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房地产抵押估价汇报

项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评定
委 托 人：江苏**大酒店
估 价 机 构：江苏A房地产评定咨询
注册房地产估价师：景** 张**
估价汇报出具日期：12月10日
估价汇报编号：苏房地镇扬估字（）第09号

致 估 价 委 托 人 函
江苏**大酒店：
我们接收贵企业委托，对贵企业在A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评定，估价时点为12月8日，估价目标是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。
依据贵企业所提供相关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等相关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况基础上，本着独立、客观、公正、正当、谨慎标准，遵照必需估价程序，选择了成本法和收益法进行了评定，综合确定估价对象在估价时点房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设置法定优先受偿权利下市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉估价对象在估价时点法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
以上内容摘自房地产抵押估价汇报，欲了解本估价项目标全方面情况，请认真阅读房地产抵押估价汇报全文。

江苏A房地产评定咨询

法定代表人：

二〇一〇年十二月十日

估价结果一览表

项目
证号
幢号
房屋建筑面积（m2）
平均房屋评定建筑面积单价（元/m2）
总价（万元）
房产
扬房字第13600028号
1
27.6
6284.76
17485.9
2
24698.98
3
2724.90
4
371.18
小计　
27822.7

项目
宗地编号
土地面积
土地评定单价（元/m2）
——
土地
扬国用（）第00001786号
28771.2
3312
9529.0
小计　
28771.2

9529.0
累计
——
——
——
27014.9
法定优先受偿款
——
——
——
0
抵押价值
——
——
——
27014.9

目 录

估 价 师 声 明 4
估价假设和限制条件 5
房地产抵押估价结果汇报 7
一、估价委托人 7
二、估价机构 7
三、估价目标 7
四、估价对象 7
五、估价时点 13
六、价值类型 13
七、估价依据 13
八、估价标准 14
九、估价方法 15
十、估价结果 15
十一、估价对象抵押价值未来下跌风险分析 17
十二、房地产变现能力分析 18
十三、房地产抵押估价汇报使用提醒 20
十四、估价人员 21
十五、估价作业日期 21
十六、本评定汇报使用使用期限 21
附 件 22

1.房屋全部权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件
估 价 师 声 明
我们郑重申明：
1.我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。
2.本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。
3.我们和本汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依据中国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。
5.参与此次估价项目标房地产估价师景云、张晓慧于12月10日对本汇报中估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象现场查看仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到部分，依据委托方提供资料进行评定。除非另有协议，我们不负担对估价对象建筑结构质量进行调查责任。
6.本估价汇报依据了委托方提供相关资料，委托方对资料真实性负责。因资料失实造成估价结果有误，估价机构和估价人员不负担对应责任。
7.没有些人对本估价汇报提供关键专业帮助。
8.本汇报不作土地、房产权属确定依据。
9.本汇报最终解释权为江苏A房地产评定咨询全部。

注册房地产估价师：景**(签章) 注册号：******
注册房地产估价师：张**(签章) 注册号：******

二〇一〇年十二月十日
估价假设和限制条件

一、此次估价假设前提
1.本汇报以委托方提供房地产权属证书等资料真实正当有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等严禁转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能取得有同意权人民政府或相关部门同意为前提，即以估价对象拥有正当产权、属于正当使用、能够在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本汇报以房屋建筑质量合乎安全标准，能够长久连续使用为假设前提。
二、未经调查确定或无法调查资料
1.估价师已对估价对象在估价时点法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点还有任何相关估价对象应缴未缴税费，应根据要求缴纳或从评定价值中对应扣除。
2.此次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上测量和试验，此次评定假设其无基础、结构等方面重大质量问题。
3.此次估价未对委托方提供《房屋全部权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误，本估价机构和估价人员不负担对应责任。
三、估价中未考虑原因和部分特殊处理及其可能影响
1.此次估价未考虑国家宏观经济政策发生改变、遇有自然力和其它不可抗力等原因对房地产价值影响，和特殊交易方法下特殊交易价格等对评定价值影响。
四、本估价汇报使用限制条件
1.此次估价汇报仅供委托方按约定估价目标及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价汇报全部或部分及任何参考资料均不许可在任何公开发表文件、通告或申明中引用，亦不得以其它任何方法公开发表。
2.本汇报自提交之日起十二个月内有效。本估价汇报需在设定使用期内使用，超出使用期使用，本汇报无效。
3.本估价汇报需经房地产估价师署名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。
4.本估价汇报仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，利用于其它方向本估价汇报无效。
5.估价对象情况和房地产市场情况因时间改变可能对房地产抵押价值产生一定影响，在估价对象情况发生改变或房地产市场价格改变较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评定。

房地产抵押估价结果汇报
苏房地镇扬估字（）第09号

一、估价委托人
单位名称：江苏**大酒店
单位地址：A市**西路18号
法人代表：徐广福
经营范围：许可经营项目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK厅。
通常经营项目：代售飞机票、火车票；日用百货；工业美术品销售
二、估价机构
估价机构： 江苏A房地产评定咨询
房产资质等级： 一 级 资质证号：建房估证字[]085号
土地资质等级： 全国范围内从事土地评定业务
资质证号： ******
法人代表： ***
联 系 人： ***
联络地址： 南京市**路188号**大厦9层D座
联络电话： ******
网址： http://www.******.com/ <http://www.******.com>
电子信箱E-mail：******
三、估价目标
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为在A市开发区**西路18号商业房地产，房屋总建筑面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。
2.估价对象情况
房屋全部权证号
扬房字第13600028号
全部权人
江苏**大酒店
全部权性质
有限责任企业
房屋座落
开发区**西路18号
幢号
建筑结构
层数
建筑面积（m2）
1
混合
1
27.6
2
混合
14
24698.98
3
混合
4
2724.90
4
混合
1
371.18
累计

27822.7
（1）估价对象登记情况
依据委托估价方提供估价对象房屋全部权证和国有土地使用证，估价对象权属情况以下表所表示。
表1 房屋登记情况一览表
表2 土地登记情况一览表
土地使用权证号
扬国用（）第00001786号
土地使用权人
江苏**大酒店
房屋座落
开发区**西路18号
使用权面积
28771.2m2
地号
0506123
图号
68.00-81.00
地类（用途）
商业服务业
使用权类型
出让
终止日期
至2043.09.08止

（2）她项权利情况
在估价时点，估价对象房地产未设定抵押等她项权利。
3.估价对象实物情况
3.1估价对象实物情况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职员宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混及混合；
（5）平面部署：估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确定建筑物结构完好；
（7）建成年代：，门卫室改建于；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用情况良好；
（9）临街情况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配置室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现实状况：估价对象为在A市开发区**西路18号江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不一样规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功效齐全大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及一般包厢，1个可同时容纳400人就餐中餐厅，1个可同时容纳200人就餐中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备会议服务设施，包含2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型多功效会议室，配置大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市现在规模最大、档次最高接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、职员食堂、职员娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康乐中心，包含为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功效厅。第3层为会议及餐饮，包含高级豪华包厢、多功效厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及职员宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采取特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高级护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配置卫生间。宴会大厅及多功效会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配置卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采取特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，二十四小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配置三部高速客运电梯、一部职员电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为职员宿舍及相关单位办公用房，部分出职员宿舍为内廊式结构，宿舍全部为一般粉刷，地砖地坪，室内全部带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内一般粉刷，地砖地坪。
⒀房地产照片：
大酒店外观 大酒店及1号楼、2号楼外观 2号楼内部

2号楼内部 2号楼内部 3号楼外观

3号楼内部 4号楼外观 4号楼内部

3.2估价对象土地情况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
⑸宗地等级：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达成通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”开发水平。
4.区位情况
4.1.地理位置
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
4.2.区域概况
估价对象所在区域在A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，和镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周围长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造横跨夹江扬中长江大桥和沟通苏北“扬高”汽渡，分别和国家一类开放港口镇江港、高港和沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产在在**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
4.3.交通条件
4.3.1道路条件
委估房地产在A市开发区**西路18号，**西路红线宽度约为40米，**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道，区域内路网密度高，关键道路路面为沥青，道路保养维护很好，总体道路通达情况优。
4.3.2公共交通条件
委估房地产在A市开发区**西路18号，楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台，有多路公交车在此经过，交通便捷。
4.3.3对外交通条件
待估宗地所在区域距A市汽车站较远，对外交通情况很好。
4.3.基础设施情况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁荣程度
委估房地产在扬中开发区和市区交界处，商业繁荣度较高，周围以商业、住宅用地为主，沿街两侧为商铺，类型包含餐饮、休闲、住宿，经营种类齐全；周围有大型生活小区凯旋苑、聚福园等，周围有扬中最大华润苏果超市，客流量大，公共服务设施齐全，有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等，商业繁荣程度较高；
6.环境条件
6.1自然环境
估价对象所在区域污染治理很好，基础无水、噪音及大气污染，区域环境较优。
6.2区域景观
估价对象所在区域在开发区，计划协调，区域景观很好。
五、估价时点
依据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价时点标准上为完成估价对象实地查看之日，故此次以房地产估价师实地查看之日12月8日作为此次评定估价时点。
六、价值类型
依据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》和此次估价具体要求，本估价汇报中评定价值是指估价对象在现实状况条件下，用途为商业用房，在估价时点12月8日房地产抵押价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点市场价值，等于假定未设置法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律要求优先于此次抵押贷款受偿款额，包含发包人拖欠承包人建筑工程价款，已抵押担保债权数额，和其它法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）此次估价所依据相关法律、法规和部门规章
1.《中国城市房地产管理法》；
2.《中国土地管理法》；
3.《中国担保法》；
4.《中国物权法》；
5.《城市房地产抵押管理措施》。
（二）此次估价采取技术规程
1.中国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布建住房[]8号《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供相关资料
1.《国有土地使用证》复印件；
2.《房屋全部权证》复印件。
（四）估价机构和估价人员搜集掌握相关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面基础情况资料；
2.估价人员实地踏看和调查搜集相关估价对象权属、现实状况利用等方面资料；
八、估价标准
此次估价遵守独立、客观、公正、正当、谨慎标准及最高最好使用标准、估价时点标准、替换标准等通常性标准。
1.独立、客观、公正标准
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员和估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰原因影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2. 正当标准
应以估价对象正当产权、正当使用、正当处分为前提估价。所谓正当，是指符合国家法律、法规和当地政府相关要求，其权益才能受法律保护，并表现其权益价值。
3.谨慎标准
要求在面临不确定原因情况下作出判定时，应保持必需谨慎，充足估量抵押房地产在处理时可能受到限制、未来可能发生风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉法定优先受偿款。
4．最高最好使用标准
要求以估价对象最高最好使用为前提估价。所谓最高最好使用，是估价对象一个最可能使用，这种最可能使用，是法律上许可、技术上可能、财务上可行，经过充足合理论证，并能给估价对象带来最高价值使用。
5.替换标准
要求估价结果不得显著偏离类似房地产在相同条件下正常价格。
6.估价时点标准
要求估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价值。同一宗房地产在不一样时点往往会有不一样价格，所以在评定一宗房地产价格时，必需假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产情况也是以其在该时点情况为准。
九、估价方法
此次对估价对象房地产抵押价值进行评定，所采取技术路线为：
（1）求取完全权利情况下估价对象市场价值；
（2）估价对象抵押价值＝（1）－估价师知悉法定优先受偿款。
通常而言，房地产估价方法关键有收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法等。不一样估价方法从不一样角度反应了房地产在一定权利状态及一定时点价值水平，只是多种方法适用条件、特点、对资料要求有所不一样，需依据特定估价目标、估价对象、市场情况等选择适宜估价方法。
估价对象为集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体现代化商务旅游酒店，周围区域基础无类似转让和出租交易案例，所以不适合采取市场比较法。
假设开发法通常见于待开发土地估价，而且估价对象为新建酒店，短期改建可能性不大，所以也不宜选择假设开发法评定估价对象价格。
因估价对象属经营收益类房地产，故可采取收益法进行评定。考虑到估价对象处于A市主城区基准地价覆盖范围内，估价师亦已较全方面地掌握了A市主城区房地产开发成本组成，故又用成本法进行验证。
所谓收益法指估计估价对象未来正常净收益，选择合适资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法，其计算公式为：
V -------------- 房地产价值
a ---------------- 年纯收益
r ---------------- 资本化率
n ---------------- 收益年限
成本法技术路线：求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。即:
房地产价格=土地价格+房产重置价格×成新率
其中房产重置价格技术路线为：
房产重置价格=前期费用+建安造价＋基础设施配套费+管理费用＋投资利息+销售费用+开发利润＋销售税费
土地价格采取基准地价系数修正法，具体技术路线：首先分析基准地价评定基准日和此次土地估价基准日间地价改变情况，对基准地价进行期日修正；然后依据其地价内涵中开发程度差异进行土地开发程度修正，以后分析待估宗地原因条件和所在区域原因条件平均情况差异，进行区域原因和部分原因修正；最终进行年期修正和容积率修正得到待估宗地地价。即：
地价＝(基准地价×K1±开发程度修正)×K2×K3×（1±∑K）
式中： K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价区域原因及部分原因修正系数之和
十、估价结果
估价人员依据估价目标，遵照估价标准，采取科学估价方法，在认真分析所掌握资料和影响估价对象价值诸原因基础上，选择了市场比较法和收益法进行了评定，综合确定估价对象在估价时点房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设置法定优先受偿权利下市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉估价对象在估价时点法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
十一、估价对象抵押价值未来下跌风险分析
提议房地产抵押估价汇报使用者亲密关注估价对象抵押价值在未明年限内下跌风险，现在预期可能造成房地产抵押价值下跌原因关键有以下几方面：
房地产使用和维护情况。房地产寿命长久，随时间推移，建筑物自然老化、使用磨损等物质损耗，和大家消费观念改变、建筑技术进步、建筑设计缺点等功效损耗，将造成建筑物抵押价值下跌，若维护欠缺，房地产抵押价值下跌将更为显著。估价对象房屋建成于1998年，依据估价师现场勘查，估价对象主体结构维修保养良好，且外立面经装修，成色较新，使用情况良好。不过，若以后使用过程中，维护保养不妥，则估价对象价值将降低。
区位原因改变。因房地产位置固定性，其所处区位情况改变将直接影响其价值。如房地产所处自然环境或人文环境恶化、区域交通拥堵、或城市计划改变为不利房地产利用，将造成房地产抵押价值下跌。
房地产市场供求改变情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产供给和需求共同作用结果，总体而言，房地产价格和其需要正相关，和其供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求降低，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给降低，则价格上升。未明年限内，若房地产市场供给过量或需求不足，则估价对象抵押价值存在下跌风险。
房地产政策影响。房地产本身特征（如不可移动、价值量大等），使其轻易收到未来制度、政策改变影响。现在国家宏观调控政策偏紧，尤其对于房地产市场调控效果开始显现：中国房地产开发投资增加速度已显著回落，房价过快上涨趋势得到抑制，房地产投资性需求显著下降，地方政府重新开始重视经济适用房和廉租房建设，房地产供给结构正在发生显著改善。在抵押权存续期间，房地产抵押估价汇报使用者需关注前期房地产政策累加效应和后续房地产政策对于估价对象价值影响。
十二、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金可能性。影响抵押房地产变现原因关键有：
房地产通用性。通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型房地产只适合于一部分特定购置者，若房地产用途越专业化，使用者范围就越窄，越不轻易找到买者，其变现能力越弱。
房地产独立使用性。独立使用性是指能够单独使用而不受限制。通常独立使用性越差房地产，越妨碍房地产使用，变现能力越弱。
房地产价值量大小。通常说，价值越大房地产，所需资金越多，越不轻易找到买者，变现能力越弱。
房地产可分割转让性。可分割转让性是指在物理上、经济上是否能够分离开使用。因为价值大房地产变现能力弱，而假如该房地产轻易分割，就能够分割成多个价值量小能够独立使用部分分别转让，这么就能够提升其变现能力。
区域未来计划及发展潜力。估价对象本身情况符合所在区域未来计划，而且发展潜力较大，则房地产变现能力较强。
区域市场情况。抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标物变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。
变现过程中税费。抵押房地产变现过程中发生税费关键包含营业税、土地增值税、契税、印花税等税金及交易综合服务费等费用；以拍卖方法处理抵押房地产时，要支付拍卖佣金、评定费、法律诉讼费及保全费等费用；抵押房地产原欠缴多种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交，也应计入变现费用中，关键包含欠缴水电暖费用、物业管理费等。
清偿次序。处分抵押房地产所得金额，扣除优先受偿款后，依下列次序分配：支付处分抵押房地产费用、扣除抵押房地产应缴纳税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反协议而对抵押权人造成损害、剩下金额交还抵押人。房地产抵押优先受偿款包含：划拨土地使用权应缴纳土地使用权出让金、发包人拖欠承接人建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制实施费用。同一房地产有数个抵押权人，应该根据设置抵押权前后次序清偿。
基于以上影响抵押房地产变现原因，并结合估价对象实际情况，分析估价对象变现能力：
1. 估价对象适合多个用途使用，通用性较强；估价对象面积较大，不便于使用、但利于处理；估价对象可分割使用、出租或转让，并达成各自独立使用条件可分割性强；故估价对象变现能力通常。
2．假定在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购置群体受到限制及心理排斥原因影响，最可能实现价格通常和评定市场价值差异程度大约在15%-25%。
3．处理房地产时，其变现时间长短和费用、税金种类、数额和清偿次序和处理方法等原因相关。通常说来，以拍卖方法处理房地产时，变现时间较短，但变现价格通常较低，变现成本较高。通常情况下，抵押物处理全部需要经过司法程序，这个过程中产生费用可统称为诉讼费用。依据《诉讼费用交纳措施》（中国国务院令第481号 ），人民法院收取诉讼费用关键有案件受理费和申请实施费，另外还有实施中实际支出费用，包含人民法院实施人员异地实施本案时根据国家相关要求标准支出差旅费用，有些人民法院或人民法院委托其它单位或个人进行和本案相关勘验、判定、评定、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外，诉讼费用还包含抵押权人支出律师费用等。处分抵押房地产应缴纳税费关键包含营业税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等。
十三、房地产抵押估价汇报使用提醒
1.估价对象可能因区域计划、功效定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用情况等原因改变造成抵押价值减损。在估价对象实物、区域等原因不发生改变，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大波动情况下，估计估价汇报使用使用期内，房地产抵押价值基础保持稳定。
2.对抵押期间可能产生房地产信贷风险，估价汇报使用者应给关注: 估价对象可能因房地产市场改变、国家宏观政策和经济形势改变、房地产相关税费和银行利率调整等原因造成估价对象抵押价值减损。
3.估价汇报使用者应遵照谨慎标准，在对信贷风险进行必需估计基础上，合理使用本汇报评定价值。关注处理房地产时快速变现及费用影响，当房地产抵押估价汇报出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
4.定时或在房地产市场价格改变比较快时对房地产抵押价值进行再评定。
十四、估价人员
注册房地产估价师：景 云(签章) 注册号：30
注册房地产估价师：张晓慧(签章) 注册号：320041
十五、估价作业日期
从12月8日起至12月10日止。
十六、本评定汇报使用使用期限
十二个月（从12月10日起至12月9日止）。

附 件

一、房屋全部权证复印件
二、国有土地使用证复印件
三、委托估价方营业执照复印件
四、委托方法定代表人身份证复印件
五、房地产所在区域位置图
六、受托估价方营业执照复印件
七、受托估价方资格证书复印件
八、房地产估价师资格证书复印件

房地产抵押估价技术汇报
苏房地镇扬估字（）第09号

一、实物情况描述和分析
1估价对象实物情况
（1）座落：A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：27822.7m2；
（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职员宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：钢混；
（5）平面部署：估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；
（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确定建筑物结构完好；
（7）建成年代：，门卫室改建于；
（8）维护、保养、使用情况：估价对象主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用情况良好；
（9）临街情况：估价对象临**西路；
（10）方便程度：酒店内配置室外停车场；
（11）物业管理：有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现实状况：估价对象为在A市开发区**西路18号江苏**大酒店。江苏**大酒店是是由大全集团投资设计建造四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不一样规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功效齐全大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及一般包厢，1个可同时容纳400人就餐中餐厅，1个可同时容纳200人就餐中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备会议服务设施，包含2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型多功效会议室，配置大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市现在规模最大、档次最高接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、职员食堂、职员娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。第2层主体为康乐中心，包含为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功效厅。第3层为会议及餐饮，包含高级豪华包厢、多功效厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及职员宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采取特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高级护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配置卫生间。宴会大厅及多功效会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配置卫生间。客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。公共部位地面铺设磨光花岗石，墙身为磨光花岗石、天花板采取特色石膏板吊顶。洗手间地面铺设防滑地砖、墙身铺设光面瓷砖、防潮天花吊顶。
酒店带有中央空调系统，二十四小时热供水系统，自动喷淋及烟感报警系统及全方位监控系统。酒店还配置三部高速客运电梯、一部职员电梯、一部货运电梯及多处安全楼梯，酒店带配设室外数百个停车位。
3号楼为职员宿舍及相关单位办公用房，部分出职员宿舍为内廊式结构，宿舍全部为一般粉刷，地砖地坪，室内全部带有淋浴室。
4号楼为配电房和物业办公室，层高4.8米，外墙贴面砖，室内一般粉刷，地砖地坪。
2估价对象土地情况
⑴座落：开发区**西路18号；
⑵土地使用权面积：28771.2m2；
⑶宗地形状：规则；
⑷宗地四至：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
⑸宗地等级：A市商业用地四级地；
⑹宗地内基础设施完备程度：宗地内达成通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，场地平整“一平”开发水平。
三、区位情况描述和分析
1.地理位置
估价对象坐落于A市开发区**西路18号，估价对象四至情况为：东至道路，南至**西路，西至道路，北至凯旋苑小区。
2.区域概况
估价对象所在区域在A市开发区。
A市，地处长江三角洲，紧靠上海、南京等大中城市，和镇江、常州、扬州、泰州等名城隔江相望。全市由长江市航道以南雷公岛、太平洲、西沙、中心沙四个江岛组成。周围长120公里，全市总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。A市辖17.0个镇，一个开发区，总人口30万。扬中工业发达，实力雄厚。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。全市交通便捷，扬中人民自筹资金建造横跨夹江扬中长江大桥和沟通苏北“扬高”汽渡，分别和国家一类开放港口镇江港、高港和沪宁高速公路、京沪高速公路、宁通一级公路连接成线，扬中二桥直通苏锡常。
委估房地产在在**西路，为A市市区和开发区交界处，城市基础设施配套齐全。
3.交通条件
3.1道路条件
委估房地产在A市开发区**西路18号，**西路红线宽度约为40米，**西路连接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新扬北路、混合型干道扬子中路等多条主次干道，区域内路网密度高，关键道路路面为沥青，道路保养维护很好，总体道路通达情况优。
3.2公共交通条件
委估房地产在A市开发区**西路18号，楼前不远处有公交站台**大酒店站及出租车站台，有多路公交车在此经过，交通便捷。
3.3对外交通条件
待估宗地所在区域距A市汽车站较远，对外交通情况很好。
4.基础设施情况
估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路交通等基础设施完善。
5.商服繁荣程度
委估房地产在扬中开发区和市区交界处，商业繁荣度较高，周围以商业、住宅用地为主，沿街两侧为商铺，类型包含餐饮、休闲、住宿，经营种类齐全；周围有大型生活小区凯旋苑、聚福园等，周围有扬中最大华润苏果超市，客流量大，公共服务设施齐全，有中国建设银行扬子分理处、中国工商银行春柳分理处等