营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化？.doc

营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化？自2016年5月1日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及其有关附件规定，以及国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第16号）等相关政策精神，进行归纳分析如下，供参考。1个人出租住房的税收优惠营改增前政策规定根据财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房的按以下规定征税：（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。营改增后政策规定（一）根据国家税务总局公告2016年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）根据关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。（三）根据国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。2企业（单位）出租公有住房、廉租住房租赁税收优惠营改增前政策规定（一）根据财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。又根据财政部国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知（财税201394号）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县以上政府廉租住房管理的单位自有住房。（二）根据财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）第三条规定，对公租房租赁双方签订的租赁协议涉及的印花税予以免征。第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。（三）根据财税（2008）24号文件规定，对企事业单位出租住房享受以下税收优惠：1对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。2对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。3对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。4.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。营改增后政策规定（一）根据财税201636号附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定精神，对公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，在2018年12月31日前，给予免征增值税优惠。公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。（二）根据国家税务总局公告2016年第23号规定，对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。按照本公告规定，按季纳税的试点增值税小规模纳税人，2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。根据上述规定，对增值税小规模纳税人将销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额分别核算的。其中销售服务（含房产租赁）及无形资产收入按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，可在2017年12月31日前享受小微企业免征增值税的优惠。3军队出租房产税收优惠营改增前政策规定根据财政部国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税、房产税的通知（财税2004123号）规定，自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税。营改增后政策规定根据财税201636号附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，对军队空余房产租赁收入继续免征增值税。此外，根据财政部国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知（财税2013117号）和财政部国家税务总局关于大学科技园税收政策的通知（财税2013118号）规定，自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的孵化器和大学科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地、免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。因以上优惠政策截止2015年12月31日已执行期满，在2016年是否继续给予优惠，在财税201636号及附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定等相关政策规定中没有明确，需要财政部、国家税务总局进一步明确。