买房装修物业租房手册培训模板.doc

购房手册1、前期准备31.1 购房须知 前期准备明确购房目标31.2 购房须知 前期准备制订购房预算41.3购房须知 前期准备 掌握买房基础常识61.4买房须知 前期准备明确房屋概念和产权性质132.网上选房192.1买方须知 网上选房怎样经过网络看房192.2 买方须知 网上选房选房注意要素 上202.3买方须知 网上选房选房注意要素 下243.实地看房273.1 购房须知 实地选房户型选择273.2 买方须知 实地看房现场看房应注意考察哪些方面283.3 购房须知 实地看房检验“五证两书”314.楼盘比较314.1 购房须知 楼盘比较比较小区环境交通324.2 购房须知 楼盘比较比较开发商实力324.3 购房须知 楼盘比较自住型和投资型334.4 购房须知 楼盘比较比较户型门道355.认购365.1 购房须知 认购什么是认购365.2 购房须知 认购区分定金和订金375.3 购房须知 认购认购协议范本376.合同396.1 购房须知 协议协议基础内容详释406.2 购房须知 协议签署协议注意事项416.3 购房须知 协议补充协议456.4 购房须知 协议商品房买卖协议范本467.贷款557.1 购房须知 贷款商业贷款557.2 购房须知 贷款组合贷款577.3 购房须知 贷款公积金贷款617.3.1贷款条件617.3.2贷款范围627.3.4 贷款利率627.3.5 贷款期限637.3.6 贷款额度637.3.7 贷款偿还647.3.8 办理公积金贷款提前还贷材料65大连市个人住房公积金贷款管理措施实施细则86转个人住房公积金贷款操作规程1008.收房1058.1 购房须知 收房收房前准备工作1058.2 购房须知 收房先验房后收房1068.3 购房须知 收房怎样验房1078.4 购房须知 收房收房常见问题1118.4.1 查验楼盘实测汇报1118.4.2 面积误差计算方法1128.4.3 验房发觉质量问题怎么处理1128.4.4了解商品房保修期限和保修范围1129. 入住装修1139.1 购房须知 装修装修施工步骤1139.2 购房须知 装修选择装修企业1209.3 购房须知 装修家装注意细节1239.4 购房须知 装修消除装修污染12810. 房产证13310.1 购房须知 房产证房产登记关键性13310.2 购房须知 房产证办房产证所需材料13410.3 购房须知 房产证房产证办理步骤13510.4 购房须知 房产证产权办理包含费用13911.物业14011.1 购房须知 物业物业管理费用14011.2 购房须知 物业住宅小区物业管理内容14111.3 购房须知 物业业主委员会14211.4 购房须知 物业大连市住宅小区物业管理服务基础要求14312.退房14512.1 购房须知 退房退房步骤14512.2 购房须知 退房退房违约金14612.3 购房须知 退房退房五条件14613. 二手房14813.1 购房须知 二手房二手房买卖步骤14813.2 购房须知 二手房二手房交易办税步骤、材料14913.3 购房须知 二手房二手房交易须注意15313.4 购房须知 二手房二手房转让合一样本15414. 租房15714.1 购房须知 租房房屋出租方法15714.2 购房须知 租房房屋租赁注意事项15814.3 购房须知 租房房屋托管协议范本15914.4 购房须知 租房房屋租赁协议范本1611、前期准备1.1 购房须知 前期准备明确购房目标购房需要大笔资金投入，对于工薪阶层来说，代表可能是一辈子积蓄，所以，购置者要决定买房前一定要清醒意识到自己到底需要是什么，确定自己购房目标是什么？需要一个什么样房子？有多少首付款？只有明确了每一项细节，真正做到未雨绸缪，才能在交易中规避无须要风险，买到称心如意房子。 所以，理性和有计划消费是购房前提。购房者要依据自己收入、支出等实际情况来确定适合自己楼盘。从自己实际情况出发，好好计划一下，以能满足自己实际居住需求为准，避免出现无须要额外负担，培养有梯度消费观很关键。 以下就过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资购房四类购房行为特征做逐一叙述。 一是以过渡性居住为目标 业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在7080平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积房屋才称得上是小户型。 对于首次置业年轻群体应本着“买得起，还要住得起”购房标准，将购房目标定位在过渡性买房，未来伴随经济情况改善，分阶段数次完成置业。 既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位大户型，“小户型”这类低总价房子带来是“低首付、低月供”，同时也能降低未来家庭结构、人口改变给住房带来影响。在“小户型、低总价”选择中，购房者应关键关注含有保值或升值潜力楼盘，便于再次置业时候出租或出售，降低置业压力。 二是以改善性居住为目标 以改善性置业为目标购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，含有较强购置能力，通常不会计较价格，居住面积、户型结构、小区环境是她们优先考虑原因。 改善性居住目标是经过置业升级，改善居住条件，提升生活品位。大多数人在前次置业过程中，受经济实力和购房经验限制，在房子入住一段时间后，总会有这么或那样不满意。所以，单纯满足居住已经不是她们再次购房目标，她们追求是由生存需求转向舒适需求。 三以一次性到位居住为目标 既然考虑一步到位，在选房时候考虑原因就会很多，大户型将是这类购房群体首选。其次，既然不是 “过渡房子”，那么对房屋品质就会提出很高要求，包含小区整体计划、户型设计等全部属于考察范围。同时，选房时还会照料老人和小孩需求，周围有医院、学校、超市等完善配套设施楼盘会吸引购房者。相对而言，价格这个原因权重对一次性置业者来说反而会有所降低。 其次，考虑到一次性到位需要大笔资金投入，购房者事前应该准备相当数额首付款，以备在以后交易中出现资金后续不足，无法完成交易及延缓交易时间后顾之忧。 四是以投资置业为目标 购房目标无非是自住或投资，自住者期望花最少钱买到最适宜房子，而投资者最好期望是用少许自有资金买到高投资回报房子。 以投资为目标购房者，常常只选高级房，只挑大户型，只看城市中心，这种非理性购房行为在房地产市场繁荣时候很轻易成功，一旦市场下行，投资失败风险会大增。 投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展计划要优先考虑。好区域位置是楼盘保值增值关键原因，也能够填补户型、面积等方面不足。这里所说好区域位置并不一定是常人所认为市中心，未来发展计划决定了楼盘增值空间，房屋价格将展现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。明确了购房目标，有针对性做好前期购房计划准备，才能够事半功倍，为购房成功打下坚实基础。1.2 购房须知 前期准备制订购房预算购房前，在明确了购房目标后，还需要制订一个具体购房预算，从而正确估算自己实际购置能力。 对于购房预算、选择却是需要理性。因为不管是首次购房，还是升级换代改善性居住，购房全部是很多家庭最大支出和投资。所以，购房人在决定购房后，需要制订一个具体购房预算。要充足考虑本身及家庭平均月收入（包含利息收入及多种货币补助）、现有存款额、可取得贷款额度等多种资金起源及其它相关原因，从而正确估算自己实际购置能力。 一、可支配资金和预备资金把握 买房前请关键保留两部分资金，其一是家庭日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾难预备资金。 经过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭净资产，这才是可随时支配自由款项。认真计算能够确保购房者能够预算正确。因为商品房价格高达每平米数千甚至数万元，而房屋面积大小又直接关系到房屋售价，所以，每一平米全部要精打细算。从房屋户型来说，应依据家庭人口数量、房屋使用功效和资金实力进行选择。 选择适合自己楼盘。面积小、首付少、总价底楼盘适合过渡性居住需求年轻人。提议可购置市中心二手小房子或是新开盘小户型。二手小房子优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；另外，因为年轻人工作流动性还相当大，所以考虑一个交通适宜地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘小户型优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 二、对比不一样银行还款方法。 大家并非能一次性付清房款，需要按揭贷款。购房贷款通常就两种贷款方法：公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷款（公积金贷款+商业贷款）贷款购房要考虑银行利率高低、可借贷金额、首期付款金额，对比不一样付款方法每个月付款额度、总利息等，选择最适合自己还款方法。据调研，大连市住房商业贷款利率5年以上贷款基准利率由6.12%降至5.94%，公积金贷款利率（贷款5年以下）为3.33%，（贷款5年以上）利率为3.87%。购房贷款最终年限为30年，贷款年纪要求：女55岁以下,男60岁以下。 房贷首选公积金贷款(首付30%)，其次是商业按揭贷款（首付20%）。 现在大连住房公积金贷款额度和贷款利率：市内四区单人最高贷款额度为25万元、双人最高贷款额度为45万元；开发区单人最高贷款额度为22万元，双人最高贷款额度为38万元；金州、旅顺口区单人最高贷款额度为20万元，双人最高贷款额度为30万元；瓦房店、普兰店、庄河、长海县单人最高贷款额度为15万元，双人最高贷款额度为25万元。贷款利率：贷款期限1至5年，年利率为3.33；贷款期限6至30年，年利率为3.87%。 同时，为了实现购房这个目标，合理分配收入。每个月固定留出一部分资金出来，制订出一个定时定额计划。因为假如开通了定时定额强制储蓄计划，那么每个月必需得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金肯定降低，那么消费一定能够愈加理性。点点滴滴积累就是一笔财富。 三、装修及维修费用预算 购房时，消费者应把装修费用和首期款一起考虑。购置合适家俱、电器、装饰也是新房预算所必需考虑。另外，应提前考虑必需生活设施费用，包含开通管道煤气、有线电视、宽带网等。 四、购房税费要计算清楚 税费缴纳在购置房产时占有一定比重，其中比较关键税项有契税、房地产交易费等。一般住宅契税金额是总房价1%或1.5%，非一般住宅则为4%。若是二手房，要交易手续费，通常是2.5%-3%，多数情况下是买家付，也可和卖方商议着办。若买一套100万元住宅，则最少有1.5万元税费。所以，提议购房者在计算时，最好同时计算相关税费支出。 五、物业费用不能忽略 物业管理费是指物业管理企业因提供管理及服务向业主或使用人收取费用，通常根据不一样档次依据住房建筑面积以每平方米收取。 商品房一旦售出以后，购房人就要开始负担物业费。而且和其它费用不一样，购置商品房入住后需要缴纳物业管理费是一直伴随房子终生，所以需要购房人在购置前了解清楚不一样楼盘物业管理收费标准，做到心中有数。 六、考虑出行时间和成本 提醒要买房网友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量一个有效参数，支出成本越小，表明所购房屋性价比越高。这么一来，买房后额外付出钱也会越来越少；购房前还应考虑出行时间成本。因为我们不难发觉，穿越城市时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。假如把这些时间花在工作上或其它方面，则能发明更多效益，假如再将时限放大到50年，时间成本价值就显得惊人了。 把握现有首付款有针对性制订购房预算，选择适合自己还款方法，而且综合性考量过程中每个细节是购房成功关键，购房切忌急燥，急于求成。只有适合自己房子才称得上是好房子。1.3购房须知 前期准备 掌握买房基础常识学习部分地产基础知识是购房必需前提。房屋因为包含金额巨大，购置它是一个比较专业行为。而在部分发达国家，有着成熟和专业房屋经纪人能够为个人购房者提供专业咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟模式，过程也比较轻松。不过，现在中国房地产市场还没有这种专业针对个人购房者房屋经纪人。所以，买房前学习部分房地产基础知识，甚至让自己成为半个房地产专业人士也是必需。 以下，就向网友具体介绍部分在房屋交易过程中常常碰到概念、常识： 一、五证两书： 五证：房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必需含有。其中必需含有“五证”是指:国有土地使用证,是证实土地使用者向国家支付土地使用权出让金,取得了在一定年限内某块国有土地使用权法律凭证;建设用地计划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法定凭证;建设工程计划许可证,是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证;建设工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证。 两书：两书是住宅质量确保书和住宅使用说明书。 相关教授尤其提醒：只有正当进入市场住宅房，才含有国家认可产权。在签署购房协议之前一定要查验房地产商是否含有正当售房手续，多种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 二、区分定金和订金 在商品房交易中，所说订金和定金在法律上是有显著区分。定金是一个规范法律概念，是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。商品房交易中，买家推行协议后，定金应该抵作价款或收回；若买家不推行协议，无权要求返还定金，发展商不推行协议，应双倍返还定金。中国担保法还要求：定金应以书面形式约定，不得超出主协议标准额20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生对应法律后果。 三、两种贷款方法 商业贷款：商业房贷是指在购置一般商品住房时，您能够您所购住房抵押，或以您自己或第三人全部其它财产作为抵押物(质物)，或由第三人为贷款提供连带确保责任，向银行申请个人住房贷款。 公积金贷款：住房公积金贷款是指由大连住房公积金管理中心及所属管理部，利用住房公积金，委托银行向购置、建造、翻建、大修自住住房住房公积金缴存人和缴存单位离退休职员发放贷款，并由借款人或第三人提供符合大连住房公积金管理中心要求担保。 转按揭：“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物贷款。 四、依据房屋使用率、面积分类 容积率：容积率是指项目计划建设用地范围内全部建筑面积和计划建设用地面积之比。隶属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积隶属建筑物除外。 绿化率：是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内全部基底面积之和和计划建设用地之比。 建筑面积：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊共有建筑面积部分为共有产权，买受人根据法律、法规要求对其享受权利，负担责任。 房屋使用率：房屋使用率是指房屋使用面积和建筑面积百分比，是衡量物业使用效率关键标准，现在物业市场上出售房屋大多以建筑面积表示，但对用户来说最含有实际使用意义是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。不过，使用率并不是越高越好。国家现行政策对住房使用率有一个指导性要求，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%使用率全部是比较合理，购房者不应盲目追求使用率，当超出合理程度时，一定要注意分辨是以牺牲居住品质为代价换来，还是在设计上有所突破。 销售面积：商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊公用建筑面积。 分摊面积：商品房应分摊共有建筑面积包含：1、各产权户电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，和为整幢建筑服务共有房屋和管理房屋。2、套(单元)和公共建筑空间之间分隔墙和外墙(包含山墙)墙体水平投影面积二分之一。不应分摊共有建筑面积包含：1、隶属于人防工程地下室、半地下室。2、供出租或出售固定车位或专用车库。3、幢外用做公共休憩设施或架空层。 提醒购房者是，容积率和建筑密度之间不是一个简单线性百分比关系，低容积率不一定就代表着低密度；容积率和舒适度之间并不是购房者惯常想象那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林计划面积大，居住环境会愈加好。 同时，使用率仅能作为选房一个参考。同一小区不一样类型产品使用率不一样。通常高层塔楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间；同一楼栋不一样户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不一样，使用率也会有所不一样；同一户型不一样楼栋，因建筑过程中误差引发楼栋面积差异，使用率也不尽相同。要分辨使用率真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率楼盘更需谨慎。 四、按房屋建筑结构划分 砖混住宅：框架结构由梁柱组成，构件截面较小，所以框架结构承载力和刚度全部较低，它受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向全部承受很大水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面作用则不考虑，框架结构墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构特点是能为建筑提供灵活使用空间，但抗震性能差。 框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量很好。框架结构由梁柱组成，构件截面较小，所以框架结构承载力和刚度全部较低，它受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向全部承受很大水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面作用则不考虑，框架结构墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构特点是能为建筑提供灵活使用空间，但抗震性能差。 五、按房屋建筑形式分类 公寓式住宅：相对于独院独户西式别墅住宅而言。通常建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有改变，通常为高收入者购置。 双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。 叠拼：由两组类似复式结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。 Loft：原意是“在屋顶之下，存放东西阁楼或高大空间建筑”，其最直观特点就是5.5米左右甚至更高挑高，和在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设安排。给人感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡空间里，购房者能够依据自己喜好，随意地隔断出多种功效不一样、风格各异子空间。 错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内厅、卧、卫、橱、阳台处于多个高度不一样平面上，有“压缩了复式”之称。 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而通常跃层式为5.6米），复式住宅下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 跃层住宅：这类住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房能够分层部署，上下层之间交通不经过公共楼梯而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面，通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确，相互干扰较小。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞欢迎，在南方城市建设、买卖较多，多年来在北方城市部分高级住宅设计中，也开始得到推广。 六、依据楼层高度分类 房屋层数：房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m），计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。 高层住宅：7层及檐高20米以上住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅是城市化、工业现代化产物，按它外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅通常设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确要求：12层及12层以上高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。 低层住宅：指一层至三层住宅。 中高层住宅：指七层至九层住宅。 多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成住宅。多层住宅能够不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅关键上下楼通道。 提醒购房者是，现在房地产市场上叠拼别墅（也有叫叠加式别墅）通常四至六层，由每单元二至三层别墅户型上下叠加而成，实际上就是采取别墅户型多层住宅，其中极少数有电梯特殊一点。 多层住宅通常一梯两户，每户全部能实现南北自然通风，基础能实现每间居室采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必需牺牲一户或多户南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅通常采取单元式，共用面积很小，这有利于提升面积利用率，不过同时也限制了邻里交往。多层住宅住户（除了一部分首层住户）因为没有自家花园，对土地亲近感淡薄了很多。 在现阶段中国城市里，多层住宅多属于中高级住宅，购置者通常是为了追求较高生活品质，合理户型设计和优美小区环境是关注焦点。 七、什么是房屋进深、开间、层高、净高 进深：住宅长度和进深，在建筑学中是指一间独立房屋或一幢居住建筑内以前墙定位轴线到后墙定位轴线之间实际长度。依据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）要求，住宅进深采取下列常见参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米. 开间：在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙定位轴线到另一面墙定位轴线之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间在住宅设计上有严格要求。依据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）要求：住宅建筑开间常采取下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 层高:住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。在1987年公布住宅建筑模数协调标准中，明确要求了砖混结构住宅建筑层高采取参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 净高：住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系能够用公式来表示：净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度差叫“净高”。 提醒购房者，净高是购房者买房应该关心一个问题，它是实际能够得到使用空间高度。 八、什么是塔楼、地下室、搁楼、假层 塔楼和板楼：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。所谓板楼就是指“东西长、南北短”楼型，通常板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔楼型，平面长度和宽度大致相同，通常塔楼同层住户在6户以上；塔楼建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神年轻人而言，采取大框架结构塔楼，能够经过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉房价，也比较符合现有收入。 地下室：地下室是指房间地平面低于室外地平面高度超出该房间净高 1/2 者为地下室。半地下室是指房间地面低于室外设计地面平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者。 假层：是指建房时建造，通常比较低矮楼层。其前后沿高度大于1.7m，面积不足底层二分之一部分。附层（夹层）是房屋内部空间局部层次。 搁楼（暗楼）: 通常是房屋建成后，因多种需要，利用房间内部空间上部搭建楼层。 九、按税收种类划分 契税：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收一个税收，现行中国契税暂行条例于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属企业和个人，应该依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包含下列方法：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包含出售、赠和和交换），房屋买卖、赠和和交换。以下列方法转移土地房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠和征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖方法承受土地、房屋权属，以预购方法或预付集资建房款方法承受土地、房屋权属。契税实施3%-5%幅度百分比税率。 印花税：以经济活动中签立多种协议、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征税。印花税由纳税人按要求应税百分比和定额自行购置并粘贴印花税票，即完成纳税义务。证券交易印花税，是印花税一部分，依据书立证券交易协议金额对卖方计征，税率为1。经国务院同意，财政部决定从9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，即只对卖出方（或继承、赠和A股、B股股权出让方）征收证券（股票）交易印花税，对买入方（受让方）不再征税。税率仍保持1。 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权全部些人征收一个财产税。现行房产税是第二步利改税以后开征，1986年9月15日，国务院正式公布了中国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。 其中，契税计税依据，归结起来有4种： 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成协议，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方法，关键适适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。 二、是依据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变，比如，北京成为奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠予、房屋赠予时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。 三、是依据土地、房屋交换差价定税。伴随二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。 四、是根据土地收益定价。这种情形不常碰到。假设，国家以划拨方法，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用所得。 对于房地产这个对售购双方来说信息不对称市场，消费者主动缩小信息差距，总会降低盲目购置或受骗购置机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市概念和常识要有所了解，让自己成为半个房产专业人士。1.4买房须知 前期准备明确房屋概念和产权性质对于首次置业购房者，面对部分市场上常见房屋概念有时还不够明晰了解，我最终会买到一个什么性质房子，房子产权归属有没有问题，这些是每个购房者应该关心，也必需关心问题。 为避免在交易过程中造成无须要纠纷和损失，提醒购房者在选择房屋时一定要先搞清楚所选购房屋属于什么类别？它产权性质有没有问题？本章将就现在市场上常见部分房屋概念和性质分别进行叙述： 一、国家关键支持五类住房： 为深入处理本市中低收入家庭住房困难问题，大连将大力拓展个人住房政策性贷款业务发展，关键支持中低价位、中小套型一般商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类国家关键支持住房。 商品房（增量房）： 商品房亦称增量房，是指房地产开发商投资新建造商品房。 须经过政府相关部门同意，由房地产开发经营企业开发，建成后用于市场出售出租房屋，包含住宅、商业用房和其它建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用住宅或其它建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设供销售房屋，能办产权证和国土证，能够自定价格出售产权房。 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 内销商品房是指房地产开发企业经过实施土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（现在不包含香港、澳门尤其行政区和台湾）出售住宅、商业用房和其它建筑物。 外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门要求，经过实施土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租住宅，商业用房及其它建筑物。 经济适用房： 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。它是含有社会保障性质商品住宅。含有经济性和适用性特点。经济性，是指住房价格相对同期市场价格来说是适中，适合中等及低收入家庭负担能力。适用性，是指在房屋建筑标准上不能削减和降低，要达成一定使用效果。和其它很多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群处理住房问题所做出政策性安排，另一个出租为主住宅政策称为廉租房。 ，大连市内四区廉租住房保障总户数达成3629户。其中，实施廉租货币补助3539户，共发放补助资金2443万元；实施廉租房安置90 户。另外，市政府还加大了实物配租工作力度，筹集资金2800余万元，在经济适用房小区收购了156套房源作为廉租住房，以逐步扩大实物配租保障规模。 将关键采取货币补助方法，安排经济适用房1.2万套，争取整年基础处理现在已申报家庭住房困难问题。 根据大连市经济适用住房管理措施第十三条要求，符合下列条件家庭，能够申购经济适用住房： （一） 家庭组员最少有一人含有市内四区城镇常住户口五年以上；（二） 家庭人均年收入低于上十二个月度居民人均可支配收入水平；（三） 家庭人均住房建筑面积为十七平方米（含本数）以下（包含申购之日起前五年交易或拆迁住房建筑面积）。未婚、丧偶无儿女或离异后不直接抚养儿女等单独生活人员申请购置经济适用住房，除应符合前款条件外，还应年满三十周岁。家庭人均住房建筑面积，根据同一地址户口簿记载含有法定赡养、抚养或扶养关系全部家庭组员分摊家庭组员全部住房建筑面积确定。 其中，第十五条要求，家庭年收入按夫妇双方和未婚儿女上十二个月度收入之和计算。 家庭收入是指下列所得：（一）工资、奖金、津贴、补助；（二）住房公积金；（三）生产、经营、承包、承租所得；（四）劳务酬劳；（五）股息红利；（六）其它所得。 廉租房： 廉租房是指政府以租金补助或实物配租方法，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质住房。廉租房分配形式以租金补助为主，实物配租和租金减免为辅。 中国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广很好上海为例，根据大连市城镇廉租住房保障措施第十五条要求，符合下列条件家庭，能够申请廉租住房保障： （一）含有本市城镇户口； （二）享受城市居民最低生活保障待遇或低收入专题救助待遇； （三）家庭人均住房面积（包含申请之日起前五年交易或拆迁住房面积）低于政府公布低收入家庭住房困难标准。 家庭人均住房面积，根据同一地址户口簿所记载含有法定赡养、抚养或扶养关系全部家庭组员分摊家庭组员住房使用面积确定。 限价商品房：简单了解限房价、限地价“两限”商品房。确保中低价位、中小套型一般商品住房土地供给。要优先确保中低价位、中小套型一般商品住房和廉租住房土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量70%；土地供给应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价措施，以招标方法确定开发建设单位。 眼下正在主动推进“限价商品房”。根据新计划思绪，这类产品关键针对两部分人群：一是含有一定房产消费能力人群，二是定向购置拆迁户。“限价商品房拥有和商品房相同产权，而拆迁房屋通常也含有正常产权，所以拆迁户购置限价商品房是以产权置换产权，这么比较合理。” 公共租赁房：公共租赁房是处理新就业职员等夹心层群体住房困难一个产品。公共租赁住房不是归个人全部，而是由政府或公共机构全部，用低于市场价或承租者承受起价格，向新就业职员出租，包含部分新大学毕业生，还有部分从外地迁移到城市工作群体。 二、因产权性质不明晰常常发生纠纷五类住房： 使用权房（公房）： 使用权房按产权归属能够分为两种：单位产权使用权房和房管所产权使用权房。前者大全部是原产权单位根据过去政策，以福利分房形式分给职员居住使用。所以对于单位产权使用权房，买方应该问询原产权单位意见。对于使用权房房主来说，使用权房为单位或房管所全部，和使用权房主是长久租赁关系，在碰到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能取得赔偿款。 依据大连市城市房屋拆迁管理措施相关要求，住宅房屋拆迁时，货币赔偿金支付给被拆迁人，和增加建筑面积补助支付给房屋承租人，除承租人外其它人无权主张拆迁赔偿，房屋承租人以租赁证记载为准和户籍登记无关。 假如想要购置使用权房，能够将购置使用权房变成产权房。产权单位通常在年初和年中两次布告通知。能够拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位房管科参与房改。现在使用权房因政策限制还未完全开放，能够上市进行买卖交易很少，除非是取得产权单位同意后，经过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。 军产房： 军产房即土地及房屋权属归军队全部，因购置军产房相对价格较低、无需缴纳税务部门征收税费、无土地使用年限等原因，交易情形比较普遍，购置军产房实际上享受仅是一个使用权，交易中应注意和军队房屋管理部门核实能否办理军产证变更登记，但须提醒购房者军产房无法办理落户，如遇拆迁、征收、征用，尚无明确法律给予要求，购置军产房如和军队房屋管理部门发生纠纷，人民法院不予受理。 依据中国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发城镇驻军营房产权转移和房屋现实状况变更登记实施细则第八条要求：军队房屋产权属军委、