房地产开发公司日常财务管理核心制度财务工作综合流程.docx

房地产开发企业日常财务管理制度,财务工作步骤一、因为房地产开发企业生产周期长通常在工程完工后进行收入和成本结转。二、收入帐务处理 1、收到房屋首付、银行按揭款 借银行存款或现金 贷预收帐款-商品房 2、工程完工结转收入 借经营收入 贷预收帐款-商品房 3、将收入转入利润 借经营收入 贷本年利润 三、成本帐务处理 1、发生土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本 贷银行存款或现金 2、工程完工 借开发产品 贷开发成本 3、结转成本 借经营成本 贷开发产品 4、将成本转利润 借本年利润 贷经营成本 四、以上是房地产企业成本、收入结转方法。五、你单位发生成本支出在建工程挂着。1、成本科目用错。2、因为工程已完工调整开发成本明细核实会有很大工作量。所以为了简便核实直接将在建工程科目转出 借开发产品-住宅、办公楼 贷在建工程 3、结转成本 借经营成本 贷开发产品-住宅、办公楼 4、结转利润 借本年利润 贷经营成本 财务管理制度 一 总则 第一条为了加强企业财务管理和经济核实规范企业财务行为依据企业会计制度和中国会计法结合企业实际情况制订本制度。第二条 本制度是处理企业财务事项规范和准则适适用于企业管辖范围内全部企业和部门。第三条 企业财务管理基础任务和方法做好各项财务收支计划、控制、监督、分析和考评工作依法合理筹集有效利用企业各项资产努力提升经济效益。第四条 企业应该认真实施国家各项法律、法规建立健全内部财务管理制度加强财产物资管理和利用全过程监控严格内部牵制制度预防弊端。第五条 企业应该加强财务管理基础工作 1原始统计生产经营活动中产量、质量、工时、设备利用、存货消耗、收发、领退、转移及各项财产物资毁损、报废、变卖全部要根据企业相关职能部门统一规范多种原始统计格式、内容填制要求立即做好完整原始统计。2计量验收工作企业多种财产物资购置、领用、转移产品入库、销售及各个步骤全部要严格实施企业计量验收制度做到手续齐全计量正确。3定额工作配合企业各职能部门对生产经营活动中人力、物力、财力配置、利用、消耗等方面制订合理定额参与考评修订。4内部计划价格工作财务中心牵头负责企业内部价格制订工作依据财务管理和经济责任制要求制订和完善多种产品、在产品、原材料、半成品等计划价格。5财产清查工作企业各项财产物资转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理全部要推行严格报批审核手续。每十二个月11月底进行一次全方面财产清查工作立即处理财产变动情况确保企业财产物资帐帐相符、帐表相符、帐实相符。第六条 本企业财务人员必需持证上岗遵守国家相关法规、企业内部各项规章制度认真推行职责如实反应和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承接不正当、不真实和损害投资者利益经济业务必需时可直接向上级财务主管部门反应。第七条 企业财务应接收财政、税务、审计机关监督定时、及进、正确地上报会计报表和财务分析资料。二管理 第八条 管理应遵照标准 1 取之正当使用合规 2 开源节流讲求效益 3 内部牵制防范风险 4 管理有序责任到人 第九条筹集 1企业提倡多个方法、多渠道筹集包含吸收现金、非现金投资长久、短期借款发行股票、债券等 2资本金增加、变动应按法律程序经同意和会计师事务所验资确定不得弄虚作假 3. 款应依据经可行性论证项目和生产经营需要有可靠投资回报和还款起源并讲求成本。第九条 现金及现金等价物管理 1内部牵制 1货币实施账款分管印鉴分管 2出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务不填制及管理往来帐不查对银行对帐单和银行日志帐 2财经纪律 1现金提取、保管、使用应遵守国家现金管理条例 2银行帐号设置、使用应遵守国家银行结算措施、银行帐户管理措施严禁设置帐外帐或公款私存一经发觉严厉追查并追究责任 3出纳必需凭经审核、编号、手续齐全原始凭证办理收付款业务不得先斩后奏或以借条、白条原始凭证充抵库存 4外汇收入、使用必需符合国家外汇管理各项法规、政策。2. 现金等价物 短期投资购入或证券帐号开设必需遵守证券管理相关法律、法规并按企业内部职责、权限、程序同意后办理严禁私自炒作。第十一条 结算管理 1 应收帐款管理应遵照以下标准 1 入帐有据处理合规 2 跟踪管理掌握动态 3 清理立即回款快速 4 节省力戒损失 5 职责明确失误必究。2 债权成立应符合以下 1 各类业务发生应收帐款应符合销售成立相关条款 2 应收股利、应收利息应符合相关投资项目标要求和文件 3暂借和垫付款项应按内部要求经同意附件和手续齐全。3 跟踪管理和清理回款 实施“源头负责制”谁经办业务发生款项谁负责到底并纳入业绩考评。4 债务重组事项应按程序经同意并估计分析可有发生重组损益。三 投资管理 第十二条 企业依据国家要求和企业实际以货币资产、实物、无形资产等方法在不超出净资产50百分比内进行投资吞并、收购、租凭其它企业股权购入十二个月内不予出售股票和其它有价证券均组成企业长久投资。第十三条 对外投资计价方法应以投资时支付价款或评定确定金额计价即成本法计价。企业对外投资取得中国注册会计师出具验资汇报分清占股百分比、投资总额等并妥善保管。对企业溢价或折价购入长久债券其溢价或折价差额应采取直线法在债券续期内分期摊销。对短期投资或说长久债券转让应严格审批手续正确计算损益。中期或年度终了应对长久投资逐项检验假如因为市价连续下跌或被投资单位经营情况恶化等原因造成其可收回金额低于帐面价值而且此项降低差额在可估计未来期间内不可能恢复应按此差额计提长久投资跌价准备。第十四条 企业依据拥有被投资单位股权百分比分别采取成本法、权益法进行核实企业对外投资股权在20以下不含20采取成本法股权在2050采取权益法股权在50以上不含50应编制合并会计报表。第十五条 本企业对投资项目实施专员跟踪管理财务部门应做好项目投资成本和收益核实。通常本企业投资项目全部要建立项目投资档案根据投资对象、反应和统计自该项目投入之日起投资成本包含应计利息和相关费用和投资回报实现上交利润对每个项目标投资回报率进行定时和不定时考评。四 财产物资管理 第十六条 企业应建立、健全财产物资管理制度对非货币性资产购置、建造、增加、出售、降低、盘存、计价等作出要求规范操作。第十七条 财产物资管理标准 1. 全员管理物资管理是企业各部门、相关人员共同任务 2全过程监控从采购、生产耗用、出售到保管、收、发、存动态监控 3. 综合管理、分级管理相结合 4. 遵守内部牵制制度包含采购、验收、保管、使用等步骤业务实施物、款、帐三分管标准不可同一人单独完成。5. 实施管理、物资管理业务工作相结合管物部门和人员必需对对应采购成本、占用等负责。第十八条 物资增加 1.企业应建立物资询价制度掌握市场价格信息货比三家关键生产物资应有定点供给单位 2.采购、生产、加工、盘盈及接收投资、捐赠或债务重组物资应按要求计价 3.物资应按归口管理坚持质量检验、核实数量、凭证验收 4.固定资产购置应符合企业投资业务管理要求 5.严禁使用部门自行采购物资 第十九条 物资降低 1 不管什么原因发出和降低物资全部必需按要求办理手续严禁以购代耗或方便条、借条发货和充抵库存 2存货降低应按企业会计政策进行计价 3处理、转让固定资产应按内部管理权限经同意办理 4盘亏、报损物资应按要求权限经同意并分别情况进行处理 5. 生产耗用物资应按企业生产计划、消耗定额要求使用凭证、办理手续产品报废补料应有质检部门确定 第二十条 物资保管和盘存 1仓库保管人员对库存实物数量完整、质量完好、帐务统计正确、手续完备、库房整齐安全及定额负责 2各类存货依据不一样情况分别采取永续盘存制或实地盘存制每个月自行盘点年度中期组织抽查年末全方面清查并在部门自查基础上进行复查符合率低于要求指标应扩大抽查面 3. 各部门包含物资保管、使用和业务人员离岗时应先办妥交接手续按要求退还或借用物资。第二十一条 其它事项 1. 年度中期和年末存货对符合要求物资应计提存货跌价损失 2. 按企业确定会计政策正确计提固定资产折旧。五 成本管理 第二十二条 加强成本管理和标准 1. 经济效益标准这是企业经营管理也是成本管理目标 2. 全方面管理标准即全过程管理、全方位管理、全员管理 3. 责任制标准责权利相结合以责为中心赋以对应权限完善内部授权制度责任明确、奖罚分明 4. 科学管理标准科学分析、估计有效防护性控制和过程控制避免盲目性单纯事后算帐 5. 归口管理和分级管理相结合财务部门是归口总管单位各项指标应按业务性质、 级下达落实各部门、各工段直至个人。第二十三条 企业应建立、健全成本管理保障体系及规章制度 第二十四条 建立定时、不定时多个形式定性、定量分析制度立即发觉问题快速给予纠正 六 内部稽核 第二十五条 为加强财务管理确保财产安全、增值和经营业绩真实信息数据正确企业应建立内部稽核制度明确职责、权限 财务部门对应设置稽核人员或岗位按会计基础工作规范要求进行财务稽核 1. 对会计各岗位处理原始凭证、记帐凭证帐簿启用、结转、会计汇报核查 2. 对计划、预算及实施情况进行核查 3. 对银行及票据确保金帐户进行核查 4. 财产物资出入库凭证及帐实相符等情况稽核 5. 关键票证管理情况核查 6. 其它必需内容。lt三gt 1、资产类关键会计科目核实 1现金 从银行提取现金 借现金 贷银行存款 支取现金或是预支现金 借其它应收账XX成本类或材料类科目 贷现金 2银行存款 3应收账款关键是核实在开发经营过程中转让和销售开发产品提供出租房屋和提供劳务而向购置、接收和租用单位或个人收取款项。出售租赁商品房而应收取未收到款项所附原始单据购方协议销售发票或出租发票 借应收账款XX企业或个人 贷主营业务收入 出让材料而应收取未收款项 借应收账款XX企业 贷其它业务收入 收回款项时 借银行存款 贷应收账款 4坏账准备确定无法收回应收账款而计提坏账损失关键有两种核实方法一个直接转销法二是备抵法 提取坏账准备金 借管理费用 贷坏账准备 发生坏账时 借坏账准备 贷应收账款 收回已转销应收账款 借应收账款 贷坏账准备 借银行存款 贷应收账款 5应收票据指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到商业汇票。销售商品房而收到商业汇票 借应收票据XX企业 贷主营业务收入 商业汇票到期 若为无息商业汇票所附单据销售发票、双方协议 借银行存款 贷应收账款 若为有息商业汇票 借银行存款 贷应收票据XX企业 财务费用 6预付账款是指房地产开发企业根据协议预付给承包单位工程款和备料款分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。预付给承包单位工程款和备料款所附单据付款申请书、付款单 借预付账款预付承包单位款 贷银行存款 拔付承包单位抵作备料款材料 借预付账款预付承包单位款 贷库存材料 企业和承包单位按月或是按季进行工程结算时所附单据工程价款结算单 借开发成本 贷应付账款应付工程款 同时从应付工程款中扣回预付工程款和备料款 借应付账款应付工程款 贷预付账款预付承包单位款 用银行存款补付余额 借应付账款应付工程款贷银行存款 预付给供给商材料价款 借预付账款预付供给单位款 贷银行存款 材料验收入库用预付款抵扣应付款 借应付账款应付购货款 贷预付账款预付供给单位款 用银行存款补付余额 借应付账款应付购货款 贷银行存款 7物资采购关键是核实企业购入多种物资采购成本。包含购入材料设备买价、运杂费、流通坏节税金月终分配采购保管费和材料成本差异。8采购保管费关键核实采购保管人员工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 9材料成本差异关键用来核实实际成本和计划成本之间差异。10库存材料用来核实多种为库存材料计划成本或实际成本 11库存设备用来核实企业用于开发工程多种库存设备实际成本 购入设备支付买价、代垫运杂费、采保费所附凭证代垫费用交付单、销售发票、付款单 借物资采购设备采购 贷银行存款 计算和分配采保费所附凭证计算采保费用固定表格 借物资采购设备采购 贷采购保管费 采购保管费计算公式以下 采购保管费实际分配率材料实际发生采保费/本月购入材料实际发生买价和运杂费 某种物资应分摊采购保管费实际买价和运杂费分配率 材料验收入库所附单据入为单、设备管理单 借库存设备 贷物资采购 订购设备和材料所发生买价和动杂费、税款所附单据购货发票、提货单、银行单据、运输费单据 借预付账款 贷银行存款 设备抵达验收入库 借物资采购设备采购 贷应付账款应付购货款 冲减预付设备货款 借应付账款应付供货款 贷预付账款 支付余下应付设备材料采购款 借应付账款 贷银行存款 设备和材料发出领用设备进行安装用作房屋建设所附凭据发出材料汇总表、设备出库单 借开发成本房屋开发 贷库存设备 销售积压设备所附单据设备出库单、银行单据、销售发票 借银行存款 贷其它业务收入 结转成本 借其它业务支出 贷库存设备 12委托加工材料关键是核实委托外单位加工多种材料实际成本。应和加工单位签署加工协议。发出材料委托外单位加工 借委托加工材料 贷库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借委托加工材料 贷银行存款 借库存材料XX材料 贷委托加工材料 13低值易耗品是指未达成固定资产标准劳动材料。如工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具一次性摊销计入成本费用 借开发间接费用 贷低值易耗品 仓库领用工具一批用五五摊销法 借待摊费用 贷低值易耗品 借采购保管费 贷待摊费用 14开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格能够根据协议移交购货单位或能够作为商品对外销售产品包含开发完工建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发产品在完工验收时 借开发产品 贷开发成本 对外销售转让开发产品月份终了按时结转开发成本 借主营业务成本 贷开发产品 15分期开发产品应依据分期销售协议进行结算能够依据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借主营业务成本 贷分期收款开发产品 16出租开发产品是指利用开发完成土地和房屋进行商业性出租一个经营活动。关键是经过收取租金形式实现。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借出租开发产品出租产品 贷开发产品 租金收入 借银行存款或应收账款 贷主营业务收入 17房是指企业用于安置拆迁居民使用下设“在用房”和“房摊销”两个明细科目 开发用于安装居于拆迁房按实际搭建成本 借房在用房 贷开发产品房屋 按月计提房摊销 借开发成本或开发间接费用 贷房房摊销 其间发生维修费用假如金额不大 借开发成本或开发间接费用 贷银行存款 假如金额较大 借待摊费用或长久待摊费用 贷银行存款 最终再分次摊入到相关成本费用科目 18固定资产 购入固定资产所附原始凭证运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等 借固定资产 贷银行存款 购入需要安装固定资产 借固定资产购建支出 贷银行存款 支付安装费用 借固定资产购建支出 贷银行存款 安装完成交付使用时借固定资产 贷固定资产购建支出 自制自建固定资产所附单据移交使用单、工程结算单 支付土地征用费及堪设计费 借固定资产购建支出 贷银行存款 领用材料时 借固定资产购建支出 贷库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借固定资产购建支出 贷应付工资 应付福利费 完成建筑交付使用 借固定资产 贷固定资产购建支出 其它单位投资转入固定资产所附单据投资证实、协议 借固定资产 贷实收资本 累计折旧 改扩建固定资产所附单据扩建通知单 借固定资产未使用固定资产 贷固定资产生产生用固定资产 残料变卖时 借银行存款 贷固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借固定资产购建支出 贷银行存款 工程完工时所附单据工程完工结算单 借固定资产未使用固定资产 贷固定资产购建支出 交付使用时 借固定资产生产用固定资产 贷固定资产未使用固定资产 19无形资产企业长久使用而没有实物形态资产包含专利权、非专利技术、商标权、土地使用权. 2、负债关键会计科目标核实 1应付账款因购置材料物资或接收劳务应付给供给单位款项 支付给承包单位转来工程价款结算预支单 借开发成本 贷应付账款 以预支款冲抵应付款时 借应付账款 贷预付账款 补付其它款时 借应付账款 贷银行存款 2预收账款根据要求协议或协议向购房单位或个人收取购房定金。和代建工程收取代建工程款 收到预付款时 借银行存款 贷预收账款预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借应收账款 贷主营业务收入 借预收账款预收代建工程款 贷应收账款 收回全部余款 借银行存款 贷应收账款 3应付工资 开出现金支票发放工资 借现金 贷银行存款 借应付工资 贷现金 结转代扣款项 借应付工资 贷其它应收款代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借开发成本建安 开发间接费用开发项目现场 销售用费销售机构 管理费用行政管理部门 采购保管费采购部门 管理费用劳动保险费长久放假职员 应付福利费医务人员 4应付福利费按工资总额14计提 借开发成本建安 开发间接费用开发项目现场 销售用费销售机构 管理费用行政管理部门 采购保管费采购部门 贷应付福利费 用现金支付福利费时 借应付福利费 贷现金 5应交税金核实应向国家交纳各项税金关键包含营业税、城市维护建设税、固定资产调整税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税多种税种 月末根据实现经营收入计算应交税金 借主营业务税金及附加 贷应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末根据实现其它业务收入计算出应交纳税金 借其它业务支出 贷应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末如按要求计算当月应交纳房产税、车船使用税 借管理费用 .