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点击地产.营销机构 地址：中国福州联络人：铁蛋联络邮箱：产权酒店营销策划 项目简况这个楼盘原来叫三星净月潭分时度假村，已经有某家广告企业代理过，但销售情况并不理想。三星度假村地处长春市旅游开发区净月潭国家森林公园内。净月风景区是亚洲最大人工森林，森林覆盖率为80%，被评为国家首批4A级旅游区，距长春市区18公里。度假村由长春三星集团开发，占地4万平方米，分A、B两个区。A区在公园中央，环境平静、优雅，风景迷人，开发于1999年，共有7栋别墅、两栋会馆，其中标间共78间，实施三星级酒店管理，已成功经营十二个月多，是整个净月潭度假村最火爆，营业额为760万元，每栋别墅平均营业额达38万元，开房率达71%。B区在公园边缘，风景逊色于A区，在90年代初开始开发，因为当初房地产过热，以后成了“半截子”工程，能够说成了一个死盘。伴随房地产业回升，长春三星集团今年买下了这个“半截子”工程。B区由55栋墅组成，计划设计是90年代初做，很落后，间距过近、采光私密性全部很差，门窗设计全部不太合理。发展商介绍长春三星集团股份是集房地产、家电、冷冻厨具、餐饮为一体大型集团化企业，企业创建于1989年，十多年来在尹敬学总裁领导下，艰苦创业，发展到今天已拥有总资产2亿9千万元，下设四个分企业，是吉林省50强民营企业。“三星制冷”誉满吉林。1999年开始开发房地产，首个项目即三星度假村。专业汉桥汉桥地产策划企业前身是汉桥广告，成立于1993年，关键经营企业营销珍断、企业形象设计、广告制作等业务，企业在总经理候戈领导下日新月异，业绩卓越。进入后企业重新定位改造，走专业之路，专做房地产全程策划，成为长春市第一家本土房地产全程策划企业。接手第一个楼盘是享誉全国国家金奖楼盘长春明珠，使“汉桥地产策划”成为长春地产策划界一颗明星。汉桥总经理候戈更是声誉鹊起，被尊称为长春地产策划界“老师”。因汉桥业绩和水平，早已被三星关注，同时候总认为度假村这个项目能够代理，双方一拍即合。当初A区已成功运行，汉桥只代理B区营销策划。市场调研我们拿到这个项目后，第一步工作是进行具体市场调查研究。1产品调研三星净月潭度假村A区位置极佳，在净月潭国家森林公园中央，是度假佳所，已经营1年多，很成功，已成为经营典范。B区在公园边缘地带，三面环林，前面是一条公路。B区有55栋别墅，计划设计很落后，汉桥接手后，重新请来了计划设计师，对B区进行修改。三星很快接收了修改提议：降低建筑密度，尤其是进口处那栋别墅，位置极不合理，有损楼盘整体形象，将它炸掉，剩下54栋别墅。墙面、屋顶重新装修，并增建一栋综合会官及部分人造景观等。2消费者调研此时长春住房消费市场已比较成熟，市民生活水平也日益提升，我们着重调查了长春市民旅游度假观念，发现：伴随周未双休日实施，很多市民感到去外地旅游时间又不够，而市区又没有什么好地方可去，而且伴随“三个长假”实施，大家期望能去一个近郊旅游区小住几天。3竞争市场调研近十二个月来已经有大量外地房地产开发商进驻长春，如深圳万科、大连万达、香港新鸿基等。在售楼盘已达100多个，竞争日趋白热化，已经有大量中高级楼盘滞销。经调查分析发觉市场上尤其有特色，有个性并符合目标消费者需求楼盘甚少。市场定位经过一系列市场调研以后，进入全程策划关键工作市场定位。我们策划部组员开始思索，怎样才能使度假村更富个性，能卓然出色，而且有消费市场。在几天冥思苦想，猛烈讨论后，候总做了总结：“这个项目地处国家森林公园，距市区十多公里，是度假胜地。以前三星实施分时度假没成功，关键是投资者没有产权，投资观念没有成熟，投资人认为有很大风险，我们楼盘就实施产权酒店经营管理。”当初大家听到这个陌生概念后，真是不知所云，候总接着说：“产权酒店起源于欧洲20世纪70年代，指将酒店每一个单位分别出售给投资人，投资人将酒店单位委托给酒店管理企业或分时度假网络经营和管理，并获取一定投资回报，通常情况下投资人均拥有该酒店每十二个月一定时间段无偿居住权。”听完候总讲话，我们分头去Internet、书店、图书馆搜集相关产权酒店资料。为了操作好产权酒店，候总还专程飞往广州、深圳考察当地产权酒店经营管理模式，并和南方部分产权酒店组成份时度假网络。比如冬天南方人能够来三星度假村旅游观雪景、滑冰等，而北方人能够到南方去享受烂灿阳光。经过几天整理研究后，我们将这个楼盘定位为产权酒店投资、升值、尊贵、自居。目标消费群：长春市73位顶级富豪（B区只有73个单位，在长春能常常旅游度假，并能住得起高等级墅只是少数高收入人群）。项目推广前期工作基础完成，紧接着是地产营销策划另一个关键工作项目推广，包含广告策划和设计、公关活动等促销方法。在网上了解到现在在中国只有海南、广东等旅游资源丰富地域有产权酒店，我们这个项目是东北第一家产权酒店，肯定需要一段市场教育期，让消费者了解并接收这个概念。再者这个项目已改变原来经营模式，对应楼盘名称应伴随改变，举行一次有奖征名活动，以此让市民关注。另外，举行部分公关活动，使市民对该项目有好感，度假村A区已是成功经营典范，推广时用A区业绩来带动B区销售，以强有力事实说明B区宽广前景。依据项目标市场定位，将楼盘连续广告语及宣传口号定为：至尊产业，写意人生。8月3日，在长春晚报、长春日报（这两种报纸在长春发行量最大）上发表第一版广告（楼盘征名广告），主打广告语：谁来认领888？（若谁能给楼盘取个最好名词，奖金888元，并还有20名入围奖）。效果真不错，在长春引发了不少轰动，共收到580多个征名。层层筛选后，选定楼盘名称为：三星映月产权酒店，“三星”指开发商，“映月”指产权酒店地处净月潭国家森林公园，而且能够感爱到特有花草芬芳、静溢夜空，和温柔阳光。在此以后两个星期里，打了四期市场教育期报纸广告，每七天两次，通常全部在周三之周五之间，方便于用户周末去看房。让我们来看下这四期出色广告概要：第一期：产权酒店登陆长春（解释什么是产权酒店，它在全球发展情况，并怎样盈利。）第二期：产权酒店净月首选三星映月产权酒店在净月潭国家森林公园，旅游业发达，客流量充足，而且A区经营已不能满足日益增多用户要求。第三期：产权酒店增值投资提出以钱生钱新投资理念，产权酒店为零风险、高回报投资，而且还拥有一栋自己别墅。第四期：产权酒店潜值无限分析三星映月产权酒店优越地段，伴随旅游快速发展，况且产权酒店在西方国家已经很普遍，三星映月产权酒店必将前途无量。第五期广告是公布有奖征名结果和获奖名单。这几期市场教育广告后，已靠近8月20号，我们已定9月2号开盘，为和开盘作准备，又打了几期刺激性广告，主打广告语分别为：产权酒店步步为赢产权酒店财源茂盛产权酒店脱赢而出产权酒店尊贵逼人在这些广告中，充足证实了产权酒店升值潜力和可赢利性，并给消费者列出了具体投资收益明细表，还和投资股票、期货、商铺、住宅相比优越点。当初正逢股票大跌：“黑色星期一”，更引发了不少关注。这几次广告后，立即开盘，9月1日长春晚报、城市晚报上打出彩色整版开盘广告：三星映月产权酒店9月2日热情公开全城瞩目开盘后进入广告强刺激期，如：三星映月A区火爆经营十年铸就百万富翁什么标志着百万富翁生活？.经过这些广告教育、刺激，开盘后不到半个月就售出了三分之一。9月19日23日又参与了长春市秋节房地产展示交易会，接着又是国庆七天长假，给旅游物业带来更大优势，更促进了三星映月销售。不到两个月，销售了二分之一多，销售额达5000多万，发明了当初长春房地产界奇迹。我们除了在长春市主流报纸上发表广告之外，还针对吉林省内有不少朝鲜族高收入人群，专门在朝文报上刊发了朝文广告，以扩大广告覆盖率和抵达率。另外还在黄金杂志、长春电视台、长春交通广播电台公布广告。多个传输通路齐下，形成一个立体宣传之势，使三星映月席卷全城。为了配合上述广告推广，我们还举行了部分公关活动，如中小学英语夏令营活动、金秋净月潭旅游观光活动等等。使三星映月在消费者心中树立了良好形象。售楼员特训一个楼盘全部房子全部是售楼员直接销售给用户，售楼员是使消费者跨进最终一步关键。所以售楼员招聘和培训关键性不言而喻。汉桥有一套系统招聘和培训体系。经过严格面试考评后，汉桥挑选了9名准售楼员，这些人员中大部分全部是以前没接触过房地产，须经过具体而系统培训。从房地产基础知识、营销理论到产品知识，售楼模拟训练，使售楼员在3周内快速成为专业置业顾问。在培训期间，还尤其邀请其它明星楼盘销售冠军来讲授销售技巧，让我们售楼员丰富售楼知识，开阔视野。在培训过程中还实施淘汰制，天天全部要总结考评，到培训结束时最终考评，留下合格。这么激励了大家不停求学上进，培训结束时只留下5名售楼精英。开盘策划房地产全程策划中，开盘是其中关键一笔，是良好开端确保。三星映月9月2日开盘，效果非同凡响。三星映月产权酒店离市区十多公里，为便于用户看房，我们在市中心设置了一个豪华别致看楼接待处，按排三辆豪华中巴接送看房者。三星映月产权酒店是一个顶级旅游物业，策划开盘时，我们并不想做得全城张扬，闹得家喻户晓（当初长春正有多个楼盘进行大铺张），而是讲究实效沟通和推广，依据目标消费者需求和品味，做到新奇有效。汉桥提倡整合营销理念，充足整合自己资源。我们将开盘活动选址为在净月潭国家森林公园内三星映月产权酒店A区，它是三星级度假村，彰显了尊贵之气，让用户们亲身体验三星映月里生活，四处表现尊贵和舒适，投资高回报。开盘时，关键邀请了50名用户和各媒体记者，及部分贵宾。三星映月产权酒店营销策划9月2日早晨9点半在接待处集合，乘看房车去三星映月产权酒店A区举行正式开盘活动。10点半举行产权酒店推介会，由著名教授学者及市政领导分析产权酒店宽广市场前景，得到了广大用户了解认可。12点，进行开盘剪彩，接着是开盘酒会。制造一个尊贵、欢乐详和气氛。使用户们赞不绝口，在酒会过程中还举行了抽奖活动，更调动了用户兴致。酒会后，能够在A区游泳、打保龄球等活动，也可去B区参观样板间，还能够在净月潭国家森林公园内自由旅游观光等。这次开盘，给用户们留下了深刻印象，反应极佳，更显示了开发商实力和信誉，很多用户当场落订。总结回想这个项目标策划，真像一部惊心动魄大片，我们策划人就仿佛悬在空中一样。即使这个项目策划得很成功，但在操作过程中，仍有不少问题：1、楼盘现场形象没受到重视。B区施工现场多种宣传条幅比较简单潦草，没有LOGO墙等形象设计。2、竞争市场把握不准。在销售产权酒店过程中，忽然杀出了多个楼盘，全部打投资概念，以和产权酒店争夺投资者，这是我们没有预料到，以致我们不得不改变策略。为了感谢大家对点击地产营销顾问出品“点击地产系列精品帖”关注和厚爱，特加料以下，一个和产权式酒店相同类型度假村营销推广案例，附送给大家，请您笑纳，不到之处，请您海涵 ，谢谢！“城市度假村”定位经营推广案俗话说“三流企业做产品，二流企业做技术，一流企业做品牌”，而真正超一流企业，面对猛烈市场竞争，它却是在制订行业游戏规则，成为产业开创者，规避竞争进入无竞争领域，如入无人之境般尽享市场“头啖汤”。这对于一个休闲娱乐项目，在当今“各领风骚三五年”休闲娱乐市场，经过创新一个业态，从而发明一个时尚，引导一个时尚，则显得尤为艰苦和关键，不然势必陷入跟风恶性价格和规模档次大战中。中，上海泛洋沐浴城就处于这种跟风和创新两难选择中。1998年，云全部作为中国首家日式温泉浴场，开创了综合性大浴场新业态，在上海引发轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。时至，沪上5000平方米以上综合型已达50家以上，基础票价从78元/人跌到了18元/人，整个行业已到了拼规模、打价格战境地。沐浴城，地处上海市中心静安区，总投资1500万美金，营业面积达3平方米，设计计划成为是上海规模最大、档次最高综合性大浴场。早在就开始基础建设，但因为很多原因，一直拖到才进入实质阶段，业已错过了大浴场黄金时期。就在这个时候找到了我们，开始了以后走出困境、迈向成功六大步。步骤一：全方面市场研究，破译成功密码！针对沪上休闲产业进行深入市场调查研究是破译该产业成功密码不二法门，是正确地为项目选择经营定位、确定经营模式、设计营销战术、制订经营计划前提，是确保项目迈向成功基础。俗话说“人怕入错行”，行业特征在很大程度上决定了身处其中企业绩效和发展，所以破译企业成功密码，必先从洞悉行业特征开始。一、行业归属判定不一样行业往往含有着不一样特征，所以行业特征判定第一步就是要明确行业归属。按国家标准产业分类措施，隶属第三产业社会服务业中休闲业大致包含度假旅游业、宾馆酒店业、歌舞业、美容美发业、餐饮业、沐浴业等行业。依据现有计划设计，“泛洋城”现在行业归属为应为休闲业中现代沐浴业里综合性大浴场形态。二、沪上沐浴业发展史行业过去往往潜藏着行业现在和未来，所以行业特征判定第二步就是总结行业发展史。沐浴业作为一个历史悠久传统产业，业已形成了丰富多彩沐浴文化，在现代上海大致经历了以下多个发展阶段：1、行业发展概述2、行业关键事件上海沐浴业现代化意义发展实际上是在90年代，其间经历了两次“沐浴革命”：（1）“第一次沐浴革命”发生在90年代中期，以温莎堡、地中海、恺撒、天龙等为代表，她们引导并推广了西式沐浴文化，使得沐浴业由传统低端市场带入了现代高端市场。（2）“第二次沐浴革命”发生在90年代后期，以云全部为代表，作为中国首家日式温泉浴场开创了综合性大浴场新业态，使得沐浴业由单一功效步入多功效混业经营时代，在上海引发轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。三、行业需求特征1、需求消费观念经调查发觉，近些年来消费观念发生了改变，越来越青睐于那种高雅而又正规休闲场所，崇尚健康消费人越来越多，而大浴场能够营造这种环境和气氛。和传统歌舞厅、KTV、保龄球馆等休闲方法来缓解精神压力不一样，洗浴自然而又放松，是一个真正能够缓解生活压力，使人轻松下来休闲方法，充足迎合了生活节奏越来越担心现代人士。2、需求服务创新新兴大浴场和传统洗浴行业相比发生了巨大改变。大浴场是一个集餐饮、休闲、健身、娱乐、洗浴为一体休闲场所，除了最基础洗浴间外，还有演出舞台、餐厅、美容美发厅、健身房、影视厅和棋牌室、保龄球馆、高尔夫练习场、射箭房、网吧、陶吧、阅览室等隶属设施，不仅消费种类多，而且大全部是上规模、上档次，各类设施齐全，服务也十分完善，有自己独到特色。四、行业竞争特征1、识别竞争对手现在沪上关键对“泛洋城”组成威胁规模性强势对手关键有：云全部、海阔天空、海兰云天、上海小说、金色池塘、浅草、伊东、金岛、伊豆、蓝天星海、东京等数十家。2、现在竞争格局现在沪上该行业基础处于寡头竞争阶段，也已形成以老牌著名企业（如云全部）、新兴后发企业（如海兰云天和海阔天空）代表全市性龙头品牌企业，和以上海小说、伊东、金色池塘为代表区域性品牌企业，展现出相对集中又相制割据局面。五、行业发展特征行业发展特征能够用同业数量指标来粗略量度，自1998年综合性大浴场业态导入以来，1999年经历了高速成长久，然后在经历了稳速成长久，估计未来行业发展将步入了缓慢渐进行业成熟期。六、行业赢利特征在发展早期，尽管综合性大浴场投资很高（动辄耗资3-5千万），但因为其消费规模性、大众化，加上业已形成时尚性、时尚化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万）。但伴随沪上沐浴市场日趋饱和，伴随竞争加剧，基础浴资已经从最初78元/人一路走跌，乃至有了1828元/人特价，取得利润空间已日趋微弱，沐浴业平均赢利能力已开始了受到强烈打压，有重蹈往昔保龄球产业“盛极而衰”之嫌。七、小结1、“泛洋城”现在进入沐浴业困境：研究表明，自1998年开创以来沐浴行业，在业已进入了行业生命周期成熟期，整个行业发展趋缓，赢利能力日微，竞争对手多而强，业已形成区域竞争和寡头竞争局面，价格战硝烟不停，前景堪忧。2、“泛洋城”对策：针对上述困境，我们制订了为期十二个月4大基础策略：（1）不按牌理出牌，创新业态在六个月筹备期，经过业态创新来发明新需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新游戏规则以喝到市场“头啖汤”。（2）先声夺人，造势开路，大幅度提升著名度在开业前,经过事件营销等超常规运作手法，来达成聚焦眼球万众瞩目标效果，从而使得一炮打响，一夜走红。（3）擒贼先擒王，开业公关，经过领头羊发明时尚，引发时尚开业期,利用公关活动首先征服消费群中意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。（4）导入体验营销，经过独特参与活动，提升用户忠诚度，打造品牌开业后,经过营造一个深刻难以磨灭消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长久稳固、忠实优异用户群，这是预防竞争对手模拟无上法宝。（5）和时俱进，打造关键竞争力这四大策略方案实施能确保“泛洋城”开业成功和发展看好，但我们也必需明白，竞争对手能够经过模拟来逐步抵消我们固有优势。所以，和时俱进，永创新高是保持长久竞争力和永续经营唯一之路。经过环境、服务和产品不停完善和更新，自我否定，推陈出新，一直走在产业前沿，领先一步，保持品牌时代感，使之历久如新经久不衰，实现永续经营梦想。步骤二：突破传统产业经营业态，把握成功定位一、“泛洋城”业态创新必需性80%战略失败根于对“WHEREWEARE”（战略起点）判定有误，正因为“万事开头难”所以通常造成“从头错到尾”。我们必需以“千里之行始于足下”严厉态度来面对这个看起来简单实则危机重重问题，这里所说战略起点就是经营业态。鉴于现在综合性大浴场业态已面临重重困境，假如仍然站在这个起点上（延袭综合性大浴场经营定势），而不求突破话，作为后发者“泛洋城”是根本难以获取市场先行者彪炳功勋。作为休闲产业基础特征就是业态生命周期短，业态创新频繁。三年一小变，五年一大变，从98年“云全部”创新以来现在已经到了除旧布新时候。“泛洋城”必需效仿“云全部”当年业态创新举措，对沐浴业再来一次划时代业态革命，即“第三次革命”，产业升级势必将大大提升市场成长空间（如华侨城经过“锦绣中华”开辟了专题公园业、自然美NB经过“SPA生活馆”发展出水疗产业），作为时尚缔造者“泛洋城”方能坐享市场先行者先发效应。二、“泛洋城”业态创新方向我们没有拘泥于传统角度看待业态，依据对休闲产业研究，我们从主体内容/发生地点等关键原因来审阅休闲产业，将休闲产业划分为度假休闲和娱乐休闲两大类型：1、业态创新思绪有两种思绪能够寻求突破：（1）做加法：增加新休闲元素，注入度假概念，做度假概念浴场。（2）作减法：现有元素优化组合，凝炼差异专题，做专题概念浴场。2、定位分析作为度假休闲代表形态度假村，它通常处于远离城市郊外乃至山区湖滨，路途遥远，通常需驾车前往，其专题内容包含旅行、观光、游乐、运动、食宿等，活动时间相对长，其基础性质为自然，其消费群以经济收入丰厚又有大量闲暇时间追求自然和运动高端人士为主；而以大浴场为代表形态娱乐休闲，则地处邻近方便城市中心，以洗浴、歌舞、阅读、聊天、影视等娱乐活动为中心，活动时间通常在一天内，以其适中价格和便利吸引了大批时间不多且又追求轻松和舒适中端人士。通常意义休闲已普及到无法满足日益提升需求，度假概念正大行其道；通常人又承受不起自备交通工具、高昂会员费野外度假要求；假如我们能让她们既享受度假概念又只用付出通常休闲代价，必将大受追捧。但对度假村单纯翻版是行不通，非发明一个新度假概念不可，而纯粹概念也是不够，必需结合“泛洋城”现实状况，有可行经营方案来做扎实有力支撑。3、定位提炼和阐释鉴于上述分析，依据“泛洋城”现实状况，根据加减法标准，我们对度假村和大浴场二者进行了有机组合，将游乐、食宿、自然等度假原因注入到大浴场中，使大浴场成功地转形为一个新型业态，既城市度假村：城市里度假村，简称“度假城”。作为一个新型业态，“城市度假村”在原先大浴场基础上，本着“户外和户内融合”“自然和人工辉映”标准，必需将食宿和娱乐、运动和阅读等动和静、自然和人工对立原因有机地统一起来，从而发明出相对于第一代野外度假第二代城市度假概念，引发沐浴业第三次革命。步骤三：计划经营方案，实现成功定位！要实现“城市度假村”定位，必需用完善经营方案来充实、支撑定位，我们从服务内容、功效设计、商业模式、环境设施和服务方法等关键要素对“泛洋城”进行了再计划。一、服务内容为了将个性化和普遍性功效相结合，在保持普遍迎合大众、广受欢迎项目标同时，引入标新立异、个性突出项目，在单一功效力创全上海著名度，发明指名消费效果。“泛洋城”原有服务项目，包含美容厅、健身房、影视厅和棋牌室、保龄球馆、乒乓球馆、射箭房、网吧、餐厅、温泉浴场等场所，为了支持度假概念，我们必需增加和“度假城”相匹配自然、户外适宜大家能够在此长时间休闲、而不是短暂停留内容，具体包含露天原始餐厅、屋顶露天泳池、酒店式家庭公寓、咖啡书屋、老电影酒吧、啤酒吧、小说旅馆等。其中“小说旅馆”可谓是“画龙点睛”之作，既开辟了数十间，以“金庸”“三毛”“海明威”等中国外著名小说家来命名客房，整体风格按作家所处时代或个性来设计部署，相关她们作品、VCD、DVD等一应具全。它不仅满足了人好奇心，更符合了长时间根本放松休闲度假概念。为了突出差异性，引发轰动效应，“泛洋城”还在中国首先引进了由几十种水果发酵及日本独特木屑等原料时尚离子浴，采取天然火山岩营造了伊斯兰风格温泉，引如了巴西风情乐队星级夜总会等等。二、商业模式将封闭式会员制和开放型大众制相结合，不仅仅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等会员卡，也欢迎个人零星消费，在收费上将一条龙全包制和选择性自助式相融合。三、环境设施计划依据不一样场所需求，移植鲜活植物山石水景，学习上海科技馆生物馆、上海植物园经验精心营造出原始自然气氛；迎合沪上西式现代风格，利用现代最新设计和原料，打造精巧豪华气氛，使山水式原始自然风格和宫殿般精美风格有机地统一起来。如浴场伊斯兰风格，离子浴日本原木气氛，在设施上也是别具一格，如浴场里感应式龙头、艺术化洁具、天然火山岩、乡村窑砖，休息厅中双人自助迷尼小彩电、自由起仰沙发，还有大厅中出资一百万元在上海艺术节上购置由中国著名雕塑家严友人毕24年精力塑就青铜像生命等等，无处不在向大家展示了度假村所独有文化底蕴、人性关心和自然气息。四、服务方法为了表现度假村标准服务，“泛洋”在很多细节上也是几尽完美，如沐浴后无偿水果、电子感应安全保管箱、为贵宾开辟独立更衣室等等，同时为大众一般用户提供宽松和睦好友式零距离服务。步骤四：事件营销开启成功之路在完成定位经营计划和实施后，作为沪上首家“城市度假村”立即开业。我们为此一反剪彩鸣炮开张通例，利用事件营销超常规运作手法，先声夺人，造势开路，来达成聚焦眼球万众瞩目标效果，从而使得“城市度假村”一炮打响，一夜走红。所谓“事件营销”即企业经过精心发明和包装新闻题材，有计划地组织一系列有新闻价值活动和事件，分阶段分专题一环套一环地逐步投入实施，拟在引发媒介、社会公众和消费者广泛爱好和连续关注，从而带来“眼球经济效应”，能够低成本和超常规地达成推广目标。对于小企业而言，在没有大量经费投入到广告传输情况下，巧妙利用事件营销来“四两拨千斤”无疑是上上之选，能够取得“一石击起千层浪”、“长江后浪推前浪”原子弹爆发般“扩散效应”。我们设计了以“首届上海休闲产业发展研讨会”为中心开业活动，借此公布“第三次沐浴革命”和“第二代度假”开业主张，首先利用无偿高效媒介报道和民间口碑，极大地暴露“泛洋城市度假村”品牌，快速提升其著名度和美誉度，同时低成当地向外界推广经营方案和特色，有力地塑造本项目和综合性大浴场差异。步骤五：整合公关加紧成功步伐大家知道，并非全部用户全部对经营相同关键，往往有部分用户含有强烈影响力，她消费行动轻易受到其它人模拟跟风，称之为“意见领袖”。整合公关就是企业以“意见领袖”为拉动整体用户突破口，经过有计划地设计一系列不一样层面活动和事件，分阶段分对象一环套一环地逐步投入实施，意在引发意见领袖主动推荐，利用示范效应和样板效应来进行整体提升。就“泛洋城市度假村”而言，整合公关“意见领袖”具体对象包含以下四种人群：1、企业家：她们是交际活跃频繁商务人群代表，时刻关注休闲时尚，常常改变交际场所；2、白领：她们是工作繁忙压力大职业人群代表，十分重视休闲时尚，适时寻求放松方法；3、公众人物：她们是社会名流和时尚人群，追求有品位、高级次和体面时尚休闲方法；4、娱乐记者：她们最亲密关注时尚动态，常常随时参与最新活动。为此，在开业期间，我们设计了针对企业家和公众人物“三家（企业家、艺术家、金融家）联谊活动”、针对新闻媒介人“娱记之家”挂牌活动和针对社会白领“金秋十一黄金周，申请无偿度假活动”。经过这一系列公关活动首先征服消费群中意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，产生效仿跟风行为，发明时尚，引领时尚，从而带动整体消费。同时计划了在开业后继续坚持此道，将低成本高效率公关手法从短期战术性行为提升为长久战略性行动，多元化、多角度、多专题地长久开展各类公关活动，如“上海一家人申花中远联合度假周”、“银企对话联谊日”“*白金信用卡用户联欢日”等，不停扩大对意见领袖群影响面和影响力，逐各击破引发“滚雪球”效应，赢得滚动式连续稳固发展。步骤六：体验营销打造成功品牌经过上述针对“意见领袖”公关活动，势必发明了一大批用户，但光有大量用户光顾是不够，只有拥有忠诚用户才会有稳定市场表现，才能产生品牌效应。然而发明用户忠诚是艰苦，因为竞争对手能够经过模拟来流失我们用户，只有为用户发明一个深刻独特难以忘怀体验，才会产生一个附加增值效应，这就是体验营销。如麦当劳、肯德基经过其“生日会”活动建立一批忠诚家庭用户，BENZ经过“BENZ黑金卡”身份暗示发明70%用户忠诚度。从某种意义而言，体验营销是终极营销，是营销艺术颠峰。正鉴于体验营销是打造休闲娱乐品牌“不二法门”认识，我们为泛洋计划设计了系列化活动和独特服务方法，如针对会员入会欢迎会，部署欢迎旗、荣誉榜、集体欢迎活动、高规格接待和摄像摄影留念，又如组织和引入目前流行“快乐词典”、“财富大考场”等热门参与性高、娱乐性强活动，以有利于营造用户体验，维系用户忠诚，缔造“泛洋”品牌。结束语：“泛洋城市度假村”按既定计划，准期于底开业了，经过一系列事件营销、整合公关和体验营销活动，在上海静安这么一块寸金寸土之地上营造了这个占地10亩、总面积达成3平方米“城市度假村”，开创了将度假村从市郊移入中心城区先河，并一举成为涉外三星级度假村，成为沪上休闲娱乐业“航空母舰”，让无暇去郊区或外地大家就近度假，发明了一个崭新经营业态，被不少媒介誉为“神来之笔”。但因为很多原先既定建设计划业已难以更改等原因，上述方案众多点精之笔未能得点击地产口号是：点击奉献 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