房地产集团筹资风险及对策研究样本.doc

相关广宇房地产集团筹资风险及对策研究汉字摘要摘要内容:筹资风险是企业筹资过程中一个关键问题,应对是否合适直接影响到企业未来收益情况。企业筹资风险形成是多个原因作用结果。企业在筹集资金时要选择合理方案,达成既降低资金成本,又将风险控制在可接收范围内目标。本文是在明确筹资风险内涵基础上，首先对筹资及筹资风险理论加以叙述，而且对筹资相关概念，筹资风险内容进行了系统分析；其次，对筹资风险中国外现实状况，存在问题等方面进行深入分析，强化对筹资风险认识；最终，从广宇集团经营情况出发，针对其面临筹资风险问题，以筹资基础理论为指导，提出对应处理对策。 关键词:筹资；筹资风险；对策研究ABSTRACTSummary of contents :Financing risks is an important enterprise financing process, enterprises should directly affect the appropriateness of future revenue position. Enterprise funding is a risk factor for multiple roles. Enterprises in raising funds to choose reasonable options to achieve both lower the cost of capital, also in the context of acceptable risk control in the end. This is a clear risk funding on the basis of content, financing and funding for the first theory to explain the risks and related to the financing concept, the content of the financing risk analysis; Secondly, the risk of funding and the status quo, in-depth analysis of problems, and strengthen awareness of the risks of financing; Finally, Guangyu Group starting from the operation against the risks it faces funding problems to financing basic theory as a guide, make corresponding solutions.Keyword: Financing; Financing risks; Study countermeasures目 录第一章 绪 论一、选题背景房地产业是中国国民经济主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重地位。经过十几年发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作转型时期，房地产业增加方法正在由偏重速度规模向重视效益和市场细分转变，从关键靠政府政策调控向依靠市场和企业本身调整方法转变。房地产行业特殊性质决定了房地产企业必需实施战略管理。首先，房地产开发企业是系统集成化组织，只有实施战略管理，才能将土地、资金、设计、建筑、监理、物业管理等多个元素有机地整合起来，生产出自己房地产产品。其次，在房地产开发过程中，包含土地开发、资金筹集、价格定位，营销策划、物业管理等多道工序，而且各个步骤可能会交错重合，只有实施战略管理，才能使整个房地产产品有效完成，好多烂尾楼形成，就是因为在开发之前，没有从战略高度进行计划，从而造成自食恶果。在这很多步骤中最关键就是资金筹集，房地产企业需要资金多、风险大，而且周转周期长。房地产开发变数很大，假如稍有不甚，就会造成资金短缺，加大了经营风险。实施战略管理是房地产企业转换经营模式取得胜利法宝。房地产行业是经典资金密集型行业，含有投资大、风险高、周期长、供给链长、地域性强特点。房地产行业信息化建设，必需在优异筹资管理理念和方法指导下，从房地产行业特点出发，满足房地产行业不停发展需求。在市场经济体制下,企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展独立商品生产者和经营者,企业必需独立负担风险。企业在从事生产经营活动时,内外部环境改变,造成实际结果和预期效果相偏离情况是难以避免。目前,房地产企业普遍面临资金短缺或扩充实力等问题，筹资已成为多数房地产企业一个很关键融资渠道,也是企业普遍采取一个方法,所以引发风险是每个企业全部不能回避现实问题。假如在风险临头时,企业毫无准备,一筹莫展,肯定会遭致失败。所以,房地产企业必需树立风险意识,即正确认可风险,科学估测风险,预防发生风险,而且有效应付风险。筹资风险便是企业筹资过程中一个关键问题,应对是否合适直接关系企业未来收益情况。房地产企业筹资风险形成是内外因相互联络、相互作用结果。内因关键包含负债规模、负债利息率和负债期限结构等,外因关键包含经营风险、预期现金流入量和资产流动性、金融市场风险等。企业在筹集资金时,要综合考虑影响筹资活动各方原因，选择正确合理方案,既达成资金成本较低,又将风险控制在可接收范围内，使筹资活动能起到促进企业发展目标。二、中国外研究动态现在中国外房产筹资风险大致分为两类：(1)资金性筹资风险（或称现金性筹资风险）。它是指企业在特定时点上，资金流出量超出资金流入量而产生到期不能偿付债务本息风险。如在资产收益率较低时安排了较高债务，和在债务期限安排上不合理而引发某一时点偿债高峰等。这种风险只要经过合理安排资金流量即能回避，而对全部者收益影响不大。(2)收支性筹资风险。它是指企业在收不抵支情况下出现不能偿还到期债务本息风险。在负债规模和结构不变情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务能力也就越低，最终收支性筹资风险表现为企业终止清算后剩下财产不足以支付债务。中国外房产筹资全部要综合考虑筹资规模、资金时间段要求、筹资时机信息、筹资方法和渠道、资金效益性、流动性、安全稳定性、可靠性等方面，而且大多利用财务杠杆,追求最好企业资产筹资百分比。因为举债经营存在财务杠杆作用,能够增加企业股票每股利润,增加企业价值,所以适度举债不失为明智之举。另外，依据企业发展战略计划、投资计划,对资金运行情况进行估计,制订短、中、长久资金需求计划,依此确定筹资总体方案,选择合理筹资结构。很多著名企业全部在努力提升内部资金使用效率,以减缓对外筹资压力，化解问题。现在国外房产行业筹资模式关键是间接筹资模式和直接筹资模式两种。从保持距离型筹资模式和关系型筹资模式内在效率分析,二者全部含有经济合理性；从世界筹资模式发展趋势来看,二者有相互融合趋势；因为中国特殊情况,现阶段企业筹资模式应采取过渡模式,即间接筹资为主并逐步降低,直接筹资为辅并大力发展过渡模式；目标模式应符合世界筹资模式趋势,是融两种筹资方法于一体有中国特色融资模式。三、写作目标和意义房地产企业属于资金密集型企业，行业特殊性决定了企业发展需要大量资金支持。筹资活动是一个其生产经营活动一个关键组成部分。几乎没有一家企业是只靠自有资本，而不借助其它外部资金支持就能满足资金需要。然而，筹集资金在为企业带来杠杆效应，增加股东收益同时，也增加了企业筹资风险，而较大筹资风险甚至可能造成企业生命终止。通常房地产企业筹集资金关键目标是为了扩大生产经营规模，提升经济效益。为了取得更多经济效益而进行筹资，肯定会增加按期还本付息筹资负担，因为企业资金利润率和借款利息率全部是不停变动，含有不确定性，从而使得企业资金利润率可能高于或低于借款利息率。假如企业决议正确，管理有效，就能够使企业资金利润率高于借款利息率，加以达成实现企业经营目标目标，但在市场经济条件下，因为国家宏观政策不停调整，房产市场行情瞬息万变，房地产企业之间竞争日益猛烈，任何一个原因变动全部可能造成决议失误，管理方法失当，从而使得筹集资金使用效益含有很大不确定性，由此产生了筹资风险。所以，控制资本结构，防范和降低筹资风险，正视风险和对策研究就变得尤为关键。四、写作思绪和方法本文在写作上是遵照提出问题、分析问题、处理问题思绪进行。坚持定性分析和定量分析相结合，文件法和调查法相结合写作方法。并依据企业实际情况进行撰写。本文共分为四个部分：第一部分简明介绍了论文研究背景和中国外研究动态；第二部分关键叙述了筹资基础理论和渠道，和筹资风险分类和筹资渠道关系；第三部分是论文主体部分，对广宇房地产集团筹资现实状况进行了细致分析；第四部分是论文关键部分，依据前面所做理论分析和国家房地产行业现实状况，结合广宇集团本身实际情况提出应对策略及处理方案。这些对策、方案提出，对于处理广宇房地产集团筹资过程中已经或将要出现问题有一定现实意义。第二章 筹资基础理论一、筹资及筹资风险含义（一）筹资及房地产筹资含义1、筹资含义筹资是企业依据其生产经营、对外投资及调整资本结构需要，经过筹资渠道和资金市场，并利用筹资方法，经济有效地筹集企业所需资金。其目标是以较低筹资成本和较小筹资风险，获取较多资金。筹资目标是为了企业本身正常生产经营和发展，具体可概括为两类：一是满足其生产经营需要；二是满足其资本结构调整需要。2、房地产筹资含义房地产开发企业资金筹集，是指开发企业依据其开发项目标投资开发经营和调整资金结构需要，经过资金筹集渠道和资金市场，利用多种资金筹集方法，经济有效筹集资金过程。资金筹集渠道是指筹集资金起源方向和通道；资金筹集方法是指筹集资金时所采取具体形式。资金筹集渠道和筹集方法之间有着紧密关系，一定资金筹集方法能够只使用和某一特定资金筹集渠道，不过同一渠道资金通常能够采取不一样方法取得，而同一资金筹集方法又往往可适适用于不一样于资金渠道。所以,房地产开发企业在筹集资金工作中，对于资金筹集渠道和筹集方法，必需分析考察其类型和特点，并进行合理有效组合。2（二）筹资风险含义及其和筹资关系1、筹资风险含义企业筹资风险又称财务风险，它是指企业因借入资金而产生丧失尝债能力可能性和企业利润（股东收益）可变性。是由筹资负债引发、且仅由主权资本负担附资风险。企业负担风险程度因负债方法、期限及资金使用方法、企业实力等不一样面临偿债压力也有所不一样。所以，筹资决议除计划资金需要数量，并以适宜方法筹措到所需资金以外，还必需正确权衡不一样筹资方法下风险程度，并提出规避和防范风险方法。2、筹资风险和筹资关系企业筹资效益总是和风险联络在一起，而筹资风险是客观存在。从经济角度看，风险是损失或收益可能性，一次经济业务可能带来收益，但也可能无法实现其预期目标。首先，企业筹资活动必需以较小筹资成本（也称资本成本）取得较多资金。所以企业必需有效地降低筹资过程中各项费用，尽可能使利息、股利（或利润）等付出降低，获取一样多资金。然而不一样筹资活动风险是极不相同，对应取得收益或降低损失（降低成本）也不相同，所以，风险和收益是一个对称关系，它要求等量筹资风险带来等量收益。通常来讲，风险系数越大，收益率越高，风险系数越小，收益率越低，所以,企业在筹资时假如本身风险高则必需支付低成本，本身风险低则能够支付高成本。二、企业筹集资金方法及渠道（一）企业筹集资金方法房地产开发资金筹集方法，通常有以下几类：吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行借款等。对于这些资金筹集方法，必需考虑：多种资金筹集方法法规限制和运作限制；多种资金筹集方法资本成本高低；多种资金筹集方法对企业或项目资本结构影响；本企业或项目能够利用那些资金筹集方法和对于所筹集到资金怎样组合。1、长、短期资金筹集房地产长久资金筹集是指筹集使用期在1年以上、用于企业对外长久投资或某项目长久建设和购建固定资产等所需要资金。长久资金关键经过吸收直接投资、发行股票、发行长久债券、银行中长久借款和保留盈余等方法筹集。长久资金筹集基础特征关键有：筹集资金使用期限较长，通常中期借款期限在十二个月以上（含1年）5年以下，长久借款期限在5年（含5年）以上，且资金使用自主权较大，使用方法较灵活；因为期限较长，风险较大，所以资金成本较高。短期资金筹集是指筹集使用期在1年以内、在企业日常经营活动中占用在流动资产上资金。短期资金关键经过短期银行借款（期限在1年以内）、商业信用、发行短期债券等形式筹集。短期资金筹集和长久资金筹集相比含有筹集资金使用受到限制、使用期限短、资金成本低等特点。房地产开发企业需要资金能够用短期资金筹集方法取得，也能够用长久资金筹集方法来取得。短期资金关键表现为企业流动负债。具体包含短期借款、短期应付债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付福利和其它应付款、预收工程款、预收备料款、预收销售款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用等项目；长久资金关键表现为长久负债。具体包含长久借款、长久应付款、长久应付债券和全部者权益等项目；在企业项目资金（投资）总额中，短期资金和长久资金各自所占百分比组成资金长短期结构，通常成为资金筹集组合（筹资组合），不一样筹资组合对企业或项目标风险和酬劳、资金成本和资金运行等含有不一样影响，必需依据房地产企业经济规模、投资性质和方法、经营风险和经营成本等方面原因进行综合决议。2、直接筹集资金和间接筹集资金直接筹集资金是指企业不经过金融机构，直接向投资者（资金供给者）进行筹资，或经过发行有价证券进行筹资。在直接筹资过程中，企业作为筹资者经过采取双方全部能接收正当手段，直接实现资金从其全部者转移到资金使用者（房地产开发企业或项目）。直接筹资通常所采取形式有债券、股票、短期融资债券等。它含有以下特点：受政府金融政策、金融法规、企业法规和企业或项目经营情况限制较大；必需依附于一定载体，如股票、债券等有价证券；筹资范围广等。所以，直接筹资是房地产开发企业筹集资金方法中较有发展前景方法。间接筹集资金，是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行筹资。其关键形式为银行借款、非银行金融机构借款等。它含有以下特点：间接筹资效率高，使用方法灵活方便，便于企业或项目在不一样时期筹措不一样数量资金；间接筹资经过银行信用积少成多，续短为长，可获取期限长短不一借款；筹资范围较窄，方法较单一，不能完全满足企业或项目筹资需要。间接筹资是房地产开发企业最关键资金筹集手段。2（二）企业筹集资金渠道依据资金起源划分：房地产开发资金筹集渠道通常为自有资金、中国债务资金和国外债务资金。对于这些资金筹集渠道，必需考虑：多种渠道资金存量和流量（或增量）规模；每种资金筹集渠道适适用于那些经济（或投资）类型房地产开发企业或项目使用；每种资金筹集渠道使用于那些资金筹集方法；企业或项目现在可利用那些资金筹集渠道，怎样组合。（三）二者间关系资金筹集渠道和资金筹集方法选配，必需依据项目开发时宏观经济环境、融资政策法规、项目所在地经济发展态势和本企业或项目发展需要进行合理选择和决议。三、筹资风险分类影响原因及其和筹资渠道关系（一）筹资风险分类房地产项目筹资活动就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基础经济活动中，以期未来取得不确定收益，是一项较为复杂而充满风险经济活动，在能为投资者带来较高经济利益同时，也可能使投资者遭受风险而造成损失乃至破产。房地产筹资风险，根据产生原因不一样能够分为不一样类型。比如财务风险，财务风险有时也称拖欠风险，是指房地产项目在融资、资金利用等财务管理方面带来风险。当房地产企业因为资金不足或出于其它目标而利用一定方法筹集资金后，有可能财务情况保持良好，有连续为正值净现金流；也有可能发生财务情况恶化，造成企业难以偿付负债利息和本金时，则可能陷入财务危机甚至面临破产。产生财务风险关键原因是财务运作不良反应。对于项目投资者来说，未来房地产市场销售价格改变、相关政策变动、建筑成本增加和分期付款置业者可能发生拖欠等 全部可造成房地产项目筹资后,投资者产生财务风险。3因为权益性资本属于企业长久占用资金，不存在还本付息压力，也就不存在偿债风险；而债务资金则需要还本付息，是一个法律义务，所以，筹资风险也是指由负债筹资而引发到期不能偿债可能性。从风险产生原因可将筹资分为现金性筹资风险和收支性筹资风险两大类：1、现金性筹资风险现金性筹资风险是指企业在特定时点上因为现金流量出现负数而造成不能按期支付债务本息风险。因为现金短缺、现金流入期间结构和债务期限结构不相匹配而形成一个支付风险，它对企业未来筹资影响并不大。同时，因为会计处理上权责发生制影响，即使企业当期投入大于支出，也并不等于企业就有现金流入。即它和企业收支是否盈余无直接关系。由此能够看出，此种风险产生根本原因在于企业理财不妥所致，从而表现为现金预算安排不妥或实施不力所造成支付危机，或是因为资本结构安排不妥所致，和债务期限结构不尽合理而引发了企业在某一时点偿债高峰等。2、收支性筹资风险收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现到期无力偿还债务本息风险。企业经营中收不抵支即意味着经营亏损和净资产总量降低，从而对企业按期偿还债务造成影响。据此可知，收支性筹资风险是一个整体风险，一旦这种情况发生，就可能对企业债务偿还产生不利影响，绝非某一项或某一时点债务偿还是否问题。同时，从这种风险产生原因来看，一旦这种风险产生即意味着企业经营失败，或正处于资不抵债破产状态，所以，它不仅是一个理财不妥造成支付风险，更关键是因为企业经营不妥造成净资产总量降低所致。另外，从风险产生成因来看不仅将使债权人权益受到威胁，而且将使企业全部者面临更大风险和压力。所以，它不是一个临时性风险，而是一个终极风险，其风险深入延伸就将造成企业破产，而且这种风险如不立即得到控制，将会给企业未来筹资和经营产生影响。（二）筹资风险影响原因造成企业筹资风险原因有很多，现有企业外部，也有企业内部，外部原因对于而言，属于不可控制，企业只能经过估计加以防范，而内部原因则是造成企业筹资风险最关键原因。企业筹资风险产生关键起源于以下多个方面:1、资金结构不妥所带来风险。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金百分比不妥对企业收益产生负面影响而形成筹资风险。现在，可供企业(如上市企业)选择筹资方法关键有银行借款、发行股票、发行债券、融资租赁和商业信用等。因为不一样方法各有利弊,假如选择不合适,就会增加企业额外融资费用,降低企业应得利益,影响企业资金周转而形成财务风险。借入资金和自有资金百分比确实定是否合适,和企业财务上利益和风险也有着亲密关系。在财务杠杆作用下当投资利润率高于利息率时,企业扩大负债规模,合适提升借入资金和自有资金之间比率,就会增加企业权益资本收益率。反之,在投资利润率低于利息率时,企业负债越多,借入资金和自有资金百分比越高,企业权益资本收益率也就越低,严重时企业会发生亏损甚至破产。同时,负债规模一定时,债务期限安排是否合理,也会给企业带来筹资风险。2、是由企业投资利润率和借入资金利息率不确定性而产生。当企业投资利润率高于借入资金利息率时,企业使用一部分借入资金,能够因财务杠杆作用提升自有资金利润率；当企业投资利润率低于借入资金利息率时,企业使用借入资金将使自有资金利润率降低,甚至发生亏损,严重则因资产负债率过高或不良资产大量存在,造成资不抵债而破产。3、筹资机会选择不妥所带来风险。这是指企业未能立即把握筹资机会,以至不仅影响到筹资效益,甚至影响到企业生存风险。企业筹资机会是指有利于企业筹资一系列原因总称。企业筹资机会是客观存在,因筹资时间、地点和方法不一样而各异,选择筹资机会过程就是寻求和企业内部条件相适应外部环境过程。4、是由企业经营活动成败而产生。负债经营企业其还本付息资金最终起源于企业收益。假如企业经营管理不善,长久亏损,那么企业就不能按期支付债务本息,这么就给企业带来偿还债务压力,也可能使企业信誉受损,不能有效地再去筹集资金,造成企业陷入筹资风险。同时，因决议失误也可能产生筹资风险，因为投资项目需要投入大量资金,假如决议失误造成项目失败或因为种种原因不能很快建成并形成生产能力,无法立即地收回资金来偿还本息,会使企业承受巨大财务危机。45、是由利率和汇率变动而产生。利率变动影响企业筹资风险。利率变动通常是由货币供求关系变动或政府政策所引发。利率常常变动会给银行借款数额较大企业带来筹资风险。企业倘若筹借外币还可能面临汇率变动带来风险,当借入外国货币在借款期间升值时,企业到期偿还本息实际价值就要高于借入时价值。当汇率发生反方向改变时,即借入外币变软(贬值)时,能够使借款企业得到持有收益,即因为借入外币贬值,到期仍按借入额归还本金,按原利率支付利息,从而使实际归还本息价值降低。（三）筹资风险和筹资渠道关系企业筹资渠道可分为两大类：一类是全部者投资。包含企业资本金及由此衍生公积金、未分配利润等。另一类是借入资金。对于借入资金这一类筹资活动而言,筹资风险存在是显而易见。借款筹资风险,表现为企业能否立即足额地还本付息。对于全部者投资而言,它不存在还本付息问题,它是属于企业自有资金,这部分筹入资金风险,只存在于其使用效益不确定上。另外,企业筹入资金两大渠道结构百分比不合理,也会影响到资金成本高低和资金使用效果大小,影响到借入资金偿还和投资酬劳期望实现。本章小结经过分析筹资风险基础理论、分类及产生原因，愈加明确了要树立风险防范意识、建立有效风险防范机，并制订相关对策方法关键性。第三章 广宇房地产集团现实状况及筹资问题分析一、广宇房地产集团概况广宇房地产集团在杭州市，是浙江省著名房地产开发集团，长三角区域内房地产行业领头羊。集团诞生于1984年, 原为上城区房屋建设开发企业，并于10月进行股份制改革，企业更名为广宇集团股份，注册资金为1.863亿元，为国家一级房地产开发资质省级企业集团。集团资金实力雄厚,财务管理体系较完善,有很好抵御风险能力。集团财务工作关键负责集团财务管理、资金管理、融资和管理费用监控、审核工作等。房地产企业属于资金密集型行业,集团企业筹资方法优劣直接影响筹资成本大小,经过多渠道筹资活动来满足开发对资金需要,广宇房地产集团筹资是以本集团为对象来进行,关键围绕本集团企业壮大、经营、扩张等活动而展开.要想集团在筹资过程中通畅无阻,就必需使筹资对象专门化、过程化;筹资目标多元化、运作专业化才能使筹资工作有效、稳健开展。5表2-1：广宇集团年月资产负债表制表单位：广宇集团股份年月日单位：元资产序号期初数期末数负债及全部者权益序号年初数期末数流动资产流动负债货币资金1.70.21短期借款31.00.00短期投资2应付票据3245000000.0045000000.00应收票据3应付账款3314675481.5614710676.12应收账款4预收账款34.36.51减：坏账准备5其它应付款3567720879.3982715110.19应收账款净额6应付工资36预付账款718081958.1216027855.68应付福利费374373891.774534614.87其它应收款8.63.13未交税金3814608639.1920809721.62存货9.69.97应付股利39其中：在建开发产品10.49.69其它未交款40-450860.44-272711.51待摊费用1100预提费用4100待处理流动资产净损益1200一定内到期长久负债4200十二个月内到期长久债款1300其它流动负债43其它流动资产14流动负债累计44.83.80流动资产累计15.14.99长久负债长久投资长久借款45.00.00长久投资16应付债券4600长久股权投资17.14.14长久应付款4700固定资产递延出租收入48固定资产原价1860005733.8860005733.88其它长久负债4900减：累计折旧197203907.337400879.89其中：住房周转金5000固定资产净值2052801826.5552604853.99长久负债累计51.00.00固定资产清理2100递延税项固定资产购建支出2200递延税款贷项5200待处理固定资产净损益2300负债累计53.83.80固定资产累计2452801826.5552604853.99无形及递延资产无形资产25441275.00441275.00全部者权益长久待摊费用2600股本（注册资本 万元）54.00.00递延资产2700资本公积553456145.973456145.97无形及递延资产累计28441275.00441275.00盈余公积563039307.293039307.29其它长久资产其中：公益金571013102.431013102.43其它长久资产未分配利润58.96.28递延税项全部者权益累计59.22.54递延税款借项2910126955.2212126955.22资产总计30.05.34负债及全部者权益总计60.05.34从广宇集团资产负债表中能够看出，集团在资产一方变动较多，关键表现在货币资金、预收账款、存货、在建设工程、递延税款等方面。货币资金数额由期初.70元降低到期末.21元，下降了75556647.49元；预付账款由期初18081958.12元降低到期末16027855.68元,下降了2054102.44；其它应收款由期初.63元增加到期末.13元,增加了44964428.5元；存货由期初.69元降低到期末.97元，下降了63860777.72元；在建工程由起初.49元增加到期末.69元，增加了23505414.2元；整个流动资产降低了96507099.15元。在负债及全部者权益一方,预收账款显著下降,其它应付款却显著增加,这在筹资阶段是不利。流动负债金额由期初.83元降低到期末到.80元,下降了.03元；福利费及未交税金金额分别增加了160723.1元和682.42元；全部者权益由期初.22元增加到期末.54元,增加了.32元。整个负债及全部者权益金额也下降了96004071.71元。综上可知,在房地产企业开发经营过程中，资金是一个很关键问题。对于开发商来讲，经过什么渠道、用什么方法筹资是很关键。在房地产业快速发展同时，集团注意到，房地产业发展所需要资金关键依靠间接筹资，间接筹资中又以银行信贷为主。以来，中国房地产开发贷款增速一直保持在 25% 以上，远远高于同期金融贷款增速。房地产开发贷款增速甚至高达49.1% ，高于金融机构贷款增速28个百分点。房地产开发贷款占全部金融机构贷款比重也越来越高，已由1999年 2.51% 上 升 至4.19%。6二、广宇房地产集团筹资管理优势分析广宇集团改制前,企业筹资基础上由财政拨款供给,实施是“资金供给制。自1983年起,国家实施“拨改贷”资金管理措施,企业依靠银行信贷融通资金，进入上世纪90年代企业筹资渠道展现多元化趋势。和此相适应，广宇集团筹资渠道增多和筹资方法也对应地增多。按资金起源渠道不一样,可将企业资金分为权益资金和负债资金两类,其中权益资金包含:吸收直接投资、拟上市发行股票及利用外资、留存收益等；负债资金包含:银行借款、发行债券、融资租赁和商业信用等。而且充足考虑和分析法律法规、金融限制、资本成本高低、资本结构等影响,以最好筹资方法实现企业管理总体目。1、房地产产业政策自从上世纪九十年代初全国开始推行城市住房制度和土地制度改革以来，中国房地产业走入了它历史上从未有过黄金发展时期，它对G D P贡献和对其它产业拉动有目共睹。很多城市房地产业已成为实际上支柱产业。长三角房地产业早已成为国家关键支柱产业。在国务院一系列关键文件中，也全部将房地产业作为中国经济发展支柱产业。现在中国正在经历工业化、城镇化，市场化，国际化，并行快速发展阶段，房地产既是关键生产资料，也是关键生活资料。经济繁荣发展，和生活水平连续提升，全部肯定造成房地产业发展。房地产业产业链很长，和上下游关联众多。由此决定了房地产业在国民经济中含相关键地位。所以保持房地产业务健康连续发展，意义重大。2、企业经营情况、突出成绩广宇房地产集团足迹编及长三角东西南北中，远涉绍兴、黄山、肇庆，集团后备资金十分充足，连续十年以上被评为“AAA”级信用单位。前后被授予“浙江省诚信经营企业单位”、“浙江省著名商号”、“杭州十大品牌房产”、“杭州市百强企业”、“浙江省文明商号”、“杭州市示范文明单位”、“浙江省著名商标”等荣誉称号。企业坚持“求实诚信、开拓创新”企业宗旨，以“立足浙江、面向全国”为发展方向，以打造“精品广宇”为企业关键，前后在省内外开发了一系列经典楼盘：平海公寓、元华广场、广复大厦、河滨公寓、河滨商务楼、吴山鸣翠苑、湖滨公寓、西城年华、黄山江南新城、绍兴康郡、肇庆星湖名郡等，现在在建规模达170余万方。依据中国房地产协会最新实力排名，广宇房地产集团位列第67位。已经步入中国房地产第一方阵序列。3、财务管理水平 广宇集团财务管理严格根据国家要求财务管理制度，明确财务管理目标，在这一总体目标指导下，企业各个部门包含财务管理部门全部努力工作，为企业发明更多价值。激励机制灵活，按市场经济要求，深入转变观念更新内容、转变职能，建立健全财务管理人员激励机制，充足调动管理人员理财主动性、发明性、采取有效方法切实提升集团财务管理水平。伴随经济改革不停深入，企业集团化管理将是大势所趋，集团财务管理中心作为一个为集团筹资理财部门，已坚定地成为企业集团管理关键。广宇集团财务管理中心除了含有“便于理财、配合决议”、“财务委派、加强监督”、“专业管理、便于考评”等三大功效外，还应在管理上深入创新，使其更具特色。三、筹资存在问题及原因分析（一）企业内部面临问题及原因分析1、筹资结构不合理广宇房地产集团筹集资金同时肯定加大负债规模，从而使利息费用支出增加，因为收益降低而造成丧失偿付能力或破产可能性也对应增大。同时，负债比重越高，企业财务杠杆系数=息税前利润(息税前利润-利息)越大，股东收益改变幅度也越大。所以，负债规模越大，财务风险越大。这是因为企业资本总额中自有资本和借入资本百分比不合适对收益产生负面影响而形成了财务风险。企业借入资本百分比越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，从而伴随其产生财务风险也就越大。合理地利用债务融资、配比好债务资本和权益资本之间百分比关系，对于企业降低综合资本成本、获取财务杠杆利益和降低财务风险是很关键。在企业筹资过程中，负债结构合理安排也是必需给关注一个关键问题。 在负债结构方面，一是指短期负债和长久负债安排，其次是指取得资金和偿还负债时间安排。假如负债期限结构安排不合理，比如应筹集长久资金却采取了短期借款，或应筹集短期资金却采取了长久借款，则会增加企业筹资风险。所以在举债时也要考虑债务到期时间安排及举债方法选择，使企业在债务偿还期不致于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。假如筹资次序安排不妥也会出现问题，这种风险关键针对股份而言，在筹资次序上，要求债务融资必需置于流通股融资以后，并注意保持一定时间隔期。假如发行时间、筹资次序不妥，则肯定会加大筹资风险，对企业造成不利影响。广宇集团应该依据本身生产经营情况及其负担风险能力确定所需筹集资金数额。倘若投入多而筹集资金过少，集团企业会所以失去良好赢利机会。一样，假如集团企业筹资规模超出了其承受风险能力，很可能造成集团企业出现支付困难问题。在筹资次序上，要求发行债券必需置于流通股融资以后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期时间安排及举债方法选择，使集团企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。2、筹资方法过于单一、多元化力度不够房地产投资相当一部分来自银行贷款，据调查数据显示：房地产开发项目投入资金约20一30是银行贷款，其中包含土地出让金。项目开启资金几乎全部来自银行，建筑企业项目垫付资金也多起源于银行贷款，约占项目投资3o一40，在购置商品房个人消费群体中向银行抵押贷款占到半数以上。资金起源单一化和过于集中，过大放量，是中国筹资渠道“软肋”。7 企业筹资在很大程度上受金融领域影响。近几年来,金融领域改革在不少方面全部取得了主动进展,在有领域如股票市场等还有很大突破,引入了部分金融机构和金融工具,但传统以银行为主渠道融资结构还未有根本改变,尤其是房地产企业负债结构中银行信贷百分比过高。即使房地产企业在发展经济、处理就业等方面起着关键作用,但房地产企业缺乏稳定、规范、成本低短期和中长久筹资渠道,企业担保等问题还未有好处理措施。又如大牌房地产企业,通常含有高风险、高收益特点,在其起步阶段需要特定风险投资机制支持,但真正含有风险投资涵义金融机构和金融工具基础不存在，这些企业往往得不到金融机构有力支持,银行“惜贷”行为在很大程度上和缺乏风险转移机制相关。假如不经过金融创新处理这个问题,房地产企业筹资渠道单一问题不可能得四处理,也不可能实现资源配置效率改善。3、集团内部资金调剂没有达成预期水平集团内部资金调剂不够流畅，资金使用效益不能达成预期水平。当母企业、子企业或其它关键组员集团企业面临财务危机时，集团企业必需发挥内部资金融通调剂功效，以确保集团整体财务安全性。不然，即便集团企业和子企业全部有良好资本结构，但因为内部资金流通不畅，也会给集团企业造成一定支付困难。只有当资金成本低于投资投资酬劳率，集团企业才会有利可图，确保盈利。但因为投资收益不确定性，当投资收益低于资金成本时，投资失败，就会造成集团企业盈利下降而形成财务风险。4、不良行业规则，加大筹资风险房地产行业潜规则表示：中国房地产企业先以自有资金和银行流动资金贷款取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，