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南京市酒店式公寓市场分析 目 录一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓概念2、酒店式公寓特点3、酒店式公寓和传统酒店比较 4、酒店式公寓和公寓差异5、酒店式公寓优势6、酒店式公寓必需含有条件二、酒店式公寓用户特征9-101、商务人士，分为中国商务人士和国际商务人士2、投身事业年轻人 3、还有一个是向以上两种人群出租酒店式公寓投资者三、市场前景10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟四、个案分析1约瑟夫酒店式公寓11-151、项目标基础情况2、周围项目情况3、市场定位4、SWOT分析2、铂领公寓16-181、项目标基础情况2、周围项目情况3、市场定位4、SWOT分析2、新锐国际公寓18-201、项目标基础情况2、周围项目情况3、市场定位4、SWOT分析六、总结21伴随南京市房地产市场竞争日益猛烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩下背景下，各开发商纷纷看好小户型市场，小户型以它低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群欢迎。在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型市场前提下，部分有远瞻性开发商进而提出酒店式公寓市场概念，将眼光瞄准了流动性较大商务人士和经济实力有限年轻人群。那么到底什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否含有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓概念1.1起源酒店式公寓全称为“酒店式商务公寓”，起源于欧洲“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利能够上市转售、转让或交换。1.2概念：发展到今天产权式酒店，指由开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘用酒店管理企业引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。1.3发展 中国酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳、南京等地全部有开发。2 、酒店式公寓特点2.1 酒店式公寓是在大型商圈内，所处位置交通便利；2.2 有统一装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；2.3 集中处理就餐、健身、会客、休闲等功效，大多配有会所；2.4 聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业，并由其统一经营和管理公寓； 2.5 对资金需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低；2.6 生活配套设施齐全3、酒店式公寓和传统酒店比较3.1 最本质区分在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权业主或委托酒店物业管理企业统一出租经营；3.2 和传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。4、酒店式公寓和公寓差异4.1 统一装修，统一对外经营4.2 服务周到；4.3 租金赢利比通常公寓要大；5、酒店式公寓优势酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多个功效为一体，含有“自用”和“投资”两大功效。6、酒店式公寓必需含有条件6.1 硬性指标：6.1.1 商业CBD需求 成熟商圈物业更具投资价值，决定物业有没有稳定消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓目标消费群体有着聚集效应，公寓客源才会源源不停。6.1.2 交通需求 便捷交通和低廉交通成本，将成为用户考虑酒店式公寓基础原因之一。6.1.3生活配套需求 日常生活使用能源包含水电、煤气、热力这些能源和物业管理费费用。6.2 软件配套条件：6.1装修标准 要求根据星级酒店标准进行装修；提供丽晶国际装修方案以做参考：地面：公共部位铺地面砖；室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆；室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆分户门：防火防盗门内 门： 木门窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃外墙： 面砖及局部外墙涂料厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头卫生间： 地面砖,墙砖；TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功效。多功效专题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味愉快，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作时尚理念。多部高速(2.5M/s)高级电梯，将快速、便捷溶入居家生活。精装修交付标准中，包含分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修很多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。 6.2.2物业管理 要求根据酒店物业进行管理；6.2.3经营服务 要求根据酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键，这方面经验能够借鉴外地市场，聘用对酒店式管理有着丰富经验物业企业，而且还主动和各大酒店预订机构合作，确保了客源稳定。二、酒店式公寓用户特征1、商务人士 分为中国商务人士和国际商务人士。1.1 关键包含常驻当地机构商务人员、管理人员、技术人员。因为她们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助高，她们往往会和家眷租住品质好高级公寓，这么便形成了一个庞大酒店式公寓消费群体，目前中国各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有很可观商务消费能力，传统物业管理对她们来说早已不能适应其快节奏生活。1.2 从另一层面来看，伴随中国加入WTO，将会为南京这么大城市带来数量众多境外中小型企业，中小型企业因为其资金实力，既想方便，又想价位适宜，那么酒店式公寓应是其最好选择。1.3 还有当地小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待用户。2、投身事业年轻人这部分人生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业拓展，但这部分消费群体有一定经济实力；3、还有一个是向以上两种人群出租酒店式公寓投资者这些人资金实力往往很强，加之小户型投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到回报率却较高。三、市场前景1、风险小因为物业由酒店管理企业统一经营，只要有一套房屋出租，全部用户全部有收益，避免了因空置遭致零收益。2、回报高和一般高级公寓相比，酒店式服务公寓租金水平更坚挺。即使现在南京还没有真正酒店式公寓投入运行，不过酒店式公寓装修标准通常在三星级以上，出租价通常可卖到天天250元/间以上，除去各项费用，业主每个月基础可收入3000元左右； 3、有专业人员和经营机构替你经营 可信度较高，省事省心。4、新生事物，生命力强即使它属过渡性产品，不过这个过渡只是针对一部分人群而言，而伴随市场发展，时间推移还会有需要这种产品人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有生命力继续活跃在房地产市场上。5、市场逐步成熟依据我们了解到情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，现在有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，依据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地发展历程，相信在随即一段时间内南京陆续会有更多酒店式公寓向市场推出。四、个案分析1、约瑟夫公寓1、项目标基础情况1.1地理位置 地处南京市新街口程阁老巷和洪武路交汇处，紧邻新街口商圈。1.2商业繁荣指数 紧邻南京市第一商业圈，5分钟步行范围内，商业环境繁荣。1.3交通情况1.3.1 道路情况：周围有洪武路、程阁老巷等；1.3.2 公共交通：路线众多，四通八达，公交线路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分钟距离），16路、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分钟距离），地铁张府园站、地铁新街口站（步行7分钟距离）。1.4项目概况：楼盘用地约1万平方米，建筑总面积6.9万平方米，为两幢高层建筑，14层为商业裙楼（面积近10000平方米），A座522层为国际化标准写字间，B座531层为514套精装修单身小户型。容积率约6.9，层高2.9米，得房率70%，土地使用年限：剩下土地使用年限57年（1993年4月30日2063年4月29日）。内部结构：暗卫，无阳台；无管道气，配置电磁炉；外部结构：中间走廊，东西南北分布，每层20户，5部电梯（东芝电梯）。内部配套：地下二层为机动车及非机动车停车库，建筑面积16685.5平米，提供近300个机动车停车位；外部配套：羊皮巷菜场、苏果羊皮巷小区店（步行1分钟距离），沃尔玛超市（步行4分钟距离），中央商场、大洋百货（步行6分钟距离）、东方商城、新街口百货大楼（步行8分钟距离）。开发商：南京市城市建设开发（集团）有限责任企业；设计单位：南京民用建筑设计研究院；施工单位：南通市第四建筑安装工程。物管：物管费3元平方米物业管理企业为永和物业管理企业。物业类别：住宅交付日期：上六个月。2、周围项目概况项目周围：东侧紧邻洪武路，南侧为“新达一期”小高层单栋住宅，西侧为武学园小区道路，北侧为东向单行三车道程阁老巷。东侧洪武路东为天空之全部，为一幢38层商住楼，总高度182米，占地面积4732.2平方米,建筑面积54137.95平方米。容积率11.40 ，层高：4.8米，得房率：62%内部结构：无阳台，无管道气；外部结构：中间走廊，东南西北分布，6梯28户。户型：3065平方米，均价：13500元平方米，销售情况：尚剩数十套房源。开发商：南京东渡房地产开发物管物管费：2元平方米（住宅）、3.7元平方米（办公）物业类别：商住。内部配套：17层为公共餐厅，顶层为豪华会所，楼顶建有停机坪。外部配套：地处新街口商圈，生活配套设施齐全；沃尔玛超市（步行4分钟），羊皮巷菜场。交通：2、26、27、30、33、37、46、60、814路，地铁新街口站（步行7分钟）。3、酒店式公寓市场定位3.1 南京酒店式公寓市场需求如开篇所述，因为南京市现在产品类同而造成整体房地产市场不够活跃，而小面积户型却受到众多人士追捧；其次，南京作为江苏省省会城市、在长三角关键地带，商务活动频繁，商务人士流动性大，对酒店式公寓有较大需求。3.2 南京市酒店式公寓处于起步阶段，同类优质产品稀缺，更关键是因为新街口地段土地稀缺性，类似产品出现较少，本项目能够在一定程度上刺激消费者购置欲望。3.2.1 酒店式公寓对于南京市场来讲即使是个新兴产品，不过就全国范围内来讲已经有2-3年发展历程，大多商务人士和年轻人士已经能够接收这类产品，而我们关键用户对象也正式这部分人群，所以产品应该是适销对路。3.2.2所以本项目市场定位为高端酒店式公寓可行性较大。 4、项目SWOT分析4.1项目优势分析4.1.1 地段优势 南京市第一商业圈，商业繁荣，大型银行、超市众多。 4.1.2 交通优势 新街口地铁站点周围（步行时间7分钟内）；关键交通干线公交站点周围（步行时间3分钟内）；商业网点/写字楼集中区域周围（步行时间3分钟内）。4.1.3 物业管理优势 该物业为永和物业，南京金牌小区管家。4.1.4 品牌优势 城开品牌形象好，案名富有深意，精装修，形象代言人为吴大维先生。4.2项目劣势分析4.2.1周围无显著自然景观优势，南部为早期居民住宅，档次低。4.2.2地处闹市区，空气质量差，噪音较大。4.2.3 层高2.9米，周围天空之全部层高4.8米，存在较大市场冲击。4.3项目机会分析4.3.1南京市已逐步形成购置酒店式公寓时尚。4.3.2 地铁增多，项目地块价值提升。4.3.3 国际商务人士来宁增多，商务活动日趋频繁。4.4项目威胁分析4.4.1周围天空之全部等项目对本项目存在市场竞争。2、铂领公寓1、项目标基础情况1.1地理位置 应天西路91号1.2商业繁荣指数 河西主干道区域，商业日趋繁荣1.3交通情况1.3.1 道路情况： 应天大街及高架桥1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分钟到公交泰山路站）1.4项目概况： 由4栋建筑组成，占地面积15147.4平方米，总建筑面积约3.12万平方米，容积率1.63。南面两栋多层商住楼紧邻应天西路，1层为风情商业街，24层为142套带电梯挑高SOHO公寓，北面两栋为151套小高层住宅。2、周围概况东侧为金陵汽车驾驶员培训基地，南侧为应天西路高架桥，西侧为南京建功达工程机械，北侧为南京电力电容器厂、海军江苏物资站。3、项目SWOT分析4.1项目优势分析4.1.1 地段优势 在河西交通主干道，成熟商业配套，人气旺盛。4.1.2 交通优势 公交线路众多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分钟到公交泰山路站），应天西路高架桥在项目南部经过。4.1.3 物业管理优势 江苏星汉物业管理，优质物业。4.1.4 宣传优势 铂领挑人，另类促销，吸引媒体眼球。4.2项目劣势分析4.2.1紧邻应天西路高架桥，噪音较大，空气质量差。4.2.2 周围环境较差，难以树立高端物业形象。4.2.3 缺乏自然景观4.2.4 限定年纪段及学历，流失部分用户。4.2.5 价格偏高4.3项目机会分析4.3.1 河西新城区开发带动，项目地块价值提升。4.3.2 政府计划4.4项目威胁分析4.4.1 处于整体提升档次区域，人口素质较差。3、新锐国际公寓1、项目标基础情况1.1地理位置 建邺区庐山路128号1.2商业繁荣指数 地处奥体CBD中心，各项生活配套设施全部处于待建状态1.3交通情况1.3.1 道路情况： 庐山路、兴隆大街1.3.2 公共交通： 86、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站1.4项目概况： 项目在河西新城CBD中心，西临奥体中心，项目占地19亩，总建面积7万多平方米，是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体综合性大楼。大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。裙楼1-2层为商铺，一层层高4.8米，二层3米；37层为平层精装国际公寓，层高3.2米，单套面积从37-70不等；8-22层为5米挑高时尚公寓。开发商：南京欧瑞房地产开发有限责任企业。物管费2元平方米，物管企业为南京东渡物业管理。物业类别：住宅。土地使用年限：3月15日2073年3月14日。2、周围概况东侧为庐山路，南侧为紫金西区中央，西侧宋全部奥体名座，北侧为新城大厦。3、项目SWOT分析4.1项目优势分析4.1.1 地段优势 在河西奥体CBD中心，未来各项生活配套设施齐全。4.1.2 交通优势 86、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站4.1.3 物业管理优势 东渡物业，优质物业。4.2项目劣势分析4.2.1 得房率偏低4.2.2 过街马路设计过宽，不利于日常生活。4.3项目机会分析4.3.1 奥体CBD中心，未来发展机遇大。4.3.2 政府计划4.4项目威胁分析4.4.1 存在众多河西楼盘市场竞争。4.4.2 缺乏商业配套和人气。七、总结从长远来看，南京酒店式公寓市场需求还是很大，但现在酒店式公寓多集中在交通配套发达、便捷新街口、湖南路等关键商圈，并在建造、销售上轻易受国家政策影响，本身销售压力也很大。酒店式公寓作为一个新兴住宅产业形态，在国际商务日益融合，住宅观念不停更新时代，不再仅仅是一个住宅过渡，而是被给予了新生活理念。