房价上涨对六安市居民生活影响的调研分析报告.doc

房价上涨对六安市居民生活影响调研汇报

六安一中东一（20）班
课题组员：胡晓旭 胡晨冉 岳晨昕 黄芙蓉 陈梦月 曹瑞 余玥 等19位同学
内容摘要：房价上涨对六安市居民生活影响，房价上涨原因，应对房价上涨方法
关键词：房价上涨 影响 方法 原因
时间：.8

研究背景
房屋作为一个固定资产已经有几千年历史，中国房地产事业伴随改革开放不停蓬勃发展，收入增加、消费升级促进房价上涨。自起，经济步入快速发展时期，全市居民收入较大幅度提升，消费支出平稳增加，生活水平对应提升，消费结构不停改变。居民消费需求由“吃、穿、用”向“住、行”升级，而“住”则是城镇居民和富裕农民增收后首位选择。而多年来房价一路飙升，作为时代新青年、国家主人翁，我们对此产生了浓厚探究欲望。
研究目标和意义
目标：1.了解房价上涨对家乡居民生活影响
2.探究房价上涨原因
3.寻求应对房价上涨方法
意义：经过对课题“房价上涨对六安市居民生活影响”调研了解房价上涨影响产生原因和思索处理方法，理性看待房价上涨。调研同时锻炼我们能力。
研究过程
一、确定课题
二、搜集资料、了解情况、设计调查问卷
我们走访了六安市众多楼盘售楼部和搜集了很多资料，了解到六安房价市场是从下六个月开始火热起来，商品房价格也有最初元/m2左右一路涨到3000-4000元/m2。到现在城区住宅价基础保持在4500元/m2左右，部分区域超出5000元/m2 ，部分楼盘甚至超出6000元/m2。疯长房价让很多六安市民望尘莫及。
针对目前高房价现实状况，我们制作了这个调查问卷，对六安市居民进行抽样调查，搜集她们对于目前高房价态度。
我们共发出110份问卷，其中有效是100份，问卷内容以下：
。
房价上涨对六安市居民生活影响调查问卷

您好！ 我们是六安一中学生，现在在做相关房价上涨调查问卷，想向您了解多个相关问题，谢谢您合作！
1．您年纪？（ ）
A 10~17岁 B 24~30岁 C 31~40岁 D 41~50岁 E 50岁以上

2．您职业是什么（ ）
A 学生 B 农民C企业职员 D 个体经营者 E 公职人员 F 其它

3．您对最新房贷政策了解多少？（ ）
A一点不知道 B偶然听说过部分
C常常性看部分相关新闻 D天天看相关新闻

4．您认为，您所在城市房屋销售价格是否仍存在上涨可能？（ ）
A仍然可能上涨 B在高位徘徊滞涨
C已经达成峰值，未来将会小幅回调 D房价将快速下跌

5．面对疯涨房价，您会选择成为艰辛“房奴”还是变成合租“蚁族”？ （ ）
A“房奴” B “蚁族” C看情况 D不知道

6．房价上涨会抑制您其它消费吗（ ）
A 会 B 不会

7．房价上涨影响您对就业地选择吗？（ ）
A很大影响 B 有些影响 C 影响很小 D不影响

8．房价上涨会使您生活水平下降吗（ ）
A 会 B 不会

9．您认为房价上涨原因是（ ）[可多选]
A 大部分建材价格大涨B 土地价格涨幅较大
C收入增加 D 旺盛消费需求推进房价上涨
E 开发商对高利润期望
补充： 。

10．您认为房价上涨，最有效方法是什么（ ）
A 政府宏观调控 B 改善市场经济 C 不知道
补充： 。
三.社会实践 发放调查问卷
四.分析数据 得到结论

结果分析
大部分被调查者年纪集中在24-40岁之间，且以企业职员、公职人员居多。对于房价疯涨有83％受访者认为上涨程度很不合理。在接收调查100位受调查者中只有4％人对于房价政策一点也不知道，有96％受调查者最少会在看到相关房价消息时不跳过，给一定关注。这是房价作为目前社会一个热点话题很好表现。在针对个人相关房价爬升见解时，有25％受访者认为仍然可能上涨，这和多年来各地房价一直上涨炒楼炒房现象普遍相关。而75％受访者认为房价基础不会有太大涨幅，这和政府为了遏制房价过快增加而出台“国十条”，近期国家颁发很多房价政策，和政府正极力改善民生有很大关系，多数受访者对此还是比较乐观。在接收调查居民中有77％感到了购房紧迫感，计划“先租房，等赚够了钱再买”或“贷款先把房买下来然后一边盈利一边还”。在受访者中有68％居民表示房价上涨会限制其它消费，这也表现了房价上涨一个弊端，即抑制居民其它消费，从而影响消费品市场发展。房价对于大家选择就业地也有影响，在受访者中77％选择有影响。只有9人认为影响不大。这不得不说，中国房价在当下社会发展中有不可忽略影响作用。而在全部受访者中，有89％普遍把房价增加过快原因归咎于社会和政府。
研究结论
一.房价上涨对居民生活影响
对于高涨不下房价，影响最大就是广大百姓。面对着连续攀升房价，最痛苦应该是一般百姓了。当今房奴不可计数，她们天天全部要背着重重房债压力。还有，蜗居已成为了大城市繁荣背后辛酸，住在十几甚至几平方米小盒子里，还能愉快么？

1、房价上涨过快，加大了物价上涨压力，造成居民购房负担过重，生活水平下降。。最大受害者是一般居民，因为种种原因，她们无力在前几年购置商品房，原来计划经过勤俭节省积累一笔钱款，以改善居住条件，不料一般老百姓固定收入增加速度难以赶上房价上涨速度，造成居民生活水平下降。
2、抑制了居民其它消费，从而影响消费品市场发展。房价上涨过快，造成购房者贷款额和还贷量增大，而购房者可支配收入在短期内却未显著上升。绝大多数购房者纷纷削减了衣着、教育、医疗、休闲娱乐等方面消费。还有很多潜在购房者也只能节衣缩食，以积攒首付款提前购房。这严重减弱了中国刺激内需政策效果，成为扩大居民消费需求关键障碍之一。
3、加剧了居民之间贫富差距。房价大幅上涨是一个不公平利益转移，意味着财富以货币和固定资产形式在向少数高收入者，尤其是向投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者收入则变相缩水，造成收入差距深入拉大。低收入居民收入增加远远赶不上房价增加，住房支付能力逐步下降，很多人被排斥在住房市场之外。
今年以来居住类价格累计上涨6%，增加了居民心理和支付能力压力，造成部分居民（尤其是低收入居民）感到生活压力较大。在以建设友好社会为专题今天，房价上涨使越来越多人离自己住房梦越来越远。
二.房价上涨原因
受访者中有89%人认为房价升高原因是政府渎职，恶意炒楼，哄抬价格这类违反市场标准见解。而认识到这是中国城市化发展必经道路，居民有改善住房需求人只在少数。造成房价快速上涨原因是多方面。那么有哪些呢？

1、 国家GDP增加。
全国各地房价跟GDP大致全部是同期增加。正因为GDP增加，房价也就有了一个上涨助力，所以房价上涨是一个肯定规律。但很显著，现在房价上涨幅度远大于GDP增加，所以引发房价疯长并不是只有这一原因。

2、 地方经济发展和地方房价涨跌亲密联络和相互影响。
经济发展和城市建设往往是同时。首先，地方经济发展肯定会推进城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大商机，从而加速房地产发展。发展城市资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。其次，发展经济也亟需房地产业发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有利于经济发展。

3、 人口增加和房屋供求关系
旺盛消费需求推进房价上涨。多数购房者为了改善居住环境、提升生活品位、儿女结婚、分户需要选择购房，但也有部分高收入者，把购置房产作为投资一个渠道，获取增值收益；还有一部分纯粹是受买涨不买跌消费预期心理影响，使本应在未来购房需求而提前释放，从而推进房价快速上涨。
4、 银行贷款利率增加。
之前，国家利用宏观调控把利率提升，目标是使房地产开发商降低贷款建设情况,从而达成降低房价目标。不过,这时候开发商却把贷款高额利息变成高额房价,这么就变相把风险转移到了消费者身上。所以，银行利率提升，却反而令房价愈加上涨.

5、 开发商对高利润增加
开发商对高利润期望，造成房价走高。因为房屋开发是一个资金密集型行业，风险高、周期长，肯定要求取得高于社会平均水平超额利润。开发商为追求利润最大化，住房完工以后，采取分期出售房屋，造成供不应求假象，以此提升房价。

6、 大家买涨不买跌消费心理。
购房消费者购置心理很简单——买涨不买跌。这就造成了,房价越高,就越有些人买.假如房价一直涨话,买人就会越多,因为,大家全部会认为现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降，大家就会认为现在房价以后会更低,等到房价低到谷底时候再买也不迟。所以人越多，价越高,而价越高 , 这么购置心态也促进了房价一直跌不下来。

7、大部分建材价格大涨
大部分建材价格大涨。如：钢材和去年同期相比上涨5.1%，水泥上涨26.9%，砖上涨17.8%。因为建筑装饰材料等价格大幅上涨，房屋开发成本不停提升，对房价上涨形成了推进力。

8. 土地价格涨幅较大是房价上涨关键前提。土地是房屋成本关键组成部分，伴随城镇化建设推进，大量土地资源被占用，客观上造成了供给相对不足。再加上国家控制占用耕地和住房用地审批制度实施，促进土地交易价格不停上涨，且呈逐年上升趋势,推进了房屋销售价格上涨。
三．怎样应对房价上涨
伴随房价不停升高，进而出现了多种多样房地产问题和由此引发社会问题，怎样能够有效抑制房价连续上涨，对由房价上涨而产生一系列问题得以处理，试提出以下对策提议
（1）加强住房需求管理
为区分对待各类住房需求，对不一样对象要经过不一样手段进行管理，即对住房需求进行差异化管理：做到不一样收入人选择不一样新旧，不一样价格住房，避免盲目跟风购置新房、好房，从而也有效遏制了住房价格上涨。目前所要做是深入完善这种住房供给体系，基于中国人多地少，人多房少基础国情下，房价上涨是长久趋势，适度增加住房供给，激励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动住房需求；利用多个手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场规章制度，维护双方当事人利益，规范租赁市场健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，提倡建设小户型住房、购置二手房、租赁住房等方法，让住房市场回归正常供需状态。
（2）加紧中国农村城市化建设，深入扩大城市化空间
中国城市化和房价关系取决于城市化是以怎样形式进行，假如是采取农民进城方法，大量农村人口涌入城市，便会造成城市拥挤和住房担心压力。而中国是个农业大国，农村人口占总人口80%以上，必需要改变农民进城方法，经过对农村经济开发区建设来加紧农村城市化建设。
（3）提升房地产开发中土地使用效率，调整土地供给计划制订
第一，目前中国不少城市房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”情况，对房地产开发中容积率等问题应该作出相关要求。很多地方全部将新增建设用地中绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地需求。政府在制订土地供给计划时，能够考虑单独制订新增住房用地计划。同时，在合理计划存量房屋拆迁面积基础上，制订存量住房用地供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中首先需要将经营性用地统统纳入市场范围，处理低价供地、无序竞争问题。要建极大破坏作用，所以必需严格限制。
　　 第二，规范土地价格和扩大低价位房屋百分比。在房地产市场供给方面，除了预防过分投资反弹风险，还要把完善土地出让制度和规范土地价格、控制高价位房屋增加和扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要预防继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出土地投机和炒卖；规范政府在土地拍卖中行为，逐步形成符合土地供需关系、反应土地价值土地拍卖价格；经过扩大房地产企业规模效应等降低成本，降低土地涨价原因过多地向房价转移。在提升低价位房屋比重方面，要区分不一样房屋结构投资情况，经过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位尤其是经济适用房投资力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构情况。
第三，引导各方面理性预期。首先，要引导房地产开发商理性认识到房价过分膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加动力更多地放在扩大企业规模、提升房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。其次，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其改变信息基础之上。
　　 第四，引导消费观念转变。现在在住房消费领域，大家追求“一步到位”，造成住房消费提前，需求集中、趋同，引发房屋供不应求。针对于这一现实状况，国家需要调整住房政策，激励梯级消费，抑制提前消费。政府依据城市大小，发展情况，购房者年纪、收人、家庭人口平均规模等数据，制订差异性政策，激励小户型消费，限制大户型住房需求和消费立土地、房地产管理部门协调机制，在遵照土地利用计划、城市计划基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
（4）完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发过程中，要缴纳多种税，这些收费最终全部要归结到住房成本中，房价自然就提升了；另外经过提升办事效率，降低办事步骤，公创办事程序，公布税费标准，许可产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方法不仅能够大大提升开发商对开发项目标可控性，降低交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力确保。
（5）建立和完善相关法律法规
房价水平最终会和当地居民消费能力相匹配，房价上涨最终需要经过经济增加来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可连续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨相关键作用。
（6）建立和健全房地产信息公布制度
政府要定时向社会公开公布相关住房供求、住房价格信息，为市场主体决议提供参考。同时，建立网上信息查询制度，立即更新相关内容，确保信息现时性。完善信息资源开发利用。在现有基础上，主动开发分地域、分品种、分项目标住房信息，并定时向社会公布，使市场主体立即了解相关信息，掌握市场走势。要立即建立多层次房地产市场预警系统，建立综合预警指标体系，关键监控土地、投资、价格、空置率、供求情况等指标，为房地产市场各主体决议提供服务。提议媒体尽可能客观地估计房价走势，正确引导市民转变住房消费观念，激励她们勇敢地做商品房消费者。
感悟
在调查时，受调查者也全部比较主动，对于房屋价格普遍表示比较关注。经过这次调查，我们深入认识了房价快速上涨这个热门社会话题。同时也意识到了身为中学生，应该多多关心社会，融入社会，心系民生，培养主人翁意思。
这一次研究性学习活动意义不仅在我们处理了课题中问题，更关键是，我们能力在和社会接触中得到了很好锻炼。社会经验值增加，为我们未来而对猛烈社会竞争打下了良好基础和团体精神，提升了我们协作能力，全小组组员齐心协力完成了这次学习。
最终我们要感谢此次调研中热情帮助市民，也要感谢社会支持，和学校给了我们提升本身素质机会。

参考文件:[1]谢文蕙.城市经济学.清华大学出版社
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[8]李红云.中国住宅资产价格过高成因分析及对策提议.武汉金融高等专科学校学报
[9]常莉．房地产税收改革对房地产业影响效应研究．西北大学