房地产企业增值税实务要点.doc

房地产企业增值税实务要点
一、房地产业部分业务可选择简易征收
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务.以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务;
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务.甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程;
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务;
4.一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款;
5.房地产老项目;
6.转让、出售2016年4月30日前取得的不动产;
7.销售2016年4月30日前取得的固定资产;
8.财税[2016]47号,转让土地和出租土地
实务要点:
(一)甲供工程中的”部分设备”无比例要求,故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件,故能以3%的税率缴纳增值税,减轻了税负.但此业务有两种特殊情况:1、发包人是政府或国企,因涉及到政府采购相关法规的管控,故发包人往往只签全包合同;2、发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价,或事先明确发票税率,避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率,造成我方可抵进项税额相对减少,工程实际支出相对增多的情况.
(二)条款中涉及的”老项目”以2016年4月30日为节点,确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件.
(三)取得不动产的方式可以是外购,也可以是自持.
二、增值税征收范围确认中的”有偿”
第十条销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费.(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务.(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务.(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形.
第十一条有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益.
实务要点:
这里的其它经济利益可以是诸如股权之类的非实体利益.如在旧改业务中,政府往往只将土地以赚取毛利的形式转让给开发商,同时约定地上的改造及拆迁补偿款等所有业务都由开发商负责.此时若开发商以提供回迁房的形式弥补拆迁户的话,那么虽然开发商形式上是将房屋无偿过户给拆迁户且未从中收取任何款项,但实际上此行为的前提是开发商取得的拆迁户的旧楼,故在法律及财务的视角下此行为是视同销售的,开发商仍要为此行为缴纳增值税.
三、增值税征收中的”视同销售”
第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外.(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外.(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形.
财税[2016]86七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务.
实务要点:
(一)法律中的个人包括自然人和个体工商户,故条款一中若自然人对外提供无偿服务是不需缴纳增值税的;
(二)租赁合同中约定的免租期间内无需缴纳增值税,但仍需缴纳房产税.值得注意的是86号公告中的免租期只能是整体租期中的一部分,若整体租期全部免租,则应视为36号文件中第十四条(一)中的视同销售,整体租期内都需缴纳增值税;
(三)若自然人向自己拥有的公司免费出租不动产,虽不满足视同销售的条件,但实务中税务机构会根据《征管法》中关联方交易的内容以修改租金的形式来对该免租合同进行反避税调整.
四、房地产企业增值税应纳税额抵扣
第二十一条一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额.应纳税额计算公式:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣.
实务要点:通常情况下企业都秉承着”投入-产出-回报”的经营流程,在投入过程中缴纳的进项税余额可在日后继续抵扣销项税,哪怕某个项目在取得全部回报后仍有后期支出,此部分支出的进项税也可在同期由其它项目的销项税抵扣.
但若房地产企业在特定期限内只有单一项目,且在该项目具备销售条件后企业将全部楼盘售清,而后期企业又会有支出的情况下,因后期企业无收入,没有相应的销项税可对后期支出的进项税进行抵扣,造成资本没有得到最优的利用.
所以在上述情况下企业可以在销售时留存部分楼盘,待项目全部支出都已完成后再进行出售,以此来及时抵扣进项税额,避免了应纳税余额长期无法抵扣的情形.
但此行为在如今”去库存”的背景下可能会被认定”捂盘惜售”而受到相关部门的调查甚至罚款,所以企业可在办理销许的步骤时就做相应的准备,分期办理销许.
五、违约金的增值税认定
第三十七条销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外.
价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:
(1)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费.
(2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项.
《增值税暂行条例实施细则》第十二条　条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费.
《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》(国税发〔2004〕136号)对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税额,不征收营业税.
实务要点:
增值税的应税行为包括销售服务、无形资产或者不动产.只有企业因发生了上述行为取得的违约金才需缴纳增值税.
如开发商与施工单位签订工程合同,若开发商违约致使施工单位取得违约金,因工程服务属于施工单位的应税行为,这部分违约金是要缴纳增值税的.但例外的是如果开发商违约时施工单位还未进场或未进行相关准备工作,则视为应税业务未发生,施工单位无需缴纳增值税.
而若因施工单位违约致使开发商取得违约金,因工程服务不是开发商的应税行为,违约金是不需缴纳增值税的,只需列入其它业务收入或营业外收入正常缴纳企业所得税即可.但例外的是,根据国税发〔2004〕136号文件的规定,若违约金的计收方式与应税行为挂钩,则财务上还是要做增值税处理的.