祥店、刘厝旧村改造规划设计实践——-城中村-改造的思考毕业论文.doc

祥店、刘厝旧村改造规划设计实践一“城中村”改造的思考改革开放以来，随着我国经济的飞速发展及城市化进程的加快，出现了众多 被城市包围的农村，即“城中村”。位于厦门岛中部的祥店、刘厝就是典型的“城 中村”。本文从祥店、刘厝旧村改造设计入手，试图从规划设计的角度，站在一 定社会、历史的高度对“城中村”现象进行分析，在对厦门的“城中村”，祥店 刘厝以及相关城市城中村改造策略及实践进行充分调查研究的基础上，综合各方 面因素，总结出一种政府、村民、开发商三赢的城中村改造策略，探索一条保护 和开发并重的规划设计之路。关键词:祥店刘厝、城中村、改造、保护、开发摘要AbstactMany Village-in-City have emerged in pace with the rapid development of economy and acceleration of urbanization, ever since our country adopted the reform and opening to the outside world policy. Xiang Dian and Liu Cuo that located in the middle of Xiamen Island, are the typical examples.In this article, starting with the remodeling design plan of Xiang Dian and Liu Cuo, we are trying to analyze this phenomenon from a social and historical point of view, on the basis of the theories of program and design.We have meticulously investigated and studied the tactics and practice in remodeling the Village-in-City of many places, including Xiang Dian and Liu Cuo of Xiamen and places of other cities.On account of the synthetically study mentioned above, we attempt to sum up tatics of remodel the Village-in-City which make all the three parties (government, villagers and developers) win, and we also attempt to explore a way of program and design which both protecting and exploring can be implemented without coming into conflict.Key WordsXiang Dian & Liu Cuo; Village-in-City; Remodel; Protect; Explore绪论1. 研究的缘起2000年，笔者开始接触刘盾、样店旧村改造项目的规划设计工作，通过对 前期调查成果及设计过程中遇到的各种因素的分析，感到“城中村”作为一种特 殊的居住形态代表了我国现阶段城市发展过程中的一个现象，对“城中村”的改 造己是各城市都要面对的现实问题。如何制定出合理的改造策略，解决好改造中的社会、经济问题，提出满足各 方要求的规划设计方案是城中村改造成功的基础。祥店古村落民居是厦门规模最大的一片古民居，对它的改造方案牵动了各方 面的关注。市政府把样店刘厝旧村改造作为全市“城中村”改造的试点项目，给 予高度重视，多次召集该项目的专题会，由主管副市长牵头，现场办公解决问题， 希望为今后旧村改造闯出一条新路。2. 研究的目的和意义“城中村”是我国城市化进程中存在的特有现象。我国处于城市化初期，但 发展速度惊人，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张，城市建成区向周 边农村迅猛扩展，大量仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社 区被城市建设用地所包围，成为“都市里的村庄”，形成城、乡并存的二元结构。 由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关 系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物 质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐 患大、环境卫生恶劣。伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事 日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要 环节。在全国范围内来说，“城中村”改造是一个仍在探索的课题，没有绝对成功 的经验可以借鉴，并且不同地区、不同城市，甚至同一城市的不同的“城中村” 1状况均不相同，很多城市均是制定总体政策，而采取“每村一策”的方法试点。 厦门市近十几年来飞速发展，“城中村”的改造问题日益突出，因此本项目倍受 关注，我们希望在设计过程中平衡各方利益，满足各方要求，并通过一定的研究 和实践，为将来厦门岛内其它“城中村”的改造提供参考。3. 研究的方法本文采用结合具体工程，遵循由实际工程引出理论分析，再由理论指导具体 实践的过程来解决问题。具体方法是：*工程背景调査：广泛收集本项目有关的背景资料，包括报纸、政府会议 纪要、文件，相关部门人员的访问，实地拍摄的照片，测绘资料，各阶 段的有关城市规划资料。*文献研究，通过对城市规划、城市经济学、社会学、建筑设计相关理论 的研究，收集整理已有的相关文献，总结出城中村的现实问题、发展过 程及运行规律。*案例和策略研究：通过对相关城市城中村改造及其政策的收集和分析， 类似项目的案例分析，结合厦门本地的开发经验，探讨适合本工程开发 设计的思路。实践成果汇总，通过对工程规划设计过程中遇到具体问题的分析和解决 过程，印证文中总结的改造开发、设计思路，为其他同类项目提供参考。4. 论文的结构论文结构共有绪论、正文、结语，依次展开。绪论讨论了研究的缘起、目的 意义和方法，正文共分六章，从祥店、刘厝自然村落的形成发展和现状谈起，进 而剖析城中村现象，分析厦门的城中村现状后，对城中村改造策略进行比较和研 究，并探讨了厦门市城中村改造的策略，以大量的调查研究和分析指导本项目的 设计实践。结语对所做的研究和实践进行了总结。绪论3论文样店、刘 厝旧村改 造规划设 计实践一 一 “城中 村”改造 的思考城中村改 造策略的 比较研究城市更新相关城市有关策略 珠海吉大村改造实践城造究 市改研 门村略 11中制厦门与其它城市改造条件比较 行政体制改革与集体经济转制旧村城市化改造规划、十地改策评价祥店、刘厝旧村改造开发策略 样店、刘厝旧村改造的社会问题 古民居保护性开发的实践 样店、刘厝旧村改造规划设计 造城运动结语 我们接手“祥店、刘厝”旧村改造项目后，认为该项目完全不同于以往的 小区规划，与旧城改造项目也有很大的区别。它涉及到近年来越来越突出的城市 化进程中所带来的“城中村”的问题，“城中村”及其改造已经不仅仅是一个单 纯的规划问题，它是一系列社会、经济、人文、环境、生态问题的集合体。有感 于这个问题的复杂性，笔者认为要对“城中村”的概念、现象及相关政策进行深 入的研究，掌握它的产生发展规律，制定出相应的改造策略，才能在实际操作中 有针对性地解决它所带来的错综复杂的问题。第一韋祥店、刘厝村落的形成发展和现状第一章 祥店、刘厝村落的形成发展和现状1.1祥店社的形成发展样店社形成于明代以前，居民大都姓黄，据传说黄氏先人因观此处地形，坐 东向西，旁有溪流，面临大海，景色秀丽，视为K水i地，遂与族人迁此，距今 约有四百余年历史。样店古民居攰筑群明清以来，黄氏族人纷纷漂洋过海，在东南亚一带发展，尤以非律宾为最。 在他邦荜路蓝缕、奋斗拼搏，渐至发家或有所积蓄。但他们人在异国，心系唐山， 为在故乡祖居地构筑新家园，遂推荐族亲长辈带头，依族人经济状况，或融资支 持，或供料建筑，兄弟、亲堂之间相互协作。建房时由乡里“大家长”主事，乡 亲有钱出钱，有力出力。由于统一设计规划，使得建筑群布局合理、错落有致, 装饰精美，风格古朴庄重。在此基础上，修饰上各家自主，百花齐放因此宅屋 虽单体规模不一、面积不一，动工、竣工时间不一，装饰繁简不一，却给人留下 了成片同时构建、一夜崛起、总体R格和谐一致的强烈印象，体现了当年主事者 高超的组织领导魄力和非凡的卓识远见。样店平地崛起的百座清代古民居群，其宅龄多在200年左右，个别最古老的 近260年，最年轻的也有110多年了。博得“有样店富，无样店厝；有样店厝， 无样店富”的美谈。更让样店人骄傲的是“阮厝早时最淸洁”，因宅内宅外，巷黄伟生，样店古迈及人文乐观，2002。3道水沟，以条石红瓦，整齐铺设，而流传有“走入样店社，母免惊（意：不用怕） 鞋踏着土”的佳话，夸的是样店的整洁。老一辈人回忆说：样店早年蚊子很少。 1.2现状调查样店、刘厝两自然村，位于度门岛中部偏东（如图）属湖里区禾山镇后埔行通向机场城市景现大道#路 城市主要东西向干道V岳路項目基本位于城市九柯中t政村，现有原居住民321户，1100人，原有可耕地400多亩。伴随厦门经济的 飞速发展，这个原本在70年代还是城郊结合部的 农村转眼己在城区之内，八十年代未周边及本村农 田已被征用殆尽，同时周边工厂及第三产业的兴起 导致外来人口大量涌入，如今己达3500人。是原 住民的3倍以上，“出租”经济成为村民重要的衣 食之源。村民争相在宅基地内兴建出租屋，原本规 划整齐的古厝大多被鲸吞蚕食，不复当年景象，仅 在中南部尚存少量完整大厝。同时样店、刘厝两村黄伟生，样店古E及人文思观，2002 . 3周边己呈现出“城市包围农村”的景象。 南边是己建使用的居住小区，西边是热 闹繁荣的台湾街，北边是开放式的薛岭 山公园，东边是正处于如火如荼建设中 的金尚路，而随着厦门东西方向最长的 交通干道仙岳路的建成通车，处于 仙岳路中、东段交通要隘的样店、刘厝 己成为名副其实的“城中村”。5第二承城中村现象剖析第二章城中村现象剖析2.1城中村产生的背景二十世纪八十年代以来，改革幵放后的中国，城市建设飞速发展，农村城市 化进程大大加快。这种超常规发展，导致了城市的快速扩张，城市建成区面积成 倍增大，大童城市周边的农村土地被城市征用，原来位于城市边缘农民世代居住 的村庄被生硬地纳入城市建成区范围内，而这一区域的经济、社会发展、土地和 建设管理却未能融入城市的发展体系中，其经济发展、土地利用、社区组织等都 保留着浓厚的农村特征，绝大部分村庄在相当长的一段时间内依旧保留了农村的 居住形态及行政建制，成为“都市里的村庄”，简称“城中村”。2. 2城中村的社会现象 2.2.1城中村的现状在沿海开放发达城市中，在经济高速增长的某些城市中，人们往往能看到这 样的区域：这里没有高楼大厦，没有绿地、公园，只是一些三五层不等的单幢房 屋，幢幢紧贴而建，楼间距有些仅八九十公分，街道也异常狭窄，甚至汽车无法堆放，蚊蝇满 意横流，环境 成來说，这里 员远远超过本 这里的人各色 民、外来民工、 业人员、罪犯、通过，垃圾随意 地乱飞，污水随 恶劣。从居民构 居住的外来人 地居民，生活在 各样：原住村 学生、白领、无 娼妓这些区域就是人们所说的“城中村”。相关叙述参考了厦门市城市规划设计研究院，杨#,莲坂流动人U聚居地社会状况研究.2002年12第二章城中村现象剖析9从w档住宅顶es式的空中花园审下去，是绵延的“城中村2.2.2城中村的特性与周边城市地区相比，城屮村的特殊性主要表现在以下方面：1) 以“宅基地”为单位的一户一栋住宅。目前虽然有不少城中村实行过土地国 有化，但城中村每户村民拥有一块宅基地，每块宅基地上建一栋住宅的事实 并未改变。而且，这种住宅大多不同于传统的村屋，而是经过数次翻修改建 的楼房。2) 高密度建设。城中村开敞空间缺乏，住宅间距不足，“握手楼”、“接吻楼” 遍布，“一线天”随处可见，为城市中密不透风的高密度住区。3) 依赖房屋和土地出租的发展模式。在城市过程化中失去耕地的城中村，逐 渐走上了一条“以地生财”的致富之路，即村民通过建私房出租，集体经 济组织通过建厂房、商铺出租发展经济，私房租金和集体分红己成为村民 基本的收入來源。4) 外来人口占绝对多数的二元社会结构。城中村因区位好、房租低廉等优势吸 引了大量外來人口，呈现出典型的二元社会结构：本村人依赖分红和租金成 为“租金食利阶层”，外来人口则主要通过打工生活，租约成为联系二者的基本纽带。&深圳市城市规划设计研宂院，韩荡，尚速城市化地区的城中村改造一以深圳特区为例.5) 传统村落式的社区管理。无论是否实行过将村委会改为居委会的城市化改 革，城中村依然实行传统的村落式管理，集体经济组织在城中村管理中占 据支配和主导地位，居委会完全处于附属地位。城中村的管理主要依靠“村 规民约”和宗族关系来维持。2.2.3城中村带来的社会问题2. 2. 3.1违章建设泛滥由于“城中村”原本既是农村，建设缺乏统一规划、设计，随着外来人口的 大量涌入，出租经济成为原住民的主要生活生产方式，违章建筑、私搭乱盖更是 风起云涌，使得本来早己破旧的村落更显杂乱无章。2. 2. 3. 2原住村民生产退化由于有出租屋租金的可靠经济来源，在加上文化程度低，村民不容易找到好 工作，村里相当一部分中青年（劳动力）无正当职业、不思进取、思想狭隘、无 所事事、好逸恶劳，成为四不青年一不耕作、不学习、不经商、不做工。2. 2. 3. 3环境质量低下目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质 量低下；市政及公共配套设施不足，大部分城中村的道路曲折不通，标高无序， 排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，管道煤气不通，给排水容量不足，且公 共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，城中村还因为间距过小， 采光、通风不足，建筑质量不高等原因，存在严重的安全隐患。这些都严重制 约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化 形象。2. 2. 3.4外来人员引发多种社会问题由于居住成本低，外来人员的大量涌入，这类区域成了无序发展的流动人口第二章城中村现象剖析聚居地，且大多来自社会下层，集中了大量的外来人员、失业人员、三无人员等 弱势群体，贫困、失业、犯罪等社会问题日益凸出。2. 2. 3. 5社区没落在“杂质型”流动人口聚居区内，由于居民缺乏相似的文化基础作为交流的 纽带，而且流动人口不稳定的特征决定了他们仅仅把聚居区当作一个临时的居住 地。这种心态上的不安定导致的结果是居民交往上的被动和低频率，他们之间缺 乏行动上、语言上乃至思想上的沟通，更谈不上“形成的各种群体和社会组织， 以及相识的文化习俗、价值判断、归属和认同感等社区文化”。没有社区文化的 社区失去了内聚力，这样的社区没落是不可避免的。因此，聚居区内的生活环境 曰益恶化，经济条件较好的原住民陆续迁出，原有的村（居）委会名存实亡，最 终难免导致原有社区的没落。而由同一种性质的流动人口组成的“同质型”聚居区，流动人口从互帮互助 的“同乡会”即有可能恶化为带有破坏性的黑社会团体，更加速了这种聚居形式 的消亡。类似流动人口聚居地的大部分“城中村”，虽然社区已经没落，但遗留下来 的聚居地却由于开发利润低以及开发难度大而长期困扰着城市建设，而这种毫无 生命力的聚居地也将继续藏污纳垢，在相当长的一段时期内成为社会问题的滋生 点。2.3城中村问题的成因分析。2. 3.1体制原因一落后的土地管理体制是造成城中村问题的体制原因在城市化过程中，有的地方直接保留了农村土地的集体所有制性质，有的地 方虽然实行了土地国有化，但通过给城中村划定“集体工商发展用地”和“宅基地”的方式，使城中村土地事实上具有无偿、无限期、无流动使用的行政划拨特 征。在这种体制下，村民在认知上，并不觉得国有化后城中村土地与以往有什么 不同，“土地是我的，怎么建我说了算”。在利益驱动下，村民便千方百计规避 政府监管，脱离城市规划的引导与控制，结果形成了大量布局混乱、密不透风的 “握手楼”、“接吻楼”。2. 3.2政策原因一城市规范化管理不到位是产生城中村问题的政策原因在快速农村城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将城 中村事务留给城中村自己解决。在这种情况下，城中村集体经济组织既要负担本 村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、治 安等社会管理。在传统村落组织结构及社会网络关系影响下，城中村的管理仅限 于本村人管理，而对数倍于自己的外来人口的管理既无意也无力承担。在这种情 况下，城中村基础设施落后，黄赌毒泛滥、脏乱差蔓延便难以避免。2.3.3经济原因一“以地生财”模式是导致城中村问题的经济原因。在城市化的压力下，一无技能二无经验的城中村农民为了谋生，自然地选择 了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”道路。在这种模式下，城中村的土地 利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。土地收益在城中村、 村民之间存在如下关系：1)对村集体而言，土地征用收入小于违法用地收入；2) 对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。在这种情形下， 村集体违法用地、违章建厂不断发生，村民滥建私房屡禁不止就不难理解了。2. 3. 4客观原因一政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激城中村违法滥 建的客观原因。第二章城中村现象剖析在高速城市化过程中，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的 廉价住房供广大的外来人租住。这就为城中村违法私房的建设提供了大量的需 求。当城中村以优越的区位条件、低廉的房租（免去土地成本且规避了各种税费) 吸引了大量外来人口之后，政府即使有能力再建廉租房，也因成本和区位的因素 而失去竞争力。2.4城中村问题亟待解决通过对城中村现象的分析，就不难理解，城中村问题，成为我们国城市化进 程中的一个无法回避的现象，困扰者众多的城市，因而对城中村的改造研究备受 关注。有效而彻底的改造是唯一的出路。深圳市城市规划设计研究院，韩荡，高速城市化地区的城中村改造一以深圳特区为例。#第三章厦门的城市化道路与城中村现状第三章厦门的城市化道路与城中村现状3.1厦门市的历史发展和城市化道路 3.1.1城市化城市化简单说就是人口向城市集中的过程，主要表现在城市人口集中, 不仅包括农村人口向大城市和中小城市转移，还包括中小城市人口向大城 市转移，以及城市人口占总人口比重提高，城市用地向郊区扩展，城市经 济总量占国民经济总量比重提高，城市生活方式对农村的影响，全社会人 口接受城市文化影响几个方面。3.1.2厦门城市发展的历史沿革相传古时候的厦门，成群的白鹭栖息于此，故称鹭岛。远在新石器时 代就有古人渔猎足迹，唐代已有衣冠士族“南陈北薛”等记载。宋代称“嘉 禾屿”。元朝最早设军事建置，称“千户所”。明代初江夏侯周德兴移师永 宁卫“中左所”至厦门，首筑“厦门城”，明末民族英雄郑成功为反清复明， 在岛上设“思明州”，历兵秣马、操练水师、东渡台湾、驱逐“红夷”。清 代康熙年间正式命名为“厦门”，并设“厅”，清乾隆至嘉庆年间为厦门港 鼎盛时期，仅海关税银占全省一半以上，当时厦门港是商贾辐辏，帆樯云 集。鸦片战争厦门被划为我国五口通商之一，可见厦门在我国和世界的知 名度和重要性。尔后近百年沧桑岁月，厦门伦为典型的半封建半殖民地都 市，鼓浪屿开辟了 “万国租界”。辛亥革命后厦门于1912年复称“思明县”， 1933年首次设“厦门市”，成为福建省的第一个“市” 。城市南起厦港， 北至厦禾路，近9平方公里。中华人民共和国成立后，厦门正式列为福建 省直辖市“厦门市”，但30年来海峡两岸对峙，城区面积发展缓慢， 北面赏答南岸至火车站，南至厦门大学、白城，面积约12平方公里。1981厦门规划管理局.林荫新编.厦门规划纵横.中国瀚林出版公司.2001年2月 第三章厦门的城市化道路与城中村现状年国务院批准厦门在湖里2. 5平方公里面积上创办“经济特区”。984年特 区范围扩大到全岛（含鼓浪屿)。3.1.3厦门城市化轨迹改革开放、兴办特区，厦门在经济、社会、文化、城市建设等领域得 到迅猛发展，19811999年全市累计完成固定资产硬环境投资超过一千亿 元，城市建成区用地面积从12平方公里扩大到90余平方公里，城市面积 扩大近八倍。城镇居民人均居住面积达14平方米以上。厦门岛常住人口从 20多万人剧增到50万人（不含近40万临时人口）。国内生产总值（GDP) 从7亿元多猛增至458亿元，人均GDP近4000元/人.年，工农业总产值 从13亿元增至733亿元，全市财政总收入65亿元，平均每年以20%左右 的速度递增。从上述指标的增长值可明显看出厦门城市发展的惊人速度， 城市化水平不断提高。在这期间，城市规划工作也是最活跃的时刻，为了 适应城市超常规增长的态势，几乎每隔二年就进行一次调整或修改。3.1.4城市结构 3.1.4. 1规划结构厦门的城市形态归纳 为“众星拱月”。即以厦门岛为中心，图象为月亮。围绕着厦门海域和大 陆，星罗棋布着许多岛屿和小镇，图 象为星星。生动形象地描绘出理想的 城市框架众星拱月、中心辐射的 空间结构。城市总体规划结构为“多 核单中心组团式”模式，由片区 和组团两个层次构成.共分成四大片区：本岛为中心片区：包括中部笕答新市区 (CBD金融、商务区)，西南部旧城区，北部港区高科技园区，东南部鼓浪崎一门规划管理局.林曲新编.门规划纵横.中H瀚体出版公司.2001年2月万石山风景名胜区，共五个团组构成。西片区：包括海沧、嵩屿、东孚，共三个 团组构成。北片区：包括集美、杏林、同安，共三个团组构成。东片区：包括刘 五店、大嶝岛、小嶝岛、新店、马巷，远景含大、小金门，共五个团组构成。 3.1.4. 2与台湾的地缘关系厦门位于九龙江入海口，与台湾隔海相望，与金门一衣带水，是中国 东南沿海的重要门户。东距台湾第一海港高雄仅305. 6公里，距台中251.9 公里，是与台湾距离最近的港口，是实现海峡两岸“三通”、“直航”的最 理想口岸，也是东南亚侨胞与台胞返乡进出口主要口岸和交通枢纽。3.1.5厦门“城中村”的产生也恰恰是由于厦门与台湾的这种区位关系，造成解放后近三十年来一 直没能进行大规模城市基本建设。厦门岛北部、东部及中部都未开发，以 农村自然村落的形态存在。改革开放后，特别是成立特区后的这二十年， 随着城市建成区的成倍扩展，这些村落都己成为城市里的农村。由于多种 原因，绝大多数村庄都以“城中村”的形式缓慢发展。3.2厦门本岛“城中村”现状 3.2.1本岛农村基本现状近年来，自岛的西南部旧城区向东北部扇形辐射扩大建成区的发展策 略，使得市政基础设施建设和城市管理服务配套具备了合理、经济的延伸， 厦门市市政公用事业发展“十五”专项计划提出的“三横”、“三纵”、 “三环”的本岛东部干道骨架建设（“三横”为湖里大道、仙岳路东段、吕 岭路东段；“三纵”为县黄路、机场路及金尚路；“三环”为环岛东路、环 湖里大道、五石路)，又为本岛全部实现建成区创造了条件。本岛农村已具 备了较好的全面推进城市化的基础，其现状情况如下。 厦门规划管理局林荫新编.厦门规划纵横.中国瀚林出版公司,2001年2月 厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002年7月3.2.2自然情况本岛范围内现有行政村21个，自然村92个，【图】分属湖里（殿前街 道、禾山镇)、开元（莲前街道)、思明（滨海街道）三区，分布在本岛北、 东、南部；农村区划面积63平方公里，占本岛面积（131平方公里）的48. 9%,厦门本岛农村城市化改造规划；现状农村分布田剔除其中的城市建成区，尚需 城市化的城乡结合部和“城中 村”面积约为本岛的37%;农 村常住人口（含行政村的“农 转非”人口）5.8万人，1.6 万户，其中农业人口 4.09万 人，约占全岛户籍人口（52.12 万人）的8%,城市化率达92%; 农村生产、生活用地面积 2349. 7万m2,约占本岛土地面 积18%。其中农业生产用地面 积1200万建设用地面积 843. 5万mz,乡镇企业生产性 用地面积306. 2万m2。据市土地部门初步统计，厦门岛内可供征用开发为 城市建设用地的土地面积约为22.63平方公里（不包括用于城市绿化的山 地、林地)。主要分布在县黄路以东与吕岭路延伸段以北，黄厝村50米等 高线以下和前埔村少部分土地：农村总建筑面积693.8万m2 (有些部门测 算：本岛农村违章建筑面积在500万以上，但此处以各区统计上报的120 万m2为计算依据），人均建筑面积118. 9 m2,占总建筑面积68%,人均住宅 面积80. 9现状平均容积率0.82,约有三分之一的村庄容积率超过1. 0。村庄建筑中，框架结构占22. 21%,砖混结构70. 47%,砖木结构7. 32%第三章厦门的城市化道路与城中村现状3.2.3社会情况随着本岛城市建成区从西向东不断推移，农村社会随之从自给自足的 农业经济向农村工业化转型。转型期间，由于受城乡二元体制的限制，本 岛农村虽处厦门城市核心区，却没有真正纳入城市统一的规划、建设和管 理，生产、生活方式也与城市差别明显。在得不到政府足够扶持引导，而 农村社会转型面临发展“门槛”压力情况下，村民自发地选择了“门槛” 费用低，投资效益好的“出租”经济，占用集体土地进行无序开发建设， 进而导致违章建筑与道路等基础设施如影随形，量大面广，造成农村居住 环境恶化，建筑质量低劣，土地资源浪费严重。存在严重安全隐患。厦门：在建厂房坍塌80人被压7人死亡38人重伤在建厂房坍塌80工人被压9日傍晚5时40分，位于门市湖里区湖边水库附近一在建厂房发生坍塌，80余 名正在施工的工人被压在废墟下面。事故发生后，有关部门积极组织力量全力施救，目 前被压工人基本救出，有7人死亡、38人重伤。据介绍，这是M门市近年来违章建筑事 故中最严重的一起。现场300警力展开救援根据事故情况，110指挥中心先后调度后坑派出所、禾山派出所、消防支队、武警 支队、交警支队约300名警力奔赴现场开展救援，同时调度120、安全监督管理局、市 政等联动单位到现场施救，厦门警备区近100名现役官兵及100名预备役民兵也赶赴现 场参与救援。据有关部门初步查明，该坍塌厂房系厦门市湖里区禾山镇高林村村民林天厚自建，拟出 租用做厂房，该厂房上下两层，建筑面积约2000平方米。事故发生时，正在进行浇灌 水泥作业。在场施工的工人有80余人，大部分来自贵州，其余来自四川、江西、安徽 等地。文/M门日报、f夏门商报摄影/海峡都市报、海峡导报2003年8月9日，一处城中村违章建筑施工过程中突发重大事故（见 报道）17第三韋门的城市化路与城中村现状8. 9厂房倒塌审故报导随着农村工业化的发展和私人出租房屋数量的增加，本岛农村己成为 外來流动人口的聚集地，居住外来人口数量达30万人。由于管理滞后，出 现了社会治安、安全隐患等社会问题和城市化的外在不经济效应，有些地 方“有书不读，有工不做，有车不开，有钱不赚”的社区文化正在基延。 从总体上看，本岛农村由于所处区位、与城市用地关系等因素的不同，发 展水平各异，可分为“成熟型”、“成长型”和“初生型”三种类型村庄。 成熟型：位于城市建成区内、靠近城市中心区、被城市用地所包围（即“城 中村”)，基本没有农用地或大部分村民已转为居民，如西林、江头、后埔 等；成长型：位于城市建成区边缘，与城市用地相交错（即“城边村”)， 或处于城市近期重点建设区域，还有部分农用地，如前埔、枋湖、高崎等； 初生型：位于城市建成区外围、城市规划发展区内，目前尚比较偏远，或 位于远期城市战略备用地范围内，如五通、高林行政村和东山、东屏山自*门本岛农村城市化疰设协调领导小组办公室，研究报告一城门本岛农村基本情况练述。2002年7月第三章厦门的城市化道路与城中村现状然村。越靠近城市的村庄集体经济实力越强、外来人口越多、结构性失业 率越高，“出租经济”占村民收入的比重越大。祥店刘厝两村在本项目立项之初的1999年应属于“成长型”，但随着 厦门市近几年的发展，到项目动工的今天，已是“成熟型”了，2003年5 月，祥店刘厝两村实现了村改居，完成了体制转变。3.2.4经济情况本岛农村经济结构以非农产业为主，当地劳动力在第一产业就业比例 仅23%; 2000年本岛农村总收入40. 49亿元，人均可支配收入7000元/年， 三大产业的收入比重为3. 2: 79.4: 17.4,农业收入所占比重小。农村经营 形式有村组集体经营、家庭经营和其他经营，各种经营形式的收入比重为 65.4: 19.6: 15,集体经营仍是本岛农村的主要经济发展模式。调查表明， 集体土地是集体资产的主要形式和收入来源。农村现有集体资产5. 09亿元 (不含待征用土地)，可分成二种形态，一是目前村委会占有、使用的土地， 包括：企业用地、习惯性用地。各村对这些土地或是直接出租，或是建厂 房出租，还有少量与他人合作开发房地产，年收入均达数百万元。二是征 用土地的补偿费，除分配给个人部分外，各村委会还留存部分用于固定资 产的投资。另外，本岛农村地区可转为城市化用地的集体土地面积共 2262. 75公顷，按照传统的做法，即全部征用集体土地为国有土地，估算各 种税费和征地拆迁安置的总费用约108亿元。其中税费9. 5亿元，能逐步 返还和上缴市财政的税费约4. 4亿元；征地拆迁安置费99亿元。这部分 土地在扣除旧村改造和集体经济发展用地后，征地补偿费仍是一笔相当可 观的财富，可为农村城市化提供有力的资金保障。3.2.5 “城中村”改造势在必行随着厦门城市化进程的加快，“城中村”的问题日益突出，应当说，通、厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002。7常城中村所带来 的所有的社会问 题在厦门的城中 村无一不有，这同 厦门这座美丽的 “花园城市”、“最 温馨的城市”的称 号格格不入，也是度门建设海湾型城市、国际大都市的目标所不能回避的。厦门本岛一方面是土地资源紧缺，另一方面又是“城中村”的无序建 设和利用级差地租粗放型幵发，土地资源浪费严重。据调查，目前本岛农 村住宅建筑面积471. 6万m2,已达人均80. 9 m2。农村总体居住面积宽裕： 企业预留用地中区级工业区的用地面积为77. 925公顷，各村企业用地面积 306公顷，已远远超过人均15 m2的指标。土地问题己成为制约本岛农村城 市化及经济发展潜力的重大障碍，厦门本岛“城中村”通过城市化改造， 用地可由原來的844公顷降为567公顷，节约用地近1/3。城市化改造可在 有限的本岛土地上挖掘潜力，促进城市健康、持续的发展。伴随城市的经济发展，城市面貌的改变，“城中村”的环境与改善后的 城市环境更不协调，因此“城中村”的改造势在必行，同时城中村改造也 成为推进厦门城市化进程的重要环节。3.3厦门拟对城中村全面改造1门市从2000年起，提出拟对本岛内的农村进行全面改造，根据厦府 【2001】28号文，成立了“厦门本岛农村城市化建设协调领导小组”，领导 小组下设办公室，负责“协调、研究、督办”，为城中村改造政策的出台奠 定了基础。 图片选U: 门规划管理局.林炳新编.JI门规划纵横.中国餘林出版公司.200丨年2 ； 门本岛农”城市化疰设协调领抒小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002年7月1935三翠门的城市化iS路与城中村现状在此之前，匣门在市政建设中遇到城中村土地征用和拆迁安背问题时, 往往采取逢山开路、遇水搭桥的 办法。例如仙岳村，没有计划整 体改造的方案，由于仙岳路建设 的紧迫性，政府先行征用了道路 红线以内的用地，对此部分村民 拆迁安S，然后又分步对路两侧 的村庄进行改造，居民就地还迁。整个过程没有房地产开发商介 入，完全属于政府行为。目骱环 岛路建设中遇到的旧村也采取这 种办法。从九十年代中期，厦门市开 始尝试对“城中村”进入渐进式 改造，如“许曆” “濠头”“乌石浦”等，但都是以政府为主导，国有公司 具体实施，由于当时没有先行制定相关政策和策略，再加上整体房地产形 势低迷，改造工作走走停停、停停走走，有些至今仍理不清头绪脉络，承 担改造项目的园有公司不是负债累累也是举步难艰.收效甚微“1门本岛农村城市化建设协调领导小组”成立以来，展开了本岛农 村城市化的前期调研工作，统一指导、协调本岛农村城市化的规划、建设、 丌发、管理，组织评审农村城市化的分区规划和详细规划.协调解决城市 基础设施的衔接，拟定相关政策。并对农村城市化改造的试点项目作了部 分的前期准备工作，取得了很大的成绩。湖电区政府从99年开始就着手有关样店、刘厝旧村改造的前期工作， 准备较为充分。2002年初，厦门市在关于“旧城旧村改造工作”的会议上 确定湖里区“样店、刘厝”旧村改造为试点，开元区“莲坂”同时为改造 试点，希望通过总结经验，进而对本岛内旧村全面改造。KUV选I 1门n报.城市杂志.城屮村，2003年丨1第四章城中村改造策略的比较和研究第四章城中村改造策略的比较和研究4.1城市更新的理论所谓城市更新就是将城市不适合现代机能的部分作有计划的改善，所 以更新是针对城市某一退化地区加以治疗或彻底加以铲除的行为。城市某一部份的退化，在今日各大都市中是一个非常普遍的现象，主 要原因是由于工商业过度繁荣，乡村的人口大量涌入都市，使无论有计划 或无计划的城市无法承担，而产生许许多多的不良现象。城市土地利用、环境保护等问题的解决从市场失灵到政府干预再到政 府失灵，人们又重新求助于市场力量，但这与单纯依赖自由放任的市场机 制解决问题已经有了本质的区别，而是政府与市场的一种结合，政府通过 设计制度、保护产权，使环境保护、城市整体与私人经济主体的利益紧密 相连。实现土地利用、城市规划与环境保护等制度的创新，己成为世界各 国的一种共识，也是中国加入町0,强化法治与民主，提高政府绩效与公 众参与水平的重要内容。中国的城市规划毕竟源于原苏联的社会主义计划经济背景，进一步的 制度创新，特别是明晰与保护私有产权、尊重市场、保护土地开发的契约 性势在必行。“城中村”的改造涉及改造成本以及既得利益集团利益的再 分配，是一项复杂的系统工程，它的策略应当体现制度的创新。4. 2相关城市城中村改造策略和研究我国部分发达地区的