新房购房流程模板.docx

新房购房步骤（买房网友必看）购房是一个家庭大事，以下文章是我们精心组织，或许对你购房有帮助，请耐心看完。购房者在买房前要充足估量自己经济实力，月供通常不得超出家庭月收入50%。购房能力评定就是综合考虑自己收入、支出及所购置区域房价等众多原因，并经过购房能力评定量算器，计算出自己在现阶段能够购置房屋总价及均价，以指导购房者理性购房。买房前心理准备1、对楼盘价格作好心理准备。现在南宁楼市价格处于不停波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面心理准备。首先是您能承受房屋总价是多少，依据该总价，您能够换算出您有能力购置房屋均价和面积，并产生对应组合方法。比如：您能承受总价是40万，那么您能够购置均价4000元/平方米，面积100平方米房屋;也能够购置5000元/平方米，面积80平方米房屋等。因为南宁市中心区和近郊区房屋差价通常在元/平方米以上。这么计算有利于您判定在什么地段购房和房屋购置面积情况。其次，对房价上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时全部期望房产能在以后升值。这也要从两个方面来进行判定。(1)假如是自住，应多从房屋本身情况和自己偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值原因。(2)假如是投资或自住兼投资，提议优先考虑楼盘地段和环境及楼盘本身属性(即是否是轻易出售或出租物业类型)。同时，因为现在国家政策偏向为限制房产投资行为，所以，在购置新房前最好对假如转手交易话所付出营业税等各项成本计算在内，关键为假如房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评定价*建筑面积*5.85%)和房屋评定价1%个人所得税。最终，楼盘价格受外部原因影响较大，即使现在武汉房价呈上涨态势，但也不排除部分楼盘会有下跌情况出现。所以，消费者购房前一定要端正心态。2、对购房区域作好心理准备。经过第一步价格准备以后，您会对适合您支付能力购房区域有一个大致判定。下一步就是怎样选择购房区域了。据南宁市情，购房区域从大致上能够分为中心城区及近郊区。二者区分为中心城区配套齐全但多为高层，小区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但小区规模大，价格较低。所以选择不一样区域代表您选择了完全不一样两种生活方法。到底哪种生活方法适合您，能够从自己多年来生活地域和生活习惯做出判定，也能够到两种不一样区域体验一下。从小方面来说，假如不愿意自己生活因为购房出现太大改变，应考虑房产和本人及配偶工作单位之间交通情况，包含公共交通体系、路况和旅程长短。假如有小孩，教育设施也应该考虑到位。3、对自己偿贷能力做好心理准备。假如您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定家庭应急资金。假如您决定贷款，就需要对贷款后生活做好安排。因为贷款是固定一项生活支出，这就需要您有相对稳定工作及收入起源。同时，因为增加了贷款支出，不可避免会对之前财务计划产生影响，所以，在购置房屋前应做好新家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务教授提议，住房贷款最好占家庭总收入30%以下，不然会影响生活品质。4、对购房风险做好心理准备因为现在法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个很复杂过程，在这个过程中，购房者自然要负担一定风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房“非成品性”造成。因为现在开发商销售房屋多数全部属于期房，购房者只能凭借销售人员介绍、一块地和设计图纸来决定是否购置。所以，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反协议、违反计划等情况。5.买房前应该充足考虑办理武汉城市户口问题购置房产、协议租房入户（一）需要提供审核证实材料（1） 申请人书面汇报 （2） 申请人户口簿、 居民身份证 （3） 县以上房产局发给房产证 （4） 租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证实。（二）办理步骤 由县市局户籍室对申请人提供证实材料进行调查核实，符合条件当场给予办理。（三）工作要求 （1）申请随迁直系亲属（父母、儿女、夫妻），按上述投靠情况提供证实材料。 （2）协议租房外来从业人员，租住含有独立门牌号单元住宅房，且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金十二个月以上，准予其本人、配偶、父母、儿女户口迁入。有就业单位户口可落在单位集体户口上；没有就业单位户口可落在租住房屋地址或出租房主户口上；无入户地址，由小区或居委会设置集体户口，并指定专员负责管理。 （3）入户地公安派出所凭准迁证和迁移证当场办理入户手续。买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年生活，所以，买房前资金准备很关键。如心理准备中所言，买房前资金准备中“房价”是关键组成部分，但需明确是，买房所包含费用不仅为房价，假如买房前只重视房价而忽略其它问题，往往会造成整个购房预算超支，甚至达成买得起而住不起尴尬境地。所以，购房前应制订具体购房资金计划，关键包含以下内容：(1)一次性付款或贷款假如您为一次性付款，即买房时付全款。假如您含有贷款买房资格(贷款买房资格要求：)，早期最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用资金，不仅要确保有足够资金支付首付款，还必需确保日常生活开支不受影响。(金融机构对个人首次购置一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其商业贷款利率下限可扩大为贷款基准利率0.7倍，最低首付款百分比调整为20%。)(2)每个月固定数额贷款本金很多购房者不重视银行要求提供“家庭收入证实”，往往多开月收入方便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来负担。所以，购房者应该切记，每个月还款额应该在家庭月收入30%内，同时还要选择适合自己还款方法(关键是月还款额和还款年限)。提议购房者能够到南宁市各银行咨询房贷方面服务。(3)多种税费根据要求，购房需要交纳不一样种类税费，这些税费包含：契税：个人购置高级住房(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购置一般住房由 2%调整为1.5%;个人首次购置90平方米及以下一般住房，契税税率暂统一下调到1%。(高级商品房，即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超出100万。(4)维修基金11月1日起，签署商品住宅买卖协议业主，每平米交存住宅维修资金数额，为住宅建筑安装工程每平米造价5%，不再按房屋总价2%交存。其中，多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下(含14层)带电梯小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该局还称，11月1日前签署住宅买卖协议业主，其交存住宅专题维修资金数额，仍按原标准实施。比如，购置100平方米框架多层住宅，单价是5000元/平方米，总价是50万元。按以前标准交1万元，按新标准只需交5500元，可少交4500元。(5)物业管理费不一样档次住房，物业管理费收取标准也不一样，但有一点是相同，那就是按房屋建筑面积收取。(6)初装费入住新房时候，其内生活必需设施肯定要是要完备，比如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些一样需要费用支出。通常物业管理企业会在小区内公告初装费价格并帮助业主进行安装。(7)面积补差费有些地市要求，收房时，面积差不能超出3%。所以，假如收房时，房屋面积大于协议签定面积，多出部分将根据协议签定时房屋均价进行计算补齐。当然，假如房屋面积小于协议签定面积，开发商也需以一样方法向购房者进行退款。(此款在商品房买卖协议中有要求)面积补差费=(现房测定面积*均价)-(协议签定面积*均价)(8)其它杂费除了上述所说各个款项外，不一样楼盘还有很多不一样杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。房屋结构在购置新房前充足了解房屋结构常识，不仅有利于判定房屋价值，而且在以后房屋装修及买卖交易中全部很有好处。房屋结构关键分为以下门类：1、木结构(住宅)：指建筑物中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。2、砖混结构(住宅)：建筑中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采取钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。3、钢筋混凝土(住宅)：指建筑物中关键承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。4、钢结构(住宅)：指建筑物中关键承重结构以钢制成。适适用于超高层建筑。自重最轻。从结构上分上面四类就能够了，其中钢筋混凝土结构里面，还能够再细分：1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。现在在南宁新房住宅市场上，楼盘基础采取是砖混结构和框架结构。二者区分在于承重方法，砖混结构承重是由板和墙组成，混凝土现浇楼板重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。理论上讲，框架结构要优于砖混结构：一是空间开敞，因为梁和柱结构使得框架结构空间能够做到6米以上，而砖混因为砖承重能力有限，做到5米就不错了;二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构能够做到100米以上楼高。因为材质原因，框架结构使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑抗震性能有标准，一个地域建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑时候，全部以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提升抗震性能。所以在牢靠程度上讲，砖混和框架住宅是差不多。从实用性上来说，因为框架结构用全部是填充墙，能够方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多限制，所以很多消费者更愿意买框架结构房子。从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%15%，工艺也更复杂部分。所以框架结构房屋比砖混结构房屋销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约200500元/平方米左右。不仅如此，后期二手房交易中，房屋结构不一样也将直接影响交易价格。以上只是理论知识，那么在实际情况中怎样分辨建筑结构呢?通常有以下几方面渠道：1、经过楼书查询。开发商在楼书上通常全部会标明房屋具体结构。2、直接问询售楼员。除了以上三种渠道外，购房者也能够经过实地踩盘亲自分辨楼盘结构，最简单方法，看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构因为承重需要，通常不设转角飘窗，即使有，在飘窗转角处必需有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量，而框架结构住宅，其上层楼盘重量全部由框架剪力墙负担，所以其转角处不需要设有承重支柱，所以也能够大量采取转角飘窗设计。房屋建筑名词解释什么是公寓式住宅相对于独院独户西式别墅住宅而言。通常建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有改变，通常为高收入者购置。什么是复式住宅复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而通常跃层式为5.6米)，复式住宅下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅经济性表现在：1、平面利用系数高，经过夹层复合，可使住宅使用面积提升50%-70%。2、户内隔层为木结构，将隔断、家俱、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3、上部夹层采取推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，和通常层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提升40%。所以复式住宅同时含有了省地、省工、省料特点。复式住宅在设计施工和使用上有部分不足：1、复式住宅面宽大，进深小，如采取内廓式平面组合肯定造成一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，如厨房只有2米高度，长久使用易产生局促弊气不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，极难充足利用。3、因为室内隔断楼板均采取轻薄木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功效差，房间私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但多年来建筑师经过不停改善、完善，不停探索，结合中国国情，设计愈加合理结构。能够预见，这种精巧复式住宅，因为经济效益十分显著，价格相对偏低，肯定成为住宅市场上热销产品。什么是跃层式住宅跃层式住宅是多年来推广一个新奇住宅建筑形式。在东南沿海广东、福建部分开放城市建设较多。这类住宅特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房能够分层部署，上下层之间交通不经过公共楼梯而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面，通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确，相互干扰较小。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞欢迎，在南方城市建设、买卖较多，多年来在北方城市部分高级住宅设计中，也开始得到推广。什么是商住楼商住楼是指该楼使用性质为商、住两用，商住楼通常底层(或数层)为商场、商店、商务，其它为住宅综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商能够建，非开发企业、个人也能够建，没有要求必需出售。商住楼土地使用性质为商业用地，依据国家土地法要求，商业土地使用权年限为50年。房屋建筑名词解释伴随房地产急剧升温，很多购房术语越来越多地出现在购房者视野中，即使其中部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语不了解，往往使得购房者在签署购房协议时对其中部分条款了解出现偏差，从而造成协议无法最终推行，这既打击了购房者主动性，也轻易让不法开发商钻“术语”空子，所以，现将其中部分术语介绍以下：房屋层数房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。多层住宅六层以下住宅。小高层住宅七层至九层住宅。高层住宅十层及十层以上住宅。塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为关键部署多套住房高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上住宅。架空层按民用建筑设计通则术语解释：架空层：仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。现在在房地产方面架空层利用关键是为了增加楼盘活动空间等目标，架空层层高并不一定低，有能够达成69m，但关键是高层(100M)以下建筑采取。一般也可达成3m。架空层现在在武汉市也大量采取，尤其是房屋密集、容积率高小区，成为增加绿化面积和公共面积而作出一个变相指标平衡方法。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下部分(包含层高在2.2m以下半地下室)，房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/3，且不超出1/2者。假层是指建房时建造，通常比较低矮楼层。其前后沿高度大于1.7m，面积不足底层二分之一部分。附层(夹层)是房屋内部空间局部层次。阁楼(暗楼)通常是房屋建成后，因多种需要，利用房间内部空间上部搭建楼层。房屋面积名词解释房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位分户(套)门内全部可供使用空间面积。包含日常生活起居使用卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且含有有上盖，结构牢靠，层高2.20M以上(含2.20M)永久性建筑。成套住宅建筑面积是指成套住宅建筑面积总和。房屋产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋估计面积估计面积是指在商品房期房(有预售销售证正当销售项目)销售中，依据国家要求，由房地产主管机构认定含有测绘资质房屋测量机构，关键依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对还未施工房屋面积进行一个预先测量计算行为，它是开发商进行正当销售面积依据。房屋实测面积实测面积是指商品房完工验收后，工程计划相关主管部门审核合格，开发商依据国家要求委托含有测绘资质房屋房屋测绘机构参考图纸、估计数据及国家测绘规范之要求对楼宇进行实地勘测、绘图、计算而得出面积。是开发商和业主法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用最终依据。房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。成套房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间面积，以水平投影面积按以下要求计算：1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总和;2)套内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积;3)不包含在结构面积内套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围维护或承重墙体或其它承重支撑体所占面积，其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔墙和外墙(包含山墙)等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围和房屋外墙之间水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影二分之一计算建筑面积。商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积即为购房者听购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。共有建筑面积(公有建筑面积)共有面积内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，和为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包含套和公共建筑之间分隔墙，和外墙(包含山墙)水平投影面积二分之一建筑面积。独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务警卫室，管理用房，作为人防工程地下室全部不计入共有建筑面积。共有建筑面积计算方法整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务警卫室、管理用房、和人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物共有建筑面积。房屋销售常见名词准现房准现房是指房屋主体基础完工，小区内楼宇及相关设施也已经有了大致轮廓，户型、楼间距等全部已经一目了然，只剩下内外墙装修和配套设施施工房地产项目。现房通常情况下，大家认识中现房就是已经建好房子。但事实并非如此，根据中国销售“现房”要求，只有领取了房产证和土地使用证房子才叫“现房”。在商品房销售过程中，真正现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签协议时候也不一定要使用国土房管局印制标准协议。购置这种房子，对购房者来说是比较有利(眼见为实)，不过购房者眼光一定要敏锐，假如买错“现房”，将使自己陷入被动。期房在建房子肯定是期房，另外，已经建好和已经有些人入住但还没有取得房产证和土地使用证房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上“现房”。所以，这种房子是根据期房来销售。对于这一类房子，购房者既要查看房产商预售许可证，又要留心自己要买房子是否已经被抵押。有些人可能会有这么了解：小区已经有些人入住，而且入住业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是能够分别抵押，她人房子没问题，不等于你要买房子也没有问题。其实，房产商很轻易将盖好房子抵押出去，以取得大量资金。所以，购房者在购置商品房时一定要认清“期房”和“现房”区分。假如购房者想了解自己要买房子是否已经被抵押，能够查看房地产商提供相关证实，假如可行话，不防在协议上注明此房是现房还是期房，而且写明房子是否被抵押。尾房何谓“尾房”?就是房子盖好后，大部分全部已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，即使不能提议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好措施就是坚持在预售协议登记立案后再行付款。使用权房使用权房是指由国家及国有企业、机关投资兴建住宅，政府按摄影应要求出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。定金定金是指购房者根据约定支付给卖房者一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上担保方法之一，目标在于促进债务人推行债务，也是为了保障债权人债权能够实现。中国担保法要求，定金必需以书面形式约定，当事人必需在协议约定定金交付日期内交付定金。不过，定金不能超出购房款20%，假如购房者在交了定金以后又不购置，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。举例，楼盘在销售过程中多收取1万元定金。假如购房者在交了定金以后又不购置，将会收取5%违约费用(违约金视具体情况不定)。容积率当开发商提起容积率时候，很多购房者全部不明所以，其实，容积率就是建筑总面积和建筑用地面积比值。比如：在1万平方米土地上建造4千平方米建筑，容积率就是0.4;假如4千平方米建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。开间开间又叫住宅宽度，是指一间房屋相对应两面墙之间实际距离。住宅开间通常在3米至3.9米之间，假如是砖混结构住宅，开间应该在3.3米之内。假如开间尺度较小，就会缩短楼板空间跨度，住宅结构整体性、稳定性和抗震性全部将得到增强。进深进深是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙壁到后墙壁之间实际长度。进深大能够有效地节省用地，不过，为了确保住宅有良好自然采光和通风，住宅进深不宜过大，通常限定在5米左右。层高上下两层楼面或楼面和地面之间垂直距离。适宜层高决定了入住舒适度，现在武汉市新建房屋层高在2.8米3.2米之间，其中以3米层高比较普遍而且舒适度适中。建筑密度建筑密度是指在小区内各类建筑基底总面积和小区整体用地比率，以百分比计算，经过这个数值能够看出小区内建筑密集程度。绿化率绿化率是指计划建设用地内绿化面积总和和计划建设用地面积比，绿化率越高，环境越好。绿地率绿地率是指居住区内各类绿地总和和居住区用地比率。居住区内各类绿地包含公共绿地、住宅旁绿地等。什么是“两书”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必需含有一定条件，而且根据相关要求在房地产管理部门办理商品房销售多种手续。其中“五证”、“两书”是最为关键条件。两书是住宅质量确保书和住宅使用说明书。相关教授尤其提醒：只有正当进入市场住宅房，才含有国家认可产权。在签署购房协议之前一定要查验房地产商是否含有正当售房手续，多种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。什么是房产“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必需含有一定条件，而且根据相关要求在房地产管理部门办理商品房销售多种手续。其中必需含有“五证”是指:国有土地使用证,是证实土地使用者向国家支付土地使用权出让金,取得了在一定年限内某块国有土地使用权法律凭证;建设用地计划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法定凭证;建设工程计划许可证,是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证;建设工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证。什么是土地性质和使用权中国土地管理法要求：中国土地分为国有土地和集体全部土地。国有土地包含：城市市区土地，农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有土地，国家未确定为集体全部林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地，和其它土地。集体全部土地就是由农民集体享受全部权土地。农村和城市郊区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于农民集体全部，宅基地和自留地、自留山也是属于集体全部土地。这两类土地全部权分别为国家和集体。对国家全部城镇土地，中国根据土地全部权和使用权分离标准，实施城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民能够经过下列方法取得土地使用权。1、经过土地使用权出让方法取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让行为，出让具体措施有协议出让、招标和拍卖三种。公民能够依法作为国有土地使用权受让人，经过协议、招标或拍卖方法签署土地使用权出让协议，交纳土地出让金，取得土地使用权。2、经过土地使用权划拨方法取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。公民能够提出划拨国有土地使用权申请。经过划拨方法获取土地使用权没有期限限制，土地使用权人能够无限期使用。3、经过土地使用权转让方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让协议要求期限和条件投资开发后，划拨土地使用权经同意办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后全部能够进行转让。公民经过转让方法取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让协议要求使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩下年限。国有土地证(全称“中国国有土地使用证”)是发给拥有国有土地使用权单位或个人，只要有正当权属依据，任何人全部能够申领国有土地证。住宅方面集体土地证，其实就是群众常讲宅基地证。该证只发给含有建房条件农村村民。依据国家法律，宅基地不能上市交易，所以集体土地证不能过户。依据法律要求，土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物全部权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其它附着物全部权时，其使用范围内土地使用权也随之转让。什么是商品房商品房是指开发商开发建设供销售房屋，能办产权证和国土证，能够自定价格出售产权房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业经过实施土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(现在不包含香港、澳门尤其行政区和台湾)出售住宅、商业用房和其它建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门要求，经过实施土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租住宅，商业用房及其它建筑物。为深入简化交易手续、刺激住房消费，根据总量控制、合理平稳标准，北京市政府1999年11月发文要求，除花园式住宅、部队住房和根据市政府制订租金标准出租公有住房(廉租房)外，一般内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职员已购公有住房、动迁房、职员住宅和其它划拨土地上住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内公民、法人、其它组织和改革开放后赴境外中国公民。什么是集资房集资房是改变住房建设由国家和单位包制度，实施政府、单位、个人三方面共同负担，经过筹集资金，进行住房建设一个房屋。职员个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供给、税费等方面给部分减免。集资所建住房权属，按出资百分比确定。个人按房价全额出资，拥有全部产权，个人部分出资，拥有部分产权。什么是私有住宅私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购置、建造住宅。在农村，农民住宅基础上是自建私有住宅。公有住宅经过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。伴随住宅商品化推进，城市私有住宅比重将会随房改推进而不停提升。什么是商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款行为。商品房预售，只适适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证实。商品房预售应该符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程计划许可证和施工许可证;3、按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资百分之二十五以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。商品房预售人应该根据国家相关要求将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记立案。商品房预售所得款项，必需用于相关工程建设。什么是商品房预售许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门许可房地产开发企业销售商品房同意文件。什么是公房公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、机关投资兴建、销售住宅。在住宅未出售之前，住宅产权归国家全部。公有住宅关键由当地政府建设，关键向城市居民出租、出售，由企业建设住宅，向本企业职员出租、出售。公房大量存在是因为中国长久以来实施住房福利化结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但以后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人全部，即成为所谓“房改房”。这里所说公房不包含在京中央和国家机关、军队和中央在京企机关职员已购公有住房。什么是私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购置、建造住宅。在农村，农民住宅基础上是自建私有住宅。公有住房经过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。伴随住宅商品化推进，城市私有住宅比重将会伴随房改推进而不停提升。什么是经济适用房经济适用房是指含有社会保障性质商品住宅，含有经济性和适用性特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为处理中低收人家庭住房问题而修建一般住房，这类住宅因减免了工程报建中部分费用，其成本略低于一般商品房，故又称为经济适用房。价格水平要了解楼盘价格，先要了解开发商是怎样对楼盘定价。楼盘不一样于通常商品，除经济适用房由政府限价外，其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘定价方法通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方法能够看出，在开发商定价策略中，成本组成只是基础，利润获取最大化才是重因。所以，购房者在了解楼盘价格时候不要过于执著楼盘实际成本，而是应从价格中看清楼盘价值，以选择符合自己要求房屋。具体而言要经过以下步骤：1、 读懂楼盘价格(1)了解南宁市整体及区域价格水平了解南宁市整体及区域价格水平，将有利于购房者对自己购置房屋价格范围及不一样区域价格梯次作出判定。这种判定即使宏观，却是不可缺乏感性认识。要完成这么普遍性摸底最便捷方法是参阅亿房网一周走势栏目2)了解价格名词不一样价格名词代表了不一样含义，在南宁市房产市场中，比较通用价格名词以下：起价起价是指房产商所销售房屋价格中最低价格，通常情况下，假如是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼价格最低，也就是起价，假如一楼带花园，顶楼价格就是起价。假如是小高层及高层住宅，一楼价格最低，也就是起价。所以，当购房者计划购置房屋时候，不要单纯考虑价格，因为越廉价房屋，居住越不理想。均价均价是指全部房屋销售价格总数除以全部房屋建筑面积总数，所得出价格就是每平方米均价。均价通常不是销售价，好房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵房屋比这个价格要低。最高价最高价是指房产商所销售房屋价格中最高价格销售均价销售均价是指楼盘开盘后对外公告价格。从理论上说，销售均价是指全部房屋销售价格总数除以全部房屋建筑面积总数。成交均价成交均价是指楼盘实际成交价格，由房屋实际成交金额除以房屋建筑面积得出。2、 了解楼盘价格了解楼盘价格渠道有多个，初步能够分为以下几类：(1)网络搜索(2)媒体广告，现在南宁市发行各类报纸大全部有房地产专刊，其中会发表楼盘价格。(3)电视及电台广告及房产信息，南宁小区房产楼市版及很多电视台和电台开辟了房产报道栏目，其中会有楼盘价格公布。(4)户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘价格。以上四种方法提供了解楼盘价格渠道，但要真正了解楼盘价格所代表涵义还需要经验判定及教授提议。楼盘价格是不停改变中，消费者所了解价格只是该楼盘当初价格，不等于过去价格，也不等于未来价格。楼盘价格改变由开发商推盘策略所决定，随时可能依据销售情况和市场改变做出调整。所以，了解楼盘价格就要了解价格多变性。怎样在合适时机以适合价格购入物业，因楼盘不一样差异较大。消费者可进入房产楼市论坛()和专业人士交流3、 比较楼盘价格经过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定了解。下一步就是怎样面对及比较楼盘价格了。判定一个楼盘价格是否合乎自己要求，在目前房产形势下，基础上不取决于成本，而是楼盘价值。所谓楼盘价值，包含楼盘所处地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身产品、户型、物业形态等。也包含楼盘附加值，关键包含楼盘品牌及在精神层面包装等。两种价值相加等于楼盘