房地产企业融资管理方案样本.doc

房地产企业怎样融资
主持人：
下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资和企业重组演讲专题，莫天全先生是美国亚洲开发投资企业ADF实施副总裁，搜房资讯控股总裁兼首席实施官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么她运作搜房网已经成为大中华地域最大房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业怎样投资融资方面演讲。
莫天全：
谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派论坛，刚才在底下和我们新闻媒体，还有我们学员一起有个简短交流，大家认为孟晓苏博士讲得很精采，现在在开发界或是在我们产业，慢慢从简单开发已经向一个高度或是一个深度开始来想问题，不是简单一个概念或是一个做法就能够带来我们一个开发项目完全成功，这也是我们作房地产学院派一个目标、一个原因，因为总感觉到这个产业在进步过程当中，这种扎扎实实以经济理论为基础部分东西还是相当关键，要想求得一个长久稳定高速发展话，还得把理论和实践很好结合起来，就是抛掉我们部分最基础经济规律或是生活尝试来做部分房地产项目标话，这个时代可能就会过去了，这是房地产学院派目标。刚才孟晓苏博士讲了很多新见解，在两个星期以前她就把讲稿给了我，她要利用这个机会发表部分新见解，和同业们探讨，所以今天我在后面听了部分，还是很受启发。
这个东西和房地产开发稍微有部分距离，或是抛开了具体开发来谈我们房地产业发展问题，这个话题就是投资融资和企业重组。最近尤其是从去年下六个月开始，我们认为这一块已经成为一个热点或说大家很关注一个话题，总而言之，实际上我们说是这个叫房地产投资银行业务，这块在美国，我知道也就是美国现在还是相当发达，投资银行对我们大家全部不是很陌生了，这关键就是在多个方面，比如说上市，还有融资，还有收购吞并等等方面，有很多作用，包含了直接投资，包含了我们这些所谓世界富人这种个人管理，包含我们股东高盛就是世界上最大投资银行，三个最大投资银行之一了，也是最有名投资银行。那么国际上著名还有东方广场，李嘉诚有跟大全部是量，包含华远，现在是华润，当初也是高盛参与了直接投资。这个话题延伸到房地产业是一样，就是从房地产业来说，我们现在已经从简单小规模房地产开发已经上升到一个上一个层次或上规模，从长远方面来考虑这种开发，所以我也是借这个机会和大家交流。
上一次在我们去年年底时候，我们做了一次很大年会，那时候我也是简单和大家交流了一下，得到了很多反馈，所以在这个基础上，我也作了部分修改，在此再和大家作部分交流。
刚才说到房地产投资银行这块就包含了很多方面。不过，今天我关键要讲就是股权投资或是融资，这块也能够叫做直接投资，说得简单一点，就是我们要把我们企业一部分卖给她人，让她人我们是要找股东，股东拿什么成为股东呢？就是拿她们资金成为我们这个企业或是项目标股东。从四个方面：一个是股权投资起源，一个是股权投资方法，还有相当关键，也就是我们能够把握或说在这当中技巧性很强，就是我们获取这些股权投资步骤和技巧，最终很简单让我们自己知道，也让我们投资方知道，也就是我们回报。
第首先就是投资起源，这块很关键，实际上大家全部知道，就是找有钱股东，开发早期，这种空手道做法还能做，不过好象越来越少了，所以这时候资金实力介入，成了我们做房地产项目，尤其是做大项目很关键一环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是首先，不过直接融资投资也是很关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还钱，那么她成为你股东，你亏了赚了全部是她，这是不用还钱，一部分就是我们常常做，就是要还钱，就是我们贷款借款要还钱，除了还她本金以外还有就是利息，还有一个就是可还可不还钱，当中还有很多条件，借贷这块也能够转成股权转成股权以后就能够不还了。那么股权这块也有条件，就是说期望几年以后出去，她不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还，那么我们常常就是不用还钱资金。
起源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们常常所接触，银行、保险和证券，证券企业就是我拿高盛来举例，投资她们投资包含华远、包含东方广场，银行这块投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生事情，保险企业也会介入这块，尤其是在国外做法，因为作为一个资产管理或资金管理这块，为了分散风险话，总会有一个百分比，10％左右是投在房地产业这块，经过不一样方法。所以这是我们一个很大资金起源。
第二个是我们投资基金，投资基金现在在中国还是在一个比较早期阶段，大家还在探索或说要做哪些事，很小规模在介入，从市场分量来说，还没有到一个很大一个量。不过，这块越来越关键，越来越显著。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天会，很简单，一个感觉就是海外，包含美国、包含欧洲资金全部想介入大陆这一块，为何呢？中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速发展，也是很看好一个产业。房地产业又是在一个好大环境里经济当中一个领头产业，所以大家对这块很看好。不过她们看好是什么？比较高级一点，长久回报，对她们来说有一个10％回报就已经很满足了，我接触在香港两个很简单五星级饭店，一个在上海，一个在北京，上海差不多是3.5个亿美元还没有完成，不过要完成一个项目，她们准备全盘收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金介入，我们怎么把握它，怎么把这个起源掌握，还是很关键。因为在这个当中有一个距离，因为有钱人，她那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱话，假如是几千万、几百万就报了，那么假如是几十亿、几百亿话，真是值得我们探索和寻求资金来言。
第三块是我们房地产企业，我们中国开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，不过资金不足，还有部分开发商她手上有钱，不过她没有地，所以这是一个能够很好组合起来，有地出地，有钱出钱，经过这种股权方法，能够得到双方全部有一个发展，这是一个很现实，实际上在我们操作过程当中常常发生事情。
第四个起源就是我们非房地产这些大企业，像我们最近上市这些，前两年上市什么中华、中油有是钱，好多钱，她们总得投，投房地产她们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是很好资金起源或资金拥有这些实体。
简单来说就是这四个方面，我们传统金融机构，我们投资基金，包含有通用投资基金，专用投资基金，有投资基金是专门投资房地产，北京有一个比较有名项目叫香江花园，这是一部分墅项目，不过实际上里面有公寓，欧洲资金叫（英文），香港也有资金好多个人，不过花了一个亿美元买了一百多套房子，她就追求长久回报，因为社保基金也好，养老基金也好，她需要稳定长久回报，这是我们说专题基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型非房地产企业。股权投资这块方法。
第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，首先是纯粹股权投资，这个和回报实际上是结合在一起，就是我们经过做股东分红，比如说搜房，搜房实际上就是我为何谈股权投资这块，搜房就是有整个过程和整个运作，所以我们对这块是相当清楚，比如说搜房两大股东，包含高盛投资银行还有IDG，美国两大一流企业了，她们投资搜房就想是从分红或说以后上市这个渠道来得到她回报，这我们就叫做纯粹股权投资这块，这块适适用于包含我们项目企业，也包含我们长久发展房地产企业，项目企业就是做一把，项目完了就完了，我们说是企业型，做了第一个项目以后还要做第二个项目，比如说华远，以前华远现在是北京华润，那么就属于投资性企业。
第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，她给你两千万，给你五千万，不过她还向你要一个利息，可能这个利息会比正常银行利息低一点或是差不多，她成了你这个股东以外，你这个企业还得每十二个月给她5％或百分之几利息，这是一个比纯粹股权投资这块愈加严厉一个投资方法，不过具体每个投资到底怎么样，还有待于具体分析。
第三种投资方法叫做股权投资加期权，期权就是给她一个未来权益，这块就是我们常常说管理层期权或是投资期权说得很简单，比如说一个项目需要一个亿，假如投资方先投了两千万，不过这两千万是根据现在一个亿价格来投，她就占20％，她期望给她一个期权，在十二个月之内或是两年半之内再给她投资权利，假如她再把这三千万投进来时候，那相当于这个故群是50％、50％了，就谁也不控股了，这当中就股权投资加期权，期权作用相当大，可能我们现在认为反正进来全部是钱，不过即使全部是钱，不过今年进来和明年进来有很大不一样。
那么我们分三大，一个是纯粹股权投资，很简单，最终就是企业分红或是企业出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款，还有一部分利息；第三个模式就是这种股权加齐全。
获取股权投资步骤和技巧，说起来大同小异，不过这个过程当中还是相当有它做法，而且就是说我们去融资，我们去找钱，我们去跟投资方谈，是不是成功呢？很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱，用什么方法方法，或是怎么包装我们这个产品出去，就跟一个企业上市一样，很大一部分在包装方面要作准备。
我给它分成七个方面来作这个准备，第一个方面，就是我们作这个股权投资时候，目标一定要明确，我们为何做这个，我们要比较我们这个股权投资让人家来占股，还是我们去借款，我占股有什么好处，我借款有什么好处，因为股权投资进来话，会对我们操作，对我们管理会有干预，会有介入，起码从董事会角度来介入这一块。所以从这个角度来说，我们要进行股权投资时候，我们这时候一定要很清楚，我们要是股东，股东就是我们老板，所以我们要是老板，所以这点要有心理准备，别到时候老板进来以后心里不舒适，而且在这个过程当中也能表现出来，我们要是老板，我们尊敬我们老板，我们是为我们老板服务。这是一个。
第二个方面，股权这一块是让她人控股，还是不让她人控股？这个要很很清楚，比如说我们出去卖掉企业20％、25％，还是卖掉企业50％、75％，所以这个也是相当关键，因为在中国来说，我们很多不期望把控股权丢掉，我认为这是正确，因为作为一个企业，尤其是不是很成熟企业，早期企业话，假如聒噪把控股权丢掉话，是很很危险。所以投资方也有不一样投资方，比如说我们刚才说四大类资金起源投资方，对投资资金还有金融机构钱来说，她们通常来说并不期望控股，不过对房地产企业来说，很多情况下她们期望控股，这个就是看看我们假如目标明确话，假如我们不期望她们控股，那就是我们找资金方向已经很明确，我们就找金融机构，找投资基金，找非房地产大型企业，假如说我们有心理准备，准备把我们股权让出去话，甚至把控股权让出去话，我们不妨找部分房地产企业钱，所以目标一定要明确。第二个准备要充足，这实际上和我们文件包装是包含在一起，准备充足当中很关键一块就是市场分析和定位，我们做什么，这个企业做什么，一定要很很精细，我就拿搜房做比方，搜房从诞生一直到现在它定位全部很明确，就是我们为这个产业提供多种多样服务，提供多种多样工具，来支持这个产业买卖双方能更有效工作，这就是搜房定位，它定位是服务型企业，这么她就不能去做开发，写不能去做交易，确保她中立性，这个产业才能够做下去。那么从这一点来说，我们企业要想出去，这一块定位要讲明确，你必需说清楚，不然话什么全部想做就什么也做不称。
具体包装这里面有多个步骤，第一块是目标和原点，有时候我们用一句话就把我们企业、把我们项目说清楚，我们项目就是要做成北京市最大商场，我需要是20个亿人民币，或是80％、70％是商场，还有20％是办公楼，所以这些东西一定要经过调查情况下要很清楚，目标和标准，所以我们通常说我们想做什么。
在定位情况前提下我们就得从各个方面来促进抵达我们这个。市场复杂很关键，这一点给我们投资方，尤其是我们比较大机构方要有一个说法，假如市场很小话，是谁也不敢进去，市场必需足够得大，让人家看到发展空间，假如太小话，像大机构，十二个月给她挣100万、500万人民币话，她一点全部不感爱好，因为这100万、500万人民还不够她大费用，要做就是这块市场要充足有依据引证她是有潜力、有发展。
第三个方面是我们产品描述，我们这个产品在房地产业就是我们项目，我们房子，不管是办公楼也好、商场也好，还是我们住宅也好，我们产品到底是怎么定位，是定位在高级公寓还是我们一般住宅，还是商场，还是我们厂房仓库，这个要很清楚，不仅仅这个定位清楚，而且和这个产业里边同类产品、同类比较是怎么一个情况，为何我们要选这个，这一点要很有理有据用数据来支持。
我们在市场和目标远景确定情况下，相当关键一点就是我们怎么切入来运作，这个目标这个项目我们怎么里运作，得让潜在投资方或出钱人明白我们这个项目运作怎么样，因为很多投资方投了钱以后并不想介入很多管理，像搜房最多是从董事会来介入管理，她也不怎么管你到底怎么操作运作，因为她们也不懂，不过你得让她们懂。那么尤其是房地产这方面要相当侧重，就是我们到底怎么来做这个项目。所以这块我们在座也有很多教授知道营销策略，然后在我们这次论坛里面也有一批教授来专门讲这个营销策略。
这是前面四个方面全部是就我们业务方面来说，就企业定位方面来说。从管理方面股权投资是相当关键步骤，或有时候是她最关键步骤，做什么还其次，我们说做这个对象就是人问题，尤其是早期企业人问题比做什么全部关键，像搜房这么企业我们早期时候更多是从我们团体、从我们企业架构各方面来考虑她投资可能性，做到一定程度以后，有一定市场拥有率以后，这时候业务分量会越来越高。所以这块要让我们投资方放心，我们这个企业架构是怎么个情况在于董事会运作，那么因为人家投了权得给人家董事权益，那么团体就是班子，那么这个一把手尤其关键，我们领头一定要是一个一把手，不能是两个一把手，假如是两个一把手话就会出现问题。那么这个团体独裁是相当关键，那么所以这个管理班子要搭配相当适宜，尤其是对外资来说，外商来说这个管理班子是很关键，比如说搜房这个管理班子，我们管理班子搭配实际上是三分之一：三分之一：三分之一家就，三分之一人是含有中国国外教育经历，三分之一人是来自于我们房地产业，要对这个房地产业，还有三分之一人来自于信息技术产业，因为搜房毕竟有相当重分量是在信息技术这首先。包含现在我们开展投资银行业务，这首先有一部分人就是从投资银行业务方面过来。所以这个管理班子是起到决定性作用就是在这儿块，有时候为了需要我们还得搭配管理班子，有一个很好领头，有没有一个操作性人，有没有懂过程、开发过程人，全部得有一个很好搭配，让我们投资方放心，就是投给这么一个团体是不会有什么很大风险。就是这些人是信得过，假如说大环境不好，来一个亚洲金融危机或来一个911有部分原因控制不住是没有措施。
接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内，假如是一个项目少于五年话，一个项目整个做完整个过程她投资回报，我们支出在什么地方，我们收入在什么地方，按道理来说，每十二个月有一个预算，当然在我们投资融资之前，我们应该有一个五年预算，这一块要很清楚，假如作为企业来说五年财务计划前两年还要相当具体到每个季度，每个季度你收入是怎么样，你支出是怎么样，什么时候能够持平，从企业角度来说，从项目标角度来说，那就是说你这个进程是怎么样，投资在哪儿个阶段，收入在哪儿个阶段，支出和收入大约全部是多少，即使说财务分析和估计在操作过程当中会有很大调整和改变。不过处理在现在，在你投资融资时候，投钱时候，在现在这种状态下会是一个什么情况，一定要有充足说明力，你算出往返报是3％谁全部不会投，那么你算出来50％会打一个大大问号，50％当然很好，不过你要有足够论据来支持它是50％。
最终就是在这全部文件准备好以后，就是一个股权结构，这个很简单，就是谁出多少钱，占多少股。从这多个方面，目标、市场、行情到营销策略、企业结构、管理班子，然后财务分析，最终股权架构这些方面，整个文件肯定全部要准备好，你就用这一两页纸拿几千万块钱话，大约比较难，那么这块我们里面有相当多不规范地方，因为这一块我们坦率说是比较弱，因为整个房地产业也是比较弱地方，那么很多东西我们全部是做了，为何香港、台湾那些做房地产人经过她们手包装做出来就不一样，经过我们手各可能就卖不出去，所以这是很关键，香港、台湾这些就成了我们和外资结合一个桥梁，不过现在这个慢慢在改变。中国这块已经有很大变故，而且国外也回来了相当大一批有海外经验一批人。
这就是文件包装这一块。
再下来，文件包装完了以后就是我们怎么来把它让我们投资方了解，让我们投资方接收，这一点很关键，就是我们这里要做演示，要做讲解，大家坐下来要谈，我告诉你我想做什么，我为何要这么做，我得到回报是什么，这一点很关键，我们说这个也是和谈恋爱一样，第一次见面很很关键，往往很多事情全部是在这15分钟之内基础上有个确定，而且大家有没有感觉，我记适当初搜房和高盛投时候，我们就是一个早晨大家坐下来吃一个早餐，就是谈一谈投资事，产生基础上确定，然后剩下来事情基础上就是印证，你说是不是那么一回事，会后我们有一个专门我们叫做技术队伍来跟你了解情况，是不是那么回事，假如真是那么回事，就基础上确定了。那么演示了讲解这部分要相当注意，要讲清楚，而且要很有信心，我们坐下来和潜在投资方谈信心是很很关键，说什么就是什么，哪怕你还不是很确定，你一定要有百分之百心情来说，不然话你自己在那儿全部是打鼓，全部没有信心话，你让方怎么办，投资方怎么会给你信心。所以这方面讲解有很多技巧，信心这一块我是认为除了我们第一给人印象以外，很关键以外，第二块就是信心一块在谈判过程中很关键。你坐下来就得让投资方感到放心，她给你一个亿，你能给她赚回来1.2个亿，所以这一点很关键。有时候确保我们全世界首富比尔盖茨先生当初搞和IBM谈时候，她软件实际上什么全部没有，谈完以后，一回头就把人家软件拿回来卖给IBM，哪怕你还没有，有些地方还没有百分之百把握时候，不过你在谈时候，这个技巧还是很关键，这也就是我们过程当中部分心得体会吧。
演示和讲解这一块整个过程完了，假如大家全部认为可行话，谈下来就是一个我们说关键条款确实定，关键条款确实定就是一两页纸很简单，我们叫它（英文），这块会把关键条款在里面罗列出来，投国家钱、占多少股，有没有利息说法，有没有期权，管理权是怎么回事，对总经理有没有否决权这些东西，通常做法是过了我们关键条款以后，那就是律师事情，该谈判业务谈判基础上完了，就把这两页纸给我们律师，律师会按她做法，会根据常规做法起草出来一百页文本，这一百页当中实际上关键就是那一两页纸，就是这个关键条款这块是我们谈判最关键内容。
然后，律师这块只是走程序，确保投资方、确保现在股东方利益，确保她们符合各个地域法律，香港要符合香港，北京要符合北京，美国要符合美国，这是律师起到作用，同时又有很多保护条款。
所以关键谈判条款完了以后就是协议，最终就是比较简单，就是资金到位，通常来说我们比较大规模或是成型投资商签了协议以后问题全部不大，资金全部会很快，我记得我们和高盛签协议，今天签明天就能够一次性到位，这些全部是比较放心。不过还是有说法，在这个过程当中有大家说我有钱，她有钱，不过有些甚至签了协议，尤其是在中国，签了协议这个钱也迟迟不到，这种情况不是一个案例两个案例，坦率说还是挺普遍，所以资金不到自己帐户上还是不算，所以说这一点要在过程当中很强调，因为有时候大家浪费了很多时间来做工作，最终时间不到位大家全部困难了。所以这一点在找投资方时候要比较有选择性找，要找这些有信誉，而且有历史这么部分企业。简单来说，投资方钱是不一样，一个投资方钱一块钱和另外一个投资方一块钱是完全不一样，在我们过程当中我也是经历过这个过程，我是记得因为IDG是我们比较早股东，高盛是我们第二轮进来股东，在我们第二轮子时候就有相当多投资方，因为当初情况很好，有很多投资方追着我们，包含香港、包含台湾中国外很多资金全部想介入我们搜房，不过作为我们操作者也是很需要钱，那么这个协议书就等着董事同意，那么我们董事就是IDG数据集团卡得很严，那么说我们一定要去找世界上第一流金融机构来投，这是我在香港、美国我们打电话吵了两个小时吵不下来，因为就等着我来签字这个事情，香港上市企业，最终就是说我们还是放弃了这个，然后就找高盛，包含当初摩根士丹利，这些大金融机构全部很愿意介入。因为当初那时候很痛苦，因为有钱不要，还要再去找新投资方，那么现在看起来很好，高盛对我们整个业务发展，还有对全球网络信息服务这一块关系方面起了很大作用，所以这之间我们要谁钱要慎重选择，假如有选择话，或说哪怕稍微再难度大一点，下一点力度也要寻求好投资方。
刚才是整个步骤跟过程了。假如钱进来以后那就是做事情方法，对于我们投资方来说怎么给她们回报，所以这块谈到投资这一块，我们认为是不倾向于投资方来介入管理。具体来说，不倾向于投资方派人做这个企业副总，或做这个企业财务总监，这么话我是认为会带来一系列麻烦事情。所以从这个方面来说，我们要这个投资方应该从回报方面来考虑比较多，而不是从这个过程当中来考虑得过多。
回报方面和我们刚才谈到投资方法实际上关系很大，我们只能从三个方面来给我们投资方来取得回报：一个是分红，我们项目利润很好，做完一个项目大家来分，赚了钱来分，根据股权来分，这是最传统做法；第二块就是出售股权，这个企业我有20％股权，我发觉这企业已经转向了，把这20％股权转让给其它投资商，自己把增值部分和原来部分全部赚回来，那么这是给我们投资方回报。第三种方法就是上市，上市以后成为公众股以后就能够自由交易来取得回报，所以对于房地产来说，我想分红可能是最大一个方法，然后出售股权上市也是最次要一个方法。不过对于像搜房这种增加快企业来说，因为它市场占有是她最关键目标，带刚开始上市，给股东分红是最好一个回报方法。
刚才简单花了这点时间把我们股权投资和融资这块整个过程作了一个总结。在这块我们现在感觉到中国这种需求，我们开发商需求越来越大，实际上首先是我们需求资金越来越大，因为这些房地产开发需要钱资金到位这种紧迫性越来越强，这是我们一个感觉，因为我们钱已经花了，必需得把楼盖了卖掉，那么这是我们感觉，那么我们也要寻求部分海内外部分投资方。那么同时不是说我们开发商着急这块，实际上有钱资金方也着急。刚才我说很偶然两个基金，要买五星级饭店跟公寓这一块，她们要求得一个长久回报，她们极难找，因为对中国产业也不熟，当初全部看好中国发展，从这方面来说，就是说不仅仅是我们这边着急，而且有钱一方也着急，我们怎么把这个桥接起来，让双方全部达成双方目标。那么这也是我们提出来房地产开发投资一个目标，一个依据。
这是我今天讲关键过程。说到这儿，我就再提一下相关企业重组问题，企业重组我们也是从去年下六个月开始就感觉到我们房地产业在发生部分很大改变，从两个方面来谈企业重组：
首先是我们比很好企业，已经到了一个台阶，已经到了一个市场占有，比如说在某个城市已经到了前三名、前五名，或是部分上市企业经过了部分调整，需要明确性发展方向，这时候这个企业总是包含到战略发展，搜房中房指数系统搜房研究院这一块，已经从三年以前开始，就是为一系列企业，为她们战略发展计划作了顾问，从我们三比较大规模从中远到北辰，一直到成运股份，这是我们上市企业，一直到沈阳、哈尔滨其它城市，这是我们说下一步怎么做，是以一个产业为主，还是渗透到其它产业。
要发展是以北京为主，还是以上海和重庆，这是五到七年发展，五年左右发展是怎么样。这一块不仅仅是我们在涉足干预，然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究顾问共同探讨这些问题，我们是有一个感觉，房地产业发展到今天二十年过去了，我们企业发展到今天我们需要来试探下一步发展，早期模式是不是还适合于我们下一步发展模式，这是从发展方面来考虑。
第二方面就是我们企业重组方面更多我们谈好象是这种债务重组，我们有部分开发商各个地方全部有，做得还全部是不错，不过后面支持资金全部是要还钱，这些要还钱压力很大，你今天不还多一天利息就会给你涨一天，最终我们给我们债主、我们银行打工，然后还欠一屁股债，所以债务重组我们也碰到了部分案例，我们现在也在做部分案例，包含我们现在手上有一个用户，一个例子是一个城市开发商她就是基础上在做这个项目，做房地产开发做了好几年了，资产也有一点多个亿了，就是一个中小型企业，不过她负债到了两个亿，她说怎么办？我说打死你在十年之内全部还不清，除非有什么绝招，所以这个企业就要重组，实际上不是我们房地产业要重组问题，我们银行，我们四大银行为何成立这么多资产管理企业，假如让这些银行背着这些坏资产她就得破产。一样，我们部分房地产企业，资金压力大企业，假如让她们还是背着这些债务一起来发展肯定还是死路一条，所以这时候为了盘活这个资产，一定要剥离部分坏资产，那么剥离好这块一定要让它有新发展，一定要有新资金、新运作，让它好起来，最终让我们好赔偿坏这一块，所以我们资产重组这一块，我们是感觉到企业升级过程当中已经碰到很棘手问题，这也是我们从我们做过程当中了解到部分情况。这一块实际上很多企业经过部分重组，经过部分剥离，能够取得很好回报，实际上是很好企业，为何就是最近包含高盛，包含摩根士丹利，她们全部大举进入中国几家资产管理企业坏资产，因为这些坏资产是能够盘活，盘活了她们回报是比其它金融回报多得多，那么这就是我们房地产企业尤其是部分中型规模企业发展到一定程度碰到部分问题，而且是现在必需要处理部分问题，我们天津一个用户现在就是在这个过程当中，我们找到一个很好方法，经过我们中国国外引资方法，就是经过资产收购、资产合并方法，能够让她走上一个很健康发展方向。所以这是跟我们房地产投资融资，还有企业重组这块相关话题。因为企业重组过程当中肯定会包含到投资方面、融资问题，也包含到股权置换问题。
所以在此我们搜房研究院体系也是在探索过程当中，中国房地产投资业务基础上我们还提全部没有提，或是刚刚提这个概念，我们期望和大家一起能够探索出来一条路，在房地产业能从简单早期开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来一个做法。
房地产融资新路径探讨
同济大学经济和管理学院 郭光
联络方法：, (0)(M)
绪 论
房地产行业是一个资金需求量比较大这么一个行业，尤其它资金利用又是在很短时间内需要大量资金，所以一定会和金融企业打交道，需要从金融企业筹集资金。大家以前可能更多是和银行打交道，就是说从银行取得贷款，取得开发贷款，然后进行房地产开发。
不过从6月5号到今年4月27号这短短不到十二个月时间里，中央银行和国务院等监管机构频繁出台针对房地产市场调控政策（附录），近期更有升息呼声。而这些政策着力点关键在金融和土地上。金融上关键是控制信贷规模，抬高信贷门槛等；土地上关键是停止协议转让，暂停农业用地转建设用地审批，用六个月左右时间清理整理土地市场等。不过因为房地产企业全部有自己土地贮备，政府土地贮备部门全部还有相当存量土地可供出让，所以针对土地市场政策临时还不会对房地产企业产生显著影响。而对信贷控制就不一样了，中国现在房地产企业自有资金百分比很低，以往进行项目开发所需超出半数以上资金直接或间接来自银行贷款，据调查这个百分比是79%，即使是实力较强房地产上市企业，据调查其平均资产负债百分比也超出80%。所以新政出台后，很多规模较小房地产企业无法达成或临时达不到其要求要求，银行不可能向其发放贷款，所以资金链肯定出现问题，此时她们纷纷把眼光转向信托，和利率较高典当和委托贷款。在上海等地甚至有部分小房产商开始向规模企业抛售手中囤积土地以解燃眉之急。部分大型房地产企业如顺驰、三盛等也试图经过和信托投资企业合作以开辟新融资渠道，改变过去一条腿走路局面。
新政出台肯定有利于房地产企业洗牌，改变现在企业规模参差不齐，开发水平相差甚矣，市场相对混乱局面，一部分资金规模小，管理水平差企业肯定会淘汰出局。我们苏嘉集团下面也有苏嘉房地产，现在发展势头比很好，据我所知盛岸花园三期销售情况很不错，当然这些成绩取得是离不开苏嘉集团支持，所以苏嘉房地产要比通常房地产企业多一个融资渠道，那就是来自集团企业资金支持。不过苏嘉房产以后肯定要发展壮大，房地产又是资金密集型行业，对资金需求量大，以后不可能也没必需完全依靠集团资金支持。为了能够提升企业竞争力和抗风险能力，我们有必需对房地产融资路径问题进行研究。今天我关键谈谈信托、委托贷款和土地典当，其中关键和大家谈谈信托，因为三者中它融资规模最大。因为本人研究时间不长，准备时间仓促，难免发生部分错误，期望大家在我讲完后能多提宝贵意见。

信 托
国际上通行金融四大支柱产业包含银行、证券、保险和信托，我们国家以往是银行和证券相对大家熟悉部分，近两年保险大家也初步认识了，尤其是在人寿保险行业这一块，可能在座大家包含你们家人全部购置了这么产品，信托应该说是最近两年大家才刚刚认识和了解，中国信托业即使在改革开放早期就成立了，从国外引进这么一个信托制度，不过我们国家对应法律法规一直没有建立和健全，一直到前年我们国家才颁布了信托法，央行公布了信托企业管理措施和信托资金管理措施，信托才有了自己法律法规，才能够根据国家法律法规来办理部分信托业务，所以信托业务发展应该说刚刚两年时间，时间很短，可能有部分人对于信托并不是十分了解，在这里我想先介绍一下信托。
一、信托基础知识
信托起源
信托植根于私有财产制度土壤，信托起源于古希腊或古罗马遗嘱之实施。遗产继承和管理，其关系之亲密，是公认无疑。当人类劳动力还不能产生超出维持其本身生命物质财富，新增加物质财富还归希腊氏族或罗马氏族公有时候，并无遗产继承和财产保留问题发生。只有当财富快速增加并变为部分家庭私有时，财产保留和继承才发展起来，才有存立遗嘱以分配和处理财产需要。所以，遗嘱托孤实为“信托之起源”（朱斯煌：《信托总论》第 3页）。私有财产要做到代代相传，遗嘱是最适用手段。而这种手段就已内涵信托萌芽。
现代信托及其含义
伴随大家生活水平提升和个人财产不停积累，大家在日常消费之余开始追求财产保值增值，考虑养老和儿女抚养等问题。但并不是每一个人全部有能力和专业知识去管理自己财产，即使有也不见得有足够时间和精力，这就需要托付一个值得信赖个人或专门机构为她们提供理财服务，这就是信托。
　　信托是建立在信任基础上一个财产管理制度，也就是我们通常所说“受人之托，代人理财”。
信托定义依据中国信托法第二条要求，是指委托人基于对受托人信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人意愿以自己名义，为受益人利益或特定目标，进行管理或处分行为。简而言之，信托为一个财产管理制度，是由财产全部些人将财产移转或设定于管理人，使管理人为一定之人之利益或目标，来管理或处分财产。所以，信托定义关键包含四方面含义：
委托人信任受托人。委托人对受托人信任，是信托关系成立基础。
委托人将财产权委托给受托人。信托是一个以信托财产为中心法律关系，信托财
产是成立信托第一要素，没有特定信托财产，信托就无法成立。所以，委托人在信托受托人基础上，必需将其财产权委托给受托人。
受托人以自己名义管理、处分信托财产。委托人将信托财产委托给受托人后，对
信托财产没有直接控制权，受托人完全以自己名义对信托财产进行管理或处分，不需要借助于委托人、受益人名义，这是信托一个关键特征。
    （4）受托人为受益人最大利益管理信托事务。正是因为受托人受到委托人信任，一旦受托人接收信托，就应该忠诚、谨慎、尽职地处理信托事务，管理、处分信托财产，即所谓受人之托，忠人之事。对于违反这种信任受托人，信托法要求了严格责任。
信托关系当事人
依据中国信托法第三条要求，信托关系当事人应包含委托人、受托人和受益人。相关信托关系中角色定义及权利和义务：
（1）委托人：是信托创设者，她应该是含有完全民事行为能力自然人、法人或依法成立其它组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人和受益人享受受益权，指定受托人，并有权监督受托人实施信托。
    中国信托法尤其强调委托人监督权，明确要求：委托人有权了解信托财产管理、处分及收支情况，必需时有权要求受托人做出说明；有权查阅、抄录或复制和信托财产相关信托账目和处理信托事务其它文件；受托人违反信托目标处分信托财产或因违反职责、处理信托事务不妥致使信托财产遭受损失，委托人有权申请人民法院撤消该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产原状或给予赔偿；受托人违反信托目标处分信托财产或管理、处分信托财产有重大过失，委托人有权依据信托文件要求解任受托人，或申请人民法院解任受托人等。
（2）受托人：负担着管理和处分信托财产责任，应该是含有完全民事行为能力自然人或法人。受托人必需恪尽职守，推行老实、信用、谨慎、有效管理义务；必需为受托人最大利益，依据信托文件和法律要求管理和处分信托事务。
    因为受托人实际地控制着信托财产，很轻易利用信托财产谋取私利，所以，信托法既给予受托人对应职权，更着重对受托人施加了严格义务：受托人除依信托文件约定收取酬劳外，不能从信托财产上取得其它任何利益；必需将信托财产和其固有财产分开；除信托文件另有要求或不得己事由外，必需亲自处理信托事务；必需保留处理信托事务完整统计，定时将信托财产管理、处分及收支情况汇报委托人、受益人，并依法给予保密；受托人违反信托目标处分信托财产或因违反职责、管理信托事务不妥致使信托财产受到损失，必需恢复信托财产原状或给予赔偿等。
 （3）受益人：是在信托中享受信托受益权人，能够是自然人、法人或依法成立其它组织，也能够是未出生胎儿。公益信托受益人则是社会公众或一定范围内社会公众。受益人根据信托文件要求享受信托利益，有权放弃其信托受益权。除法律、行政法规和信托文件有限制性要求外，信托受益权能够依法转让和继承；受益人同委托人一样，对受托人实施信托享受监督权。
信托财产
信托财产就是信托关系中，由委托人移转全部权予受托人财产。信托财产种类繁多，能够是动产（如：金钱、有价证券等），也能够是不动产（如：土地、房屋等），甚至也能够是无形财产权（如：专利权、著作权等），但假如是专属于委托人一身之权利者（如：继承权）；或受托人依法不得受让该财产之全部权时，该财产或财产权就不能作为信托财产了。
（1）信托财产范围：受托人因承诺信托而取得财产是信托财产。受托人因信托财产
管理利用、处分或其它情形而取得财产，也归入信托财产。法律、行政法规严禁流通财产，不得作为信托财产。法律、行政法规限制流通财产，依法经相关主管部门同意后，能够作为信托财产。
（2）信托财产和委托人未设置信托其它财产相区分：在设置信托后，委托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人，信托终止，信托财产作为其遗产或清算财产；委托人不是唯一受益人，信托存续，信托财产不作为其遗产或清算财产；但作为共同受益人委托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托受益权作为其遗产或清算财产。
（3）信托财产和属于受托人全部财产相区分：信托财产和属于受托人全部财产（以下简称固有财产）相区分，不得归入受托人固有财产或成为固有财产一部分。受托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或清算财产。
 （4）信托财产强制实施限制：除因下列情形之一外，对信托财产不得强制实施：设置信托前债权人已对该信托财产享受优先偿权利，并依法行使该权利；受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务；信托财产本身应担负税款；法律要求其它情形。
（5）对于违反前款要求而强制实施信托财产，委托人、受托人或受益人有权向人民法院提出异议。
（6）信托财产抵消限制：受托人管理利用、处分信托财产所产生债权，不得和其固有财产产生债务相抵消。受托人管理利用、处分不一样委托人信托财产所产生债权债务，不得相互抵消。
5．信托特征
（1）全部权和利益权相分离。即受托人享受信托财产全部权，而受益人享受受托人经营信托财产所产生利益。
（2）信托财产独立性。信托一经有效成立，信托财产即从委托人、受托人和受益人自有财产中分离出来，而成为一独立运作财产。委托人一旦将财产交付信托，便丧失对该财产全部权；受托人虽取得信托财产全部权，但这仅是形式上、名义上全部权，因为其不能享受信托利益；受益人当然