石龙西湖地块可行性研究报告.doc

石龙西湖社区地块
可行性研究报告
目 录
第一章 项目概述 3
1. 项目区位及用地 3
2.项目宗地现状 4
3.项目周边的社区配套 5
4.项目周边环境 5
第二章 石龙及周边镇区域市场研究 6
1. 石龙区域市场状况 6
2. 石龙土地市场供给情况分析 7
3.石龙区域市场供应产品特征 7
4、区域房地产价格与需求特征 12
5. 整体市场对本案影响因素 13
6. 地块目标客户、产品及价格定位 14
1）目标客户： 14
2）产品定位： 15
3）价格静态比准： 15
第三章 规划设计要点 16
1. 初步规划设计思路 16
2. 物业发展方向 16
3. 项目开发机遇 17
4. 收益测算 17
第四章 石龙周边镇区市场情况分析 18

第一章 项目概述
1. 项目区位及用地
该宗地位于东莞市石龙镇西湖区,北侧紧临江南中路,与东江仅一路之隔，距离东江约100米，南侧紧临交通主干道莞龙路，距石龙客运中心站约50m，距广深铁路东莞火车站（石龙新火车站）仅1.0km，距石龙旧火车站新址约2.0km。该宗地属石龙镇西湖区，从城市规划功能角度划分，西湖区以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位。
东莞火车站

宗地位置

广深铁路

莞龙路

2.项目宗地现状（宗地共分为3块,A地块（楼面地价约1877元/平）已于2011年11月30日拍卖中因无人竞价而流拍，B、C地块尚未对外公开出让挂牌。）
A地块

B、C地块

A地块

宗地总占地面积约10万㎡，建筑面积约25万㎡，其中A地块经济技术指标：
n 用地面积：24296㎡
n 容积率：≤2.5
n 土地用途：普通商品住房≥95%、商服用地≤5%
n 建筑密度：≤40%
1.宗地四至范围:
n 东至大园路，南至莞龙路，西至西湖一路北路，北至江南中路。
n 项目用地位于双主干道江南中路与莞龙路中间，北向为东江景观资源、地势由南向北呈平稳上升趋势，四面临路，进入性与昭示性较好。
2.宗地地势状况
n 项目用地地势相对平坦，地质条件良好，地基承载力较好。
3.宗地地上物现状
n 地上有部分建筑尚未拆除，可能影响地块的资源整合进度。
3.项目周边的社区配套
位于石龙镇西湖区核心区位，周边配套齐全：
n 商业配套：西湖商业聚集区，包括金沙湾购物广场、石龙国际电子城、金凯悦大酒店、成衣批发市场、农贸市场等。
n 教育配套：1所中学（石龙中学新校址）、1所小学（西湖新亚现代小学）、2所幼儿园（龙田幼儿园、旭海中英文托幼园）。
n 医疗配套：2所医院（石龙博爱医院、规划中东莞市儿童医院）。
n 交通配套：莞龙路、镇内公交系统、石龙客运中心、广深铁路石龙站新址、规划中城际快线等；
n 其它配套：银行（东莞市商业银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等）、广东绿道、江畔公园、新城市公园等。
4.项目周边环境
项目宗地南、北两侧分别与交通主干道莞龙路、江南中路相邻，有一定的噪音、空气污染；东侧为联兴实业、李屋工业区等工厂，对项目宗地有一定空气污染；西侧为石龙国际电子城、农民房，对项目整体外部环境有一定的负面影响。
第二章 石龙及周边镇区域市场研究
1. 石龙区域市场状况

□老城区：没落成熟区
在未来5年内，老城区居住环境由于涉及较多确权及历史原因，无熟地开发，无房可买，未来房地产潜在供应少。
□新城区：热点片区
镇政府所在地，石龙的CBD,未来将以高新工业为依托，房地产将得以长足发展，石龙房地产发展的短期之内发展热点区域。
□西湖区：潜在补充区
以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位，目前房地产在售项目较少、房地产市场供应量较小，存在较大的市场进入机会。
2. 石龙土地市场供给情况分析

近四年时间内，石龙政府共出让8块商住地块，政府明显控制土地出让速度，尤其西湖区，仅在2009年、2011年各出让滨江晋业项目地块、海伦堡地块。
3.石龙区域市场供应产品特征
1）龙城国际：
龙城国际位于石龙新城区，住宅总户数达到2040户，是目前在售的规模较大的住宅社区，内有近2万平方米的园林，2600多平方米的社区会所、10000多平方米的商业配套。其80%客户为老城+新城自住客户。
n 项目基本情况：
地址
石龙镇龙升路8号
开发商
龙城房产
占地面积
7万㎡
建筑面积
27万㎡
容积率
2.6
总户数
2040户
n 户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
1房2厅1卫
48-55
390
19%
378
5500-6200元/㎡
12
2房2厅1卫
76-87
516
25%
498
18
3房2厅2卫
130-180
1098
54%
911
187
复式
200-360
30
1%
21
9
合计
2034
100%
1808

226
2） 中央豪门：
中央豪门位处东莞石龙镇新城中心石龙镇政府旁，以欧洲风格进行项目打造。社区配套完善，内设2.5万平集中式商业街、室内恒温泳池、健身会所等，项目拥有一线湖景资源。客户以石龙新城区、老城区的改善型置业客户为主，占到项目成交客户的80%。
n 项目基本情况：
地址
石龙镇新城区龙升路（镇政府旁）
开发商
佳兆业地产
占地面积
8.2万㎡
建筑面积
36万㎡
容积率
约4.4
总户数
约2000户
n 一、二期户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
1房2厅1卫
40-50
180
17%
176
4800-5500元/㎡
4
2房2厅1卫
71-90
190
18%
187
3
3房2厅2卫
120-140
600
58%
598
2
4房2厅2卫
160
70
7%
66
4
合计
1040
100%
1027

13
n 三期户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
2房2厅1卫
70-90
213
31.70%
167
5500-7000元/㎡
46
3房2厅2卫
100-120
182
27.08%
71
111
3房2厅2卫
120-140
243
36.16%
183
60
4房2厅2卫
165-166
29
4.32%
6
23
复式
240-260
5
0.74%
0
5
合计
672
100%
427

245
3）卓越东江：
卓越东江位于石龙镇新城区龙升路西侧，石龙镇规划的行政、商贸信息中心。项目为两栋塔楼建筑，体量有限，以中小户型为主，目标客户主要为周边白领及小生意人。
n 项目基本情况：
地址
石龙新城区龙城路（与龙升路交汇处）
开发商
东莞市世海房地产开发有限公司
占地面积
1万㎡
建筑面积
3.1万㎡
容积率
3.0
总户数
约275户
n 户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
公寓
44
46
16.67%
34
5000-5500元/㎡
12
2房2厅1卫
82
92
33.33%
92
0
3房2厅1卫
93
92
33.33%
92
0
3房2厅2卫
129
35
13.04%
35
0
4房2厅2卫
155
10
3.62%
6
4
合计
275
100%
259

16
4）佳兆业·帝景湾：
帝景湾位处东莞石龙镇新城区金沙湾广场与东江边侧，拥有一线江景资源，为石龙区域内高端项目，产品以舒适型3房、4房为主，主要吸引本地及周边镇区高端人群，其中为石龙本地客户约占50%，外区域客户（石碣、茶山两个周边镇客户）约占50%。
n 项目基本情况：
地址
石龙金沙广场旁（镇政府对面）
开发商
佳兆业地产
占地面积
4.6万㎡
建筑面积
15.5万㎡
容积率
3.3
总户数
约630户
n 户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
3房2厅2卫
100-140
220
35%
214
7800-8500元/㎡
6
4房2厅2卫
160-190
350
56%
350
园景8000元/ ㎡
江景1.1万-1.2万元/ ㎡
0
复式
240-280
36
6%
33
1.3-1.5万元/ ㎡
3
双拼别墅
280-300
24
4%
23
均价2-3万元/ ㎡
1
合计
630
100%
620

10
5）滨江晋业豪园：
n 项目基本情况：
地址
石龙石龙镇西湖区金源西路
开发商
东莞市滨江晋业房地产开发有限公司
占地面积
0.9万㎡
建筑面积
2.7万㎡
容积率
3.0
总户数
216户
n 户型配比：
户型
面积
套数
比例
已售套数
均价
余货
3房2厅1卫
97-101
81
37.5%
45
6500-8500元/ ㎡
36
3房2厅2卫
132-138
131
60.65%
64
67
复式
180-250
4
1.85%
4
0
合计
216
100%
113

103
石龙市场在售项目存货汇总：
户型
面积
合计
余货
套数
比例
套数
比例
公寓
44
46
0.95%
12
2.00%
1房2厅1卫
40-55
570
11.71%
16
2.67%
2房2厅1卫
71-100
1184
24.33%
103
17.17%
3房2厅1卫
100-120
292
6.00%
115
19.17%
3房2厅2卫
120-180
2179
44.77%
202
33.67%
4房2厅2卫
155-190
497
10.21%
134
22.33%
复式或其他
180-300
99
2.03%
18
3.00%
合计
4867
100%
600
100%
在售项目存量以中大面积三房产品为主，占市场总体份额的56%，其次为中等面积两房产品，占市场总体份额的36%，整体存量表现为产品面积区间偏大，市场紧凑型产品货量较少，以90㎡左右小三房为代表，市场存量不到20%%，未来市场紧凑型产品供应存在一定市场机会。
未来主要项目供应统计
项目名称
物业类型
类型
汇总（平米）
聚龙－御龙湾
普通住宅
全新
30477
联泰苑
普通住宅
全新
8838
腾龙领寓
公寓
全新
19676
海伦堡地块
普通住宅
全新
150000
新鸿基地块
普通住宅
全新
450000

合计
658891
目前市场以在售项目消化余货为主，短期内市场新增供应量有限，预计到2012年，石龙房地产市场公寓主要供应量来源于腾龙领寓，普通住宅供应聚龙御龙湾、联泰苑项目，而海伦堡地块、新鸿基地块预计推出入市时间稍晚，未来石龙整体市场供应量将呈现平稳态势，但是西湖片区，随着政府控制性规划方案推进执行，未来将是石龙房地产市场乃至东莞房地产市场的又一热门区域。
4、区域房地产价格与需求特征

（备注：2011年数据未包含12月份成交数据）
1）石龙房地产消化速度情况：
07年累积签约2232套（全市排名第7）、08年累积签约882套（全市排名第16）、09年累积签约2001套（全市排名第8）、2010年累积签约1622套（全市排名第8）、2011年累积签约980套，每年成交量呈下跌状态在变化，国家调控对区域内客户购房心理产生较大影响，逐步影响着石龙房地产市场；
11年1-11月总成交79288平米，折算980套，套均面积81㎡，因区域内产品多为双拼单位，在当前市场下，资源景观面差且中大面积户型单位走货速度相对较慢，故市场成交信息表现为：区域内产品面积趋于紧凑户型，但目前在售产品整体上仍以面积偏大的中等居家类产品为主。
2）石龙房地产价格情况：
区域内价格整体在5500-6000之间平稳运行，普通住宅价格在5000-6500元/㎡之间，随着西湖区滨江晋业项目在10月份入市，该项目通过对资源的占有及对产品品质的打造，价格较区域其它项目有明显差距，洋房可达6500-8500元/㎡，明显拉升石龙市场近期内的成交价格水平。
区域内各项目户型面积偏大，在同等单价情况下造成总价偏高，加之各项目产品素质、景观资源等条件一般，导至区域内整体价格提升受限；未来可通过控制产品面积区间，增加产品附加值，提升单位售价。
5. 整体市场对本案影响因素
石龙作为东江中下游的咽喉之地，是东江运输的交通枢纽。作为东莞的电子产业重镇，石龙有世界500强企业日本京瓷珠式会社、北大方正的亚洲最大电脑生产基地，以及诸多世界知名企业的进驻，极大的提升了石龙的产业结构及经济活力，为房地产项目发展提供了非常好的经济基础。
地石龙在2009年国际花园城市评选决赛中，勇夺本届国际宜居城镇组别的第一名。石龙镇是目前广东唯一获得这一称号的城镇，将进一步加强石龙作为经济强镇对周边茶山、石碣等镇客户的辐射力。
项目地块位于西湖区域中部，西湖区域定位为物流、交通、工业区，2009年规划将广深铁路石龙站由老城区迁到西湖区，新火车站迁址后距项目地块公1.0km。新火车站的建成及轻轨R2线、规划中城际快线的贯通，将进一步拉近石龙与东莞城市中心的联系，将促进周边商业、休闲、经济的发展，对项目地块具有良好的促进作用。
同时，石龙中学也将由老城区迁向西湖区，以上两项举措表明，石龙整体发展趋势为由老城区向新城区及西湖区扩张，老城区内人口密度较高及建筑形成固定，可开发利用土地较少，不利于区域发展。随着区域发展方向的外拓，人口及商业均会发生倾向性转移，届时将进一步促进西湖区域内的房地产市场的发展。
项目地块
广深铁路石龙火车站新址

6. 地块目标客户、产品及价格定位
1）目标客户：
老城区客户对西湖片区认同度较高，注重生活环境的改善；新城区客户对西湖片区认同度最低，客户潜在心理希望新城区比石龙其他区域好，故对到其他区域置业有较大的抵触感，西湖区客户对西湖片区认同度最高，认为能就近照顾生意会比较方便。
本项目目标客户定位：
n 核心客户：西湖区本地客户，对区域认同度高，追求就行原则。
n 重要客户：老城区客户，对区域认同度较高，希望改善现有居住环境；新城区客户，对江景资源情有独钟，认可社区规模、品牌知名度，以自住+投资为目的的。
n 偶得客户：随着区域规划利好落实、石龙具有吸引周边镇区，如茶山、石碣、石排、企石等与区域有地缘关系的客户，存在一定外溢客户机会。
n 客户职业构成：原住民、个体工商户、工厂中高管、私营企业主为主以及企事业（含类企业事业）单位工作人员为辅，辅以其他类别客户做补充。
n 客户特征：石龙本地居民对石龙具有较为浓厚的乡土观念，他们对石龙、东江的认可度较高；西湖区、老城区大部分客户是以首次置业、改善型置业客户为主，新城区部分客户追求舒适型中大面积的居家产品，用以改善现有居住条件；认可社区规模、产品品质、开发商品牌。
2）产品定位：
根据石龙区域市场供应及消化情况，结合目标客户需求，结合考虑项目地块各项经济技术指标要求，建议本项目地块楼盘品质档次可参照中信凯旋城项目，即中高端产品、市场定位，适合开发80-160㎡的居家户型为主，配以部分40-60公寓、一房产品；随着周边规划实施，未来西湖的商业更具有发展潜力，因此商业部分可适当增加，形成规模效应。
3）价格静态比准：
参照市场在售项目同类产品售价、产品素质、销售速度等因素，对本项目地块进行静态比准分析：
参考项目
实收均价区间
比准系数
权重
权重均价区间
最低值
最高值
最低值
最高值
龙城国际
5200
6000
1.14
15%
889.2
1026
中央豪门
5200
6500
1.059
30%
1652.04
2001.51
滨江晋业
6500
7800
1.097
35%
2495.675
2994.81
帝景湾
7000
10000
0.91
20%
1274
2000
合计
6310.915
8022.32
n 本项目的静态市场比准均价——在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的2011年12月静态市场比准均价为：7200元/㎡
n 商业部分根据市场同类产品，及周边商业租金情况分析，商业部分2011年12月静态市场比准均价为：30000元/㎡
第三章 规划设计要点
1. 初步规划设计思路
1) 本项目打造目标为石龙西湖地区高档次精品住宅小区，拟以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。
Ø 主题鲜明、立意丰富的社区内涵；
Ø 畅通有效的交通组织及交通工具停放设置；
Ø 优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计；
Ø 经济、实用、富有创新的社区配套；
Ø 体现科技性与实用相结合的新型建材就用；
Ø 合理的市政设施配套；
Ø 规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合。
2) 具体反映在规划上，规划设计成为由中高层住宅类型、密度、空间、形体、平面居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本、科技低碳、景观资源最大化”的居住理念。
3) 充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，建成低碳、高科技、实用性的新型住宅。
4) 石龙西湖区域作为东莞市房地产开发热点区域，在政府市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有一定的优势。但在现阶段存在着开发节奏较为缓慢、开发产品单一的弊端。基于石龙西湖区域的外部环境和市场情况，以项目的产品规划、科技投入、物业管理等方面的优势，在该地区开发中高层、中等容积率为主的江景资源项目，具有良好的市场前景。
2. 物业发展方向
1) 居住区主要出入口沿江南中路设置，充分利用项目的江景资源及避免莞龙路的周围环境负面影响。
2) 项目临莞龙路、西湖一路北规划为临街商铺、项目北侧临江可规划豪华3房或舒适4房大平面洋房，上面可规划中高层紧凑型或舒适2、3房洋房及部分公寓、一房产品。
3) 通过对石龙房地产市场居住区楼盘对照分析，表明在2011WG007地块推出中高层住宅产品的规划设想，抓住了该地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。
项目临莞龙路、西湖一路北规划为临街商铺、项目北侧临江可规划豪华3房或舒适4房大平面洋房，上面可规划中高层紧凑型或舒适2、3房洋房及部分公寓、1房产品。

3. 项目开发机遇
1) 该项目直接、主要竞争项目在西湖片区海伦堡地块，石龙新城区佳兆业四期、新鸿基地块将是项目主要竞争项目，项目存在着入市时间空白机会。
2) 项目所在区域拥有项市政规划利好信息，预计在未来一至两年内区域内规划设施将启动建设，将促进区域的房地产市场成熟度。
3) 参考A地块总价11400万元，预计项目宗地块价格近4.6亿元资金，以此该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。
4) 该项目地块地上有部分建筑待拆除，地块转让后需要较长时间处理法律租赁合约事项，并有可能造成取地成本上升。
4. 收益测算
参考A地块的经济指标，本项目地块总占地约10万㎡，以容积率：≤2.5计算，建筑面积为25万㎡，其中可售面积：住宅23.75万㎡、商业1.25万㎡；可售面积按市场静态比准均价住宅：7200元/㎡、商业30000元/㎡测算，项目总销售收入约为20.85亿元。

第四章 石龙周边镇区市场情况分析
石碣市场
石碣房地产市场目前在售项目主要有盈拓郦苑、君悦天成、盈翠曦园、达鑫江滨新城、新世纪熙龙湾等项目，除达鑫·江滨新城项目销售均价约7000元/平米外，其余项目的价格维持在5000-5500元/平米，在售产品面积段80-180平米的2、3、4房，整体市场的走货速度一般，客户以石碣本地为主。
君悦天城
盈拓郦苑
盈翠曦园
江滨新城

1、盈拓郦苑项目情况（销售均价5300元/平米）
属性
户型
面积（㎡）
总套数
剩余套数
销售率
一期
2+1房
98.23
64
2
96.88%
3房
98-117
141
3
97.87%
4房
120-164
96
1
98.96%
二期
2房
78
64
26
59.38%
2+1房
97
48
20
58.33%
3房
94-110
96
41
57.29%
3+1房
120
80
24
70%
4房
147
48
13
72.92%
合计
——
——
637
130
79.59%
2、君悦天成项目情况（销售均价5200元/平米）
属性　
户型
面积（㎡）
套数
剩余套数
销售率
一期
2房
80.37-90.54
292
49
83.22%
3房
108.91-128.49
96
27
71.88%
4房
132.73-161
36
14
61.11%
二期
1房
58.23
38
28
26.32%
2房
72-92
286
220
23.08%
3房
108-128.52
91
67
26.37%
4房
132.77-140
36
20
44.44%

合计
875
425
51.43%
3、达鑫江滨新城项目情况（销售均价7000元/平米）
户型
面积区间（㎡）
套数
百分比
2房
80-83
51
5.63%
3房
95-102
251
27.70%
3房
126-139
240
26.49%
4房
188-189
192
21.19%
5房
219-243
156
17.22%
别墅
326
8
0.88%
别墅
413-421
8
0.88%
合计
906
100.00%
4、富盈·盈翠曦园项目情况（2012年上半年入市）
户型
面积
套数
比例
3房
85-87
204
23.5%
119
228
26.2%
123
46
5.3%
4房
146
92
10.6%
3房
156
46
5.3%
公寓
——
253
29.1%
合计

869
100.0%
茶山市场
茶山房地产市场目前无在售项目，2012年将有美丽湾畔一区、伟隆国际花园、铂乐广场等项目入市；参考新世纪丽江豪园5期牡丹阁的销售均价约5500-6000元/平米，新世纪丽江豪园客户以茶山本地客户为主，少量外围的石龙西湖客户。
美丽湾畔花园一区项目情况（2012年上半年入市）
属性
户型
面积（㎡）
总套数
户型比例
一区1号楼
2房
94
81
55.1%
3房
98
66
44.9%
合计
——
——
147
100%
企石市场
企石房地产市场目前在售项目主要由佳兆业东江豪门、金椅豪园三期项目，目前在售洋房价格约5000元/平米，别墅价格约12000元/平米，以企石本地客户为主。
东江豪门
金椅豪园

东江豪门项目情况（销售均价5000元/平米）
户型
面积（㎡）
总套数
剩余套数
销售率
1房
41-59
262
261
0.38%
2房
67-99
597
236
60.47%
3房
127-130
132
66
50.00%
4房
147-150
90
83
7.78%
复式
160-260
6
6
0.00%
别墅
343-349
26
12
53.85%
合计
——
1113
664
59.66%
石排市场
石排房地产市场目前在售利丰城市花园三期“丹桂丽社”组团，目前1万元诚意金登记中，产品面积段为88-133平N+1户型、35-57平精装公寓，预计市场价格约4500元/平米，主力客户以石排本地为主。
周边镇区市场总结：
石龙周边石碣、企石、石排、茶山等四个镇区，整体的房地产市场活跃度较低、在售较少、品质不高，但整体市场均价在4500-5500元/平米，去货速度一般，主力客户群体大多以本地客户为主，地缘性客户较少。发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有一定的优势，具有吸引地缘性客户的机会。目 录
目 录
第一章 项目概述 3
1. 项目区位及用地 3
2.项目宗地现状 4
3.项目周边的社区配套 5
4.项目周边环境 5
第二章 石龙及周边镇区域市场研究 6
1. 石龙区域市场状况 6
2. 石龙土地市场供给情况分析 7
3.石龙区域市场供应产品特征 7
4、区域房地产价格与需求特征 12
5. 整体市场对本案影响因素 13
6. 地块目标客户、产品及价格定位 14
1）目标客户： 14
2）产品定位： 15
3）价格静态比准： 15
第三章 规划设计要点 16
1. 初步规划设计思路 16
2. 物业发展方向 16
3. 项目开发机遇 17
4. 收益测算 17
第四章 石龙周边镇区市场情况分析 18