戴德梁行酒店公寓项目策划管理模板.doc

一、序言

水晶岛项目标定位调整工作是项目现在关键，是项目开展营销工作前提和基础。在前一阶段，我行经过对西安写字楼、住宅、商业等本项目所包含到各类市场具体供需调查，把握了西安现在市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临市场压力和机遇。同时对和项目区位、档次、物业类型有类似性北京商务综合建筑体进行了专题研究，以掌握综合建筑体基础规律，作为本项目定位依据。另外对项目本身条件也进行了具体分析，作为项目定位前提条件。在上述分析基础上，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体规律、项目本身条件三个方面提出了我们定位提议。
即：项目总体定位为高级次商务综合建筑体，项目标三个关键功效之间，应形成运转良好互动作用，成为西高新乃至西安市独特高品质综合性项目。具体表现在整体项目应以写字楼为关键功效，公寓配合写字楼，形成项目标主体；商业配套作为对二者功效补充和完善，三种功效在统一商务气氛下相互支撑，形成1+1大于2协力效应，最终能够以较强综合实力参与市场竞争。
经过和贵司沟通和研讨，以上基础定位已经达成了双方共识。但在此基础上还需要深入细化相关问题，才能够达成可操作程度。因为时间紧迫，而且定位工作深化也需要阶段性深入，在第一阶段汇报中，定位细化程度还不足，所以我们在项目基础定位确定基础上，结合项目急待处理具体问题，对项目标定位进行了补充和细化，方便促进项目标定位落实到可操作层面。

现在需要细化问题关键包含：
l 公寓具体定位，和对应细化定位问题，如交通组织、大堂分割、装修、经营管理方法、和已售出物业关系问题等；
l 公寓底约定位，包含业态、布局、规模等；
l 写字楼低约定位，包含业态、布局、规模等；
l 水晶石功效细化、业态组合、经营管理模式等；
作为综合建筑体，上述需细化定位内容之间是有联络，尤其是作为项目关键功效公寓定位更是关键。在项目总体定在高级商务综合建筑体前提下，写字楼、商务俱乐部——水晶石定位方向已经明确，而且是和总体定位吻合，提升项目总体价值。但公寓定位还需要明确，公寓内应该包含何种功效才能够和项目标总体定位吻合，和写字楼、水晶石等起到相互促进作用。而且公寓功效细化，公寓和其它物业关系明确以后，公寓功效划分、交通组织；公寓低商定位、写字楼底商定位等将迎刃而解。所以，在项目定位细化调整阶段，关键问题是公寓定位问题。

二、公寓细化定位
在公寓细化定位上，关键问题是在公寓中是否需要设置酒店功效。在是否需要酒店明确以后，才能够确定公寓内还应安排何种类型公寓产品，和公寓、写字楼低商配套等定位细化问题。所以，我们首先对酒店功效必需性和具体产品模式进行确定，在据此考虑其它功效设置。

（一） 酒店功效定位

一）酒店功效存在必需性分析
1. 市场需要高级酒店
西高新作为西安经济发展最活跃区域，入住企业达成近5000家，其中不乏世界500强企业和中国著名企业。企业聚集，除了进行生产、研发等活动，也同时会产生商务交流需要，对高级次酒店有较为强烈需求。同时西高新经过多年发展，已经成为综合性城区，商务活动日趋频繁。现在酒店设施显著不足，全区著名酒店仅有一家三星级酒店，已无法满足商务活动需要。所以从市场情况来看，高新区存在着对高级次四星级、五星级商务酒店需求。

2. 酒店是商务型综合建筑体中关键功效
经过对商务综合建筑体专题研究，在大型商务综合性项目中，写字楼、公寓、酒店和商业是最关键和基础功效。而且酒店比重在综合性项目中，所占百分比通常介于10％－30％，公寓基础为服务式公寓，百分比介于15％－25％。本项目中公寓部分规模百分比在50%左右，假如考虑酒店功效和投资服务型公寓两种功效，其比重完全吻合较为理想综合建筑体酒店和公寓规模百分比。

3. 符合贵司长久发展战略
贵司作为西安最具实力开发企业之一，多年来开发了大量房地产物业，全部在市场中产生了较大影响力，贵司一直是市场引领者和开拓者。在高新区经济快速发展，房地产市场竞争日趋猛烈情况下，贵司为自己提出了新要求和挑战，涉足新市场领域，开发西安市场还几乎属于空白高级次综合性项目和酒店类产品，继续保持对市场引导，是企业发展新一步和关键战略。

综合来看，西高新区域酒店设施不足，而市场又对高级酒店有较大需求，开发高级次酒店产品能够满足市场需求，有良好市场空间。同时作为商务综合建筑体，酒店是必备功效，对项目标品质保持在高水平是有力支撑，并使项目总体价值有较大提升。另外，开发酒店产品也是贵司引领市场关键举措，是涉足新市场领域关键步骤。所以综合而言，对于本项目安排酒店类产品是必需。

二）酒店功效具体类型分析
酒店功效类型能够分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和管理公寓式酒店。
下面我们对三种酒店类型在本项目中适应性进行分析，选择较为适合本项目标酒店功效类型。
1. 纯酒店
纯酒店是拥有40年产权，产权和经营权统一，经过经营获取长久收益酒店类型。经过我们对北京商务综合建筑体专题研究，在商务综合建筑体内酒店通常全部是4星级、5星级高级次纯酒店，产权和经营权不分离，由著名酒店管理企业经营管理，是商务综合建筑体高品质有力确保，对综合建筑体内其它功效有较强支持作用。
对于本项目而言，设置纯酒店有利原因是：1.市场当中缺乏高级次酒店，而对高级酒店需求在不停增加；2.酒店是商务综合建筑体中关键功效，有利于综合建筑体不一样功效协调，促进总体价值提升。
但不利原因也很显著：
l 纯酒店是进行长久经营获取收益，通常不出售，资金回收期限比较长。贵司开发酒店物业，是涉足新市场领域，迎接新挑战战略考虑，纯酒店开发存在着高投入和难以快速回笼资金矛盾，对企业继续做市场市场领航者在资金支持方面有不足。
l 四、五星级高级酒店是西高新市场所需要，高级酒店对装修、设施设备要求较高，本项目假如建设纯酒店无疑需要加大成本投入，风险大，而长久经营是否能够确保项目成本顺利回收存在不确定性，而且后期经营也存在风险。
l 作为纯酒店，国家有严格星级评定标准，而本项目本身是公寓，不管在空间上、设施设备配置、配套设施配置等方面，全部无法达成国家标准，难以根据星级评定标准进行改造，从而无法确保作为纯酒店所必需档次标准。
l 依据项目现在现实状况条件，已经无法作成纯酒店，而且已经有相当数量房间出售出去，使后期进行酒店式管理难度很大。所以在经营管理方面，找到著名酒店管理企业进行经营和管理是比较困难。
经过以上分析，能够判定，本项目不适合开发纯酒店。

2. 产权式酒店
产权式酒店是旅游和房地产相结合产物。产权式酒店即投资者购置酒店客房后通常不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理企业统一出租经营，获取一定投资回报，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。
产权式酒店通常在自然景色优美旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益双重需求。产权式酒店也是真正酒店，产权为40年，进行酒店式经营和管理，长久收益。作为一个投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。
从国外经验来看，产权式酒店成功要素中有多个必需原因：
l 有庞大用户群
l 在自然景观、娱乐休闲资源优越旅游度假区
l 专业管理企业和网络化经营
对于本项目而言，开发产权式酒店不是理想方案，存在以下制约问题：
l 产权式酒店土地使用权限是40年，也需要进行星级评定才能确保品质，吸引投资者，所以需要加大前期成本投入。
l 西高新是产业区，不是旅游区，对用户吸引力比较差。
l 因为不是旅游区，产权式酒店只能作为投资工具，而西安用户投资多带有多重需求属性，仅能满足其投资需求产品对其吸引力不足。
l 和本项目商务气氛不协调。
l 为吸引投资者，大多数产权式酒店需对投资者有投资回报承诺，无疑加大了开发商经营风险。
l 因为存在上述制约原因，有产权式酒店管理经验酒店管理企业会对项目标经营前景进行评定，达成合作可能性会比较低。

3. 公寓式酒店
依据北京、上海等发达城市经验，在高级商务综合建筑体内或在商务区内，已经出现了起到酒店功效而且进行酒店管理公寓式酒店。即使在本质上，它们是有70年产权公寓，但它们实现了一定时期内产权和经营权完全分离，而且经过酒店销售渠道取得租客，由专业酒店管理企业统一经营管理，从品质到管理到服务全部靠近或达成高级酒店水平，用户以短期商务客人为主。

这类公寓式酒店兼顾了产权式酒店和居住型公寓属性，购置者能够满足其自用和投资多重需求，对购置者而言比较有保障。
这类产品基础操作模式是：
（1）开发商经过高品质装修和组建专门酒店管理企业，将项目包装成高端产品——四、五星级酒店，从而使投资者感觉到项目未来保值增值能力，吸引投资者注意；
（2）经过长久返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促进有意向投资者进行实质投资，而且实现较长时间内投资者产权和经营权分离，酒店管理企业能够取得长时间经营管理权，从而确保了将公寓根据酒店方法进行经营管理，实现酒店功效。
（3）在项目进入经营阶段，为投资者提供一定时限无偿使用权。
（4）经过后期经营，获取经营收入，实现对投资者承诺。

对于本项目而言，采取此种方法对于投资者有一定吸引力：
因为一定时期产权和经营权分离，使得项目实现了酒店功效，而酒店在西高新是有良好市场前景，所以，作为酒店功效产品其产品本身品质有保障，而且开发商承诺和市场潜力能够使投资者取得稳定回报，物业有升值可能性。对投资者而言，用较少投资取得了高品质物业，而且物业保值增值能力比较强，通常还能够得到一定时限无偿使用权，所以有较强吸引力。

对于开发商而言，采取此种方法关键好处于于：
l 将公寓产品包装成高级酒店，在根据高级酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次性取得大部分成本回收。
l 西高新高级酒店缺乏，使得经营收入有确保，在扣除承诺返租或按揭款和经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且能够取得额外经营利润。
l 经过取得长久统一经营管理权，实现高级酒店功效，对于综合建筑体总体功效协调和总体价值提升有促进作用。
l 能够带动其它物业保值增值，提升公寓品质，促进其销售。
但此种模式在市场及经营方面也存在着一定风险：
l 投资者实质上是用较高首付款购置了后能够继续使用55年公寓产品，是一个期货投资。后产品价值怎样难以得到确保。而且投资者让渡了首期款时间价值，丧失了用其投资其它项目标收益。所以投资者对项目后品质和市场情况最为担心，而且会期望在内取得一定附加权利。所以开发商应该定时更换装修和家俱，确保项目标品质，而且给投资者一定时限使用权或其它优惠。
l 此种模式适合于对项目成本组成不了解，投资渠道少，不了解资金时间价值投资者。
l 为达成酒店品质，开发商在前期必需要增大投资成本，使项目销售风险加大。
l 必需和专业酒店管理团体合作，有良好酒店销售渠道，才能够确保项目标稳定回报。
l 在项目经营期间，还要定时重新装修和更换家俱，需要追加投资，增大了经营风险。
l 项目现在公寓价格平均在3600元/平方米，而高级酒店价格会很高，和项现在期定价有较大区分，价格跨度大，对销售会造成不利影响。

4.适合本项目标酒店类型
经过以上三种酒店类型分析，能够看出，酒店式公寓是较为适合类型。
l 符合企业经营发展战略，从单纯住宅开发向复合房地产开发过渡。
l 符合商务综合建筑体基础规律。
l 对项目整体品质有提升作用，确保项目总体价值和高回报。
l 符合现在市场中投资者投资心理和多重投资目标。
l 能够提升公寓及其它物业价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。
酒店直接用户是投资者，间接用户（租客）是短期居住商务客人。
直接用户是投资者，她们是将本项目作为酒店和一个投资产品来购置，她们所看中是高级酒店和专业经营管理为项目带来保值和增值。
间接用户是短期居住商务客人。因为商务团体客人对配套要求比较高，而项目本身是公寓，配套设施和专门酒店会存在一定差距，首先即使能够经过商业配套设施在一定程度上加以填补，但其次能够将关键侧重在短期居住商务散客，因为短期居住商务散客承租能力较强，对于保持较高经营收益，进而实现对投资者承诺有好处。而对于旅游客人，因为西高新不是旅游区，对旅游客人吸引力不强，而且旅游客人价格承受能力也比较低，所以不是理想用户。对于西安，尤其是西高新而言，因为商务活动越来越活跃，短期商务客人数量比较多，周围众多企业、写字楼商务人士应该是酒店式公寓关键用户，而且假如本项目酒店特色较为鲜明，提供和住酒店不一样居住感受，很可能会吸引更大范围商务客人。

（二）公寓类型定位
对于本项目标公寓而言，除了设置酒店功效以外，还应该有其它公寓类型。我们下面对有可能公寓类型一一进行分析，从而判定最为适合公寓类型。
1. 纯公寓
l 纯公寓是以自用为关键目标，兼顾其它需求公寓。依据我们对西高新住宅市场调查，现在住宅市场发展态势良好，大家普遍对西高新住宅市场较为看好，需求较为旺盛。
l 但纯公寓用户对户型需求相对比较大，户型选择上以2－3室为主，而本项目公寓以一居为主，在户型上难以满足纯公寓用户需要。
l 而且，纯公寓和本项目作为商务综合建筑体定位不吻合，对项目总体品质有影响。酒店功效和自住公寓不协调，对酒店品质也有影响。

2. 商住公寓
l 伴随高新区发展，各类企业越来越聚集，成长型企业和小企业对商住公寓有需求。
l 依据我们对商住企业调查，她们对户型需求也多为2-3居，以满足办公需要，而本项目公寓户型无法满足商住要求。
l 商住公寓档次和酒店、写字楼档次不匹配，对项目总体品质有影响，会造成品质下降，收益降低，不能达成高级次商务综合建筑体基础要求。

3. 酒店式公寓
l 依据北京、上海等发达城市经验，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营方法，其分销渠道是传统房地产销售渠道，和房地产中介企业进行合作。用户以长住用户为主，关键是中国外高级商务人士和高级白领。这种产品是长久经营，获取长久收益，投资成本逐期回收而不是快速变现。这么对本项目标资金压力会比较大，不是理想方法。
l 以出售为主酒店式公寓，若承诺较长时期回报，则成为以投资为主兼顾自用投资产品，为确保品质，应统一管理和经营，以取得稳定收益。此种模式其实和前面讨论过实现酒店功效公寓式酒店类似，作为一个新投资产品，本项目标公寓部分完全做成此种产品市场风险比较大。
l 假如仅承诺较短期限回报，也需要提供装修，和酒店硬件投入差异不大，但两种产品会产生竞争。必需采取统一经营方法，不然小业主为取得用户，会竞相压价，品质难有确保。在用户方面也会和酒店客人有冲突。而且包租风险较大。因为采取酒店式经营管理，物业管理费会比较高，对于自用用户不划算，会将自用用户或先期自用后期考虑投资用户排除在目标用户之外，会加大项目标市场风险。

4. 投资型服务公寓
和上面提到采取短期承诺酒店式公寓相比，投资型服务公寓能够在确保项目档次基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目标品质有保障。同时服务内容也是可选择，使物业管理费降低，从而能够吸引投资者、自用者、自用和投资兼顾者、作为用户招待场所企业等多个用户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓用家多为长久用户，和酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上即使和酒店相比有一定差距，但也是高品质。依据我们对于综合建筑体研究，服务式公寓也是基础功效之一，对于综合建筑体内其它功效也能够起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。
所以，综合比较多个公寓类型，投资型服务公寓是最为适合公寓类型。

（三）水晶岛公寓细化定位
1. 目标用户
1.1目标用户
（1）公寓式酒店用户群
酒店直接用户是投资者，间接用户（租客）是短期居住商务客人。
（2）投资型服务公寓用户群
l 投资者：对该项目有投资意向用户，期望首期投资额较少用户
l 自用型：高新区工作外籍和外地高级管理人员
l 将其作为接待用户相关企业
l 在西高新工作白领，短期自主，长久投资

2．项目现有条件分析
2.1设施设备
相对于纯酒店而言，上述二种物业类型对于楼宇设施设备不存在明确要求性要求，而取决于市场和目标用户需求。
本公寓楼可配置二十四小时热水、户式中央空调，含有基础智能化配置，基础满足商务用户使用要求，对于整体物业品质有一定提升作用。
2.2配套设施
相对于纯酒店而言，“公寓式酒店+投资型服务公寓”二种物业类型对于楼宇公共配套设施并无具体要求，关键取决于市场和目标用户需求。
但针对本项目标具体区位，现在还未成熟，商业配套设施应尽可能配置全方面，满足用户多方面需求。
2.3户型
公寓楼户型原本根据商务公寓标准设计，户型面积、配比等和公寓式酒店及投资型服务公寓均较为吻合。
2.4总平面布局及出入口
商务居住功效所必需临街面、多个和城市道路连接口本公寓楼均满足要求。公寓楼人行、货流、内部出入口设置不仅满足使用要求，为公寓管理和服务预留了条件。

3．具体组合形式
“公寓式酒店+投资型服务公寓” 具体组合形式基础有以下二种方法：
l 分楼层组合
l 竖向组合
下面将对此二种方法加以分析说明。

3.1分楼层组合
3.1.1组合方法
分楼层组合又分为二种方法，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分，其下部为投资式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓”，另一个方法为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型服务公寓在高层部分，即“下部公寓式酒店、上部投资型服务公寓”。
不一样上下组合方法，在不考虑电梯和大堂使用前提下，区分以下：
3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓
将公寓式酒店设在大楼高楼层或低楼层，本身并无本质性差异；公寓式酒店在高层部分，酒店客房将拥有很好视野和采光、景观等。
3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓
因为本项目西南侧隔路木塔寨变电站，将公寓式酒店设在下部，距离变电站较近，而使公寓距离变电站相对较远。公寓式酒店为短期散租客，对此不会尤其注意，可将此不利影响化解。
从经营角度，因为下部3-5层有38套已售户型承诺5年返租，将公寓式酒店设在低层，恰好将这些承诺用户纳入酒店式管理，能够经过补充协议将此部分房间纳入公寓式酒店客房，实施统一经营管理，所得收益统一返还小业主，有利于贵企业实践承诺。

3.1.2电梯和大堂使用
从整个大楼安全性角度，二种物业即使全部是公寓，但公寓式酒店为短期租户，而投资性公寓以长久租客为主，所以电梯和大堂仍应该分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业档次。
一旦采取横向分割方案，肯定会造成从电梯厅到房间交通距离过长问题，对于酒店客人而言，因为是短期居住，对此可能不会尤其关注。但对于公寓客人，因为是长久居住，过长交通距离肯定会给其带来不便，从而降低其购置投资或自用爱好，不利于项目销售。所以横向分割方案对项目标销售和用户居住影响很大，不是理想方案。

3.2竖向组合
3.2.1公寓楼平面布局含有双大堂特点，有利于竖向分割。公寓式酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区管理，处理了公寓式酒店和公寓混用电梯和大堂问题；
但此种分割方法最大问题是各层平面被分成二部分，每一部分消防疏散楼梯只有一个，不符合消防规范，补救方法是在分割处设防火门，作为另一个逃生出口，满足紧急逃生要求；而从电梯服务面积角度分析，标准层6部电梯均分为2组，一组3部电梯，电梯数量相同，决定其服务面积也尽可能相同，所以纵向分割方案需要尽可能均等划分标准层平面，不然会出现一边电梯过剩，而一边电梯不够使用情况，会降低公寓档次。
现在在G-G1轴防火分界线基础将整个平面划分为近似相等两部分，基础符合电梯服务能力。

3.2.2分区方法
采取竖向分割形式，有二种分割方法可供选择，其一为依据东大堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂特点，将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓。两种方案各有优势和不足之处，现分述以下：
3.2.2.1公寓式酒店设在东侧
优势：
l 首层东侧大堂宽大气派，适合作为公寓式酒店大堂。
l 东侧1-2层商业配套面积充足，有利于安排公寓式酒店服务配套设施。
劣势：
l 但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店在东侧，而以长久居住为主投资性公寓在西侧。投资性公寓用户对于居住环境要求相对较高，对于木塔寨变电站存在会较为关注，不利于投资性公寓销售和出租。
l 整个公寓楼服务/消防电梯在大楼西部，公寓式酒店无法顺利使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。

3.2.2.2公寓式酒店设在西侧
优势：
l 将公寓式酒店设在公寓楼西侧，靠近木塔寨变电站，淡化变电站对于投资型服务公寓不利影响，有利于投资性公寓销售和出租。
l 同时公寓式酒店必需服务电梯（及消防电梯）在西部，便于使用。
l 洗衣房等设施在西部，便于公寓式酒店使用。
l 公寓式酒店在公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，靠近办公楼商务气氛，功效、档次较为协调，便于配套设施共享。
劣势：
l 西部大堂面积相对较小，空间相对局促，对于公寓式酒店而言，和公寓式酒店形象和档次不符，不够气派。
l 酒店式首层、二层商业配套面积较少，1-2层总面积约1740平方米，而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房，不能满足公寓式酒店对于配套设施需求；而投资型服务公寓1-2层总面积为约2830平方米，面积较为宽松，其配套面积和功效能够和公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼配套中也有需要和公寓式酒店共享功效。但这种共享配套，尤其是公寓式酒店和投资性公寓共享配套，使用不便，一样造成一定程度人流混杂，带来对应管理和安全问题。
l 公寓式酒店还需借用写字楼配套设施。

3.2.3安全问题
竖向分区方法，仍需确保每层消防疏散，需要在防火分区处加设甲级防火门（根据现图纸为每层走廊G轴-G1轴处）。为确保日常居住使用安全性，此处需要增加人员或电子监控设施给予管理和防范。
3.2.4电梯数量
依据我行多年对于酒店市场经验，一个运转良好、盈利顺利酒店，存在一定客观规律，即需要一定规模效应，其基础盈利规模大致在300个客房，才能取得合理收益。而300间客房酒店，对于客用电梯数量要求基础是平均60-90间客房需要一部电梯，根据此标准，300间客房约需要4-5部客用电梯。而本项目经过竖向分割，东、西两部分各3部客梯，对于公寓式酒店，电梯数量较为担心。
3.2.55货运电梯
因为公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清洁护理需要专用货运电梯，加上西部原有三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电梯，基础满足使用要求。
3.2.6分摊面积需要重新计算
因为公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而因为竖向分割，公共部分可分摊面积分摊对象和原整栋公寓楼统一分摊情况有所不一样，需要重新进行销售面积计算，重新核实每户销售面积。
3.2.7新销售面积和原销售面积矛盾
因为销售面积分摊标准为根据实际使用进行分摊，投资性公寓在东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面积可能有所改变，对于已经出售公寓部分，需要和小业主协商处理重新计算分摊面积使户型销售面积改变问题。
3.2.8和已售出户型矛盾
从经营角度，因为现在已经售出公寓近200套，而且在3-5层有38套已售户型承诺5年返租。公寓楼经过竖向分割，这些已售户型一部分在公寓式酒店内，另一部分在投资型服务公寓内。在公寓式酒店内已售户型，需经过补充协议等方法，将此部分已售房间纳入公寓式酒店客房内，实施统一经营管理，可望经过将所得收益统一返还业主，实践贵企业相关返租承诺。但在投资性公寓内已售户型，尤其是承诺返租户型，其矛盾较难处理。
3.2.9公寓式酒店和原已售公寓之间价格差
经过将原一般服务式公寓改为公寓式酒店，大幅度提升了公寓销售价格；而原服务式公寓价格已经被市场所接收和认可；现经过改为公寓式酒店而使价格大幅上扬，市场接收和认可是一个难题。假如不能够为市场所接收，公寓式酒店销售可能见面临困难。
3.2.10公寓式酒店管理企业
要确保公寓式酒店酒店品质，需要聘用专业酒店管理企业进行专业化服务和管理。而本项目和投资性公寓同处于一栋楼内，在分界处因为消防条件限制不能够完全分隔，含有安全和流线混杂隐患。这么情况为寻求有经验、高品质酒店企业造成了难度。

结论：
l 依据和贵企业沟通和交流，考虑水晶岛公寓已经售出一部分，且其中3-5层有38套公寓对用户作过相关5年投资回报承诺；并结合上述对于公寓物业定位三种组合方法分析，我行提议将公寓定在“公寓式酒店+投资性公寓”组合方法。
l 提议将公寓式酒店设在公寓楼西半部分，投资型服务公寓设在公寓楼东半部分。

（四）商业配套定位细化
依据上述设置，公寓楼1-2层商业配套根据为各自上部物业类型服务标准进行布局和功效安排。同时考虑到公寓式酒店对配套要求相对投资型服务公寓要高，公寓配套能够和公寓式酒店共享。
公寓楼定位为“公寓式酒店+投资性公寓”，组合方法为西侧为公寓式酒店、使用公寓楼西侧大堂，东侧为投资型服务公寓，使用公寓楼东侧大堂。
故公寓楼1-2层商业配套定位，需以公寓楼定位为依据，以项目综合建筑体整体定位为前提，紧密联络两类公寓针正确目标用户特点和差异，并结合综合考虑，对各类业态关键服务目标用户进行细分，并由此确定具体业态及功效、位置等。

1公寓式酒店
1.1商业配套定位标准：
公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套内容应基础靠近于酒店公共配套设施，把握其“酒店”特征，针对公寓式酒店用户需求进行定位。同时兼顾综合建筑体整体定位需求。

1.2定位依据
公寓式酒店关键用户类型为短期停留、商务目标散客。这类人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是重视内部空间舒适性和高品质，重视服务水准，对配套要求不是很强烈。所以在酒店配套能够少而精，满足其基础需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低配套如健身、会议等设施，可共享公寓或写字楼配套设施。

1.3定位内容
公寓式酒店配套定位包含一层和二层两部分。
如前所述，公寓式酒店配套需要在投资型服务公寓和写字楼配套共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度现实状况条件，在一层设置设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（和投资型服务公寓适用）、美容美发、小型餐饮。
因为配套规模限制，公寓式酒店健身中心、高级超市需要在投资型服务公寓中共享。而因为公寓楼原设计未包含高级大型中式餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不含有，并考虑现在工程进度，公寓高级餐饮在写字楼配套中处理。

1.3.1一层
因为公寓式酒店一层空间面积约920平方米，布局较为紧凑，西端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管理区域，不便改动，现在能够利用仅有大堂两侧空间。
依据定位标准和依据，结合工程现实状况、空间特点及酒店门厅应该含有基础接待服务功效，在此设和酒店公寓日常出入关系较为亲密内容，有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。
l 接待前台、行李寄存
因为大堂北侧空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作为咖啡茶吧位置，而选择南侧前台作为公寓前台及管理办公、行李寄存。
位置：1-3轴、J- K轴围合空间
面积：约50平方米
功效：接待服务、行李寄存、内部办公等。
l 商务中心
因为公寓式酒店用户为商务客人，其需求和一般酒店用户类似，商务中心是必需配置。
结合一层现有空间条件，将商务中心设在和前台相邻位置。
位置：1-3轴、K-L轴围合空间
面积：约50平方米
功效：收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等。
l 咖啡茶吧
依据我行对酒店调查，酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所，作为休息、等候、简单商务洽谈场所。
位置：12-14轴、L1-J1轴围合空间。
面积：150平方米
功效：包含咖啡厅、茶吧（在原前台内）、单间茶室（在原办公室内）。
目标用户：公寓式酒店住客。

1.3.2二层
公寓式酒店二层总面积约为830平方米，西端为洗衣房及空调机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。考虑公寓式酒店住客需求，美容、餐饮、洗衣为基础配套，需求量和频次全部较大，故此三类功效设在二层；其它因为空间限制无法兼顾功效如高级餐饮、健身中心等考虑和投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基础配套。
l 小型餐饮店
高级酒店应该能够提供自助早餐，考虑本酒店300多套客房，需要早餐厅规模较大。将原有美容沙龙和过厅均纳入餐厅空间，以求餐厅规模在现有空间布局条件下尽可能大，尽可能满足实际使用要求。
位置：1-14轴、J-L及J1-L1轴围合空间。
面积：约200平方米（含操作间）
功效：为楼上用户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。
目标用户：公寓式酒店住客。
l 美容美发
公寓式酒店同酒店，对于美容美发含有相当需求，属于基础生活配套。而自助洗衣属于公寓配套，在公寓式酒店配套面积担心情况下，以满足酒店需求为主。故将原自助洗衣空间改为美容美发。
位置：1-2轴、N-Q轴围合空间。
面积：80平方米
功效：美容、美发、简易按摩保健。
目标用户：公寓式酒店住客。
l 洗衣房
和公寓式酒店所提供酒店式服务相适应，洗衣房是公寓式酒店必需配置基础配套。依据空间现实状况，保留其在原有位置和规模，关键服务公寓式酒店，并可兼顾投资型服务公寓用户菜单式选择服务要求。
位置：4-5轴、P-Q轴围合空间。
面积：62平方米
功效：为公寓式酒店统一服务提供洗衣设备和场所。
目标用户：公寓式酒店，兼顾投资型服务公寓选择服务。

注意：在水晶岛公寓两个大堂内，从门厅抵达需要经过高差为1.2米台阶共8步；而未设残疾人坡道。应加设残疾人轮椅坡道。

2投资型服务公寓

2.1商业配套定位标准
投资型服务公寓关键目标用户为投资者及长久租住公寓用户，而其商业配套关键使用者是实际居住在公寓内长久租客。和她们需求特点和偏好相匹配，是水晶岛投资型服务公寓定位标准。

2.2定位依据
依据我们对西高新中高级住宅购房者调查，用户对于配套设施需求关键集中在保健中心、便利店、中餐厅、干洗店、美容美发、咖啡厅或茶社等方面，重视日常生活方便性。

购房者对生活服务类配套设施需求

作为投资型服务公寓长久居住者，她们特点是长久居住，所以对配套设施需求也是以日常性需求为主，和公寓式酒店用户相比，更重视实惠、便捷，尽可能兼顾舒适。消费水平较为稳定，含有较强消费能力；以满足日常生活实用性为主，对生活品质有一定要求。消费范围关键包含休闲咖啡、高级超市、美容美发、健身、保健、干洗店、餐饮、药店等。她们对中高级餐厅也有需求，但因为底商设置餐饮对居住者居住环境有一定影响，所以能够使用写字楼配套中高级餐厅。

2.3定位内容
依据上述定位标准和依据，并结合项目具体建筑形式和空间现实状况，及施工进度情况，同时考虑对于公寓式酒店配套补充和兼顾，投资型服务公寓配套内容分布在一层和二层。其中一层设大堂、休息厅、咖啡厅、高级超市、美容美体中心、药店；二层设健身会所，包含健身房、体操房、桑拿、球类运动室、儿童活动室、图书室及和二层露台结合屋顶花园。
在这些配套中，分为投资型服务公寓专用配套、和酒店公寓适用配套、和写字楼及周围更大区域共享配套三类。
l 休息厅和咖啡厅关键为投资型服务公寓服务，属于其内部配套。但咖啡厅也可兼顾酒店公寓、写字楼等外部需求。
l 健身会所和公寓式酒店适用配套；
l 高级超市、药店、美容美体保健中心因为属于临街门面房，兼顾了对公寓式酒店、写字楼需求，并可向周围区域写字楼用户提供服务。

2.3.1一层
投资型服务公寓一层总面积约1470平方米，面积较为充足；门厅约240平方米，给予投资型服务公寓气派、高级形象，是提升其品质、吸引高端用户关键原因；一层有三个临唐延路门面房，含有极高商业价值，适合部署对外营业业态。
依据上述考虑，在一层靠近大堂周围设咖啡、休息厅服务型功效，为投资型服务公寓内部服务区，是提升投资型服务公寓档次关键路径，只有提升投资型服务公寓档次，才能确保其和酒店公寓品质差距，从而缩小其目标用户和酒店公寓用户差异，确保整个项目标档次和品质，有利于项目标推广和销售。
一层临街门面房不一样于内部空间，因其含有较高商业价值，功效设置应即满足上部公寓使用，同时对外部提供配套服务，服务对象含有对内对外兼顾特点。故在此设能够对外服务高级超市、美容美体保健中心、药店、花店，使水晶岛公寓配套能够服务于整个项目，并辐射周围区域。
l 大堂：
投资型服务公寓门厅不一样于公寓式酒店大堂，其前台能够较为简单，关键以安全保障和提供相关服务为主。而因为客观空间条件很好，为投资型服务公寓配置了大面积大堂，对投资型服务公寓品质提升含相关键作用。
位置：原有大堂位置
面积：240平方米
功效：为接待、问讯、交通空间。2层通高大空间有利于展示投资型服务公寓形象，提升档次。
l 休息厅
和大堂宽广、气派高品质相适应，在大堂北侧设休息厅。此处窗外为本项目标绿地花园，景观良好，适合休息、观景，放松身心。休息厅设置是有力提升公寓品质另一个关键原因。
位置：在大堂北侧，12-14轴、D1-F1轴之间；
面积：120平方米
功效：休息、等候
目标用户：公寓式酒店用户
l 咖啡厅
利用原设计咖啡厅操作间上水、下水、电气等设施设备配置；且其位置在南侧，能够享受到阳光，是适合咖啡厅位置。作为公寓用户接待及休闲场所，是公寓起居厅在空间上延伸。
位置：C-F轴、1-4轴围合空间。
面积：240平方米
功效：咖啡茶饮、休闲、洽谈、见面等
目标用户：公寓式酒店用户，能够兼顾周围消费人群（包含水晶岛写字楼）。
l 高级超市
因为高级超市需要对内、对外服务，需选择公寓内部和外部均可方便抵达位置。一层东北角门面房能够经过大堂经过道直接抵达，位置隐蔽而便利，是酒店内高级超市适宜位置；同时对外临街（唐延路），便于吸引人流对外服务。且高级超市有利于提升公寓档次。
位置：C1-A1轴、12-14轴围合空间。
面积：约130平方米
功效：高级小规模超市，如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。
目标用户：服务于公寓式酒店用户，同时服务于投资型服务公寓用户、办公楼用户，及周围写字楼消费者。
l 美容美体保健中心
经过我行调查，和健身中心一样，美容美发和保健是高级居住物业用户关键需求之一，含有较大需求量和较广需求面。作为本项目高级公寓配套，美容美体中心和一般美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不一样类型业态。美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时含有相当规模，提供专业化、多功效美容和保健服务。其用户不限于投资型服务公寓和公寓式酒店，而且包含写字楼和项目周围其它写字楼、居住户用户需求，其辐射范围取决于专业化、综合性程度，和营业规模大小。
含有较大规模、选择临街门面房是实现其功效和辐射范围必需条件。而原银行营业厅位置、面积等均能够满足其要求。
位置：C1-A1轴、4-12轴围合空间。
面积：约320平方米
功效：美容、美发、按摩、多种保健诊疗等。
目标用户：资型公寓用户、公寓式酒店用户，写字楼用户、项目周围其它写字楼、居住物业用户。
l 药店、鲜花店
如定位依据所述，针对长久居住投资型服务公寓用户，她们需求更偏重和生活化日常需求，药店和花店针对公寓用户生活化需求，同时也能够对外服务。一层东南角门面房能够满足药店和花店对于空间和临街位置需求，是较为适宜位置。
位置：药店在C-A轴、1-2轴围合空间；花店在C-A轴、2-4轴围合空间。
面积：药店约120平方米；花店约47平方米
功效：药品销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。
目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户，写字楼用户、项目周围其它写字楼、居住物业用户。

2.3.2二层
投资