第三组市场调研分析报告.doc

目录
第一章：调研概述
1：此次市场调研目标
2：市场调研具体实施内容
3：调研内容和形式
4：调研内容形式
第二章：整体环境分析
1：郴州市概述
2：郴州市人文历史
3：郴州市经济发展情况
4：经济发展情况及特点
5：郴州城市计划和发展
第三章：房地产市场分析
1：城市建设面临问题
2：房地产整体市场发展态势
3：商品住宅供给分析
4：商品住宅销售分析
5：商品住宅时常总结
第四章：项目条件分析
1：区域介绍
2：项目地块本身条件分析
3：项目地块交通情况
4：项目配套分析
5：项目优劣分析
6：本章总结
第五章：消费者需求调查问卷分析
1：消费者购房选择分析
2：住宅内部结构需求特征分析
3：房屋购置预算分析
4：住宅结构外部特征需求分析
5：消费者群体特征分析
6：问卷附表
第六章：郴州市经典项目调查和分析
1：郴州市经典楼盘调查
2：楼市情况和分析

第一章：调研概述
1：此次市场调研目标
（1） 为编制房地产开发项目可行性研究汇报所进行市场调查和分析
（2） 为选择项目标施工单位、材料和设备供给单位、中介服务单位所进行市场调查和分析
（3） 为编制房地产开发项目营销策划书和进行具体营销工作所进行市场调查和分析
2：调研内容
（1） 房地产投资环境调查和分析
（2） 项目概况调查和分析
（3） 房地产产品供给、需求调查和分析
（4） 消费者调查和分析
（5） 竞争者调查和分析
（6） 房地产投资和费用调查和分析
3：调研内容课题
调研爱莲湖畔项目标可行性
4：调研内容形式
（1） 问询法
（2） 观察法
（3） 统计分析法

第二章：郴州市整体环境分析

一、郴州市概述
郴州市在湖南省东南部，地处南岭山脉中段和罗霄山脉南段交汇地带，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市，北交衡阳市及株州市，距省会长沙市350千米。地理坐标东经112°13ˊ—114°14ˊ，北纬24°53ˊ—26°50ˊ，南北长217公里，东西宽202公里，总面积19388平方公里，总人口455万（）。

汉字名称
郴州市

面积
19388平方公里
外文名称
Chenzhou City

人口
455万

行政区类别
行政市
方言
郴州话

所属地域
湖南省

气候条件
大陆性气候

下辖地域
苏仙区、北湖区
著名景点
苏仙岭

政府驻地
五岭广场东侧五岭大道9号

火车站

郴州站
电话区号
0735

车牌代码
湘L

邮政区码
423000

行政区划代码
431000

地理位置
湖南省东南部

二、郴州市人文历史
悠久历史沿革
郴州，含有悠久历史。在桂阳县境内发觉旧石器时代晚期刻纹骨椎表明，早在一万多年前，郴州一带就有原始人在这块土地上繁衍生息。
“郴”字独属郴州，最早见于秦朝，为篆体“郴”，由林、邑二字合成，意谓“林中之城”。“郴”字见之于史传，是汉代司马迁所写《史记》，其中记载（项羽）“乃使使徙义帝长沙郴县”。以后，“郴”字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考历史，已经有两千余年。
　　公元前221年，秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州一带设置郴县，郴县属长沙郡；西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，领县十一；南北朝时，宋、齐、梁称桂阳国，陈时又称桂阳郡；隋文帝开启九年，一度废桂阳郡，置郴州；唐玄宗天宝元年，又称桂阳郡；宋称郴州桂阳郡，设知军；元改郴州路，设总管；明洪武元年改路，置郴州府，设知府；清为直隶州，设知州；民国改州为县。历代治所一直在郴州。
优越地理位置
郴州拥有独特区位优势。郴州市在湖南省东南部，地处南岭山脉和罗霄山脉交错、长江水系和珠江水系分流地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南“南大门”。
　　境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。山地丘陵面积约占总面积近四分之三。地势东南高西北低，东南部以山地为主体；西北部以丘陵、岗地、平原为主。
　　郴州市末总人口为455.96万人，其中，城镇人口占总人口26%，乡村人口占74%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。
　　郴州市城区，古谓林邑，在郴州市中部，为历代郡、州、军、路、直隶州、督察区、专（地）区和郴县治所，是全市政治、经济、文化、科技和教育中心。1959年11月，析郴县之郴州镇为地辖郴州市。1963年改为郴州镇。1977年，恢复县级市。1995年，设置地级市。
　　郴州市在北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多个类型立体分布,垂直和地域差异大。含有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短特点。多年平均气温17.4℃，多年平均降水量1452.1毫米，比全省平均数多19.7毫米，为全国多年平均降水量2.22倍，为世界大陆多年平均降水量1.3倍。因为气候温暖湿润，郴州山青水秀，风光旖旎，一向被誉为“四面青山列翠屏，山川之秀甲湖南”。正如“郴”字从林从邑，邑在林中，森林和城市融为一个友好整体。有诗为证：“郴山郴水，幽香醉人”。宋代诗人阮阅诗云：“万紫千红一径深，胭脂为地粉为林”。
便利交通、通讯
 郴州一向被称为“楚粤之孔道”，现在已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西四通八达交通格局。
　　国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往人流、物流提供了通畅渠道。北上长沙，南下广州，能够朝发午至。进入二十一世纪，京珠高速公路贯通，更使郴州便捷交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。
　　省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而组成了“三纵三横”立体交通网络。到底，通车总里程达成16152公里，通村公路率99.19%，居全省第一位。其中，全市高等级公路累计达232公里，11个县（市、区）中已经有6个通了高等级公路，居全省领先地位。
　　电信网络遍布全市城镇，电波传送沟通海内外。郴州建成了大容量、高速度、四通八达现代化电信传输交换网、宽带接入网、多媒体综合信息服务网、七号信息令网、数字同时网、数字数据网、集中监视监控网等现代化电信通信网络，电信通讯光缆已覆盖绝大部分乡镇，全市程控交换机总容量达成62万门，电话根本用户户数达46.2万户。拥有电脑2万多台，是1995年20倍。郴州移动和郴州联通构架起空中通信网络，除为用户提供移动电话话音通信业务外，还前后推出了话音信箱、储值卡、移动IP电话、短消息服务、手机上网、移动秘书、移动资讯通、126/127/198/199无线寻呼、193长途电话、165国际互联网等综合业务，形成了有线和无线相结合立体通信网络。

三、地理位置

郴州地域在湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理座标为东经112°13′～114°14′，北纬24°53′～26°50′。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡地带。东界江西省遂川、上犹、崇义3县，南邻广东省仁化、乐昌、乳源、阳山、连县5县，西接零陵地域蓝山、宁远、新田3县，北连衡阳市常宁、耒阳、衡南、衡东4县市和株洲市攸县、茶陵、酃县3县。
汉高帝五年（公元前202），分长沙郡南部地域置桂阳郡，其区域除含今郴州地域（不含安仁）外，还包含今耒阳、蓝山和粤北部分地域。三国吴甘露元年（265），分桂阳郡南境曲江、桂阳（连县）、阳山、含氵匡、浈阳等地置始兴郡，桂阳郡境域缩小为郴县（今郴州市、郴县、桂阳县）、阳安县（今资兴、汝城、桂东）、临武县、便县（今永兴）、南平县（今蓝山）、耒阳县范围。明洪武九年（1376），桂阳州、临武、蓝山均度属衡州府，郴州直隶州辖区深入缩小，仅保留今郴州市、郴县、资兴市、桂东县、汝城县、宜章县、永兴县等区域。嗣后几经盈缩，至1949年，总面积约为2.12万平方公里。1954年划入耒阳、安仁、酃县、新田4县，面积扩大到2.83万平方公里。以后上述4县又相继析出，至1988年，总面积1.94万平方公里，占全省面积9.2%。人平土地面积7.09亩（其中林地人均4.38亩），比全省人均数多1.7亩，居全省第三位。
区内太阳辐射强度、年均气温，均居全省首位。多年平均降水量，除低于零陵地域东南部、怀化地域雪峰山北麓之外，高于其它地域。早在秦代，郴地已是沟通中原和岭南水陆交接之处。民国时期，粤汉铁路及长广公路开通，成为促进南北交流要途。现在京广铁路和一○七国道公路，纵贯南北，南达广州、深圳，北通株洲、长沙，是内地连接港澳捷径。一○六国道公路和郴（州）茶（陵）、郴（州）道（县）公路线，横连东西，扼江西赣州转往广西桂林之要冲。郴州成为湘南、赣南、粤北交通枢纽和物资集散要地。

四、资源丰富
　　　郴州资源丰富，素有“中国有色金属之乡”、“南方关键林区”、“湖南能源基地”之称。全市已探明多种金属矿物７类70多个，有色金属储量占湖南全省总储量三分之二。其中钨、铋、钼储量居全国第一，锡、锌储量居全国第三位、第四位。柿竹园多金属矿被誉为世界“有色金属博物馆”。另外，区内石墨储量占全国储量二分之一以上，煤炭储量(8.12亿吨)，占全省储量四分之一。全市水能资源丰富，水能理论蕴藏量151万千瓦，可开发量138.5万千瓦，已开发105万千瓦。全市森林覆盖率达59.1％，是华南地域天然绿色宝库。宜章县莽山10万亩原始次森林是中国南北动植物聚集地，被誉为“第二西双版纳”，现为国家级森林公园。郴州旅游资源尤为丰富，集奇、险、秀、美、幽于一体，汇山、水、洞、穴、热于一市，有“天下第十八福地”苏仙岭、“世界洞穴奇观”万华岩、蓄水82亿立方米“南国洞庭”东江湖、“中国生态旅游第一漂”东江漂流等。
　　　郴州是贯通南北交通要冲，交通便捷，通讯发达。京广铁路、107国道、106国道、京珠高速公路贯穿全境。程控电话、无线通讯、可视会议电话等现代通讯网络齐全。
　　　新中国成立以来，尤其是改革开放20余年和撤地建市以来，郴州经济建设和社会发展取得了翻天覆地改变。至底，全市中国生产总值达256.25亿元，居湖南省第８位；财政总收入16.82亿元，其中地方财政收入13.38亿元，居湖南省第３位；城镇居民人均可支配收入5871元，农村居民人均纯收入2430元。全市已经有4个县(市、区)176个乡(镇)达成小康标准；建成了以冶金、电力、煤炭、建材、化工、机械、食品、烟草、纺织、造纸等十大行业为主，其它新兴行业和高新技术产业不停崛起地方工业格局。

五、风土人情
郴州是个多民族地域，有汉、瑶、蒙、畲、回、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、水、东方、纳西、柯尔克孜、土、仫佬、仡佬等27个民族。在长久社会发展中，郴州形成了独特文化艺术和传统风俗。至今仍广为流传戏剧有：昆剧、祁剧、京剧、越剧、花鼓戏、花灯戏、皮影戏及杂技等。其中尤以６月被联合国教科文组织同意为“人类口头遗产和非物质遗产代表作”昆剧最负盛名，拥有全国六大昆剧院团之一湖南省昆剧团。郴州传统习俗极为丰富，计有安仁赶分社、瑶族起春节、瑶族团圆节、瑶族盘王节、伴嫁哭嫁及遍布农村各地赶圩场等。

六、风景名胜

　南国明珠-东江湖，在湖南省郴州市资兴境内，是湖南十佳旅游景区。景区面积200平方公里，160平方公里湖面烟波浩淼，81.2亿立方米湖水晶莹透澈，数十个岛屿星罗其中，被称为“东方瑞士”。景区内有东江湖、兜率灵岩、龙景游乐园、雾漫小东江、猴古山瀑布、东江大坝等景点，“中国生态旅游第一漂”东江漂流、水上跳伞、水上飞机、水上飞艇、水上滑道、温泉沐浴等项目融参与性和观赏性为一体。这里交通便捷，四季宜人，是广大游客游览观光天然胜地。

东江大坝
七、城市新貌
“九五”期间，湖南省郴州市坚持高起点计划、高标准建设、高效能管理运作方法，共投入城镇基础设施建设资金37.6亿元，完成大小工程300多个。中心城区投资9亿多元，建设和改造了环城南路、苏仙南路、五岭大道等20多条城市主干道，兴建了烈士公园，建设和改造了五岭广场、火车站广场。新建了国际、五连冠、金叶、晶星等星级宾馆，市政功效日趋完善，市容日新月异。

三、郴州市经济发展情况及特点
一、郴州关键经济指标在全省及毗邻6市排位情况
（一）经济总量居全省第6、毗邻6市第4，增速跃居第1位。郴州完成GDP821.5亿元，低于长沙、岳阳、常德、衡阳、株洲和赣州、清远，经济总量继续保持居全省第6位、毗邻6市第4位；同比增加16.0%，增幅在全省排位由第14位跃升为第1位，在毗邻6市排位由第6位跃升为第2位。

（二）财政总收入在全省和毗邻6市总量均居第4，增速在全省和毗邻6市分居第4和第2；通常预算收入总量在全省第4、在毗邻6市第3,增速均跃居第2位。郴州完成财政总收入80.21亿元，低于长沙、株洲、岳阳和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省第4位、毗邻6市第4位。增加22.0%，增幅低于张家界、株洲、怀化和清远，增幅在全省排位由第13位跃升为第4位，在毗邻6市排位由第6位上升为第2位。完成通常预算收入48.84亿元，低于长沙、株洲、常德和清远，超出岳阳，总量在全省排位由第５位上升为第4位，在毗邻6市排位由第2位下降到第3位；增加27.1%，低于株洲和清远，增幅在全省排位由第14位跃升为第2位，在毗邻6市排位由第6位上升为第2位。
（三）全社会固定资产投资总量在全省和毗邻6市分居第4和第3位，增速均跃居第1位；城镇以上固定资产投资总量在全省和毗邻6市分居第5和第3位，增速均跃居第1位。郴州完成全社会固定资产投资597.0亿元，低于长沙、岳阳、永州和清远，超出邵阳、衡阳、湘潭、株洲和赣州，总量在全省排位由第8位跃升为第4位，在毗邻6市排位由第5位跃升为第3位；增加99.5%，增幅在全省排位由第13位跃升为第1位，在毗邻6市排位由第6位跃升为第1位。完成城镇以上固定资产投资465.3亿元，总量低于长沙、永州、岳阳、株洲和赣州，超出邵阳、湘潭、衡阳和清远，总量在全省排位由第8位跃升为第5位，在毗邻6市排位由第4位上升为第3位；增加109.2%，增幅在全省排位由第12位跃升为第1位，在毗邻6市排位由第6位跃升为第1位。
（四）社会消费品零售总额在全省和毗邻6市分居第6和第2位，增速分居第8和第3位。郴州实现全社会消费品零售总额349.9亿元，低于长沙、岳阳、常德、衡阳和株洲，总量继续保持全省第6位和毗邻6市第2位；增加19.3%，低于怀化、长沙、株洲、湘潭、邵阳、常德、永州和清远，增幅继续保持全省第8位，但在毗邻6市排位由第6位跃升为第3位。
（五）外贸进出口总量在全省和毗邻6市分居第6和第5位，增幅分列第6和第1位；外贸出口总量在全省和毗邻6市均居第5，增幅分列第6和第5位。郴州外贸进出口总额5.52亿美元，低于长沙、湘潭、株洲、娄底、衡阳和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省第6位、毗邻6市第5位；下降2.4%，降幅高于张家界、怀化、岳阳、邵阳和株洲，但在全省排位由第9位上升为第6位，在毗邻6市排位由第4位跃升为第1位。外贸出口总额4.3亿美元，低于长沙、衡阳、湘潭、株洲和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省和毗邻6市第5位；下降18.9%，降幅高于张家界、怀化、岳阳、邵阳、株洲和清远、赣州、韶关，在全省排位由第9位上升为第6位，但在毗邻6市排位由第3位下降为第4位。
（六）新增贷款总额在全省和毗邻6市分居第6和第4位；实际利用外资规模在全省和毗邻6市分居第2和第３,增速在全省和毗邻6市分居第6位和第1位。郴州新增贷款总额90.32亿元，低于长沙、株洲、湘潭、娄底、衡阳和清远、韶关，超出永州和赣州，总量在全省排位由第7位上升为第6位，在毗邻6市排位由第5位上升为第4位。实际利用外资总额4.65亿美元，低于长沙和赣州、清远，总量继续保持全省第2位、毗邻6市第3位；增加19.3%，低于张家界、怀化、岳阳、湘潭和株洲，在全省排位由第13位跃升为第6位，在毗邻6市排位由第4位跃升为第1位。
（七）城镇居民人均可配收入在全省和毗邻6市分居第8和第3位；增速分居第11和第4位；农民人均纯收入在全省和毗邻6市分居第8和第４位，增速分居第10和第4位。郴州城镇居民人均可支配收入13727元，低于长沙、株洲、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳和清远，总量被衡阳和益阳超出，在全省排位由第6位下降到第8位，在毗邻6市排位继续保持第3位；增加9.9%，增幅在全省排位仅高于邵阳、张家界和娄底，也低于清远，但在全省排位由第14位上升为第11位，在毗邻6市排位由第6位上升为第4位。农民人均纯收入4519元，低于长沙、湘潭、株洲、衡阳、岳阳、益阳、常德和清远、韶关，总量继续保持全省第8位、毗邻6市第4位；增加10.2%，低于长沙、衡阳、永州、湘潭、株洲、张家界、岳阳、湘西、常德和清远，但超出韶关和赣州，增幅在全省排位由第13位上升为第10位，在毗邻6市排位由第6位上升为第4位。

二、从关键经济指标排位对比情况看郴州经济发展中存在关键差距和不足之处
（一）经济发展基础和发达地域比仍较微弱。从GDP总量看, ，长沙、岳阳、常德、衡阳和株洲前后均进入全省“千亿”元GDP方阵，清远和赣州也将于过千亿，郴州经济综合实力仍处中等水平。从人均GDP看，长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、清远和韶关均已前后突破3000美元大关，均前后进入后工业化、城镇化时代，加速发展趋势显著，估计郴州将在实现这一目标。从财政总收入看，长沙、株洲、赣州、韶关和清远均已前后突破100亿元大关。从城镇化水平看，郴州落后于长沙、湘潭、株洲、岳阳、衡阳和韶关，其中郴州中心城区人口估计只有47万人左右，远低于上述6市（均前后已突破100万人），也低于常德、永州、益阳和赣州、清远，城区聚集扩散能力显著不足。
（二）具强力带动作用关键企业和增加极显著不足。一是关键大中型工业企业缺乏。郴州大中型工业企业52户，低于长沙、株洲、衡阳、常德、韶关、清远和赣州，户平实现增加值1.6亿元，低于岳阳、常德、长沙、衡阳、株洲、湘潭、韶关和清远，显著缺乏像长沙三一重工、中联重科，株洲冶炼集团、南车集团、硬质合金，湘潭钢铁集团，衡阳星马重汽，岳阳石化，常德卷烟，益阳益鑫泰，永州长丰汽车，娄底涟源钢铁那样含有强力带动作用关键制造企业。二是上市企业少。郴州仅郴电国际1户上市企业，从数量、规模、股本、上市时期和长沙（22户）、株洲和岳阳（各7户）、湘潭、永州和韶关（各3户）、衡阳、赣州和清远（各2户）等相比，存在显著差距。三是以开发园区经济为代表增加极带动能力偏弱。郴州省级以上产业园区9个，已开发面积24.9平方公里，分别占全省11.7%和8.9%左右。但平均每平方公里实现技工贸总收入约9个亿,不到全省平均水平50%；平均每平方公里上交利税总额约0.85亿元,不到全省平均水平60%。郴州经开区和长沙经开区、株洲高新区、湘潭九华经济区、常德德山开发区、岳阳经开区、益阳高新区、衡阳高新区、韶关莞韶产业转移园和赣州经开区等比不管在规模、关键企业、技工贸总收入、实现利税等方面均存在较大差距，对当地经济增加带动能力也显著偏弱。另据全省高新技术产业关键指标通报看,全省七大高新区（长沙、湘潭、衡阳、岳阳、益阳株洲、郴州）总产值、增加值、销售收入、出口、利税及利润等六大指标，郴州高新区均居末位。
（三）资金对经济加紧发展保障力度仍需加强。从贷款支持看,郴州新增贷款额即使居全省第6位，但贷款余额总量仍只占全省3.3%，贷款余额在全省排第9位，居毗邻6市之末；每亿元GDP占用贷款余额系数只有0.38，在全省列第12位，也居毗邻6市之末。从招商引资看,近4年（-）来，郴州累计新批外资项目225个，低于长沙（741）、衡阳（351）和株洲（231），列全省第4位；累计实际利用外资14.5亿美元，低于长沙（65.4），列全省第2位，招商引资总体水平在省内很好，但和省外清远和赣州比，差距甚远,其中：累计新批外资项目分别比清远和赣州少130个和563个,累计实际利用外资分别少3.9和16.9亿美元。
（四）扩大消费对经济增加拉动受到城镇居民收入水平增加不快制约。郴州和消费增加亲密相关居民收入水平、消费水平和消费品零售总额3个指标显著落后于全省水平。末，郴州城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入总量分别比全省平均水平低1357元和391元，郴州城镇居民人均消费支出和农民人均生活消费支出分别比全省低1300元和600元，在“3+5城市圈”长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、益阳和娄底8市中，均只高于娄底，总量均居全省第8位水平。和毗邻韶关和清远比，农民人均纯收入分别少800元和1000元。社会消费品零售总额总量也低于“3+5城市圈”长沙、株洲、衡阳、岳阳和常德5市，居第6位；增速只达成全省平均水平，居全省第8位。
三、正视差距，主攻微弱步骤，采取切实有效方法确保全市关键经济指标实现又好又快发展
（一）增收入、促消费，做强消费增加引擎。消费是本市经济发展中一条“短腿”。怎样有效扩大消费需求，促进本市经济内生性强劲增加必需引发高度关注。一是增加收入提振消费意愿。主动改善民生，增加就业，提升居民收入水平，努力实现居民收入增速和GDP增速基础同时。二是完善保障性住房、教育、医疗、养老、失业等社会保障体系，解除居民消费后顾之忧。三是推进消费结构升级促进消费增加。郴州城镇居民家用汽车、电脑、摄影机、微波炉等消费水平落后于全省平均水平1-3年以上；农村居民人均居住、交通和通讯等消费水平也比全省平均水平落后3-5年以上。所以要继续关键培育汽车、家电、旅游文化休闲和餐饮等消费热点，经过消费结构改善扩大居民消费增加空间，促进消费增加。四是加紧城镇化进程增加消费品市场规模。据测算，-，本市城镇化率每提升1个百分点，能新增城镇人口近5.6万人，按城镇居民人均消费水平差距6600元计算，可新增消费支出近4亿元。所以，要努力争取城镇化率达成45%，努力完成“十一五”工作计划目标。
（二）抓项目、增投资，保持投资和建筑业稳定较快增加。，郴州全社会固定资产投资额占全省比重达成7.8%，但建筑业增加值占全省GDP比重只有4.1%，比投资所占比重低3.7百分点。一是要全方面完成“千亿投资计划”、“百亿城建计划”，深入开展城市、交通、产业“三大会战”，确保项目建设按进度、高标准又好又快推进。二是规范完善投融资平台。提升资本运作能力和平台风险管理能力，继续加强银企、银政合作，有效扩大贷款规模。三是深入深化拓展、用好用足先行先试政策，促进招商引资项目上规模、上水平。四是狠抓当地资质等级四级以上建筑企业生产管理。争取外地建筑施工企业在当地注册登记，确保建筑企业建安产值稳定较快增加，为省局评定认定本市建筑业增加值增加提供有力支撑数据。
（三）调结构、转方法，继续保持工业快速增加。，工业对郴州经济增加贡献率达54.9%，拉动经济增加8.8个百分点，是经济增加关键动力。“工业兴则经济兴”。，要努力确保工业增加值增加20%以上、规模工业增加值增加24%以上。一是全方面改造提升有色、能源、化工、机械、建材、农产品加工等传统优势产业，稳步做大工业总量。二是大力培育电子信息、新能源、新材料、生物医药、节能环境保护、现代物流等战略性新兴产业，加紧做大工业总量。三是抓好省级产业园区建设，提升园区综合承载能力和吸引力，形成强有力增加极。四是扶持郴电国际发展壮大，加紧推进部分优势企业上市步伐，促优势企业做大做强。五是扎实统计基础工作，努力争取新增100家规模以上工业企业，经过增加数量快速增加工业总量。
（四）多投入、快创新，提升技术进步对经济增加推进能力。一是要加大科技投入、科技开发、科技结果转化力度，深入推进技术进步。二是要大力承接产业转移，搞好技术、设备和管理水平引进，促进本市工农业产品品质、档次和科技含量快速提升，增强产品关键竞争力。三是要深入做大做强高新技术产业，提升其对经济增加拉动力。，郴州高新技术产业增加值占GDP比重只有8.3%，比全省平均低2.7个百分点，比长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳和娄底分别低3.8、11.7、12.7、2.6、3.2和3.5个百分点。四是要主动引进、培养和发掘各方面人才，为郴州使用。一切竞争归根结底是人才竞争，是人才素质竞争。本市每万人拥有专业技术人员只有174人，比全省平均少24人。尤其是拥有大量涉外知识，能面向国际市场适应国际竞争高素质外向型、复合型人才严重偏少。所以要大力培育和发展人才市场，采取多种方法发掘和引进高素质人才，建立激励机制，促进人才资源合理配置。
（五）强统计、促三产，确保GDP第三产业相关部门数据支撑和匹配。，国家季度GDP报表审核程序将进行较大修改，省里对GDP数据下算和评定认定也会愈加严厉。所以相关部门统计上报数据能不能支撑或匹配，将直接影响到全市GDP数据完成。从现在起，各第三产业相关部门全部要根据求真务实标准，按月紧密配合抓好各项相关统计工作上报。初步测算：本市GDP过千亿元需要以下数据作强力支撑。一是工业增值税增速要达成20%以上；二是全社会用电量增速要达成15%左右；三是通常公共服务支出增速不低于20%；四是不含电信业营利性服务业营业税增速不低于25%；五是客货运输换算周转量增速不低于15%；六是电信业务总量不低于28%；七是金融机构存贷款增速不低于25%。
四、郴州市城市计划
（一）郴州市市城市计划和布局
　1、市域经济区布局
　　郴州市地理特征、城镇发展和社会经济活动客观上将市域划分为四个经济区域：以中心城市为关键中部经济区；西南部经济区；市域最北端和市域关键联络较为微弱北部经济区；经济实力最为微弱、交通最为不便东南经济区。中部经济区含有优越区域交通优势，东南、西南、北部经济区和中心城市联络相对较弱，为扭转郴州市工业布局分散和工业结构趋同局面，必需整合区域计划，优化全市工业布局，实施优势互补、错位发展。把郴、资、桂一体化区域建设成为全市知识经济先导区、新型工业化示范区、沿海产业梯度转移关键承接区、工业经济发展关键增加极，关键发展能源、化工、医药、建材、机电、新型材料、烟草食品等产业。形成以工业园区为基地集约化生产、规模化经营、簇群化发展现代工业布局。
　2、市域城镇空间发展结构
　　市域城镇空间发展为“一脊七轴、一区多中心”布局结构，经过发展郴、资、桂一体化关键区和沿关键交通走廊发展轴线，加强县域中心城市发展联络，带动市域城镇协调发展，形成“强化中心、关键圈层和外围圈层分工协作”极核圈层体系。从投资效益、土地集约利用、资源利用效益等方面综合考虑，需要将有限投资在地域内相对集中。而郴州市现在城镇化水平还相对较低，大部分地域属于较难开发建设山区，城镇发展不可能遍地开花，应该集聚发展，以提升城镇化质量。计划围绕交通主轴根据一定间距组织发展极核，形成“点—轴—脊”发展体系。
　3、市域城镇体系等级结构
　　市域城镇分为五个等级：市域中心城市——郴州中心城区，全市政治、经济、文化中心。郴资桂一体化区域次中心城市——桂阳县城、资兴市区。县域中心城市——永兴县城、宜章县城、桂东县城、安仁县城、临武县城、嘉禾县城、汝城县城。县域关键城镇辐射范围超出镇域，起到县域内片区中心作用。县域通常城镇。
（二）、郴、资、桂一体化区域
1、总体计划构想——快速打破行政壁垒，主动优化资源配置，逐步实现生产要素合理流动和优化组合，促进生产力在区域内合理分布，加强郴资桂地域协调发展，形成一个快速发展城镇密集区。
　　（1）、整合区域经济——经过构筑一体化区域，引导每个城镇产业发展方向，城镇间形成产业上协同和互补关系，从而达成整合市域经济目标；
　　（2）、协调空间结构——经过构筑一体化区域，空间由原来各自独立分散发展状态转变为相对集中、整体发展态势。经过整合区域内有发展潜力城镇，组成空间上有联络城镇发展区，远期可考虑变为城市组团；
　　（3）、强化关键区实力——将郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展极核，成为城镇化发展关键，二、三产业发展载体；
　　（4）、构筑边界中心——充足发挥城镇发展协力，打造郴州成为珠三角北翼门户城市；
　　（5）、共享基础设施——基础设施是城镇发展命脉，构筑城市区，使区域范围内关键城镇沿关键交通和基础设施走廊聚集，从而促进整体性联动发展。
　　2、布局发展方向 ——“携手资兴、极化桂阳，东部连片、西部点聚”。
　　郴州市区和资兴经济联络度较高，产业结构互补性较强，用地空间上郴州新城区能够和资兴城区逐步实现连片发展，形成紧密联络城市连绵区域。西部至桂阳方向现在仍处于点轴发展阶段，应以点状聚集为主。
　　3、城镇化关键——“一区四极”。
　　一区指郴资桂一体化区域关键发展区；四极指郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展极核。
　　4、产业偏重和分工——三大走廊和七大产业区
（1）三大走廊
　　·产业走廊：由中心城区向东、南两个方向延伸，以高新技术产业、现代加工业为主，包含了高等教育产业基地和市开发区、有色金属工业园、市农产品加工示范园等多个关键大型产业园区；
　　·生态农业走廊：沿郴桂方向延伸，以现代农业为主，关键发展郊区农业、生态旅游农业，建设优质烤烟、花卉苗木等专题农业基地；
　　·生态旅游走廊：以湖光山色特征为主，包含山地旅游带和旅游水环线。山地旅游带由郴州主城区周围向永兴方向延伸，水环线连接东江湖、欧阳海水库等在一体化区域外围延伸。
　　（2）七大产业区
　　·有色金属加工产业区：以有色科技工业园、桂阳子龙工业区和黄沙坪矿为主；
　　·高新技术产业区：以市科技工业园及计划槐树下工业区为主；
　　·加工贸易产业区：以国家出口加工区、资兴东江开发区、桂阳工业园、石盖塘省级工业小区、苏仙区良田工业园为主；
　　·电力能源产业区：以鲤鱼江—桥口一带为基地；
　　·石墨加工产业区：以桂阳工业园—太和、鲁塘为主；
　　·高等教育产业区：以湘南学院为主形成产业孵化器；
　　·农产品加工产业区：以市农产品加工园为基地
　　5、交通设施一体化——同城模式
　　交通便利性是郴资桂三市一体化发展前提和基础，构筑快捷便利半小时交通联络，可使三市形成充足通勤趋势，达成类似于同城就业、服务和设施共享。沿城镇体系十字发展轴线构筑方便快捷带形交通体系，加强郴资桂区域城市间联络，统筹考虑区域交通设施计划、建设和运行，促进大型交通基础设施区域共享。区域交通运输枢纽布局和城市交通系统良好衔接，实现区域交通和城市交通一体化，引导城市空间和区域空间结构协调发展。加强郴资桂之间快速交通走廊和货运通道建设。
　　6、社会公共服务设施便利共享——高端需求
　　统筹考虑商贸基地、教育科研基地、休闲度假基地、文化体育基地、医疗卫生基地。计划商贸、教育科研、休闲度假、文化教育、医疗卫生等公共设施统筹配置。
　　7、基础设施一体化供给——资源共享
对本区域内供水设施作合理调整和统筹安排。淡化污水处理行政区划界限，实现最为优化排水分区和污水处理工程。以区域协调、统筹计划、联合建设、资源共享为标准，合理布局供电设施，避免反复建设和资金、资源浪费。建成并完善城际干线传输网和信息高速公路、城域骨干传输网、用户接入网；建成全市信息交换中心和高速率大容量信息通信平台；建立通畅地下信息通信管网、地面卫星接收通道、微波通道；实现基础电信网、广播电视网、计算机网“三网合一”。以液化石油气为主逐步过渡到以管道天然气供气为主，合理利用天然气资源。以区域性环境卫生协调发展为目标，根据无害化、资源化、减量化标正确定垃圾处理方法和垃圾处理场。根据区域性综合防灾要求，建成包含防洪、排涝、消防、人防在内高标准综合防灾体系。
第三章、郴州市房价分析
一、上六个月全市房地产市场运行情况
今年上六个月本市努力克服国家一系列房地产市场调控政策不利影响，加大房地产开发投资和城市基础设施改造投入，房地产市场展现出房地产开发投资稳步增加，商品房供给稳定，房屋销售良好良好态势。
（一）房地产投资保持增加，房地产项目建设迎难而上。今年上六个月全市完成房地产开发投资22.8亿元，同比增加55.4%，其中市本级完成房地产开发投资13.89亿元，同比增加24.46%。在建、续建房地产开发项目共有73个，其中5万平方以下项目40个，5—10万平方米项目18个，10—20万平方米项目10个，20万平方米以上项目5个。新开工房地产开发项目41个，准备立项房地产开发项目23个。上六个月因为本市雨水较多，严重影响了房地产开发项目标建设。即便如此，上六个月市本级仍完成房屋施工面积181.19万平方米，同比增加5.53万平方米；完成新开工面积60.41万平方米，同比增加14.52万平方米。完成房屋完工面积36.8万平方米，同比增加36.3%。
（二）商品房供给量稳定，商品房销售形势良好。今年上六个月发放预售许可证53个，预售许可面积33.55万平方米，同比增加8.82%；新增可预售房屋2043套，建筑面积25.95万平方米；交易（登记）预售商品住房4844套，成交面积55.48万平方米，成交金额14.98亿元，同比分别上升了227.52%，196.09%，238.4%。交易（登记）预售住房供给套型平均面积为114.53平方米，每套平均售价30.93万元。其中90平方米以下套型占15.48%，90—144平方米户型占62.18%，144平方米以上户型占22.34%。交易（登记）预售商品房供销比为0.59：1，存量商品房得到深入消化。
（三）商品房价格平稳理性，房价涨幅趋缓。上六个月全市交易（登记）预售商品住房均价2700.22元/平方米，其中：别墅均价4119.94元/平方米，电梯房屋均价3060.76元/平方米，多层房屋均价2180.69元/平方米。预售商品住房均价同比上升14.29%，涨幅较下降2.41个百分点。其中别墅均价上六个月同比上升26.51%，多层房屋均价上升7.86%，电梯房屋均价上升17.87%。分析上六个月商品房销售价格上涨原因，房地产开发建设生产要素上扬、项目品质提升和项目建设和配套设施成本增加等是其中原因。不过最关键原因则是住房供给结构发生根本性改变。上六个月销售电梯房屋占58.79%，多层房屋占40.81%，电梯房屋销售量首次超出多层房屋销售量。
商品房价格走势图

　　二、上六个月房地产市场存在关键问题
（一）房地产投资增速逐步放缓，房地产建设步伐放慢。上六个月市本级完成房地产开发投资13.89亿元，同比增加24.46%，但增速较下六个月放缓近10个百分点。房地产开发项目施工面积增加幅度偏低，已经新开工项目面积和房地产开发企业拟开工288.41万平方米相差较大。
（二）土地贮备贷款停止，开发贷款出现萎缩。上六个月办理房屋抵押手续5780