哈尔滨市物业管理标准规定.doc

哈尔滨市物业管理要求（4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议经过，6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议同意）哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会公告第25号哈尔滨市物业管理要求业经哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议于4月23日经过，黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议于6月10日同意，现予公布，自8月1日起施行。哈尔滨市人民代表大会常务委员会7月13日第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业正当权益，依据国务院物业管理条例，结合本市实际，制订本要求。第二条本要求适适用于本市行政区域内物业管理活动。第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作，组织实施本要求。县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动监督管理工作。建设、计划、城市管理、工商、物价、公安、环境保护、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等相关行政管理部门和单位，根据各自治则配合实施本要求。街道办事处、乡镇人民政府应该帮助做好物业管理工作。第四条第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应该关键考虑下列原因：（一）业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；（二）属于一个自然街坊或封闭小区；（三）和小区居民委员会设置大致相适应。第五条业主大会有一个物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用建筑面积达成50以上，或首个房屋出售并交付使用满2年，应该召开首次业主大会会议。第六条含有召开首次业主大会条件，建设单位应该书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参与筹备组业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应该在物业管理区域内书面公告筹备组组员名单；建设单位应该向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必需资料。筹备组根据业主大会规程相关要求组织召开首次业主大会会议。第七条住宅物业业主在首次业主大会会议上投票权，按套计算，有单独房屋产权证一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上投票权，按物业建筑面积计算，不超出100平方米有单独房屋产权证计一票；超出100平方米，每超出100平方米再计一票。单个业主在首次业主大会上投票权最高不超出全部投票权30，剩下投票权根据其它业主占全部投票权百分比分摊给其它业主。第八条首次业主大会应该在房产行政主管部门指导下制订业主大会议事规则。业主大会议事规则应该就业主大会仪事方法、表决程序、业主投票权决定措施，业主委员会组成，委员资格、任期、改选、免职，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。第九条首次业主大会应该在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。业主委员会委员应该有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应该由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。第十条业主委员会选举产生后应该立即在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主条约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门立案。第十一条业主委员会应该根据业主大会议事规则要求组织召开定时业主大会会议；经20%以上业主提议或发生重大事故、经济事件需要立即处理，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。业主大会会议能够采取集体讨论或书面征求意见形式；但应该有物业管理区域内持有1/2以上投票权业主参与。业主能够委托代理人参与业主大会会议，代理人应该出具书面授权委托书。业主大会作出决定，必需经和会业主所持投票权1/2以上经过。业主大会做出制订和修改业主条约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专题维修资金筹集和使用方案决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上经过。第十二条物业管理企业应该含有独立法人资格，取得资质证书后，放可从事和自治登记相适应物业管理活动。新设置物业管理企业办理资质，应该依法取得供上行政管理部门和发企业法人营业执照后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件，根据相关要求和发资质证书。房产行政主管部门应该经过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。第十三条外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应该在市房产行政主管部门立案。未办理立案手续，由方铲形整主管部门责令限期立案，并给予通报。第十四条建设单位在销售物业前，应该选聘含有对应资质物业管理企业实施物业管理，并和其签署前期物业服务协议。建设单位在于物业买受人签署物业买卖协议时，应该明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。前期物业服务协议在期限届满或到业主委员会和物业管理企业签署物业服务协议生效时终止。第十五条住宅物业建设单位，应该经过公开招标方法选聘含有对应资质物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或建筑面积不超出5万平方米，经物业所在地房产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业实施物业管理。第十六条建设单位应该在新建物业综合验收合格以后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。物业管理企业承接物业时，应该关键对物业共用部位、共用设施设备及其它又管事项进行查验。建设单位、物业管理企业违法第一款要求为办理物业承接验收，由房产行政主管部门给警告，并责令限期更正；逾期拒不更正，对责任方处以1万元以上10万元以下罚款。第十七条建设单位应该根据总建筑面积0.3百分比在物业管理区域内提供必需要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超出300平方米。物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或挪作她用。第十八条业主大会能够经过公开招标或依据业主委员会推荐选聘物业管理企业。业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应该最少推荐3个以上含有资质条件物业管理企业。第十九条业主委员会应该和业主大会选聘物业管理企业签署书面物业服务协议。物业服务协议通常应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。业主委员会在于物业管理企业签署物业服务协议时，能够依据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。第二十条物业滚利企业应该自物业服务协议生效之日起30日内，将物业服务协议报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门立案。假如一方不准备前物业服务协议，应该自协议期满前60日通知对方。第二十一条物业管理企业应该在物业服务协议终止或解除后10日内，向业主委员会移交下列事项：（一）预售物业服务费用；（二）全部物业档案资料；（三）物业滚利用方、场地和其它财务。违反前款第（一）、（二）项要求，由房产行政主管部门责令限期更正，逾期仍不移交，给予通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项要求，由房产行政主管部门责令限期更正，逾期仍不移交，处以5万元以上20万元以下罚款。第二十二条业主委员会和新选聘物业管理企业签署物业服务协议时，应该办理物业承接验收手续。同时移交本要求第二十一条要求事项。第二十三条物业管理企业提供物业管理服务，应该根据物业服务协议约定，并遵守下列要求：（一）根据国家、省、市要求技术标准和操作规范实施管理服务；（二）向业主和物业使用时用人通知物业共用部位、共同设施设备使用方法、要求及注意事项；（三）定时听取业主大会、业主意见和提议、改善和完善管理服务；（四）立即劝阻和阻止业主违反法律、法规、规章及业主条约行为，并向业主委员会和相关行政管理部门汇报。第二十四条物业服务收费应该遵信合理、公开和费用和服务水平相适应标准。物业服务收费应该实施政府指导价或市场调整价，具体收费项目、标准和方法根据国家和相关物业服务收费措施实施。市人民政府制订指导价时应该按质论价、分等计价，根据物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门同意后实施。物业管理企业应该实施明码标价，在物业管理取悦内显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等相关情况进行公告。第二十五条前期物业服务协议生效之日至物业交付物业买受人前发生物业管理相关费用，由建设单位负担。物业交付物业买受人后至前期物业协议终止之日发生物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖协议中约定负担；未约定或约定不明确，由建设单位负担。第二十六条房屋自由部位、自由设备维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护，服务费用由双方约定。第二十七条物业使用中严禁下列行为：（一）破坏房屋承重结构、主体结构；（二）损坏或私自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；（三）破坏房屋外观；（四）违法搭建建筑物、构筑物；（五）私自改变物业使用性质；（六）侵占绿地，损毁花草树木；（七）随意停放车辆；（八）随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；（九）违反要求放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或产生超出要求标准噪声；（十）私自设置摊点；（十一）法律、法规、规章严禁其它行为。业主、业主委员会、物业管理企业发觉前款行为，有权劝阻阻止；对拒不更正有权向相关行政管理部门举报。违反前款第（一）、（二）项要求，有房产行政主管部门给予警告，责令停止违法行为、限期更正；情节严重，对个人处以1000元以上1万元以下罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失，依法负担赔偿责任。第二十八条业主需要装饰装修房屋，应该事先通知物业管理企业。根据法律、法规要求需要办理相关审批手续，办理后方可进行。物业管理企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项通知业主，并和业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处理、装修人员管理等相关事项签署协议。物业管理企业发觉业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主条约行为，应该依据相关要求或约定给予劝阻阻止；对拒不更正，应该立即汇报业主委员会并报相关行政管理部门依法处理。第二十九条发生危及她人房屋使用安全或公共安全紧急情况时，物业管理企业应该立即组织维修、更新或采取应急方法，并立即通知业主委员会，维修费用由相关业主负担。第三十条业主对设置于房屋内部共用设备负有监管责任。业主应该配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反要求，由房产行政主管部门给予警告，责令限期更正，并可处以1000元以上1万元以下罚款；造成损失，依法负担赔偿责任。第三十一条任何单位或个人不得私自占用、挖掘物业管理区域内道路或场地。供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，应该事先通知物业管理企业，完工后立即恢复原状；造成损失，应该给予赔偿。第三十二条在不影响通行、消防和安全前提下，确需常常占用道路或场地停放机动车辆，应该取得业主大会同意，并按要求交纳场地占用费。所得收益归全体业主全部，关键用于共用设施设备维修养护，也能够根据业主大会决定使用。对车辆停放有保管要求，由车主或车辆使用人和物业管理企业另行签署保管协议。第三十三条住宅物业区域内属于建设单位全部机动车停车库、停车场在相同条件下应该优先租、售给本物业管理区域内业主、物业使用人。第三十四条住宅物业、住宅小区内非住宅物业或和单栋住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求交纳专题维修资金。专题维修资金属业主全部，专户存放，专题用于保修期满后物业共用部位、设施设备维修、更新、改造、不得挪作她用。第三十五条业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，能够向房产行政主管部门投诉。房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内，应该立即调查、核实、立即处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其它部门职责范围，应该立即移交相关部门处理，并通知投诉人。第三十六条物业管理企业未能推行物业服务协议约定，业主大会能够决定解除物业服务协议，由物业管理企业负担违约或赔偿责任。业主未根据物业服务协议约定交纳物业管理服务费用，应负担对应违约责任。第三十七条违反本要求应该由其它行政管理部门处罚，由对应行政管理部门依据相关法律、法规要求给予处罚。