产权式酒店市场企划方案.doc

前 言 本方案旨在通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销的周密设计以及行动方案规划等，目的在于能使本案特性更加突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。第一章 上海房产大势篇一. 上海近年经济走势上海作为改革开放的龙头城市，在近年来取得了举世瞩目的成绩，上海的社会生产力进一步提高,综合实力不断增强。从1992年，全市人均国内生产总值首次突破1万元开始，到1996年越上2万元台阶，1999年再上3万新台阶，2000年达到了3.74万元；2002年为5.88万元；2004年达到了7450.27万元；2005年为9,143.95；据不完全统计2006年的GDP相比上年又上涨了10以上。相当于世界中等收入国家水平，而申办2010年世博会的成功，犹如为上海城市高速发展安装了强劲的助推器，拉动了上海各个产业。上海的人均收入水平伴随着经济总量的增加而迅速增长。(附表1)1988年时，上海城市居民人均可支配收入仅为1723元；随着社会经济的发展，人均收入水平迅速提高，尤其是1992年至1995年的四年间，年增长幅度始终都在20%以上，1995年上海人均可支配收入达到7172元，较1988年的水平上涨了4倍多，此后进入了较为稳定的发展阶段；近两年的增幅基本保持在10%以上，2004年上海城市居民人均年可支配收入达到16683元，2005年为18645元。 上海国内生产总值（亿元）上海作为全国的金融中心，正以一个飞快的速度发展着；而支柱产业之一的房地产业在整个国民经济中起着举足轻重的作用。从摩根士丹利，洛克菲勒直逼上海地产的上游开发，到凯德置业在上海取得的巨大成绩无不反映出上海市场的巨大及良好的发展，而无论是从任何角度评价，上海不可否认在逐步晋升为伦敦、纽约、东京一样的世界级城市,上海的房产市场更是随着国内生产总值稳步提高而蓬勃发展。二上海房地产市场回顾及分析从1999年开始至2006年8月，上海房地产市场经历了戏剧性的7.5年时间，在这个7.5年时间里，上海的市场走出了一个类似与理论上的“房地产发展周期”；但这一房地产的走势主要是受到过分投机和政府调控的影响，所以在分析中又无法进行传统的量价分析而准确判断其走势。在这两种因素的作用下，只有依靠对前期房地产量价数据的分析、政府政策的目的性和出发点、以及购房者的心理对市场综合分析以估算其未来的走势。传统上我们一般将房地产市场的发展分为4时期。但前7.5年的特殊性却使我们无法使用传统的分期，为便于分析，现将这7.5年时间按市场环境分为了3个时期，即为市场发展期；前宏观调控期；后宏观调控期；但在市场的表现形式上，这3个时期却反映了1.5个传统周期的特征。1 市场发展期（19992005。5）根据上表中的中房上海指数，可以很明显的看出：这一周期的开始是95年房地产下跌的结束，也是新一期的房地产市场上涨的开始，从1999年开始一直持续到2005年4月27日，国八条的实施。这一时期中市场主要特点如下：1） 房地产投资稳步发展1999开始，房地产开发投资额稳步增长，1999年到2001年的三年间，年增长率平均保持在9.7%；2001年投资在624亿，占全市固定资产的1/3左右； 2002年投资额为748.9亿，同比增长18.7%；2003年完成了901.24亿元，到2004年完成了 1175.46亿元；2005年完成了1246.86亿元，持续走高。由于房地产市场的高速发展，使得越来越多的公司加入到房地产开发这一行业中来；从表面上来看，房地产市场一片欣欣向荣的情况，而房地产业的发展及其所带动其他相关产业的快速发展，有力促进了上海经济的高速发展。 从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。显示出房地产投资稳步增长和成熟的市场基础。 上海房地产投资额(亿元) 这几年中，商品房供给大幅放量而需求同步增长，2001年上海的房地产供应走出了自1998年来的低潮，逐年上涨，商品房批准预售面积走出低谷达到1832万平方米，恢复到1997年水准，2002年批准预售面积为2609.5万平方米，同比增长了57.3%， 2003年了3377.36万平方米，同比又增长了33.7%。2004年达到2939万平方米；2005年达到2829万平方米，基本上保持了一个稳定的水准。 同时无论在二级市场还是三级市场，房地产交易异常活跃。市场完成了一个触底反弹平稳发展高速发展的过程。2）价格稳步上升上海房地产价格在99年达到谷底之后价格有开始稳步抬升。2000年至2003年上海房价高速上涨的三年，涨幅惊人，市场开始进入了价升量增的良性循环。尤其是2002年到2003年上半年，在上海商品房成交再创天量的背景下，预售商品房的价格保持了稳步的上升趋势，增幅不仅大大超越往年，并保持了每季100元/平方米的上升速度，到了2003年平均价更是超过了5000元/平方米大关。而从政府04年7月公布的上海市住宅增量房销售价格显示，04年7月到达7576元/平方米，而该价格在05年3月达到峰值为8776.29元/平方米，也就是说，在2004年到2005年的1年中，房价上涨了75.53，而这只是上海总体的涨幅，如具体体现在某一特定区位中，该涨幅更加惊人。3）政府职能部门对市场的管理日趋成熟 在这一上涨其中，上海政府努力加强对房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的趋势，防止大起大落，使房价的增幅与GDP的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近的工作。其中包括如下基本政策：A. 继续加大土地供应的调控力度。按照“优化结构、控制增量、盘活存量”的原则，着力于优化土地供应的结构。重点是土地招投标中增加普通商品房的供地量，控制高档商品住房的供地，停止别墅项目供地。 B. 进一步优化市场供应结构。一是适度控制中心城区拆迁总量。在确保市重大工程、市政基础设施基地拆迁工作的基础上，进一步压缩中心城区商品房项目用地的拆迁量。C. 限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，04年4月26日起暂停了预购商品住房在取得房地产权证前的转让。D实施商品房交易合同网上备案和登记制度。为提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，04年3月30日起上海全面实施商品房网上备案和登记制度。 E. 扩大廉租住房的受益面，研究建立住房保障体系的框架。 而这些工作为以后的房地产市场宏观调控打下了重要的伏笔。4）房地产开发商的开发模式和经营理念的转变在土地市场的不断趋于规范及开发成本的上升使得开发商不得不对目前的经营理念进行改变以应付不断变化的市场。实力雄厚的开发商谋求多元化发展，如今典集团进军影像业，大连万达集团商业地产发展中，改变以销售为主为销售与经营并重。中小开发商被迫转向二、三线城市发展。土地竞争的初期就是资金实力的竞争，中小发展商在其中显然处于劣势，而二、三线城市房地产市场与上海发展的差距正是中小开发商的生机所在。拥有不同资源的开发商之间的合纵连横是大势所趋。市场中，有的开发商具备土地资源优势，有的具备资金优势，有的具备开发优势。期间的通过各种方式的合作而将优势资源进行整合显得日益重要。如土地并购与融资开发商的联盟，开发商之间的股权合作，联合开发等。开发商拥有了更大的选择土地资源的主动权。土地资源的开发方式竞争，扩大了开发商的选择范围。被动的拿地为主动的争取，是充分体现开发商综合实力的相对公平的竞争方式，便于土地资源的优化配置。促进开发商更加理性地进行项目开发。开发商在拿地前，对每一宗土地各种技术经济指标能够做到全面掌握、并事先进行充分地投资回报，前期产品策划定位可行性分析，为取得土地后项目地顺利实施奠定良好地基础。5） 房地产开发产品的内在品质将更受关注消费者对产品价格构成具有更多的知情权促进产品价值的回归。土地价格是房地产产品价格构成中的重要元素，土地供应机制的透明，导致开发产品中地价因素的透明化。对正确引导产品价格，实现价格向价值回归将起到极大的促进作用。各种物业作为消费商品，更容易让消费者都看得明白买得放心。土地价格作为模糊成本的主体透明化以后，产品核心竞争力转向技术含量的提高上来。任何工业产品，其核心竞争力都将体现在技术含量方面，房地产产品也不例外。这也是房地产市场走向成熟的标志之一。仅仅依靠一个好的地段或概念炒作就能获得市场认同的时代一去不复返了，最近很多大型房地产公司纷纷聘用设计总监就是对技术充分重视的反映。地产开发正在由营销时代进入产品时代。6） 。房地产市场外资的流入长期以来，外资对国内房地产市场觊觎已久，但各种政策性壁垒极大，延缓了其进入的脚步。宏观调控后，规范的土地供应机制和对外资金融的开放方便了外资的进入，同时银根的紧缩消除了一大批国内竞争对手，其资本的实力优势得到充分的体现。凯德置地、信和置地等外资开发商大举进入内地，一些房地产金融公司如麦格管理咨询公司也在积极寻找投资机会。房产行业也逐渐面临全球化竞争2 前宏观调控期（2005。52006。6）由于房地产的过快发展以及价格的持续攀升，使得许多普通老百姓的购房成为了一大问题。在收入房价比、房价GDP比等数据失控时，凭借着政府部门前期规范的管理，中央政府本着建立“和谐社会”的精神，为防止房地产泡沫的产生对全国的房地产市场进行调控。二零零五年四月二十七日，由国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，会上详细分析了房地产市场的形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，最后提出八条措施调控和引导房地产，业界称其为“新国八条”。这一措施实行代表着中国政府对于房地产市场宏观调控期的来临。上海房地产市场瞬间从火热变为冰点。由于媒体过于关注及普通市民的观望使得房产的成交量下滑。有下表可以从每月日均成交量中反映出一个“V”形，（形状中呈W形是由于传统销售淡季对成交量的影响）日均成交量从13万下降到3万，然后再上升到10万，并经历了近一年的时间，其幅度达到了72.27。但这样的数据又从另一个侧面反映了目前上海市场的真实需求。而宏观调控起到了排挤房地产市场泡沫的作用，使我们又充分认识到了上海目前房地产市场的真实刚性需求为日均10万左右。换句话说，年需求大约在3500万（住宅）。在这一年的价格方面可以说是持续探底。尤其是政策出台后3、4个月中，可以说是一泻千里。当然，其中不可否认在这几个月中由于较高档的楼盘的销售率极底，而政府的经济适用房以及动迁房的大量成交拉低了整个均价。而在05年底，均价再次上升到了8000元附近。从消费者在政策出台后大多采取观望的态度可以从侧面反映出消费者对政策的无所适从。但经过这样的一场风波，无论是投资商还是消费者对以后的政策判断将更加理性。在这一年中，上海的各大房地商可以说是度过了艰难的一年，而随着人们对政策的消化以及真实需求的释放使得上海房地产市场以一个健康的状态进入了又一个春天，而在房地产市场周期图中则反映出了一个为期一年的萧条期。换句话说，一般政府的宏观政策对房地产市场影响的能量为一年。3 后宏观调控期（2006。6 ）2006年5月24日国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知对房地产市场继续调控，业界称之为“国六条”而在这之前，央行同样对国有各大银行提出了各种要求，最主要的是严格审查贷款流程及申请贷款公司，提高贷款开贷条件难度等措施。如果说“国八条”是针对上海房地产市场的过热的话，那么“国六条”的实施主要是针：北京、广州、深圳等地区的市场过热；境外游资通过购买中国房地产而达到对人民币升值的预期而作的投资；房地产市场的剩余泡沫。可见中央政府对稳定中国经济的良苦用心以及建立社会主义“和谐社会”的坚定决心。虽然“国六条”主要针对的是外埠市场，但就目前的情况来看已经波及到了上海市场。成交量及均价的下跌充分可以说明了这点。目前的成交量基本上是政策前的6成，而8月价格较6月已经下跌了2成，当然其中不可避免是大量的低价楼盘的成交所引起的数据的部分失真，但不可否认的是下降通道已经打开，趋势已经出现。但具有讽刺意味的是，北京、深圳等地的价格再上一个档次。不过对于上海市场来说，现在的下跌是暂时的，这次的政策由于对上海市场来说已经不是第一次，在有了经验以及大量泡沫被排挤后，市场上只有刚性需求，所以影响不会大过“国八条”对整个市场的影响。第二章 产权式酒店篇一 产权式酒店的概念 产权式酒店概念最早起源于欧洲。在欧洲人们已经接受了作为业主拥有某家酒店产权，并获得酒店的营业执照，然后聘请某酒店管理公司经营，而业主作为酒店的股东之一享受酒店经营所带来的收益。 一般情况下某家酒店通常只有一位获少数几位的业主。然而，在当今一个注重资本运作，注重现金流的时代，许多开发公司或酒店业主愿意出售手中酒店的产权，以获得更多的现金流。而购买方则因为拥有酒店产权而得到的其该得到的收益。这样作使得了许多投资者进入了酒店投资的行列。而作为前业主，通常通过租赁小业主酒店客房的形式而达到控股酒店的权利并因此获得扣除小业主回报部分收益后的收益。由于使得小业主和开发商的双赢，使得这种物业发展迅速，在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 二 上海酒店业宏观市场分析上海目前酒店业的发展飞快，国际著名的酒店基本上已全部进驻上海。在一些国家会议期间，上海的酒店已达到一房难求的情况。而未来三年上海酒店市场受宏观旅游市场中下列因素的影响和作用，整体将处在上升通道之中。第一，入境旅游人数的增长会对三星级以上客房的需求起拉动作用。入境旅游人数是指在上海口岸入境并在上海酒店住宿的境外客人。1998年以来这一人数年年增长。2002年是272万人次，比2001年增加33.4。按旅游发展三年行动规划，2005年将达400万人次。这一数字折算成客房需求约为800万房夜次，比2002年增加256万房夜次。也就是说，从今年到2005年共三年，平均每年递增的客房需求是85.33万房夜次。由于入境旅客大部分住宿三星级以上酒店，因而这一需求增长趋势主要对三星级以上酒店客房产生压力。第二，国内旅游人数的增加会对酒店客房需求起拉动作用。上海国内旅游近年也呈增长趋势:2002年接待人数达8760.92万人次，比2001年增长6.14。根据三年行动规划，2005年将达1亿人次，其中在各类饭店入住者将达3135万人次，折合客房需求为2351.25万房夜次，第三、国际会展旅游的增长势头会加大对高星级酒店客房需求的比重。近年来国际会议中心、新国际博览中心等会议展览设施的建成及99财富论坛、APEC系列会议和第35届亚行年会的成功举办，使上海筹办大型国际会议的能力和会展旅游的发展前景已被国际认同。来自于德国汉诺威、法兰克福和意大利米兰的专业国际会议展览组织已在上海设立了常设机构。一些国际组织的大型会议（如2004年秋两个人数都在三千以上的大会-第十五届亚太电力协会大会和第二届世界工程师大会）已确定在上海召开。同时，随着城市四个中心功能目标的确立和二十五家跨国公司地区与中国总部的入移，上海也已成为跨国公司内部会议的首选地之一。上海市旅委继2001年加入ICCA组织成为ICCA在中国的代表之后最近又组建了会展推广中心-政府的主导作用会更加剧会展旅游的发展势头。2001年上海举办各种国际会议182个、国际展览145个;2002年国际会议增加到292个、国际展览272个，根据三年行动规划，2005年仅大中型国际展览一项就将达到400个。一般说来，国际会议展览使用四、五星级酒店居多。一些大型的国际会议也启用部分三星级或以下的客房作为辅助用房。因此，国际会议展览的人数虽然应被包含在入境旅游人数的增长之中，但国际会议展览数量的增长趋势会加大四、五星级宾馆在入境旅游人数增长引起的客房需求中的比重。第四、世博会筹办过程中的需求拉动和大型国际活动的作用。2010年的上海世博会已与2008年的北京奥运会一起被认为是经济发展的两个引擎。世博会的筹办本身是一个系统过程，场馆和接待配套将涉及到多个行业的基本建设与投资，其中不乏来自国外和国内其他地区的人流、物流、资金，从而牵发上海酒店市场的需求;世博会同时有它的前期集聚效应，会直接或间接吸引大量国际活动-有些国际组织和商业机构正是冲着2010年的世博会而把它们的活动放到上海（如香港的法兰克福展览公司因为应世博会决定在上海举办2008年国际纺织展）。仅就目前已知的情况，上海今年有福布斯全球总裁会议、2004年起连续多年的F1赛事、2006年环球影城开园、2007年的特奥会赛事和世界杯女足赛。2008年北京奥运会前后，更会有大量的出入境人流途经上海。第五、国际品牌酒店集团数量的增加及其营销活动。国际品牌酒店集团是酒店业的跨国公司，其相对于本土酒店之优势在于他们的国际性:遍布全球的预定网络，全球性的广告与营销招徕活动，以及其品牌在全球各地的忠实客户。从目前情况来看，通过国际酒店集团预定系统进来的客源约占国际品牌酒店客房使用量的百分之十强。上海目前有入驻的国际酒店集团17家，使用国际品牌30个，由其管理或授权特许经营的酒店（包括已签约的在建酒店）37家。随着今后几年更多的国际集团入驻和本土酒店加盟，通过国际酒店集团招徕客人是个不可忽视的因素，其数量和比重也会增加。由于国际品牌酒店目前主要集中在高星级酒店，因此它们的招徕结果在计入入境旅游人数的同时，也会进一步增大这一块需求中高星级的比重。第六、局部国际战争、突发事件对上海酒店市场的影响。一般来说，美伊战争这样的国际战争，尽管发生在世界其他地区，由于减少了安全系数和增加了交通成本，会抑制人们的出行需求，引起我国入境旅游人数和酒店客房需求的负增长。类似SARS这样的本地突发事件也直接给旅游业灾难性打击。但是，从三至五年的中长期看，局部战争和突发事件的影响又是有限的。只要采取有力的措施，保持安全形象和稳定的环境，即使有战争或突发事件影响，上海仍有可能吸引一些本来应该在其他地区开的会议和本来应该去其他地方的游客，尤其是商务旅客。就像911以后全球旅游走下坡路，而上海却一枝独秀-由于APEC会议的成功而塑造了安全稳定港的形象，从而吸引了大批会议和游客一样。第七Diney和上海政府的谈判已经结束，进入了国务院审批阶段。具可靠消息称，Disney将在2008年动工，2010年开业。而disney所带来的产业影响将会十分巨大的。除了有境内的游客更会吸引亚洲乃至全球各地的游客，从而间接影响上海的酒店业的发展。按照特区政府同公布的远、近景经济效益评估预计乐园开业第年可以吸引340万游客其中180万本地人进入迪士尼游玩开业后的5年至15年每年会吸引海外及内地游客730万人本地游客270万共1000万的客流。而上海的Disney将会比香港的更大，吸引的客户更多，对酒店业的正面影响更强。第八。官方统计数据分析A入住人数据上海市旅游局显示三星以上的酒店酒店入住人数在2004年初为214409人，到了2006年8月底为519794。期间保持了平均了每月1的增幅。B入住率由下表可以看出，在入住率上可以看出每年的1或者2月份一般为酒店的淡季，除去该月，酒店的入住率一般维持在三星63，四星69，五星73.77%；而在趋势上基本上也保持了1的递增率。C价格小表反映的是价格的曲线走势。从宏观上看，在价格的走势上保持了一个在上升通道下的上下段幅波动的走势。历年的均价分别为：三星341元/夜，四星623元/夜，五星1279元/夜。根据以上的数据，使用简单的数学模型分析可以得出以下结论：上海的各典型星级酒店平均每年的出租率及价格保持在每月1的涨幅上，而且目前处在一个十分明显的上升通道之中。而且在无其他因素的干扰下，将继续保持这一走势。三本案酒店产品定位一 本酒店所在区域市场概况本案位于上海市虹口区四平路欧阳路口，地处上海浦西四平路吴淞路外贸商务功能区中心位置，邻近四川北路商业街和鲁迅公园，距离外滩不到3千米，鲁迅、郭沫若、茅盾、丁玲等现代十大文化名人故居及朱屺瞻艺术馆、左联五烈士纪念馆和李白烈士纪念馆环绕，文化气息浓重, 周围各类住宅环绕。中高星级酒店不多其中具有可比性酒店主要有：新元、粤海、兰生、宝龙。其近两年价格及入住率如下：从下表中我们可以看出虹口区周边的酒店平均价格在500元/天附近；出租率方面在75.5附近。从以上四家四星酒店的品质来看，基本上属于档次一般，装修一般，经营管理一般的普通四星级酒店，其面对的客户，基本上以团队为主。在基本面上与本案相比，具有一定差距。附近酒店市场调查表2005年2006年房价出租率房价出租率新元48277%47576%粤海52086%52288%兰生51270%52172%宝隆51078%50376%平均50677.75%505.2578.00%二 本案价格定位及入住率分析本案的定位上推出“精品酒店”的概念，致力成為虹口区首屈一指、兼具商務與文化的新指標。鉴于上海是国际大都市，装饰装修风格是将欧洲古典文化的精髓与汉文化有机的结合，给人以高档、极富文化底蕴和品位的视觉冲击和震撼。酒店的内秀型设计，把内部设计分为中、泰、日、欧等多种风格特色， 并巧妙的结合时代时尚特点，充分体现了高档与舒适的结合。讓每位蒞臨本酒店的住房旅客充分體驗旅途中別具質感的住房設施。酒店设计为内秀型，内部设计分别结合、中、泰、日、欧等多种风格特色， 并巧妙的结合时代时尚特点，充分体现了高档与舒适的结合。客房总数并不很多，各种类型房间约262套。客房内部设计应提高档次，强调时尚与舒适结合，这将对商务休闲客源有较强的吸引力。客房内部设施配置注重时尚、品味，有效满足商务、休闲散客关于舒适、便捷需求。最高2层甚至行政楼层，为提升酒店品质和满足更高档次商务客需求行政楼层为入住客人提供特别的服务和设施，包括专人协助登记入住服务、每日免费美式早餐，私用的禁烟雅座和会议室设施、全天的免费咖啡和茶、晚间鸡尾酒和欢乐时段的免费饮料、24小时的管家服务、迎宾茶和水果及擦皮鞋服务；每个客房均设有私人保险箱。酒店提供沐浴精品系列組酒店客房沐浴精品系列組特別選用獨特品牌，致力於促進身心健康，透過純天然植物舒適觸感、味覺的個人沐浴用品，鎮靜身心並能調理平衡。舖棉拖鞋酒店特別為住房貴賓訂製純棉拖鞋，每雙拖鞋皆印有酒店LOGO，純棉柔軟的質感讓您的疲憊的雙足可以充分休息與放鬆。精緻浴袍百分百純棉浴袍，讓宾客在沐浴後更舒適。飲品區城市商旅特別為每位住房旅客準備各式餅乾零食及泡麵；獨立式特製冰箱：內含精選礦泉水及各式飲品。刷卡/按鍵二用式保險箱專業化的保險箱，可放置各式貴重物品及重要證件。精選音樂頻道提供西洋流行新曲無論抒情或搖滾，立即消除您旅途中疲憊的心情。酒店配备120个餐位的用餐大厅，其中配置10个餐厅包间用餐大厅早、中、晚三餐提供国际风味自助餐,厨房为开放式餐厅包间提供订餐服务，可根据客户需求提供特色中西菜肴包括私家菜同时提供24小时送餐服务同时酒店提供一些个性化服务，如：“迎宾服务”聘用印度或巴基斯坦籍人开车门或酒店大门，优点是他们英语能力比较好和服务意识比较强；聘用女泊车员提供“代客泊车服务”服务，因为女员工比较细心和有礼貌。此服务可让宾客有更多时间享受酒店的设施设备；“就座登记入住服务”一般酒店除贵宾外，都是站立在前台办入住登记。“就座登记入住服务”让宾客能在长途跋涉的旅程得到休息。宾客只需向服务员出示证件和落实付款方法，其他的所有登记手续都由前厅服务员代办；“仆役服务Butler Service”即所有入住行政商务层的宾客都会有专人(仆役)在大门口迎接，安排行李运送和为宾客小件行李。以及类似于秘书服务、刷鞋服务、衣物洗熨等服务。 而最具特色的6个中庭的地方作以下用途: 1第一层作为商务中心连书刊阅览室商务中心服务内容：提供不小于一个的独立会议室、2个大小相同的上网和电话室，内有打印机、所有相关的商务服务，如收发传真，制图和制表等、商务用品租用，如手提电话，电脑，打印机、代购飞机票和火车票等营业时间：24小时阅览室装饰应幽雅和光线充足。装有无线上网系统，宾客可用电脑无线上网。营业时间：早上7时至晚上11时服务内容：提供约30种中外不同主题的书籍与杂志和不同国家的报刊供宾客阅览。2第二层作为明牌高尔夫球精品店 （以对外承包为主）装饰应以动感为主题，配上高尔夫球明星画报和纪念品。营业时间：早上9时至晚上11时服务内容：销售明牌高尔夫球用品和按排培训课。3. 第三层作为健身房和休闲视听厅A健身房营业时间：早上6时至晚上12时服务内容：设置跑步机、登山机、自行车、划船、健身机、举重设备等推广方法：建立会员制和在非繁忙时间接受非住店客人付费使用B休闲视听厅 装修豪华而舒适，使用先进投影播放系统，按装有还回立体声音响系统和无线听筒，增高了视听效果。营业时间：星期一至四中午12时至晚上10时星期五至日早上10时至晚上12时服务内容：按时间表播放不同题材的中西影片和演唱会4第四层作为茶廊（以对外承包为主）售卖中、日、台茶叶，和宣传日本茶道和中、台茶艺。营业时间：早上10时至晚上10时服务内容：销售中、日、台明茶，有独立的品尝区。5第五层作为艺术作品店以中外艺术作品售卖为主。营业时间：早上10时至晚上10时服务内容：中外艺术作品6第六层作为行政楼层酒廊应最小应有50个餐位，提供免费自助早餐、全天提供免费咖啡或茶、黄昏提供免费酒水和饮料。有独立的音响系统按不同时间播放中外流行和古典音乐。内设1-2部液晶体挂墙大电视、6个上网和电话室、中外棋。营业时间：早上6时至晚上12时服务内容：免费自助早餐 从早上6时至9时30分免费咖啡或茶 - 从早上6时至晚上12时免费酒水和饮料 - 从下午5时至晚上8时酒店同时提供餐饮服务及会议服务 大堂酒廊设计风格注重于大厅有效结合、配上独特的员工服装，提高酒店档次。装有無線网络設備，並备有中、英、日文軟體，讓宾客不論走到任何角落都能隨時與世界接軌。营业时间：星期日至星期四 早上11时至凌晨12时周末及公众假期前一天早上11时至凌晨2时消费项目：1. 提供中外不同档次的美酒和饮料2. 提供特色鸡尾酒3提供轻便食品，如花生米、薯条、三文治等 中西佳肴餐厅有中西合并的装修风格，利用开方式的厨房厨房让宾客与厨师的沟通拉近，有助更加了解宾客的口味，把食品做得更好。加上食品是即点即做，所以更为新鲜，口感肯定更好。营业时间：24小时按不同的佳肴，配以独有的餐具和装饰，展示送餐服务的特有感觉营业时间：24小时消费项目：按房内送餐服务餐牌提供佳肴多功能厅可容纳200-300人就餐或开会。会场可随时根据需要进行多种有效分隔，多功能性强，配备数量适当。 会议相关设备配置先进，如视频会议系统、多媒体、宽带、同声传译、电子会议设备等。服务内容：1.以会议场地出租为主，因可带动住房和餐饮收入2. 可作婚宴场地出租3.作为节日活动的第二场地设施设备:1.会场可随时根据需要进行多种有效分隔2.音响和广播器材要先进和多功能3.会场功能装备要齐备，如视频会议系统、多煤体系统、有线和无线宽带网络、同声传译系统、电动投影机屏幕、电子会议设备等.鉴于酒店特色及市场现状将本酒店的市场份额定位以商务客、旅游散客、会议为主。商务散客占40%，旅游散客占20%，会议占25%，其它占15% 房价定位-定位于同类四星级酒店的中高价位餐饮定位-定于中档偏高的经营策略酒店同时引进“华美达”品牌。而该品牌作为圣达特集团大家庭中的一员，华美达（Ramada）以其独立的酒店品牌立足于国际市场，全球共拥有近7000家酒店，是国内除假日酒店外拥有连锁酒店数量最多的酒店集团品牌之一,也是国际最著名的十大酒店品牌之一。目前在中国区共有连锁酒店14家，已签订正式协议尚未开幕的酒店还有15家，预计到2006年华美达品牌的酒店在国内将达到36家，均为高星级酒店。而华美达所带来的品牌效应直接体现在房价上。以下为“华美达”品牌与非华美达品牌在同一地段的上价格比较：浦东华美达大酒店（金桥店）浦东圣莎大酒店星级四星四星地址新金桥路18号金桥路99号自助早餐100230服务会议厅商务中心停车场外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场理发美容室会议厅商务中心停车场外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务残疾人客房理发美容室出租车全部房间免费宽带上网房间数269448开业时间20012006价格标准房RMB1093 标准房ARMB650 高级房RMB1234 标准房RMB750 豪华房RMB1481 豪华房RMB880 行政商务房RMB1596 行政房RMB1060 套房RMB1925 标准套房RMB1150 行政豪华房RMB2185 行政套房RMB2841 豪华套房RMB3450 从上表中可以反映出来，在两酒店中其基本面基本相同，无论从区位、实物上及其相似，而圣莎大酒店在某些方面甚至于优于华美达酒店，但在价格方面，华美达酒店依托于其品牌优势及强大的订房网络远远高于圣莎大酒店。其价格为圣莎大酒店的145。这些数据从侧面显示了其品牌的效应。本区域中的四星房价基本在500元/天左右。如以此为模型加入“华美达”品牌效应145的提升，可以推算出本酒店在正常经营下的理论房价应该在725元/天。但考虑到酒店新开业给酒店带来的影响。开业时价格基本可定位在650元/天。酒店所在区域的酒店出租率在75.5，同样考虑到开业及淡旺季对酒店出租率的影响，可以推算出酒店的平均入住率在68附近。同时针对每年淡旺季模型对本酒店进行评估，作出如下预计：在上表中明显可以看出在9月和10月期间有着较高的出租率和价格，其原因在于2007年9月的女足世界杯及特奥会的召开。尤其是女足世界杯，在距酒店2km附近的虹口体育场召开，将有力刺激酒店的价格及入住率。北外滩作为上海市政府内环线内重点开发的区域，有着得天独厚的地理优势以及人文历史。结合北外滩地区的优势和实际情况，从功能、结构、形态、环境等多方面对北外滩进行全面调整，建设以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。轨道交通4号线C字段（大木桥路站至蓝村路站）在2007年底可率先投入试运营。通过这条环线，市民未来可与多轨道交通实现零换乘；轨道交通8号线的19座站，明年也将结构封顶，2006年基本完成土建。可望在2007年年底投入试运营。本案周边附近类似于海事局大厦、商贸大厦、福龙大厦等写字楼，而随着耀江国际大厦等甲级写字楼的投入使用，这里将成为一个新的中央商务区。而该商务区将成为酒店的客户来源。从长远看，北外滩的进一步开发；公平路邮轮码头的建造投入使用；上海市第一高楼环球金融中心于2008年初的竣工；沪杭磁悬浮将于2010年世博会前投入运营；上海各大会展；每年的F1赛事都极大地促进了酒店业发展。综合酒店自身因素及宏观状况，我们不难发现在酒店开张后将会以惊人的速度融入市场，并通过酒店及其独有特色及优良服务迅速占领市场，并最终维持一个良好的价格及出租率。三 本案酒店定位第三章 项目概况篇一 区域概述 虹口区（HongKouQu）位于市区北部偏东。清代，分属宝山县、上海县，道光二十八年（1848）后，南境被辟为美租界（后与英租界合称公共租界）。民国34年（1945年）置虹口区。因区片名虹口得名。1956年划入北四川路区，1960年划入提篮桥区，1984年划入宝山县江湾镇及大八寺（今大柏树）一带地区，成今界。区境东至大连路、大连西路、邯郸路、逸仙路与杨浦区相邻，南濒黄浦江、苏州河与浦东新区、黄浦区相望，西沿河南北路、罗浮路、东宝兴路、俞泾浦与闸北区相连，北至三门路梢北与宝山区相接。面积23.48平方公里，常住人口86万，另有外来流动人口14万。现有9个街道、1个镇。虹口交通便利，地理位置优越，是集中央商务区、中心商业区、中心城区为一体的城区。虹口区区内河道蜿蜒，黄浦江的支流俞泾浦、沙泾港、虹口港环流经过区境，全长17公里，是得天独厚的自然资源。虹口历史文化积淀深厚，区内人文景观多达72处，鲁迅、郭沫若、茅盾、丁玲等现代十大文化名人的虹口故居以及朱屺瞻艺术馆、左联五烈士纪念馆和李白烈士纪念馆等坐落于鲁迅公园、山阴路一带。拥有46年光荣历史的虹口体育场改建成虹口足球场，成为目前全国唯一的专业足球场，它与其相连的四川北路、多伦路等融为一体，其购物、旅游、比赛、娱乐、休闲等综合功能正逐步显现，成为虹口重要的综合功能区。全长550米的多伦路两侧散布着数十处不同风格的近代中西建筑，以初步开发以“海上旧里、名人故居、文博街市、休闲社区”为特色的文化名人街。随着国际航运服务中心的建成使用，东大名路航运街的航运功能逐步增强，北外滩开发潜力巨大。位于提篮桥商业区的下海庙相传曾是百余年前渔民出海祈求平安的处所。第二次世界大战时期犹太难民在虹口生活并留下了摩西会堂等历史遗迹。改革开放以来，虹口坚持以经济建设为中心，坚持深化改革，不断扩大对内对外开放，综合经济实力显著增强，始终位于上海中心城区前列。2001年三级财政收入22.79亿元，同比增长15.9，其中区级财政收入达到17.10亿元，同比增长20.4。全长3.7公里的四川北路商业街以形成综合消费为目标，已成为上海最繁华的购物中心和最有魅力的文化娱乐区之一。区域内形成专业市场40余个。曲阳商务中心家电城、上海灯具城等远近闻名。大柏树贸易区以上海商务中心为依托，生产资料和商品交易活跃，有各类专业市场25个，年成交额达150亿元以上。吴淞路四平路外贸商务功能显现，沿线拥有上海工艺品进出口公司、上海纺织品进出口公司等7家专业外贸公司。乍浦路美食街闻名海内外，虹口以海纳百川的胸襟，不断扩