体施工；2009年7月竣工通过验收。
第二章 项目市场调研及定位

一、区域环境
沙洋位于福建省中部，全县总面积1815平方公里，总人口24.2万人，其中城关人口9.6万。沙洋交通便利，鹰厦铁路、205国道及京福高速公路、筹建中的向莆高速铁路和拟建中的三厦、三泉高速公路横贯全境，位于沙洋城区的三明机场已开工建设，而且向莆高速铁路枢纽(编组站)设在沙洋。沙洋是全国100个交通中心之一，是福建省4个交通中心之一（其他三个分别为福州、泉州、莆田）。近年来，沙洋经济在沙洋小吃、工业项目带动下高速发展，有5万多人外出经营沙洋小吃，人民生活水平显著提高，至2007年4月，全县储蓄存款26.4亿元，新增1.2亿元。根据三明市区、沙洋一体化规划，沙洋将成为海西中心城市体系的重要组成部分、闽西北重要的交通枢纽、新兴的工业城市，以金融、商贸、会展、咨询等为主的生产性服务中心城市，以“中国小吃之乡”为品牌的休闲性旅游城市。
二、需求状况
沙洋小吃蓬勃发展，遍布全国各地。十几年来，沙洋小吃业主积极出外开店，在全国积累了沙洋小吃的品牌基础，沙洋小吃已成为沙洋的名片。截至2006年12月，全县在外经营沙洋小吃累计1.23万户，从业人员约5万人，小吃收入已达10亿元。沙洋小吃具有从业人员多，投资少，收效快，风险低，收入较为均衡，可极大促进整体购买力的提升。小吃业已经成为沙洋的主要支柱产业，并迅速推动其招商引资和城镇化进程，形成中国独一无二的“沙洋小吃现象”。 在这些外出经营小吃业主中，目前回乡投资办企业的达150家，其中从事与小吃业相关的原配料生产企业就达40家。到2010年时，预计全县外出经营小吃数量将达到1.6万户，营业收入达到20亿元，全县富余劳动力可以顺利转移出去。目前，广大小吃业主对小吃公司化、连锁化已有较成熟的设想，正加快技术革新，开发一些可批量生产的工业化产品或半成品，也更加注意在外向型发展上做文章，统一品牌形象，经营规范发展，确保食品安全，实现诚信经营。因此，集居住、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的小吃文化城对小吃业主有很大的吸引力。
三、市场发展状况
近年来，沙洋房地产市场继续保持健康稳定增长态势，市场供给量和吸纳量均保持稳定增长，房地产价格稳步上升，供需基本平衡。沙洋房地产住宅市场虽持续升温，但总体状况良好，据调查，沙洋一手房年需求在1500套左右。根据目前的在建工程和未来可供应楼盘情况看，楼盘年供应大约1500套，供求基本平衡。预计今后几年内沙洋房地产住宅市场将继续稳步发展。
四、项目定位
1、项目性质：建设成高档次居住、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的小吃文化城。
2、主要户型：一层以商业用房为主，二楼以上以住宅为主，其中：三房（130㎡）占30%，三房（110㎡）占50%。户型满足当地居民的主流需求。
3、主要客户：
（1）年收入5-10万元的小吃业主，该人群占小吃业主的75％。且占近2年新从业者的70%，未置业者占多数。
（2）小吃文化城的经营业主及其他个体工商户。
4、价格定位：
（1）、本项目定价：住宅均价2980元/㎡，一层商业用房9000元/㎡。
（2）、附近其他楼盘下销售价位

案名
楼盘形态
价格 （元/㎡）
推出时间
长富家园
小高层、高层
2880
2007年3月
建国西巷（住宅）
高层
4390
2007年7月
鸿图花园(住宅)
多层、高层
3480
2007年6月已售完
鸿图花园(商业)
一层
12000
2006年12月已售完
华山小区（住宅）
多层
3280
2007年6月
华山小区（商业）
一层
12000
2007年3月已售完
民发商业广场
一层
30000
2007年5月已售85％
民发商业广场
二层
12000
2007年5月已售完
与附近的楼盘相比，本项目定位清晰，目标客户准确，而且在价格上竞争优势非常明显。
5、商铺情况
随着国家各项改革措施的逐步出台，人们的投资观念日渐浓烈。由于银行利率的下调和股市行情的起伏不定，存款和入市一个回报太低，一个风险太大，购买商铺便成了人们的另一条投资途径。据调查，近一段时间来，购买商铺的客户越来越多，一般商品房建好后，客户一般是住房商铺同时购买，商铺总是在住房销售30％左右就已告磬。与本项目在同一区域的商铺，价位在12000元/㎡以上，随着房地产业的发展，商业用房的价格将还会进一步上扬。因此，商用房定价9000元/㎡，完全可以确保销售成功。
五、本项目与其他项目相比较优劣势分析
1、地理优势：位于沙洋新城西路北侧、五通口以西。五通口是汇聚分别往城区方向、淘金山景区、福银高速、往机场方向及金沙高科技园区这五条道路的交汇处，在交汇处设街心绿地。本项目毗邻沙洋最大的居住区－鸿图花园、莲花新村以及地税、电力花园，背靠淘金山景区，地理位置非常优越。四周视野开阔，环境舒适宜人、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施，是为数不多的集休闲、娱乐、居住为一体的商住楼，文化气息浓厚。
2、项目价格优势：本楼盘的楼面价仅为422元/㎡，而同期沙洋的楼面价已达1400元/㎡，即使乡镇的商住楼的楼面价也在600元/㎡以上。地块为净地，无拆迁安置的干扰，也不需要完成“三通一平”等前期工作。而且本项目为多层建筑，比其他项目多为高层建筑物相比，建安成本节约不少，成本优势明显。
3、本项目已列入省级重点项目，除可能获得财政补助外，还获得当地政府及相关部门的大力支持。
第三章 投资估算和资金筹措
本项目的建设为二期进行，一期建设用地为22795㎡，建筑面积为32214㎡；二期建设用地为15450㎡，建筑面积为19417㎡。该投资估算、资金筹措及财务评价等各项分析仅针对一期建设项目。
一、项目投资估算
1、土地费用1336万元
2、前期工程费用358（主要是规划、设计等费用）
3、基础设施建设费1490万元
4、建筑安装工程费3866万元（按每平方米1200元计算）
5、环境景观工程费800万元
6、公共配套设施20万元（其中：物业用房、会所20万元）
7、管理费用150万元
8、销售等费用250万元
9、财务费用700万元（按借款5000万元24个月计算）
10、不可预见费200万元
总计9170万元
二、项目资金筹措计划
1、自有资金3236万元（其中：注册资金200万元由股东2007年12月前到资）
2、预售楼款890万元
3、工程质量保证金240万元
4、银行贷款 5000万元
第四章 财务评价
一、项目销售收入测算
项目
销售面积(m2)
销售均价(元/m2)
销售额
(万元)
住宅
22036
2980
6566
商业用房（一层）
9444
9000
8499
小吃集团办公房
734
0
0
小计
32214

15065
二、盈利测算
1、收入15065万元
2、开发成本9170万元
3、有关的流转税金1122万元
(1)销售税金及附加821万元
包括营业税、城建税及教育附加费（按营业税的5%和4%），按税率为5.45%计算，则销售税金及附加为销售收入15065×税率5.45%＝821万元
（2）土地增值税301万元：按收入2％征收
4、所得税＝（15065-9170-1122）×25％＝1193万元
5、净利润＝收入-投入开发成本-税费＝15065-9170-1122-1193＝3580万元
三、效益评价指标
1．销售利润率＝年平均利润总额/年平均销售收入
＝（3580÷2）/（15065÷2）＝23.76％
2.投资利润率＝年平均利润总额/项目总投资×100%
＝3580÷9170÷2×100%＝19.52％
3．盈亏平衡点：项目总投资/[销售收入×(1-销售税金及附加)]×100%＝9170÷15065÷（1－7.45％）=65.77% 　就是说本项目如果实现了65.77%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。
四、社会效益分析
定性分析：项目启动后，促进建材、建筑、商业、物业管理及其他服务业的不断发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目的开发将进一步满足改善沙洋居民的居住环境，美化沙洋城区的生活环境，提升沙洋小吃的品牌。
定量分析：项目将为国家增加2315万元的税收，同时能吸收大量的就业人员，带动建筑、建材、服务行业的发展。
五、项目不确定性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期等。这些因素，受当地的政治、经济、社会等条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益目标的实现。
（一）项目盈亏平衡分析
当项目利润为0时的销售收入为：销售收入=总成本+销售税金及附加=总成本+销售收入*综合税率。
1、以销售价格表示的盈亏平衡点
BEP=项目利润为0时的成本/产量= 9170/31480/（1-7.45％）＝3147元/㎡，与项目的商品房销售价2980元/㎡、店面9000元/㎡尚有差额。
2、以销售率（量）表示的盈亏平衡点
销售率＝9170÷15065÷（1－7.45％）=65.77%
即只要完成项目的65.77％的销售指标即可保本。
从盈亏保本点的销售价格和销售率看，盈亏平衡点所需的销售价格和销售率不仅与公司的预测相差甚远，而且远远小于市场实际情况，项目的风险很小。
说明项目有较强的抗风险能力。
3、假设商业用房未能实现销售。建设方投入自有资金3236万元，自有资金占总投资的35％，即使商业用房未能实现销售，只需销售住宅的65％即可归还银行贷款并达到盈亏平衡。
（二）项目敏感性分析
以下对销售收入、总投资因素进行敏感性分析：
1、假设销售收入减少10%、20%对项目的影响如下：
项目
销售收入 下降20%
销售收入 下降10%
基本情况
净利润
2854万元
3899万元
3580万元
以上分析表明，在销售收入减少20%，该项目从财务上看仍然可获得较高收益；根据近期当地房价均价以及供求关系来看，项目有较强的抗市场风险能力。
2、假设开发成本（除土地费用外）投资增加10%、20%对项目的影响如下：
项目
开发成本 增加20%
开发成本 增加10%
基本情况
净利润
2205万元
2892万元
3580万元

因为土地费用已知，且为固定不变，故不考虑土地费用变更。选取上下波动10%、20%和开发成本（不含土地费用）上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响以上分析表明,即使开发成本增加20%，该项目从财务上看仍然可获得较理想的报酬率，而且表明投资成本的增加对项目收益的影响较收入变动影响较小。
第五章 结论
沙洋小吃文化城项目开发建设项目，地理位置好，交通便利。项目达到的盈亏平衡点较低，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，当地房地产市场比较平稳，价格稳中有升，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场定位明确，价格适中，具有较强的市场优势，销售前景良好，盈利能力强。公司通过加强对项目管理，降低成本，营销策划，制定可行的销售计划，提高销售率，提高资金的利用率，是可以实现预期的销售目标、经济效益和社会效益目标的。目 录
第一章 总论 - 1 -
1.1 项目名称和承办单位 - 1 -
1.1.1 项目名称 - 1 -
1.1.2 项目承办单位及法人代表 - 1 -
1.1.3 可行性研究报告编制单位 - 1 -
1.2 研究工作的依据、内容及范围 - 1 -
1.2.1 研究工作依据 - 1 -
1.2.2 研究范围与内容 - 2 -
1.3 项目概况 - 3 -
1.3.1 项目建设的必要性 - 3 -
1.3.2 项目总体功能定位 - 3 -
1.3.3 建设内容与规模 - 4 -
1.3.4 建设地点 - 4 -
1.3.5 公用设施条件 - 4 -
1.3.6 环境保护 - 4 -
1.3.7 项目建设工期 - 5 -
1.3.8 总投资及资金筹措 - 5 -
1.4 结论 - 5 -
第二章 项目区概况及建设必要性 - 6 -
2.1 项目区概况 - 6 -
2.1.1 项城市概况 - 6 -
2.1.2 项城市产业集聚区概况 - 7 -
2.2 产业集聚区发展规划 - 7 -
2.3 项目建设的必要性 - 9 -
第三章 建设规模及内容 - 10 -
第四章 项目选址和建设条件 - 11 -
4.1 项目选址 - 11 -
4.2 建设条件 - 11 -
4.2.1 气象 - 11 -
4.2.2 地质条件 - 12 -
4.2.3 场地水文条件 - 12 -
4.2.4 不良地质作用 - 13 -
4.2.5 抗震烈度 - 13 -
4.2.6 基础设施条件 - 13 -
4.2.7 建设材料及运输条件 - 14 -
第五章 工程技术方案 - 15 -
5.1 总体设计 - 15 -
5.1.1 设计依据 - 15 -
5.1.2 总体构思与基本设计原则 - 15 -
5.1.3 交通设计 - 16 -
5.1.4 绿化景观设计 - 16 -
5.1.5 总平面布置主要技术指标 - 17 -
5.2 建筑设计 - 17 -
5.2.1 设计依据 - 17 -
5.2.2 平面设计 - 18 -
5.2.3 立面与造型 - 18 -
5.2.4 剖面与竖向交通 - 18 -
5.2.5 无障碍设计 - 20 -
5.2.6 消防设计 - 20 -
5.2.7 主要建筑用料作法 - 21 -
5.2.8 建筑设备 - 22 -
5.2.9 公共服务功能设计 - 22 -
5.3 结构设计 - 25 -
5.3.1 结构选型 - 25 -
5.3.2 结构材料 - 26 -
5.3.3 抗震设计及荷载取值 - 26 -
第六章 公用工程 - 27 -
6.1 设计依据 - 27 -
6.2 给水工程 - 27 -
6.3 排水工程 - 29 -
6.4 供、配电设计 - 29 -
6.5 弱电设计 - 31 -
6.6 通风与空调 - 32 -
6.6.1 通风 - 32 -
6.6.2 空调 - 33 -
6.7 防雷与接地 - 33 -
第七章 劳动安全与消防 - 34 -
7.1 劳动安全 - 34 -
7.2 消防 - 35 -
7.2.1 编制依据 - 35 -
7.2.2 编制原则 - 35 -
7.2.3 建筑防火 - 35 -
7.2.4 消防灭火系统 - 36 -
第八章 项目管理与实施进度 - 38 -
8.1 项目组织 - 38 -
8.2 实施进度 - 39 -
第九章 节能节水措施 - 41 -
9.1 节能节水的必要性 - 41 -
9.2 节能措施 - 41 -
9.3 节水措施 - 42 -
9.4 能源管理 - 42 -
第十章 环境影响分析 - 43 -
10.1 建设地点环境现状 - 43 -
10.2 施工期对环境影响及治理措施 - 43 -
10.3 运营期对环境影响及治理方案 - 44 -
10.4 绿化 - 44 -
10.5 环境影响评价 - 45 -
第十一章 项目招投标方案 - 46 -
11.1 招标原则 - 46 -
11.2 招标范围 - 46 -
11.3 招标方式 - 46 -
11.4 招标组织形式 - 46 -
11.5 招标基本情况表 - 47 -
11.6 招投标程序 - 47 -
11.6.1 招标 - 47 -
11.6.2 投标 - 48 -
11.6.3 开标、评标和中标 - 49 -
第十二章 投资估算与资金筹措 - 50 -
12.1 投资估算 - 50 -
12.1.1 估算说明 - 50 -
12.1.2 编制依据 - 50 -
12.1.3 编制方法 - 50 -
12.1.4 总投资 - 51 -
12.2 资金筹措 - 51 -
第十三章 结论与建议 - 55 -
13.1 结论 - 55 -
13.2 建议 - 55 -