房地产股权投资综合项目尽职调查研究报告.doc

太阳城股权投资项目尽职调查报告
1 项目背景与交易构造概述
1.1 项目背景
河北卓达太阳城房地产开发有限公司（如下简称“卓达太阳城”）是从属于卓达房地产集团有限公司（如下简称“卓达集团”）子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达·太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目开发建设。
卓达太阳城成立于，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，河北卓达山水园林房地产开发有限公司出资4000万元，占股20%。公司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范畴涉及都市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。
1.2 交易构造
总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实行增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合伙资金方持有卓达太阳城71.43%股权（如下简称“标股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城28.57%股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目开发建设。
本次投资到期时，合伙方可对外转让标股权，卓达集团因其股东身份享有受让合伙方所持卓达太阳城股权优先权。自合伙方成立起，卓达集团承诺每季度向合伙方支付优先权维持费。如将来青年城一期项目和阳光国际项目销售进度未达到预期目的，合伙方投资卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照商定价格收购合伙方持有所有卓达太阳城股权。
卓达集团及其实际控制人投资注册全资子公司威海星际房地产开发有限公司、威海星河房地产开发有限公司、威海腾飞房地产开发有限公司、威海旺都房地产开发有限公司、威海恒通房地产开发有限公司、威海中阳房地产开发有限公司（如下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有位于山东省文登市南海新区价值为124,714万元十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在商定条件下卓达集团以商定价格收购合伙方持有所有卓达太阳城股权提供抵押担保。
2 项目公司资信状况
2.1 项目公司基本状况
2.1.1 项目公司状况
融资公司
河北卓达太阳城房地产开发有限公司
住所
河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街1号
法定代表人
张建平
身份证号
1081217
公司类型
有限责任公司
注册资本
2亿元
实收资本
2亿元
经营范畴
都市房地产开发、经营、物业管理
经营期限
3月3日-3月2日
营业执照号
8810
税务登记证号
3191
组织机构代码证号
75892319-1
贷款卡号
1171801
房地产开发资质
二级
2.1.2 项目公司实际控制人状况简介
实际控制人杨卓舒先生，男，58岁，1993年从《河北日报》社辞职开办卓达集团，任董事长、总裁。
1966年—1971年，黑龙江省肇东县中学高中毕业后即参加工作。
1971年—1978年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。
1978年，调往河北日报社任记者。
1979年—1986年，曾先后在河北大学、河北师院、中华人民共和国人民大学、中华人民共和国社科院研修和函授班学习中文、新闻、政教及信息与决策管理。
1993年此前，在河北日报社分别担任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。
现所担任社会职务有：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化增进会副主席、河北省政协委员、河北省慈善总会副会长、河北省民营公司家联谊会会长、河北省少儿基金会副会长、河北省红十字协会副会长等。
2.1.3 项目公司控股股东状况简介
（1） 卓达集团概况
控股股东卓达集团创立于1993年7月，注册资本1.08亿元，具备房地产开发二级资质，正在申报房地产开发一级资质。通过十几年发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教诲、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域，下辖河北卓达住宅公司、北京卓达公司、天津卓达公司、唐山卓达公司、三亚卓达公司、威海卓达公司、呼伦贝尔卓达公司、卓达星辰公司、卓达服装产业公司、卓达太阳城公司、卓达山水园林公司、北京卓达大学城等，跨行业、跨地区大型民营公司集团。
卓达集团成立来，先后成功开发卓达花园、卓达书香园、玫瑰园、院士园、星辰花园、星辰国际广场、星辰一号、太阳城一期、西柏坡党校、三亚东方巴哈马项目一二期、商贸广场、卓达服装产业园、北京大学城等项目，已竣工建筑面积320万平方米，在建面积180万平米，积累了丰富项目经验，赢得了良好口碑。卓达集团曾先后获得“河北省十大民营公司”、“河北纳税先进公司”、“中华人民共和国名牌房产”、“中华人民共和国建筑系统公司形象AAA级公司”等荣誉称号；在“中华人民共和国房地产公司200强”评比中，卓达集团位列第11位；在《中华人民共和国房地产开发公司500强测评研究报告》中，卓达集团名列第33位；在“中华人民共和国房地产公司开发公司百强榜单”中排名第54位；其卓达花园还被评为“全国都市物业管理先进住宅社区”、卓达•太阳城荣获“中华人民共和国百佳典型楼盘——生态•景观•人文•高档豪宅范例奖”、卓达星辰花园荣获“中华人民共和国百佳典型楼盘——品牌•营销•创新•崇高社区范例奖”。
（2） 卓达集团本部财务状况
-资产负债状况（单位：万元）
项目/年度
12月31日
12月31日
12月31日
资产总计
312,495.40
338,975.07
420,777.75
流动资产
204,965.24
237,473.80
241,433.38
货币资金
13,250.63
22,465.18
32,908.26
存货
117,855.04
206,799.84
190,281.81
固定资产共计
2,588.36
3,200.78
81,071.30
负债共计
183,429.54
187,708.08
274,281.05
短期借款
0
0
0
预收账款
149,471.64
140,151.64
166,705.69
长期借款
0
14,000.00
97,800.00
流动负债
183,429.54
173,708.08
176,481.05
净资产总计
129,065.86
151,266.99
146,496.70
-利润状况（单位：万元）
项目/年度

营业收入
175,435.37
80,492.00
30,880.21
营业利润
40,150.08
24,853.71
-3,078.80
利息支出
573.65
130.58
733.33
利润总额
73,039.84
24,817.12
-3,812.14
净利润
64,320.09
22,201.13
-4,770.29
重要财务指标
指标名称

赚钱能力状况
净资产收益率
49.84%
14.68%
-
总资产报酬率
34.74%
7.62%
-
营业利润率
22.89%
30.88%
-
资产质量状况
总资产周转率
83.44%
24.71%
8.13%
流动资产周转率
128.35%
36.39%
12.90%
债务风险状况
流动比率
1.12
1.37
1.37
速动比率
0.47
0.18
0.29
资产负债率
58.70%
55.38%
65.18%
剔除预收账款后实际资产负债率
20.83%
23.92%
42.34%
截至12月，卓达集团净资产达到146,497万元，资产负债率为65.18％，负债率较末55.38％有一定提高。集团负债中，预收账款余额为166,706万元，重要为未结转为销售收入账款，剔除预收账款后实际资产负债率为42.34%；长期借款余额为97,800万元，较新增83,800万元，重要是由于集团本部近期开发项目较多，项目融资有所增长。
、、卓达集团营业收入分别为17.5亿、8亿元、3亿元，呈递减趋势，重要由于近年度开发项目多在子公司名下，集团本部名下老项目余量不多，而处在开发中新项目未进入销售期，因此营业利润暂时显示为负。
底卓达集团合并报表总资产近99亿元，净资产34.86亿元，净利润13.4亿元，开发经营能力较强，财务管理稳健。
（3） 卓达集团信用状况
截止至2月24日，经查询人民银行征信系统，卓达集团贷款余额为18,800万元，为9月新华信托向卓达集团书香园三期项目提供期限一年半信托融资贷款，由威海卓达房地产开发有限公司提供土地抵押担保。
另有如下融资信息未录入人民银行征信系统：
名称
贷款额度（亿元）
融资期限
利率
融资事由
贷款主体
担保方式
中铁信托
1.4
.1-.1
平均利率在10%左右，普通按季度支付或年度支付
与中铁信托合伙赵二街融资业务
卓达集团
卓达太阳城
4.5
.2-.2
与中铁信托合伙三亚项目融资业务
卓达集团

合伙方
2
.8-.8
与合伙方合伙书香园三期项目融资业务
卓达集团

吉林信托
1.452
.12-.12
太阳城汉府二期开发贷款
卓达太阳城
卓达集团

卓达集团无未结清信用证信息，无贷款卡暂停、解停信息，无借款人违规、被起诉、欠息、逃废债、提供虚假资料、发行债券、发行股票状况，信用记录良好。
2.1.4 融资公司管理层状况
公司法人张建平，男，1955生人，汉族，1990年毕业于河北财经学院会计系，专科学历，会计师职称。
1976年-1984年，石家庄市设备安装公司，会计；
1984年-1992年，石家庄市设备安装公司机械厂，财务科长；
1992年-1995年，石家庄市设备安装公司中外合资公司，财务部长；
1995年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作4个月）；
1995年-1999年，石家庄灵芝实业公司，财务副处长。
1999年3月9日入职卓达集团，历任财务部经理、财务总监，现任卓达集团副总裁，卓达太阳城总经理。
2.1.5 融资公司税收政策
税 种
税 率
税 种
税 率
营业税
5%
土地使用税（二类）
80
土地增值税（预缴）
1%（普通住宅）
2%（非普通）
房产税
70%*1.2%
土地增值税（清算）

都市建设税/费
营业税*7%
公司所得税（预缴）
13%×25%＝3.25%
教诲和卫生附加费
营业税*3%
公司所得税（清算）

地方教诲费附加
营业税*1%
施工合同印花税
3‱
购房合同印花税
5‱
2.2 融资公司房地产开发经营状况
卓达太阳城通过招、拍、挂方式获得位于裕华区石家庄石栾公路与京珠高速交叉口，邻近南三环1300亩土地开发权，开发建设卓达·太阳城项目群。卓达·太阳城总占地面积1752亩（涉及道路绿化湖面公建用地），规划总建筑面积180万平米，其中涉及商业建筑10万平米，学校、幼儿园等配套设施3万平米。当前已开工建设110万平米，已建及在建项目涉及Townhouse一期联排别墅、花园洋房、阳光、汉府一二期、但愿之洲、青年城（包括青年之都和自由之邦）和阳光国际等。除Townhouse一期联排别墅、汉府项目为低密度别墅类住宅，八幢花园洋房为低楼层住宅外，别的均为高层住宅。一期联排别墅及花园洋房开工建设较早，当前已竣工，其她住宅类项目都是在后新开工项目。8月卓达·太阳城荣膺联合国人居奖及国际花园社区大奖。
2.3 融资人财务状况
（1） 资产负债状况
资产负债表 （单位：万元）
资产
12月31日
12月31日
12月30日
流动资产：

货币资金
3,645
20,323
3,248
其她应收款
486
1,329
7,719
预付账款
1,816
1,233
6,161
存货
123,305
76,818
203,527
流动资产共计
82,190
147,274
221,159
长期投资

3,800
3,500
固定资产净额
10,493
8,248
8,145
无形资产

6
4
长期待摊费用

资产总计
92,683
159,328
232,808
短期借款

应付账款
397
7,654
8,007
预收账款
35,452
80,631
51,246
应交税金
-4,740
-5,768
-4,699
其她应付款
17
2,811
3,582
流动负债共计
38,039
93,273
58,013
长期负债共计
13,000

14,520
负债共计
51,039
93,273
72,533
所有者权益：

实收资本
20,000
20,000
20,000
减：已归还投资

实收资本净额
20,000
20,000
20,000
未分派利润
5,644
30,056
105,634
所有者权益共计
41,644
66,056
160,275
（2） 损益状况
损 益 表（单位：万元）
项目/年度

营业收入

81,055
240,054
营业利润
-3,101
26,802
99,241
利息支出

利润总额
-3,085
27,124
99,663
净利润
-3,085
24,412
94,220
注：无销售收入，因前期项目已售罄，在建项目尚未拿到预售允许证。
（3） 重要财务指标
指标名称

赚钱能力状况
净资产收益率
-7.41%
37%
59%
总资产报酬率
-3.33%
17%
43%
营业利润率
-
33%
41%
资产质量状况
总资产周转率
-
64%
122%
流动资产周转率
-
71%
130%
债务风险状况
流动比率
2.16
1.58
3.81
速动比率
0.14
0.26
0.30
资产负债率
55%
59%
31%
剔除预收账款后实际资产负债率
17%
8%
9%
2.3.1 财务评价
（1） 赚钱能力分析
卓达太阳城由于已开盘项目售罄，大某些在建项目尚未拿到预售允许证，暂无销售收入。、净利润分别为24,412万元、94,220万元，净资产收益率分别为37%、59%，总资产报酬率分别为17%、43%，营业利润率分别为33%、41%。近两年卓达太阳城各项赚钱指标均呈大幅上升趋势，显示其赚钱能力越来越强。
（2） 短期偿债能力分析
从速动比率看，、、速动比率分别为0.14、0.26、0.30，虽然相对偏低，但呈现逐年上升趋势。考虑卓达太阳城存货中在建房产和土地储备均具备较强变现能力，实际短期偿债能力较强。
（3） 长期偿债能力分析
、12月底卓达太阳城资产负债率分别为55%、59%，相对持平。12月底资产负债率明显减少为31%；剔除预收账款后实际资产负债率仅为9%，与同行业重要上市公司比较，处在极低水平。新增14,520万元长期负债，为吉林信托信托融资。虽然在较严肃宏观政策调控下，卓达太阳城资金压力依然较轻。
2.4 融资人银行贷款、其她融资及对外担保状况
卓达太阳城负债重要某些为房屋预售款项未结转至销售收入而形成。末，公司预收账款达到5.12亿元，占负债总额70.7%。
卓达太阳城获得近来一期银行开发贷款1.3亿元，由建行提供，用于汉府项目，此笔贷款已于3月还清，当前已无银行贷款。
12月，吉林信托向卓达太阳城发放1.452亿元信托贷款，用于汉府二期项目开发建设，期限一年。
卓达集团通过卓达商贸广场北楼作为抵押资产，于12月向中铁信托融资1.4亿元，期限两年，卓达太阳城为其提供担保责任。
通过人民银行征信系统查询以上状况真实，且公司无不良记录。
3 项目概况和建设状况
3.1 项目基本状况
卓达·太阳城所在地块位于裕华区石家庄石栾公路与京珠高速交叉口，近邻京深高速路和308国道，据石家庄火车站12公里，距南二环路7.5公里，距建设中南三环700米。
青年城一期项目位于卓达·太阳城北面，含1#、2#两个地块，总占地面积约为104,952平方米（157亩），土地价款已所有缴清，已获得《国有土地使用权证》、《建设用地规划允许证》、《建设工程规划允许证》、《建筑工程施工允许证》及某些《商品房预售允许证》。该项目总建筑面积为39.5万平方米（含商业和地下车库），设计定位为中低价位、高品质高层住宅，1#地块（青年之都）和2#地块（自由之邦）均设计建设为六栋32层高层。项目已于10月开工，预测上半年竣工，预测销售收入11.34亿元（不含商业和地下车库），预测总投资9.83亿元，已投入资金4.45亿元。
阳光国际项目位于卓达·太阳城南面，前守太阳城大门，背靠太阳城青年广场、太阳城国际俱乐部，位置绝佳。阳光国际项目总占地10万平方米（150亩），净地，以土地出让方式获得，土地价款已所有缴清，用地性质为综合用地性质，已获得《国有土地使用权证》和《建设用地规划允许证》。该项目总建筑面积为20.8万平方米（含地下车库），项目设计建设为六栋32层高层。项目总工期预测为3年，已于4月开工建设，预测于12月竣工验收并交付使用。预测销售收入8.32亿元，预测总投资5.18亿元，已投入资金2.29亿元。
卓达·太阳城项目群总规划图如下所示：

3.1.1 项目现状
青年城一期项目当前主体已封顶，正实行外部装修、市政管网配套、景观绿化等工程，预测上半年完毕景观绿化等所有工程，达到全景现房销售状态，截止当前已销售及预约面积达到10万平方米。
阳光国际项目当前主体构造已接近封顶，该项目地块于12月抵押给吉林信托进行融资，拟于12月3日解押。
项目实际施工面积及进度状况列表如下：
项目
产品形态
住宅面积
（万平）
车库面积 （万平）
商业面积 （万平）
总建筑面积 （万平）
已获得销售允许证面积（万平）
进度
青年城1#地块（青年之都）
板式住宅高层
16
4.8
1.6
22.4
9.05
已封顶
青年城2#地块（自由之邦）
板式住宅高层
13
2.2
1.9
17.1
-
已封顶
青年城一期
共计
板式住宅高层
29
7
3.5
39.5
9.05
已封顶
阳光国际
板式住宅高层
16.8
4
-
20.8
-
主体接近封顶
3.1.2 项目用地状况
青年城一期项目土地成本状况登记表（单位：万元）
项 目
已缴资金成本状况
未缴资金成本状况
金 额
土地成本（含配套）
1500
-
1500
契税等税金
60
-
60
拆迁补偿
1586.98
-
1586.98
共计
3146.98
-
3146.98
土地单价

300（元/平方米）
楼面地价

80（元/平方米）

阳光国际项目土地成本状况登记表（单位：万元）
项 目
已缴资金成本状况
未缴资金成本状况
合 计
土地成本（含配套）
1414.50
-
1414.50
契税等税金
56.58
-
56.58
拆迁补偿
1528.92
-
1528.92
共计
3000.00
-
3000.00
土地单价

300（元/平方米）
楼面地价

144（元/平方米）

3.1.3 项目基本控规指标
青年城一期项目：
指标名称
数值
单位
规划总用地
104,952.04
平方米
总建筑面积
39.5万
平方米
1、住宅及公寓总建筑面积
29万
平方米
商业建筑面积
3.5万
平方米
车库建筑面积
7万
平方米
2、其他指标

平方米
容积率
2.9

建筑密度
35
%
绿地率
35
%
停车位
3000
个

阳光国际项目：
指标名称
数值
单位
规划总用地
100,050
平方米
总建筑面积
20.8万
平方米
1、住宅及公寓总建筑面积
16.8万
平方米
车库建筑面积
4万
平方米
2、其他指标

平方米
容积率
2.5

建筑密度
35
%
绿地率
35
%
3.2 项目建设条件
青年城一期项目：
资质名称
证 号
获得时间
可研立项批复
市计贸【】667号
10月21日
国有土地使用权证
栾国用（）第76号
9月19日
建设用地规划允许证
征（04）02号
2月13日
建设工程规划允许证
栾建工（07）29号
6月30日
建筑工程施工允许证
编号130124x
编号130124x
10月10日
1#地商品房预售允许证（某些）
栾房预字第-002号

阳光国际项目：
资质名称
证 号
获得时间
石家庄市发展和改革委员会关于河北卓达太阳城置业有限公司太阳城住宅社区项目可行性研究报告批复
市发改投[]406号
6月25日
石家庄市发展和改革委员会关于栾城冶河工贸社区千米经济长廊项目可行性研究报告批复
市发改贸[]226号
4月19日
石家庄市发展筹划委员会关于河北卓达集团栾城冶河工贸社区东方商都项目可行性研究报告批复
市计贸[]667号
10月21日
国有土地使用权证
栾国用（）第80号

建设用地规划允许证
征（04）03号
2月13日
3.3 项目设计、施工、监理状况
青年城一期项目:
设计单位
河北省建筑设计研究院有限责任公司
施工单位
江苏省建工集团有限公司（青年城1#地 1#--6#楼土建及地下车库等工程）
江苏江中集团有限公司（青年城2#地土建及暖通等工程）
监理单位
1#地河北冀咨工程监理有限责任公司
2#地河北九润工程管理有限责任公司
阳光国际项目：
设计单位
河北省建筑设计研究院有限责任公司
施工单位
江苏省苏中建设集团股份有限公司
监理单位
河北环渤工程建设监理有限公司
河北冀咨工程监理有限责任公司
3.4 项目区域交通状况
卓达·太阳城位于308国道、石家庄石环路、京珠高速三条路交叉口，交通便利。将来石家庄将以京珠高速公路（规划改造为都市迅速路）加上两侧都市绿化带为核心，形成都市中心轴线，而卓达·太阳城就位于这条中心轴线之上，并且处在将来省会都市中心履带和南北迅速通道核心位置，发展前景辽阔。
3.5 项目所在地经济发展状况
，河北省生产总值达17026.6亿元，居全国第六位；所有财政收入达.1亿元，；规模以上工业增长值完毕6310.2亿元，实现利润总额1256.2亿元；全社会固定资产投资完毕12310.5亿元，社会消费品零售总额实现5764.9亿元；城乡居民人均可支配收入达14718.3元。上半年，全省经济继续回升向好，财政收入整体处在高位增长状态。前4个月，全省规模以上工业增长值增长22.1%，同比提高15个百分点，工业公司实现利润412.1亿元，增长1.1倍。
，石家庄市地区生产总值初步核算完毕3401亿元，所有财政收入完毕387.9亿元，社会固定资产投资完毕2958亿元。1—7月份，全市规模以上工业实现增长值679.04亿元，同比增长17.5%；1—7月份全市城乡固定资产投资1445.9亿元，同比增长23.5%；1—7月全市合计实现社会消费品零售总额715.4亿元，同比增长18.3%，高于全省增速0.3个百分点。
3.6 项目周边重要土地成交状况
周边无可参照土地成交状况，现提供南二环两侧相对近邻太阳城项目方向，年末石家庄土地市场实际拍卖及拟出让土地起始价状况：
实际拍卖土地状况
编号
土地位置
土地面积（平方米）
土地用途
容积率
建筑密度
绿地率
产业类型
成交价（万元）
受让人
[]042号
体育东街以东，塔南路以北，塔北路以南，规划路以西
103976.1
商服、住宅
3.5
25%
30%
商服四十年、住宅七十年
62400
合400万/亩
河北永昌房地产开发有限公司
近期拟出让土地状况
编号
土地位置
土地面积（平方米）
土地用途
容积率
建筑密度
绿地率
产业类型
底价（万元）
万元/亩
[]047号
裕翔街以东、省军供储备库以北
20894.7
城乡住宅
≤3.0
≤25%
≥30%
七十年
6700
213
[]049号
体育大街以西，育才街以东，谈南路以南
60134.5
住宅、商服
2.8
30%
30%
住宅七十年、商服四十年
51350
568
[]051号
谈固大街以西、东岗路以北
4772.4
城乡住宅

七十年
3100
432
3.7 项目所在地房地产市场状况
由于石家庄市建市时间短，加之人口增长和都市发展因素，住房问题依然是石家庄市较突出社会问题，究竟石家庄市城区居民人均住房建筑面积约19.25平方米，比全国平均水平少0.75平方米。
1-12月，市区商品房当期上市面积500.52万平方米，商品住房394.6万平方米，同比分别增长44.18%、56.22%；其中批准预售面积商品房400.74万平方米，商品住房323.4万平方米，同比分别增长50.48%、67.92%；现房备案面积商品房99.78万平方米，商品住房71.2万平方米，同比分别增长23.43%、18.67%。
国家记录局调查显示，1－6月份，石家庄市房地产价格总水平同比上涨7.0%。一季度同比上涨5.2%，二季度同比上涨9.0%，二季度涨幅比一季度扩大3.8个百分点。上半年，石家庄市房屋销售价格同比上涨7.4%，其中新建房价格同比上涨9.1%。石家庄市市区房地产市场涨势明显，全年市区商品住房销售203.62万平方米，同比增长64.82%。

石家庄地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合高涨期。近年石家庄房地产市场供求增长速度快，在几次销售形势大好，导致房价大幅上涨，1-6月份成交均价同比上涨近800元/平米，同步几乎也创下了石家庄市房价最高点。
当前全市在售楼盘产品多以高层为主，小高层12层板楼为辅，绝大多数楼盘建筑容积率较高，绿化率低，建筑规划设计水平低，开发商缺少当代化住宅操作经验和理念，导致石家庄住宅整体素质低。
石家庄住宅消费已从安居型转向康居型，二次改进型置业渐成主流，消费者更加注重改进自家居住条件和生活环境，人们更加倾向于有文化内涵、物业服务好、社区配套设施完善、环境优美、水系多项目，而不再是仅仅停留在对地理位置选取上。
自国务院出台房地产调控 “新国八条”后，2月22日，石家庄市出台限购令，按照购房者户籍、已购房屋数量、纳税或者社会保险缴纳年限这三个原则，对石家庄市内五区以及高新区范畴内第三套购房进行限制。本项目位于栾城县，邻近南三环，不属于本次限购令范畴，而本次限购令将导致石家庄市内购房压力向周边县镇疏导，而临近南三环、栾城县卓达太阳城项目群也将承载某些分流。据搜房网监测资料显示，石家庄数十个待售楼盘屡次推迟开盘时间，在售楼盘浮现集体涨价现象。
3.8 项目目的市场分析
1）私营公司主：这某些人群集中在周边县区及市区东部地区，有一定资金实力，购房用于居住或投资，对住房居住环境及硬件设施有较高规定。
2）周边区域公务员：这某些人群追求生活稳定，但又但愿有所变化与改进，购房用于改进居住条件与环境。对住房规定舒服、具备良好私密性，隔音好；配套功能齐全（健身房、网络、娱乐室），社区宁静、有车库、休憩处。
3）石家庄市某些中高收入群体：这某些人群构成复杂，购房用于居住兼投资，对住房规定配套成熟、有独特卖点、价格适中，有升值潜力。
4）石家庄市中低收入群体：由于该项目没有在繁华闹市区，相对土地成本要比市中心繁华路段土地价格低诸多，连带房屋价格也较市区同类房屋价格低诸多，对于购买能力局限性以支付都市中心地段且需要购买房产消费群体，市区周边住宅项目是首选，并且人们普遍心理是在可以承受价位内，但愿购买楼盘品质较高，社区配套较完善、绿化较好。
由于项目地块特殊区位及有关因素影响（石环路南侧、地价较低、市政配套及生活服务配套条件差），综合考虑本项目市场、场址区位、开发成本、建设规模等因素，本项目适当定位在高品质、中低价位开发档次上，以大规模开发减少成本，完善各种配套与服务，建设成以居住为主、规划合理、配套设施齐全、交通便利、环境优美当代化居住社区。
3.9 周边竞争项目分析
项目名称
位置
规模体量
（平方米）
销售均价
房型户型
备注
距太阳城
阳光新城
石家庄市翟营南大街
10 万
4956元/平方米
板式高层普通住宅
主力户型80~140平方米
尾盘销售
北3.5公里
晶彩
翟营南大街56路终点站
5万
4500元/平方米
4栋高层，户型面积66~130平方米，以小户型为主
尾盘销售
北3公里
风尚水郡
建华大街与东岗路交口东南角
35万
5200元/平方米
四证俱全
板式高层普通住宅
80~140平方米多款奢华户型
一期四栋
北8.5公里
天山新伯爵
三环以外，栾城县惠源路45号（体院馆东临）
8万
4200元/平方米
低密居所，小户型
联排别墅、花园洋房、景观高层
现证现房
南8公里

项目所在位置图示：
天山新伯爵
栾城县城所在地
晶彩
阳光新城
风尚水郡

4 项目投资估算和筹资评价
4.1 项目总投资估算
4.1.1 项目总投资估算
青年城一期项目：
项目基本数据
数值
单位
占地面积
157.35
亩
104952.04
平方米
容积率
2.9

建筑总面积 （含车库6万平米、商业3.5万平米）
39.5万
平方米
土地总费用
3146.98
万元
土地单价
20
万元/亩

项目投资估算表
成本项目
建筑单位成本（元/平方米）
楼面地价
80
建安费
1250
规划设计勘探费（建安费3%）
40
市政公建配套费
80
配套建设费
70
人防工程费
40
景观费
40
不可预见费
50
管理费（总投资3%）
95
营销费用（售价3%）
115
财务费（总投资8%）
245
综合税费（售价10%）
385
共计
2490
按照石家庄计费原则，将建安、配套、景观、装修等费用恰当提高，以建筑面积39.5万平方米计算，总投资额为9.83亿。
阳光国际项目：
项目投资估算表
成本项目
单位成本（元/平方米）
楼面地价
144
建安费
1250
规划设计勘探费（建安费3%）
40
市政公建配套费
80
配套建设费
70
人防工程费
40
景观费
40
不可预见费
50
管理费（总投资3%）
75
营销费用（售价3%）
115
财务费（总投资8%）
200
综合税费（售价10%）
385
单位成本共计
2489

按照石家庄计费原则，将建安、配套、景观、装修等费用恰当提高，以建筑面积20.8万平方米计算，总投资额为5.18亿。
4.2 项目筹资筹划分析
青年城一期项目总投资共【98300】万元。
序号
项目
金额（万元）
比例
1
自筹资金
35,000
35.6%
2
合伙方投资额
35,000
35.6%
3
某些销售收入
28,300
28.8%
4
总投资
98,300
100%
阳光国际项目总投资共【51800】万元。
序号
项目
金额（万元）
比例
1
自筹资金
20,000
38.6%
2
合伙方投资额
15,000
29.0%
3
某些销售收入
16,800
32.4%
4
总投资
51,800
100%

4.2.1 自有资金
青年城一期项目和阳光国际项目总投资共【150,100】万元,自有资金投入共【55,000】万元，占比36.64%。
4.2.2 预售收入
青年城一期项目-住宅销售金额共计35,000万元，占住宅总投资额48.47%，占住宅总收入30.9%。
4.2.3 项目资金投入状况
截止至1月底，公司以自有资金及某些销售回款形式已投入项目资金共计6.74亿元，其中青年城一期投入4.45亿元，阳光国际投入2.29亿元，重要用于支付项目开发建设费用，详细投入明细详见下表。青年城一期和阳光国际项目总投资共计15.01亿元，尚需8.27亿元资金投入。

青年城一期（万元）
土地
3147
1#地块 青年之都
23950
2#地块 自由之邦
16119
商业
841
车库
471
合 计
44529

阳光国际（万元）
土地
3000
住宅、车库
19862
合 计
22862

4.2.4 合伙方股权投资及用款筹划
本合伙方资金运用方式为股权投资，金额5亿元，资金用途为支付青年城一期和阳光国际项目工程建设、材料款。
5 项目财务效益评估
5.1 项目销售收入预测
5.1.1 项目销售方式
卓达太阳城拥有自己专业销售团队销售，同步通过聘请专业策划公司为项目进行全程策划，提高产品概念。
5.1.2 销售前景分析
青年城一期项目自开盘至今已销售了近千套房，均价为3800元/平方米，客源以石家庄市和周边市县居民为主，其中销售1亿，销售2.5亿。依照项目销售筹划，保守预测-销售额为7.84亿元，详细状况如下（其中商业3.5万平米、车库7万平米暂不销售）：

销售面积（平方米）
销售价格（元/平方米）
销售收入（万元）
—
100000
3500
35000

70000
4000
28000

80000
4200
33600

40000
4200
16800
共计
290000
-
113400
阳光国际项目依照其施工周期，制定相应销售筹划如下表：

物业形态
销售面积（平方米）
销售价格
（元/平方米）
销售收入（万元）

住宅
40000
4300
17200
车库
4000

800

住宅
80000
4500
36000
车库
0

4000

住宅
48000
4584
2
车库
16000

3200
共计

208000

83200
5.2 项目投资利润率
青年城一期项目投资财务评价指标
指 标 名 称
数 值
备 注
项目总收入
113400万元
3910元/平方米（不含预留商业及车库）
项目总投资
98300万元

项目税前利润
15100万元
521元/平方米（不含预留商业及车库）
所得税
3685.5万元

项目税后净利润
11414.5万元

销售净利润率
10%

总投资净利润率
11.6%

注：青年城一期项目预测总收入只包括住