房地产可行性研究应用报告案例.doc

北湖·水晶城项目可行性研究报告

第一章 总 论
一、项目名称：北湖·水晶城
二、项目拟建地：郴州市同心路2号（原玻璃厂）
三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司
四、项目建设单位概况
郴州市顺原房地产开发有限公司成立于1月。注册资本（实收资本）人民币4000万元；法人代表黄康隹；注册住所：郴州市同心路；经营范畴：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。公司法人营业执照注册号：0033；经营期限为50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进当代公司管理模式新型房地产开发公司。公司人才队伍充实，既有职工48人，其中：工程及其她技术人员35人，其他管理人员13人。组织构造完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安顿部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
五、项目概况
随着郴州市都市建设发展，郴州市迅速崛起了许多商住社区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通以便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积47,784.30M2，其中：住宅用地面积27,135.30 M2，公共建筑用地面积5,293.00 M2，道路用地面积8,060.00 M2，公共绿地面积7,296.00 M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一种大气、潮流、新颖高档纯住宅社区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目开发建设将完善该地段都市整体功能，变化周边环境，提高该地段都市品位。
六、编制根据
1、重要根据：
（1）《郴州市都市总体规划》
（2）建设部《关于发布<房地产项目经济评价办法>》告知”｛建标（）205号｝
（3）国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价办法与参数》（第二版）
（4）郴州市人民政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率批复》{郴政办函［］143号}
（5）郴州市规划局《建设用地规划条件告知书》{郴规（地）［］108号}
（6）《建设项目环境影响报告表》
（7）郴国用（）393号国有土地使用权证
（8）公司法人营业执照、中华人民共和国房地产公司资质证书
（9）云南省城乡规划设计研究院《总平面图》
（10）有关各专业国家设计规范
（11）建设单位提供其他有关资料
2、研究范畴：
本报告重要根据国家关于政策、法规、规范、规程对项目建设合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环保、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。
七、重要经济技术指标
序号
名 称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
47,784.30
100.00

1.1
其中：住宅用地
m2
27,135.30
56.79

1.2
公建用地
m2
5,293.00
11.08

1.3
道路用地
m2
8,060.00
16.86

1.4
绿地
m2
7,296.00
15.27

2
规划总建筑面积
m2
217,139.98
100.00

2.1
其中：住宅建筑面积
m2
179,502.91
82.67

2.2
公建配套设施
m2
4,372.48
2.01

2.3
地下建筑（车库）面积
m2
33,264.59
15.32

3
居住户（套）数
户（套）
1,482

4
居住人口
人
4,742

户平3.2人
5
容积率
/
3.85

6
建筑密度
%
21.66

7
绿地率
%
38.61

8
停车位
个
867

9
项目总投资
万元
44,104.66

10
销售收入
万元
69,635.96

11
项目净利润
万元
13,856.60

税后
12
内部收益率
%
23.08

13
投资回收期
年
3.22

14
财务净现值（i=12%）
万元
5,323.20

15
建设总工期
年
3

八、结论与建议
1、结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目建设可增进区域经济及都市建设发展，改进市民居住条件。
（2）本项目建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基本设施建设决定；有助于完善北湖区同心路——北湖公园周边配套设施建设，增进郴州市旅游资源开发。
（2）本项目建设用地处在郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与107国道相连，向东与都市主干道——国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基本设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住抱负之地，开发前景良好。
（3）项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其他费用14,168.36万元（其中建设期贷款利息2,052万元），预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元；建设资金总额44,104.66万元，其中：项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4,410.47万元。
（4）从项目建设经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元；项目财务净现值（i=12%）5,323.20万元；所有投资财务内部收益率（税后）23.08%；投资回收期3.22年；项目投资税前利润率41.89%，税后利润率31.41%。从以上指标看出，项目有较好经济效益。且项目当经营收入下降5%，项目投资增长5%时，仍有较好经济指标，项目抗风险能力较强。因而，从经济角度分析，本报告以为项目是可行。
（5）该项目建设对增长就业机会，改进投资环境，提高郴州市都市形象，带动郴州市经济发展也有一定现实意义。
从以上分析可以看出，该项目启动各项基本条件已具备，项目各项优势明显，具备投资稳定，风险小特点，既符合国家关于方针、政策，又能产生客观经济效益和良好机会效益。因而该项目可行。
2、建议
（1）该项目社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行予以支持，促使该项目早日上马，早见成效。
（2）建议认真做好工程招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
（4）精心编制工程实行筹划，在保证工程质量和进度同步，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同步狠抓项目建设质量，争取获得最佳经济和社会效益。
第二章 项目建设必要性
一、项目建设，符合郴州市都市发展总体规划，是郴州市都市建设和发展需要，是不断完善都市基本设施，改进都市环境，美化都市面貌需要。该项目建设对实现都市发展战略、推动都市提质扩容是有协助。
二、项目建设，有助于完善北湖区特别是郴州市同心路北湖公园周边配套设施建设，有助于加强都市总体功能，增进土地升值，繁华市场经济，进一步增进该区域都市次中心地位提高。同步，该项目建设，有助于增长财政收入，筹集都市建设资金，保障都市建设持续发展。
三、项目建设，符合国家关于加快实现都市住房商品化和社会化政策，有助于增进郴州市住房货币化分派进程，满足人们日益增长住宅消费需求，改进人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同步，该项目建设，可以带动众多第三产业发展，增长内需，刺激消费，增进郴州经济发展。同步，项目建设有助于增长社会就业岗位，缓和社会就业矛盾，维护社会安定。
四、项目建设，有助于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高公司知名度和社会信誉度，提高公司形象，提搞公司经营效益，壮大公司实力。
第三章 市场分析
一、全国房地产市场现状及发展趋势
自开始升温以来，中华人民共和国房地产市场持续增长了将近四年，到达到了顶峰，虽然这种势头在浮现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%增长。在政府保增长决心下，预测GDP仍有望保持8%以上较快增长，房地产市场发展仍有巨大潜力。这源于互相影响三方面事实：
第一，中华人民共和国是一种经济转型国家。对于一种发展中华人民共和国家来说，城乡化是一种不可避免问题。自1978年履行市场化改革以来，中华人民共和国城乡化就开始持续进行，1996年后来步伐明显加快。持续城乡化对房地产市场不断发展提出了规定。不但如此，中华人民共和国到当前为止已经历了长达30年经济持续高速增长，人民收入水平提高和对生活质量追求，为房地产市场发展提供了强劲动力。
第二，中华人民共和国是一种体制转型国家。中华人民共和国正从严格老式筹划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是随着着其中诸多改革办法之一。以往城乡居民重要依托单位分房，而当前则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一种巨大房地产市场产生和发展。
除了这两个方面以外，中华人民共和国还是一种人口大国，十几亿人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大人口数量也意味着巨大对住房需求。
以上三个方面，分别从不同层面反映了中华人民共和国现状和特色。它们共同揭示了中华人民共和国房地产市场发展不可预计潜力。只要这些因素没有变化，房地产市场发展趋势就不会变化。而在相称长一段时期内，这些因素很难变化。因而，咱们对房地产前景保持乐观。
二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势
近几年来，房地产作为郴州新经济增长点和都市居民新消费热点，对于扩大内需（涉及投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改进居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。当前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市
三、销售前景预测分析
1、项目价格分析
位于郴州市国庆北路福云国际公寓，其二手房销售价高达4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在3200元/平方米左右；位于香雪路与龙泉路交界天润天城，其均价在3100元/平方米左右；位于燕泉路新贵华城，其销售均价在3300元/平方米左右，位于郴州大道爱莲湖畔，8月份开盘其销售均价预测在3500元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。
依照项目定位，以及郴州市总体房价水平，预测本项目至住宅销售平均价为3,600元/平方米，地下车库平均销售价为65,000元/个，超市20,000元/平方米。依照郴州市当前商品房销售价格及将来趋势，结合本项目特点，本报告以为该价格在郴州具备较强竞争力。
2、销售前景分析
本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其他房地产开发项目比具备十分明显价格优势。可以预见，本项目具备良好销售前景。
第四章 建设地点及自然条件
一、区域位置
郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为东经112°13′～114°14′，北纬24°53′～26°50′。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡地带。东界江西，南接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南南大门，是内地通往广东沿海咽喉要冲，区位条件十分优越。全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积1.94万平方公里，人口472万，其中市中心城区人口43万。全市国内生产总值为734.1亿元，人均国内生产总值为16,668元，都市居民人均可支配性收入为13,765元。
本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是107国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地所有权和使用权纠纷。并得到郴州市人民政府土地出让审批单审批确认，缴纳了有关费用，办理了国有土地使用权证。
二、自然条件
郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新，夏不酷热，冬无寒冷，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为290天，重要自然条件如下：
1、温度：
年平均气温：17.8℃
年平均最高气温：27.8℃
年平均最低气温：6.5℃
2、湿度：
年平均相对湿度：79%
3、风
年平均风速：1.34m/s
4、降水
年平均降水量：1545mm
最大月降水量：1891.9mm
最小月降水量：23.2mm
最大积雪厚度：15cm
5、地震状况
依照《中华人民共和国地震动参数区划图》（GB18306-），该区域地震动峰值加速度g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ度。
三、市政基本设施
本项目用地处在郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟生活区，既有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具备优越景观区位交通条件，是建设商业居住抱负之地，开发前景良好。
四、建设条件
用地呈规则多边形，南底北高，高差24m，总用地面积71.68亩，符合项目建设规定。
第五章 重要技术方案
一、设计原则
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则，符合都市规划规定，满足消防、交通、安全疏散、环保等规定。
2、尊重场地环境特性，合理运用地形地貌，塑造具备辨认性与归属感居住社区。
3、“以人为本”，充分考虑居民行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提高居住空间环境品质。
4、消防、环保必要做到“三个同步”。
二、规划设计根据
1、《中华人民共和国都市规划法》
2、《都市规划编制办法》（4月1日实行）
3、《湖南省（都市规划法）实行办法》
4、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93(）
5、《郴州市都市总体规划（-）纲要》
6、郴州市规划局—郴规发（）45号
7、郴州市规划局—郴规（地）条（）108号
8、建设方提供有关资料
三、总体规划及总平面布置
1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指引思想，解决“建筑、人、建筑”三要素密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。依照位置不同，采用不同组合方式，丰富了社区整体形态。
2、从都市设计高度出发，力图在周边繁杂无序背景上，创造出一组完整、大气、潮流、新颖高档社区，构造由北向南分延伸式设计，采用行列式布局方式，形成层次鲜明，错落有致建筑布局。采用塔楼式布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等规定拟定不不大于28m建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观规定，实现“大视野、大尺度、大自然”居住环境品质。同步充分运用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级减少，在减少投资基本上，保证了车库连通性、整体性，最大限度满足了日照规定及人居住环境规定。
3、充分考虑住宅基本功能，采用紧凑平面布局、良好通风采光布局，通过设立较大入户花园、空中庭院及大阳台，提高居住品质。单元式住宅每套面积范畴控制在43~260m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧构件去概括零散琐碎窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立社区清新形象，在总体简洁基本上，通过对塔楼顶部屋顶重点解决而突出社区个性特性。
4、社区对外交通重要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过社区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员疏散。社区内道路重要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入社区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。
5、社区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近运用原则。
四、构造方案
1、荷载
（1）基本风压：W0=0.35KN/m2，基本雪压：S0=0.35KN/m2。
（2）楼面货载：住宅楼面货载原则值取2.0KN/m2，底层车库货载原则值取4.0KN/m2。
2、构造选型
依照用地周边已建成构造选型，构造设计按6度抗震设防，多层住宅楼采用框架构造，高层住宅采用框架--剪力墙构造，抗震墙抗震级别为二级。
五、供配电及电信工程
1、电力负荷预测
用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m2，则社区总变配电量为：5091KVA。
2、供配电
十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，普通电力照明用电按三级负荷。该社区用电电源由同心路金鑫宾馆旁10KV都市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。
3、电信
电话系统分二大区块，每一区块设一种电话光节点机房，由同心路上都市通信线路引入主线至社区内电信交接间，再传送至各顾客，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由同心路市政有线网引入，采用传播带宽860MHZ，双向HFC网络构造形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分派星型构造，顾客分派网采用集线器及分派放大器加集中分派形式分派到户。顾客采用一户一根电缆引到户，同步设立光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。
六、给排水和消防
1、给水
（1）用水量预测
生活用水量按300升/人·日，消防用水按40 L/S计，则社区最大日总用水量为1600吨/日。
（2）水源：同心路下铺设都市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN200，支管管径为DN40-DN100。
2、排水
（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经社区污水管网收集后排至同心路市政污水干管。雨水则经区内雨水管网收集后排至同心路雨水渠箱，按漫流设计。
（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN400,次干管为DN300,雨水管管径为DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。室内排水管采用U-PVC材料。
3、消防
（1）消防车道
项目南面为都市道路—同心路，内部主道路为4米，次要道路为3米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行规定。
（2）建筑构造防火设计
带有地下停车库建筑组合楼停车库某些按耐火级别一级规定设计，住宅楼均按二级耐火级别设计。
（3）防火分区
整个社区按地上、地下室分别设立防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均不大于4000m2，设备用房单独为一种防火分区，分区面积不大于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区不大于500m2。地上某些每个单元之间设立防火墙，每个单元为一种防火分区。
（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪如下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设18m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同步在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量396m3。
第六章 环保、绿化和节能
一、环保
该项目由于所处地段周边环境和自身功能需要，对自身环境质量和环保均有较高规定和原则。拟将噪声和振动设备尽量放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。某些重要区域设备基本采用弹簧减振垫。
1、该项目建成后，通过度析，污染产生重要有如下几种方面：
（1）固体废弃物：如生活垃圾。
（2）生活污水：住宅组团内排出生活污水。
（3）大气污染：厨房油烟、汽车尾气、空调废气。
（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生噪音，空调外机工作时产生噪音。
2、污染治理办法
（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，规定自觉投入设在各处垃圾收集点内，由专人管理，定期清运至都市垃圾中转站或垃圾解决场内。
（2）生活污水治理：生活污水必要经污水解决装置解决初步达标后方可排入都市排水系统。
（3）大气污染：规定入住顾客生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。此外，严格控制进入社区内机动车辆，推广使用无铅高标号汽油，大力倡导使用电动车，达到改进汽车燃料构造目。禁止使用质量低下空调，倡导使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气排放量。
（4）噪音污染控制：在规划范畴内设禁鸣标志，控制车速，规定汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生噪音对居民干扰，此外，严格控制空调使用频率。设立空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。
二、绿化
社区公共绿地面积为7,296m2，绿地率为38.61%。
三、节能
为减少能源消耗，拟采用如下办法：
1、节水节电
用水用电采用计量制，采用节能高敏捷度电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力倡导使用节能型电器。
2、节约暖通、采光耗能
在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间距离和朝向，充分运用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风能耗。
3、隔热、保温
在屋顶和外墙材料运用时，尽量采用保温、隔热性好高科技建筑材料，加以封闭性良好门窗等，可达到较好节能效果。
4、新技术应用
在建设工程各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用当代科学技术，获得节能综合效益。
第七章 项目组织管理、实行筹划
一、项目组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。
1、建设阶段
（1）组织机构
对项目建设实行过程中建设单位构成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位拟定，其组织机构如下：
建设组织机构图
董 事 会

财

务

部

工
程
技
术
部

开
发
策
划
部

拆
迁
安
置
部

行
政
人
事
部

营

销

部

采
购
供
应
部
总 经 理

（2）职工定员
此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职工。经与建设单位商定，定员初步安排如下：
职工定员表
序号
部门
人员（人）
1
董事会
3
2
总经理
1
3
行政人事部
5
4
财务部
3
5
采购供应部
4
6
开发策划部
4
7
工程技术部
10
8
营销部
10
9
拆迁安顿部
8
10
合 计
48
2、经营管理阶段
（1）组织机构
项目建成后物业管理，依照建设方意见以及国家颁布社区物业管理等关于文献精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合体制。三年后来，由业主代表大会决策与否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，寻常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构运营经费来源，可依照郴州市政府出台《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁布关于法律、法规，采用向在该社区各业主（含住户及经营性业主）收取一定费用解决，费用收取以国家文献为根据。
组织机构图
重大决策
业主代表大会
委 员 会
物业管理公司
办公室
管理部
维修部
经营部
保安部

（

（2）职工定员
此定员系指物业管理公司从事寻常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士2人专职外，别的各人员均实行外聘。定员详表如下：
职工定员表
序 号
部门
人员（人）
备 注
1
经理办公室
1
专职，设经理1名
2
管理部
5
负责寻常卫生、绿化、保安
3
财务部
2
由发展商专职1人，外聘1名
4
各种经营部
1
实行有偿服务，负责开拓性经营活动
5
维修部
2
简朴水、电及设备维修、维护
6
合 计
11

二、项目实行进度筹划
项目建设得到了关于部门及领导大力支持，建设单位也做了大量前期准备工作，本报告以为，为保证工程顺利进行，项目建设实行过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环保关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习影响。经与建设单位商定，并依照项目建设实际特点，实行进度初步安排如下：
5月~10月，完毕项当前期各项审批工作；
7月~11月，完毕场地平整及建筑设计、施工招标；
11月~12月，主体工程竣工；
11月~5月，主体装修及室外配套工程；
7月，竣工验收。
第八章 投资估算与资金筹措
一、投资估算
1、投资概况
项目规划总用地为47,784.30 m2，总建筑面积217,139.98m2，经测算，项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其他费用14,168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元（详见项目投资估算表）。
项目投资估算表 单位：（万元）
工程项目或费用名称
建筑工程费
设备及安装工程费
其他费用
共计
一
工程费用

1
住宅及地下车库
26,404.43
1,600.00

28，004.43
2
公建配套设施
524.69
330.00

854.69

工程费用共计
26,929.12
1,930.00

28,859.12
二
其他费用

1
征地费（71.68亩）

8,990.80
8,990.80
2
建设单位管理费

538.95
538.95
3
勘察设计费

217.14
217.14
4
监理费

269.47
269.47
5
建设期借款利息

2,052.00
2,052.00
6
其她规费等

2,100.00
2,100.00

其他费用共计

14,168.36
14,168.36
三
预备费

577.18
577.18
四
项目周转用流动资金

500.00
500.00

建设投资共计
26,929.12
1,930.00
15,245.54
44,104.66
2、估算根据及阐明
（1）工程费用，依照湖南省建设厅颁发湘建价（）第72号文献《湖南省建筑工程概算定额》估算，同步参照郴州市当前同类建筑单位工程造价。
①土建工程：涉及整个建筑物及其他构筑物等投资；
②给排水、供配电工程：重要涉及给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；
③总图：重要涉及道路工程、绿地工程等投资。
（2）安装工程参照郴州市当前类似工程造价指标进行估算。
（3）其她费用中涉及各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，依照建设单位提供获得国有土地使用权所支付成本进行估算；
（4）预备费：重要是指因设计变更及施工中增减工程量引起不可预见费某些，以及考虑价格变动带来费用增长。
二、资金筹措
项目总投资44,104.66万元，所需资金拟申请商业银行贷款20,000万元，项目资本金19,694.19万元，预售收入投入4,410.47万元。
项目资金筹措及运用状况见下表：
项目资金筹措及运用表
单位：万元
项目
共计
1
建设投资
44,104.66
44,104.66
资金筹措
44,104.66
44,104.66
其中：银行借款
20,000.00
20,000.00
自筹资金
19,694.19
19,694.19
项目预售收入
4,410.47
4,410.47
第九章 项目经济评价
一、经济分析重要根据：
1、《建设项目经济评价办法与参数》（第二版）；
2、《房地产开发项目经济评价办法》；
3、国家及地方关于政策；
4、项目设计方案及有关市场调查。
二、经营设计及营业收入
1、经营设计
本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅177,137.95m2，多层商品住宅2,364.96m2，地下车库33,264.59m2（675个停车位），地上停车位192个，公共配套设施4,372.48m2。除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其他建筑均以出售形式经营。
2、营业收入测算
（1）价格预测
依照建设单位提供关于资料以及对项目周边地区范畴内商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对水晶城社区商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库价格预测如下：商品住宅均价为3,600元/ m2，配套商业设施（超市）均价为20,000元/ m2，车库65,000元/个。
（2）营业收入及税费估算
①营业收入
商品住宅销售收入：177,137.95×3,600＝63,769.66万元
配套商业设施（超市）销售收入：739.4×20,000＝1,478.80万元
地下车库销售收入：675×65,000＝4,387.50万元
共计：69,635.96万元。
②销售税费
税（费）种　　　　计税根据　　　　税（费）率
营业税　　　　 　 销售收入　　　　　5%
土地增值税 销售收入 1%
都市维护建设税 营业税　 7%
教诲费附加　　　 　 营业税　 4.5%
依照上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业税：69,635.96×5%＝3,481.80万元
土地增值税：69,635.96×1%＝696.36万元
都市维护建设税：3,481.80×7%＝243.73万元
教诲费附加：3,481.80×4.5%＝156.68万元
共计：4,578.57万元。
三、营业成本费用估算
经营期间成本费用重要有营业费用、管理费用和财务费用。
1、营业费用
营业费用重要涉及广告费、销售人员工资及福利费等，按销售收入2%估算：
营业费用：69,635.96×2%＝1,392.72万元
2、管理费用
管理费用重要涉及办公费用、水电费、招待费、管理人员工资及福利费等，按销售收入1.5%估算：
管理费用：69,635.96×1.5%＝1,044.54万元
3、财务费用
财务费用按建设期以外银行贷款利息估算。本项目除项目贷款20,000万元外，不考虑其她贷款，估算财务费用为540万元。
4、项目总成本费用
上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为46,581.92万元（详见总成本及费用估算表）。
四、财务效益分析
1、利润估算
项目依照国家计委、建设部1993年4月颁布《建设项目经济评价办法与参数》（第二版）规定进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）。
2、财务赚钱能力分析
依照项目成本与收入状况测算重要指标如下表所示：
项目重要经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
所有投资内部收益率

所得税前
%
30.34

所得税后
%
23.08

2
所有投资回收期

所得税前
年
3.03

所得税后
年
3.22

3
所有投资财务净现值（Ic=12%）

所得税前
万元
8,932.34

所得税后
万元
5,323.20

五、项目敏感性分析
本报告作了所得税后所有投资敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（重要为开发成本、管理费用、销售费用）两项重要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益影响限度。项目敏感性分析状况见下表：
项目敏感性分析表
序号
项 目
财务内部收
益率（%）
财务净现值（i=12%)
项目
净利润
1
既有指标
23.08
5,323.20
13,856.60
2
销售收入下降5%
19.17
3,417.5
11,416.95
3
项目总成本上升5%
19.41
3,707.01
12,130.03
从以上分析看出，本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时，项目仍有较好财务指标，阐明项目抗风险能力较强。
六、经济评价结论
综上所述，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元，财务内部收益率23.08%，财务净现值5,323.20万元（折现率12%），投资回收期（税后）3.22年，故本报告以为，项目建设从经济角度分析是可行。

二〇一〇年二月二十九日
附表1
销售收入及销售税费估算表
单位：万元
序号
项目
共计

一
经营收入
69,635.96
6,963.60
41,781.58
20,890.78
1
商品住宅销售收入
63,769.66
6,376.96
38,261.80
19,130.90
2
配套商业设施（超市）销售收入
1,478.80
147.88
887.28
443.64
3
车库销售收入
4,387.50
438.75
2,632.50
1,316.25
二
销售税金及附加
4,578.57
457.86
2,747.15
1,373.56
1
营业税
3,481.80
348.18
2,089.08
1,044.54
2
土地增值税
696.36
69.64
417.82
208.90
3
都市维护建设税
243.73
24.37
146.24
73.12
4
教诲费附加
156.68
15.67
94.01
47.00

附表2
总成本及费用估算表
单位：万元
序号
项目
共计

一
项目开发成本
43,604.66
14,253.06
18,495.23
10,856.37

二
经营成本
及费用
2,977.26

243.73
1,305.67
1,427.86
1
营业费用
1,392.72

139.27
835.63
417.82
2
管理费用
1,044.54

104.46
470.04
470.04
3
财务费用
540.00

540.00
三
共计
46,581.92
14,253.06
18,738.95
12,162.04
1,427.86

附表3
损 益 表
单位:万元
序号
项目
共计

一
经营收入
69,635.96

6,963.60
41,781.58
20,890.78
1
商品住宅销售收入
63,769.66

6,376.96
38,261.80
19,130.90
2
商业配套设施（超市）销