楼盘策划方案报告样本.doc

百合佳园策划方案汇报

一．市场分析

★投资环境分析

1）本区域经济、人口现实状况及人均购置力分析：

本案所处之横店前进大街（商业老中心街），乃该区域经济主干道，日人流量大，沿街旺铺聚集，商业气氛浓烈，且医院、学校、集市、银行等配套设施依街而建，已含有成熟居住环境，既是当地拆迁户（二万人）首选之一，也也是开发商不二地选！

本区域人口7.8万，以工商业发展为主，更有不少个体经营者，所以，就人口素质而言，人群总体思想并不保守，愿意接收新思想引导，并存在含有一定购置力群体，约占区域人口总数10%（合1600户）。

2）当地发展计划对区域房地产行业推进

横店街是黄陂南部经济发展带重心，和武汉盘龙城经济开发区是一个整体，享受省级开发区各项招商优惠政策，工业用地出让价格在5 ~ 6万元左右，房地产开发用地出让价格在15万元左右。土地出让手续一旦办妥，横店街道承诺，负责出让土地范围上全部拆迁、赔偿、安置工作，负责辖区内治安工作（横店街派出所被评为省级人民满意派出所）。只要开发商需要，横店街道办事处全程帮助办理一切手续。

本案关键关注是编组站一带拆迁户人口流向问题，假如能将她们留在本区域内对本区域房地产飞速发展将给一个很大加速度！

3）本案对周围地域辐射

本案所在区域——横店，乃武汉北郊，黄陂南部经济中心，地域奇特，发展空间巨大，不管是从投资角度还是自住需求，必将吸引大批用户前来问询，潜在用户寻求相对轻易。

4）不利条件分析

1．周遍物业档次相对落后，对楼盘本身身价提升有一定限制
2．依据当地风土人情，当地人买房理念，情调需求不显著，短期内帮助她们树立观念，并转变她们老想法是巨大困难。
3．滠口等周围地域楼盘发展较早且相对成熟，有相当竞争压力。

★宏观分析

1）新政策对武汉房地产市场整体影响不多，更多关键表现为对心理预期影响，换而言之，现在市场形势下，市场日益规范，使资金实力雄厚、抗风险能力强开发企业面临更多发展机会和空间！

2）至今为止，在宏观调控下，武汉房地产市场仍然展现上升趋势，主城和城郊价差拉大，汉口北扩，对本区域而言，一可借机分流，二可借势带动本身品质进步。

3）产品品质深入提升，产品供给结构面临调整，主城区竞争愈加猛烈。本区域也当借以看到本身未来可能面正确局面。

4）本区域物业上升空间巨大！

总体而言，武汉市房地产市场依将处于上升阶段。但不管是市场结构还是产品结构全部将有较大调整，不管市场情况怎样，资源将是决定市场发展命脉，只有取得充足资源才有参与下一轮竞争资本。在外地资本强势进入武汉、中国宏观调控形势不明朗情况下，开发企业更多是需要打造品牌、获取资源，以期抓住机遇、谋取长久发展！

二．同区同类物业分析：

1）横店新区：

该区开发较早，规模较大，房价较底，800元，店面元左右，短期内有一定升值空间，是本案强力竞争对手，现在还在深入开发当中，本案要想在和该盘竞争中取得优势，不宜被该盘价位牵着走，要快速确定本身不可替换性，以其作为突破口。

2）滠口地域：

该区物业成熟，距市区更近，交通便利，商业发达，周围有买房意向群众向往度，是本案临时无法比拟。该区大部分楼盘销售由我企业负责，势态一直很好，均价为1300元/m2，每个月平均销售30套

3）黄陂地段房地产发展态势多年一直处于良好，有成片规模楼盘，价位为1600～2200元/m2.不乏武汉投资者购置。多数房型为针对中、低端人群，为当地人欢迎，价位在1200～1400元/m2。

三．目标市场

★ 用户源

1）当地政府高、中、基层管理人员（听说有来自武昌公务员）。
2）汉口二七片区及六渡桥拆迁居民。（低房价吸引）
3）青山武钢、石化一冶一线一般工人。（低房价吸引）
4）武汉铁路勘察局四局管理人员。
5）看好横店未来发展潜力投资人士。
6）横店当地居民（投资）或拆迁户（自住）。

★用户买房心态分析：

1）对于当地拆迁户而言关键是满足自住需求，有政府还建，及对应补助，其在经济上平均承受上限应该是在12w。

2）有部分用户本身居住在其它区域，购置住宅是为了照料老人。这类用户通常全部看中本区域房价廉价这一优势，心理价位上下浮动空间较小，对地段、房型、建筑材料等方面有一定要求，购置趋于理性化。

3）少许用户看好横店未来发展潜力，对本区域房产购进以作投资，通常是凭感觉机会主义，手头上有一定资金，看中以后该区域规模带动发展趋势，寻求回报。

四．项目分析：

★ 项目整体形象定位

因为项目周围景观环境并非尤其优越，无法找到亮点，楼盘所处环境格调定位也不能太独树一帜而显得格格不入，故只能从所处商业老街这一地理位置优势作为入口——集多个便利条件于一身，充足展现人文关心理念！

1）小区配套电瓶车（对外赢利），方便居民在当地活动，表现人文关心。
2）小区和周围超市联手，对本区居民实施积分优惠，表现人文关心。
3）小区绿化空间大，空气清新，有居民活动开阔地，表现人文关心。
4）对拆迁居民，实施团购优惠，激励老街坊住在一起，表现人文关心。

★ 卖点分析：

1）短期内可能实现升值空间给投资者更多回报！
2）最大程度让本区居民体会到生活起居、金融购物等多方面便利，生活以后和众不一样。
3）精巧户型，一样价值不一样享受！
4）交通便利，现在1128公交直达市内。

★项目户型定位：

每栋顶层能够考虑复式，其它定位80～100m2为好。

★项目价格定位：

考虑到新区楼盘开发比本案早，且已初现规模，定位上可能和本案有相同，为在短期内得到当地或关注当地楼盘消费者认可度，不宜开价过高，给本身一个提升时间（短期）提议和新区价位持平为宜，以当地市场接收度较高800元/m2单价推向市场。

经过我企业对商住市场认识和研究经验，提议本案分两步抬价：

1）项目推广得到一定认可时（以来访日流量为衡量标准），合适抬价，树立形象。（定价比新区略高）
2）项目销售势头良好，且积累了一定人气时，考虑合适抬价（以当初市场情况为准，不一定非要抬价）。
经过两次调整，尽可能稳住价位，此时大约价位为1200元/m2。
项目一期均价应定为900～1100元/ m2.
商铺均价为1600～元/m2.

五．营销策略

★营销总策略：

充足挖掘地处商业老街地理位置优势，情感营销，在民众心中建立项目人文关心理念，确定本身片区领袖地位。

★对应分策略

策略一：
抓住市场时机，快速入市。
ACTION1 在时间上加紧工程进度，使项目尽早入市。
ACTION2 在空间上争取能更多吸引其它区域用户。
ACTION3 在产品上立即展示项目外立面及样版房。
ACTION4 建立用户对项目标信心和忠诚度。
ACTION5 可行话，立即推出电瓶车方案，在当地引发哄动效应，加深定位形象树立。

策略二：

品质信息公开化
ACTION1 营销中心设置材料展示区。
ACTION2 发展商总经理接待日——定时开展发展商接待日活动，现场为置业者答疑。
ACTION3 将项目包装设计理念尽可能深传达给消费者。

策略三：

情感营销

本案既然要树立人文关心理念，此营销策略目标就是留住用户，使用户感受到开发商是为大家营造了一个轻松友好气氛。

ACTION1 举行各类互动或演出活动，首先为楼盘造势，其次拉近本企业销售团体和用户之间距离。

ACTION2 激励用户介绍新用户来看房，并和以对应回报。

ACTION3 激励用户团购，并使用户感到真正实惠——不打折（树立楼盘形象），反现金。

策略四：

连续营销

ACTION1 坚持经过多种可能渠道对项目作不间断宣传，使楼盘总能在任何时候被大家不经意想起或谈起。

ACTION2 置业顾问接待用户时，坚持注意从任何方面表现，并让用户感受到楼盘形象专题。（细节问题）

★初步广告推广策略：

本案以当地电台广播声效、户外平面视觉、和DM心理疏导广告方法，全方位、多形式、交互型、多角度、针对性覆盖目标受众；同时，各媒介在广告公布时间和频率上互为补充，保持广告连续性，起到连续说服和提醒通知作用。

★入市及销售时机分析：

1) 就武汉本区域（包含城郊）而言，通常十二个月内有两个销售黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬，这一阶段最高潮为春季房地产交易会；9月至12月是第二个黄金销售时段，住交会已成为开发商、代理商较量主战场。

通常在销售黄金时段推出楼盘，含有更易快速聚集人气，在第一阶段达成较高销售率效果。而这一点是完成全部楼盘良好销售关键。

2) 本案估计立即动工，且五证齐全，但在工程进度上要提速，方使项目尽早入市，以免被竞争对手占尽先机！

3）作为发展商当然期望能尽早开始销售，以争取立即资金回笼，缓解施工进度带来资金压力。

总上所述，本案入场时间最好是在5月中旬！

★ 付款方法

为确保开发商资金回笼速度，本案不设置过多付款方法，具体以下：

1） 一次性付款98折！

☆ 付1w定金，签署认购书
☆ 7天内付总款30%（含定金）
☆ 20天内付总款70%，签署正式《房地产买卖协议》。

2） 银行按揭付款99折！

☆ 付1w定金，签署认购书
☆ 7天内付总款30%（含定金），签署正式《房地产买卖协议》。
☆ 总款70%接到办理按揭通知后办理按揭手续。

六，行销实施和销售目标

本案销售估量在5到6月之间，分为四个阶段：

1）案前准备阶段
2）预约引导
业务部门将充足利用这个阶段，主动开拓销售通路和预约情况反馈修正销售策略。
3）公开强销期（5个月）
此时正是签约高峰期，且在此期间必需建立及维系产品著名度、建立产品在区域内真正价值和宣传声势、唤起用户购置意愿，加速购置行动。
4）连续期（4个月）
适时更变行销策略，努力争取快速清盘。

结束语

本案从市场分析、消费者分析、项目和定位、营销策略和实施方面进行了细致叙述。因为市场竞争日趋猛烈，用户消费意识也正趋于理性回归。怎样在众多楼盘中脱颖而出成为楼盘营销关键。

房地产永远是个案营销，只要正确地把握本身产品定位，找准用户需求点，在辅以良好营销策划和胜人一筹推广方案，成功开发百合佳园是能够预见。

望贵企业项目开发工作顺利进行，严把质量关，本着建设美好人居环境，服务大众思想，顺利完成本项目标建设。