厦门公园物业管理业主手册模板.doc

国优项目厦门鹭岛公园业主手册一、XX公园基础情况 二、XXX公园物业服务 三、业主临时管理规约 四、业主入伙须知 五、业主居家须知 六、智能化系统介绍 七、房屋装修管理要求 八、环境卫生管理要求 九、绿化管理要求 十、治安保卫管理要求 十一、交通管理要求 十二、公共部位、共用设施管理要求 十三、安全用水、用电、用气管理要求 十四、消防管理要求 十五、电梯使用管理要求 十六、营业场所管理要求 十七、广告、招牌管理要求 十八、房屋出租管理要求 十九、厦门市市民文明条约 二十、厦门市“十不”行为规范 二十一、居家常见沟通渠 二十二、物业相关联络单位/人备忘录 二十三、物业相关事项备忘录 二十四、入伙合约 董事长致辞尊敬业主：欢庆季节，我们欢聚在XX公园。即日起，XXXX物业开始为您提供优质物业服务。谨此，我代表厦门市XXXX物业热忱欢迎您携家人入住XX公园！恭贺您成为XX公园主人！并向您表示最真挚问候和衷心感谢，顺祝XX公园欢乐祥和，全体业主幸福安康。 在鹭岛这块漂亮土地上，我们真实感受到您对XX公园挚爱和对物业服务期盼，深切领悟开发商精心打造卓越地产执着和愿景。为精品房产提供优良物业服务，是本企业高尚荣誉和神圣职责。我们已选派优异、合格职员组成本物业服务队伍，并充足做好了入伙前各项准备工作，随时恭候您到来。 我们目标是将本物业建成安全、舒适、优雅园区。把“用心服务、关注细节、科学管理、追求卓越”质量方针和“诚信、专业、用心”服务宗旨落实到日常各项工作中，尽力为您提供周到细致服务。同时我们也热切期望在未来共处美好时光里，能够得到您信任、了解和支持，共同营造一个漂亮、温馨、健康新家园！ 本企业和您之间不仅是契约关系，更是亲情合作关系。物业服务企业努力发明优良环境，使您愈加好地生活、学习和工作。同时，敬请您在入住前详尽阅读本手册，了解各项管理规约，确保各类物业安全和合理使用，关心、支持和监督我们职员正常推行职责，让职员在了解沟通气氛中愉快地为您提供服务，视服务为乐趣，从而使物业服务为“真情付出”。 以后时光我们将和您一起度过，我们十分珍爱难得友谊和服务机会。假如您认可我们工作，请告诉您好友；假如我们工作有暇疵，请您在第一时间告诉我们，我们将立即改善。您有任何疑问、意见或提议均可联络我们，我们愿不遗余力为您服务。我们热切期待和您携手共创美好家园，让我们成为您好好友、好邻居、好帮手！谢谢！一、XX公园基础情况由厦门XX集团XX实业发展企业投资，厦门XX居住区开发开发建设XXX公园，是“XXX”璀璨明珠，将生态居住极致演绎。坐落于国家关键风景名胜区云顶岩北麓，城市主干道莲前东路中段南侧,距离东端厦门国际会展中心大约2公里，占地面积11万，总建筑面积20万，共984户，18%超低密度，逾60%超高绿化率，容积率仅1.52，在户型设计上，XX公园采取板式结构，户型多样，面积107236应有尽有。XX物业人以“强烈社会责任感和为业主高度负责”精神，秉承“我们辛劳两三年，业主安居两三代”理念，倾力将XX公园打造成一流小区。XX公园以“生态、节能、环境保护”为开发理念，大量利用环境保护、节能新材料、新技术，在高层住宅中利用太阳能热水系统及中水回用系统；一流小区会所配套，引进专业物业管理团体经营管理，业主消费实施VIP制度，丰富小区居民健身等业余生活；创建优异数字信息平台、安防系统、智能系统等；同时，可供1000多部车辆停放超大地下停车场，确保人车分流动静无扰。经过不懈努力，XX公园以优异计划设计和利用节能环境保护等高新科技，荣获了多项全国性大奖：列入中国土木工程学会“创建全国优异示范小区”计划、荣获中国土木工程学会举行“双节双优杯住宅方案竞赛金奖”、 列入建设部 “第五批全国建筑业新技术利用示范工程”等。XX公园完美计划设计是众多教授、学者集体智慧结晶，是市政府建设海峡西岸经济区龙头城市、全方面提升厦门人居环境关键举措，它凝聚着厦门精气神，是厦门人居杰出代表，一张值得骄傲城市名片。 二、园区物业服务（一）物业服务机构1、业主委员会业主入伙并待条件成熟后，依法成立业主委员会。业主委员会委员由业主大会在业主代表中民主选举产生。业主委员会是园区业主大会实施机构，具体实施业主大会决定事项，并就物业服务区域内通常性日常事务做出决定。2、物业服务中心物业服务中心设在公园一期2#楼（洪文七里20号）101102单元。物业服务中心电话：XXXXXXXX；企业服务质量监督电话：XXXXXXXX公园物业服务中心作为本项目物业服务机构，隶属于厦门市XXX物业，享受并负担前期物业服务委托协议、业主临时管理规约要求物业服务权利、义务和责任，实施独立财务核实。物业服务中心人员包含服务中心主任、专业事务助理、水电维修工、绿化养护工、巡卫队员、保洁工等岗位，各司其职，负责园区日常管理和服务。（二）物业服务中心工作时间物业服务中心正常工作时间为：每七天一至周五早晨8:0012:00；下午14:3017:30，季节改变时工作时间将作对应调整，敬请关注物业服务中心工作时间调整通告。双休日及法定节假日全部有管理人员值班，同时，值勤、机电人员为二十四小时园区值班，热情接待业主和物业使用人投诉、求援、报修、报警。（三）物业管理服务项目1、物业公共部位维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、监控和日常维修管理；3、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾搜集、清运及雨污水管疏通；4、公共绿化养护和管理； 5、停车场和交通秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项帮助管理；7、装修装饰管理；8、物业服务档案资料管理；9、为业主提供力所能及特约有偿服务；10、主动开展小区文化活动；)（四）物业管理服务费1、物业服务费缴交标准买车要养车，买房要养房。为保障各位业主和物业使用人长远利益，以达成物业投资保值和增值效果，业主和物业使用人需负担本物业之保养、维修及日常管理开支，按时缴纳物业服务费等相关费用。（）高层住宅1.50元/（建筑面积）/月；（）高层商场（临街部分）1.50元/（建筑面积）/月；（）车库（位）物业服务费（不含车库（位）租金）80元/个/月；（）电费公摊(损耗、保洁、绿化用水、用电)依据实际用量按实计收；（注：以幢为公摊计算单位，以实际用量为公摊计算依据）物业服务费标准调整：按当初厦门市社会经济发展水平和园区物业服务收支综合平衡情况，并依据厦门市行业主管部门确定物业服务指导价，由物业服务中心提出方案并征求业主意见后作出对应调整。2、物业服务费缴交时间物业服务费按季度缴交，缴费时间为每个季度第30天起至第二个月中旬止。为了确保物业服务工作正常开展，也为了各位业主和物业使用人良好信用统计，敬请各位业主或物业使用人按时到物业服务中心缴交。逾期（越季）不交，按3/日加收违约金。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金，并将产权转移情况立即通知物业服务中心，以免产生后续问题给您带来无须要麻烦。3、物业服务费起算时间物业服务费按开发商通知入伙起始时间当月开始计收。敬请各位业主和物业使用人给予了解和支持，共同确保本园区各项物业服务工作正常开展。4、物业服务费用途本物业服务收费实施包干制。物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业服务企业合理利润。物业服务成本或物业服务支出组成包含以下部分：（）服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；（）物业共用部位、共用设施设备日常运行费用、零星小额维修工时费用（不含材料费）；（）物业服务区域清洁卫生费用；（）物业服务区域绿化养护费用；（）物业服务区域秩序维护费用；（）办公费用；（）物业服务企业固定资产折旧；（）经业主同意其它费用。上述各项费用支出将定时向全体业主和物业使用人公布。根据国家物业管理条例要求：物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新改造费用、和电梯年度专业委外维保费用应该经过专题维修资金给予列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。（五）房屋专题维修资金高层住宅和商场均按0.50元/月/ (建筑面积)标准缴交房屋公共维修资金，和物业服务费同时同期缴交。房屋公共维修资金由物业服务中心收取后存入专用帐户，定时向全体业主和物业使用人公布,接收全体业主或业委会监管。专题维修资金关键用于房屋公用设备、设施维修，专款专用，严禁挪作她用。动用专题维修资金时，由物业服务中心提出申请或应业主要求，由业主委员会同意使用。同意权限和程序由业主委员会章程和业主委员会议事规则要求。业主委员会成立之前，由开发建设单位代行业主委员会职权。专题维修资金不够支出时，经业主大会决定，由业主按要求分摊。但因业主和物业使用人违反使用管理要求而造成房屋损坏，其维修费用由业主和物业使用人个人负担。缴交专题维修资金是每位业主和物业使用人应尽义务，也是全体业主和物业使用人共同利益，敬请各位业主和物业使用人按时足额缴交。物业产权发生变更，原业主所交房屋专题维修金将不予退还，提请业主给予关注。（六）其它缴费1、为加强二次装修管理，规范园区秩序，避免造成环境污染，预防因违规倾倒土头而受政府处罚。装修土头由物业服务中心统一清运。土头清运费按3.00元,以物价局审批为准收取,复式住宅按1.6系数计增。2、为确保本物业建筑结构和设施设备安全，增强各业主和物业使用人遵规意识和安全责任感，本物业将按每户1000元标准收取装修履约金。业主和物业使用人装修完成经验收未发觉违规者，此项费用退还。3、按国家物业管理条例要求：物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。在本物业服务区域内实施时，这类费用就不再由物业服务中心收取。但和上述相关职能部门约定其全部或部分由物业服务中心代收，则从其约定。4、依据厦门市人民政府综【】175号要求，生活垃圾处理费每户每个月3元，由物业服务中心代收代缴，收费时间按季度和物业服务费一并收取。5、有偿服务项目物价部门有明确要求，按要求收取；无明确要求按约定收取。 三、临时管理规约第一章 总 则第一条 依据物业管理条例和相关法律、法规、政策，制订本临时管理规约，对相关物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反规约应该负担责任等事项依法作出约定。第二条 本临时管理规约对建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人全部有约束力。第三条 建设单位和物业服务企业签署前期物业服务协议中包含业主共同利益约定，应遵从本业主临时管理条约。 第二章 物业基础情况 第四条 本物业服务区域内物业基础情况物业名称：XX公园；坐落位置：XXXX；物业类型：住宅园区（含公建配套）；建筑面积：20万平方米。第五条 依据相关法律法规和物业商品房购房协议约定，业主享受以下物业共用部位、共用设施设备全部权：1、由单幢建筑物全体业主共有共用部位,包含该幢建筑物承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。2、由单幢建筑物全体业主共有共用设施设备，包含该幢建筑物内给排水管道、照明设施、消防设施、避雷设施、电梯等。3、由物业服务区域内全体业主共有共用部位和共用设施设备、照明设施、共用设施设备使用房屋、物业服务用房等。第六条 在本物业服务区域内，依据物业商品房购房协议约定建设单位行使以上部位和设施设备全部权，不得影响物业买受人正常使用物业。()第三章 物业使用 第七条 业主对物业专有部分享受占有、使用、收益和处分权利，但不得妨碍其它业主正常使用物业。第八条 业主应遵遵法律、法规要求，根据有利于物业使用、安全、整齐和公平合理、不损害公共利益和她人利益标准，在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理和相邻业主关系。第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途，业主应在取得相邻业主书面同意后，报相关行政主管部门同意，并通知物业服务企业。第十条 业主需要装饰装修房屋，应事先通知物业服务企业，并和其签署装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修注意事项，不得从事装饰装修严禁行为。第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得私自占用物业共用部位和公共场所。第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备正常使用和侵害相邻业主正当权益，业主应立即恢复原状并负担对应赔偿责任。第十三条 业主应按相关要求合理使用水（热水）、电等共用设施设备，不得私自拆改。第十四条 业主应按设计预留位置安装空调，未预留设计位置，应按物业服务企业指定位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水处理。第十五条 在物业服务区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业服务区域车辆行驶和停车规则。第十六条 本物业服务区域内严禁下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，私自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，私自移动物业共用设施设备，私自拆装智能热水表；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反相关要求堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、私自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴广告、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害她人正当权益活动；8、法律、法规严禁其它行为。第十七条 业主和物业使用人在本物业服务区域内喂养动物不得违反相关要求，并应遵守约定。第四章物业维修养护 第十八条 业主对物业专有部分维修养护行为不得妨碍其它业主正当权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先通知相关业主，相关业主应给必需配合，相关业主阻挠维修养护并造成物业损坏及其它损失，应负责修复并负担赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其它业主正当权益紧急情况，必需立即进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方监督下，进入相关业主物业专有部分进行维修养护，事后应立即通知相关业主并做好善后工作。第二十一条 因维修养护物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地，应该取得建设单位和物业服务企业同意，并在约定时限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其它业主正当权益时，责任人应该立即采取方法消除隐患。第二十三条 建设单位应按国家要求保修期限和保修范围负担物业保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主能够自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成其它损失由建设单位负担。第二十四条 本物业服务区域内全体业主按要求缴存、使用和管理物业专题维修资金。 第五章 业主共同利益 第二十五条 为维护业主共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：1、依据本临时管理规约配合建设单位制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；2、以批评、劝戒、公告等必需方法阻止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度行为；第二十六条 建设单位应在物业服务区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业服务规章制度，和应通知全体业主和物业使用人通知、公告。第二十七条 本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方法。业主应根据前期物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展基础，包含全体业主共同利益，业主应主动劝导欠费业主推行交纳物业服务费用义务。第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、物业服务企业同意后，按要求办理相关手续，业主所得收益关键用于补充专题维修资金。 第六章 违约责任 第二十九条 业主违反本临时管理规约相关物业使用、维护和管理约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它损失，其它业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十条 业主违反本临时管理规约相关业主共同利益约定，造成全体业主共同利益受损，其它业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十一条 建设单位未能推行本临时管理规约约定义务，业主和物业服务企业可向相关行政主管部门投诉，也可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。()第七章 附 则 第三十二条 本临时管理规约所称物业专有部分，是指由单个业主独立使用并含有排她性房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业共用部位、共用设施设备，是指物业服务区域内单个业主专有部分以外，属于多个或全体业主共同全部或使用房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十三条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁协议中承诺遵守本临时管理规约。第三十四条 本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。第三十五条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制订业主管理规约生效之日终止。临时管理规约说明：第二条、第三十五条所称业主是指拥有房屋全部权房屋买受人，其它条款所称业主是指拥有房屋全部权建设单位和房屋买受人。 四、业主入伙须知 您入伙前应详尽了解相关收楼事项和收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而造成不便。望您能认真阅读本章节，请勿遗忘。（一）您应在接到入伙通知书之日(以邮戳为准)起30天内前来办理入伙手续。逾期办理者物业服务费用照交，物业服务收费自开发商通知开始交房之日起算。（二）您来办理入伙手续时请带齐以下物件：1、购房协议(或银行按揭协议)及其复印件1份；2、业主身份证及其复印件1份；3、单位购置还应带企业法人证件、公章及委托书；4、建设单位入伙通知书；5、已缴款项收据或发票；6、物业服务应缴款项。如您委托她人来办理，还应带上：1、您（业主）委托书原件；2、您（业主）身份证或护照原件和复印件各一份；3、代理人身份证或护照原件和复印件各一份。（三）您办理手续时请按以下程序进行：1、凭以上产权资料和票据到物业服务中心办理入伙手续。2、至园区物业服务中心办理其它手续，关键有：填写家庭情况记录表（便于本企业和您联络并为您及您家人提供服务，本企业确保为您保守秘密），验收房屋，领取业主手册，签署入伙合约，领取钥匙。物业服务企业和开发建设单位将在物业服务中心联合办公，流水作业，现场设有作业标识和步骤，并有引导员在现场为您提供服务。（四）您收楼时，请认真检验室内设备、土建、装修是否有缺乏、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面通知，物业服务企业将代表业主利益向承建商反应并协商处理。（五）依据园区承建协议，维修保养期内如有工程质量所造成问题，承建商将为业主无偿修理。不过，如因使用不妥所造成问题，则由业主自行支付修理费用。（六）您（业主)能够对所购房间进行室内装修，但应确保绝对不影响住宅结构和公共设施。装修前，需向物业服务企业提出书面申请，相关要求本手册有专章要求，获准后方可进行。（七）敬请您自觉遵守瑞景公园临时管理规约和各项管理制度，支持、配合、监督物业服务中心工作。（八）在行使财产处理权时，应遵守物业服务法规政策要求。（九）需在园区设置广告、招牌单位和个人，须向物业服务中心申报，经核准后按指定位置装设。五、业主居家须知（一）防火须知1、私人场所（）小心处理燃烧中香烛、烟蒂、火柴、蚊香等，留心火种是否安全熄灭，立即清理灰烬。严禁燃放烟花爆竹。（）教育、督促小孩不玩火，火柴、打火机等要收好。教育小孩增强防火意识。（）请不要在同一电源插座接驳过多插头，避免电线负荷过载。严禁将散口电线直接接驳插座，应使用合适插头。（）家庭各组员应知道电源总开关所在位置，当紧急情况出现时，应立即断开。（）不可储存过量易燃易爆物品，如天那水、汽油、酒精等。（）使用管道煤气，室内要含有良好通风条件。定时检验接驳燃气胶管是否破裂或漏气。发觉燃气泄漏，要快速关闭气源阀门，切勿触动电器开关、打电话，更不能动用明火。煤气泄漏控测器应在物业服务中心专业人中指导下安装和使用。（）离家或睡觉前要检验用电器具是否断电，燃气阀门是否相关闭，明火是否熄灭。（）家庭应配置小型灭火器等，掌握使用方法，定时检验、校验，做到有备无患，防患于未然。2、公共场所（）不得占用公共场所堆放杂物，如单车（单车停放专用车场）、鞋架等。（）全部楼梯、通道、出口必需保持通畅。防火门应保持关闭。（）严禁在公共场所焚烧纸钱、元宝或燃点香烛。（）切勿损坏公共场所消火栓及其它防火设备备。一旦听到火灾警报或意识到已被围困，要立即快速、有序撤离、疏散。发生火警时，假如情况许可，尽可能尝试进行火场逃生自救，最大程度地降低人员伤亡和减轻灾难带来损失：保持镇静，不慌张；拨打119火警电话。报警早，损失少；通知物业服务中心或唤醒邻居；关闭供气阀门和电力总闸；用灭火器或开启消火栓尝试灭火；关闭全部门窗及防火门，防阻火势及烟雾蔓延；遇火灾不可乘坐电梯，要向安全出口方向逃生；烟雾浓密时，应尽可能贴近地面爬行，逃生时可用湿毛巾、口罩、衣服等将口鼻捂严，保护呼吸系统，预防中毒或窒息；身处火场上层人应向天台方向逃出，等候救援；身处火场下层者则向外逃出，前往最邻近出口逃生；假如被困于室内，在无路逃生情况下，可利用卫生间等临时避难。应用湿衣被堵住门缝，用水喷淋迎火门窗，把一切可燃物淋湿，延长时间，并主动和外界联络，方便尽早获救。()（二）防台风须知1、防台风每当台风来临时，物业服务中心谨请您关注相关台风预报，并采取下列防风方法，以保障个人财产及安全。（）缚紧轻易被风吹倒物品，如窗式空调等；（）扣紧门窗，免被强风吹开；（）宜将窗户玻璃贴上胶纸，预防玻璃破后碎片飞散，引发危险；（）勿在玻璃、门窗周围停留；（）缚紧室外植物，把盆栽搬回到室内；（）检验沟渠，免受杂物堵塞；（）把室外衣物及晾衣架等收回室内；（）台风过后，若有破裂窗玻璃，须立即更换；（）假如需要，可拨121气象查询电话，了解台风及天气预报。2、防浸水（）碰到有可能发生水浸时，请把可能受损珍贵物品移往高处；（）在水浸出现前，立即切断电器设备电源；（）提防通电电线，以免触电。（）依据物业服务中心提醒，立即将车辆转移到安全位置。3、水浸以后（）检验财物，判定损失；（）抽去积水，以降低对结结组成更大损害；（）清除单元内家俱及其它地方积水，避免破坏环境卫生；（）做好提防抢、盗安全方法，预防盗贼进入单元。 （三）防地震须知1、保护镇静，在安全情况下逃离居住楼房，并在外围空旷地等候救援；2、假如地震发生时无法逃离或居住楼房，应寻求安全位置，如躲在桌子底下或坚固结构下寻求掩护；3、远离窗户、玻璃隔板、架空或悬着物件；4、地震时不要躲在楼梯底下；5、准备应付后续余震；6、当确定地震停止后，如单元受到破坏，立即通知物业服务中心；7、切勿散播谣言或夸大汇报。 （四）伤病应急处理当发生意外或紧急医疗问题时：1、使伤者处于温暖及舒适状态，并加以抚慰；2、拨打120抢救医疗服务或110求援热线；3、通知服务中心并详述情况，包含所在地（位置）、性别、年纪、联络电话号码、目击者、事件情况等；4、必需时可使用家庭紧急按钮或数字终端机求援键，中央控制中心将快速通知安保人员前往帮助处理。5、尽可能获取相关该次损伤资料；6、在任何情况下应尽可能保持镇静。（五）沟通和协调1、服务标准（）为保障物业服务水平及管理效能，恳请各业主和物业使用人给良好合作，尽可能避免差使物业服务人员作私人服务。本企业严禁全部职员接收业主和物业使用人任何经济赏赐和其它利益。但物业服务中心提供特约性有偿服务除外。（）本企业提供简易小额水电上门无偿服务业务，但材料费用由用户支付或自行购置。各位业主和物业使用人应在接收维修服务后签署维修单，并让维修人员带回。敬请配合！2、沟通路径（）驻守本物业巡卫队员、保洁员、绿化养护工和机电维修人员较专注于专题事务，对于其职责以外问题，未必全方面了解和能够正确给解答或指导。（）为提升管理服务效能，避免无须要误会和拖延，除紧急事件外，业主和物业使用人若有意见或投诉，请直接到物业服务中心或拨打物业服务中心值班电话（或经过住户室内数字终端联络）。（）我们将在公共场所设置公告栏及意见箱，以加强物业服务和业主和物业使用人联络，若有书面意见或提议，除邮寄外，亦可投放意见箱（意见箱设在每单元梯口）。3、具名投诉欢迎业主和物业使用人提供任何相关本物业服务意见和提议。恳请留下您姓名及电话号码、地址，方便联络或回复。若投诉部分管理或服务人员，请尽可能记取其工号或姓名，方便调查及处理。 （六）严禁行为和注意事项1、装修装饰（）装修装饰严禁行为和注意事项请详阅本手册房屋装修管理要求。（）业主需聘用有资质装饰装修企业进行装修，并监管所聘用装修承建商及其装修行为。如有损坏公共部位、设施设备或在公共场所遗下废弃物，该单元业主为最终责任人，需负担连带赔偿责任。2、清洁卫生（）保护环境，人人有责。谨请各业主和物业使用人配合，共同保持环境清洁。请正确引导儿童切勿乱扔垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外伤害，甚至危及她人生命，抵触刑法。（）物业服务中心将在每单元梯口外设置垃圾放置点，各楼层将不设垃圾桶，以确保住户门前良好卫生环境。垃圾搜集时间、频率均在园区内公告，敬请业主和物业使用人利用下楼外出机会顺手将垃圾（装袋）送至垃圾放置点。3、安全保卫（）技防门业主和物业使用人出入时，应使用IC卡开启并随手关闭楼道、天台、地下室、门厅技防门。发觉技防门损坏，业主和物业使用人应立即汇报业主委员会和物业服务中心。物业服务中心将依据业主委员会审批计划，对技防门进行维修。因使用不妥造成技防门损坏，维修费用由责任者负担。（）可视对讲本园区及各单元已配置可视对讲门禁系统。请业主和物业使用人提醒来访亲友正确使用。来访时先以可视对讲机和您联络，您可依据情况决定是否开门准入。对讲系统也可作为和物业服务中心和中央控制室通话机使用。敬请业主和物业使用人尽可能使用之，以节省市话费用。（）陌生人来访因物业服务区域安全防范工作要求，巡卫人员会依据岗位职责要求，查询进入本物业陌生人士，并作必需来访登记。请向贵亲友解释，如有不便或失敬之处，希请鉴谅。（）防范方法各业主和物业使用人开启单元楼梯技防门进出时，请留心不明身份者跟随擅入。若有怀疑，请立即和周围巡卫队员、物业服务人员联络，或通知物业服务中心及中央控制中心。凡遇见自称公安机关或政府人员，必需查验清楚其证件。若有怀疑，立即联络该机构印证，千万不可盲信。外出时，请将全部门窗关闭，夜晚时，最好留有适度照明灯光。4、停车库（位）本物业地下停车位仅供车位产权人或向物业中心租得车位业主和物业使用人使用。在办理车场出入IC卡时，须出示车位产权证实或租赁证实。全部外来车辆未经许可，不得进入本物业区域。获准进入本物业区域外来车辆，均应按指定位置停放。为确保良好停车秩序，预防无序停放、阻塞通道及危害公共安全，本手册专章要求交通管理要求，敬请遵守并一直访亲友作宣传。5、花圃绿地（）本物业区域内各花圃绿地皆为业主和物业使用人而建设，全部业主和物业使用人全部有责任珍惜并保持清洁。（）不乱砍、乱伐、攀折树木，不乱摘花果、践踏绿地。（）督促儿童不攀爬园内树木，跨越各处栏杆、围墙、石桌、园艺小品等，以免发生危险。（）请勿在绿化带上踢（打）球、骑单车、滑板车（轮）及一切破坏绿化活动，如属人为破坏，物业服务中心保留索赔权利。（）请勿在花圃、草坪、平台等园区休闲坐椅上卧睡或晾晒衣服。6、康乐设施本园区之康乐设施仅供物业区域内业主和物业使用人享用。全部使用物业区域内康乐设施人士，必需遵守政府所签订相关法规及物业服务中心所签订守则。7、公共水电费公共水电费是为维持园区、楼宇正常使用而发生消防、智能化系统、中水处理、公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、水泵等公共设施运转所花费水、电费用支出。该项费用将以每个月实际支出数按政府相关部门要求向全体业主/住户合理分摊，由物业服务中心代收代缴。8、联络资料更新为应付危急事件发生，当业主和物业使用人外出工作或未居住于所属物业时，物业服务中心需要快速和业主和物业使用人联络，以预防事件扩散或减轻损失。敬请各业主和物业使用人给予配合，立即提供及更新相关联络资料（方法）予物业服务中心。9、空调安装保养为维护本物业良好品质，空调安装实施审核制。业主和物业使用人安装空调前应到物业服务中心申报，并按指定位置安装。已经预留空调机位置，一定要按其指定位置安装；未预留空调机位置，业主和物业使用人应依据物业服务中心提供示意图安装。业主和物业使用人应掌握空调正确保养方法，同时采取合适步骤，预防滴水及发出噪音，避免干扰邻居。10、卫生间及下水道请勿把垃圾、布屑等废弃物投入卫生间等各类排水设备，避免卫生间及下水道堵塞。如因使用不妥而引发损坏或堵塞，业主和物业使用人须负担全部费用。11、宠物喂养园区喂养宠物，妨碍公共卫生，烦扰邻居，极易引发邻里纠纷。提议业主和物业使用人不要喂养宠物。确需喂养宠物者，应遵守厦门市经济特区养犬管理措施相关要求。12、神位供奉物业服务中心尊重各位业主和物业使用人信仰自由，但为了保持环境整齐，敬请各位业主和物业使用人切勿在单元门口或物业区域内其它公共场所摆设神位及燃点纸钱、香烛等。13、海汇报示全部公共墙壁、公共场所均不可张贴海报、通告等，更不可随意涂绘，除物业服务中心指定场所外。14、房屋出租敬请业主关注并阅读本手册房屋出租管理要求，确保房屋出租符正当律法规和园区管理要求，不影响她人正常生活，不违反环境保护要求。出租房屋可委托物业服务中心代办。房屋出租后应将房屋租赁协议复印件交物业服务中心存档，和物业服务中心共同督促承租人遵遵法规政策及园区各项管理要求。15、暂住人口暂住人口应按相关要求立即向所在地公安机关申报并领取暂住证。严格遵守厦门市政府2号令，实施“谁雇佣谁负责”、“谁留宿谁负责”标准，切实确保暂住人口管理规范化。 ()六、园区智能化管理系统 进入新世纪，“智能化管理系统”已经成为高尚住宅园区肯定选择。瑞景公园开发商高瞻远瞩、审时度势，根据实用性、稳定性和适度超前、兼容扩展标准，投入巨款建设了园区智能化管理系统。该系统包含以下子系统：（一）楼宇可视对讲系统本园区每幢公寓入口处和住户家中均安装有可视对讲系统，主人可和访客视频对话，经主人确定后，访客方可进入公寓内。既确保了您及家人安全，又表现了你拥有高尚家居至尊。可视对讲系统由管理中心机、门口主机、住户分机三部分组成。管理中心机是园区对讲系统中心连接点，门口主机是单元管理中心机，访客可经过其呼叫住户。住户分机则安装在每住户室内。访客呼叫时住户经过室内分机应答，并控制大门电磁锁开启。其使用要领以下：1、室内分机使用（）门口主机呼叫住户分机：在门口主机键盘上直接拨分机用户号码呼叫，分机振铃后按对讲键便能对讲，在对讲期间按开锁键可开锁。（）单元户户对讲：按一下对讲键后直接拨单元内所要呼叫分机用户号码即可。（）监视图像：按监视键即可监视门口主机前情况，监视时间为20秒。在监视过程中按对讲键可和门口主机对讲，按开锁键可开锁。（）求援报警：按求援键即可向物业中央控制室求援。（）报警防区使用操作： - 报警防区代码说明00代表全部防区 01代表第一防区02代表第二防区 03代表第三防区04代表第四防区 05代表第五防区06代表第六防区 07代表第七防区- 设置外出延迟时间（单位：秒）操作：99 +“用户密码”+ +“外出延迟时间”+ “外出延迟时间”可设11800秒钟，操作正确分机会有“嘟”一声，比如：用户密码为“7890”，设置外出延迟时间为50秒，则输入“99789050”。- 设置进入延迟时间（单位：秒）操作：98 +“用户密码”+ +“进入延迟时间”+ “进入延迟时间”可设1-99秒钟，操作正确分机会有“嘟”一声，比如：用户密码为“7890”，设置进入延迟时间为30秒，则输入“98789030”。- 报警防区布防同时按住分机监视键和开锁键布全部防区，正确分机会有“嘟”一声，同时防区指示灯常亮。或经过键盘操作：+“防区代码”+ +“防区代码”+ #，操作正确分机会有“嘟”一声。比如：第二防区布防，则输入“0202 #”，同时二防区指示灯常亮。- 报警防区撤防操作：# +“防区代码”+ +“用户密码” + #操作正确分机会有“嘟”一声。比如：用户密码为“7890”，全部防区撤防，则输入“#007890#”，同时防区指示灯灭。（） 关闭警笛及停止对应防区指示灯闪亮操作：97+“用户密码”+当防区有警况时，防区指示灯快闪亮，同时住户分机喇叭将发出3分钟警笛声音，超出3分钟警笛自动关闭，经过以上操作可关闭警笛或停止对应防区指示灯闪亮。（）二次门铃当有些人按门铃开关，住户分机将发出“叮咚”声音。（）免打搅设置- 开启免打搅（单位：分）当不期望有些人打搅，可经过键盘操作：96+“1-4位时间”+ ，操作正确分机会有“嘟”一声，同时信息指示灯常亮，并开启免打搅功效。免打搅时间结束后，信息指示灯灭，住户分机自动解除免打搅功效。比如：设置免打搅时间120分钟，则输入“96120 ”。- 解除免打搅在免打搅时间里如想解除免打搅功效，可经过键盘操作：960，或按监视键、求援键和开锁键任何一个按键即可解除免打搅功效，同时信息指示灯灭。（）信息阅读（扩展项）当有新未阅读信息进来时，信息指示灯慢闪亮提醒阅读，按住分机监视键2秒钟以上出现信息屏后放开监视键，再按动监视键即可翻阅信息屏，可连续翻阅16屏或32屏信息屏，阅读完成信息指示灯灭。2、门口主机使用（）门口主机呼叫物业中央控制室：按门口主机保安键呼叫物业中央控制室，中央控制室管理机振铃后摘机即可对讲和开锁。（）密码开锁（密码为门口主机密码键）：操作：密码+“四位用户号”+“用户密码”+密码 。操作正确门口主机会发出“嘟”一声，并开锁，同时对家里所布可撤防防区进行撤防。比