花都鸟虫鱼批发市场项目可行性论证报告.doc

广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场项 目 建 议 书 联合打造华南最大的花鸟鱼虫集散中心2012年7月28日香港雄业集团有限公司前 言随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们越来越注重生活品质，精神文化需求逐渐增大，花鸟鱼虫消费越来越成为人们的生活时尚。对一个文明发达的城市来讲，花鸟市场是不可或缺的组成部分，花鸟市场的建设在很多城市都得到了政府部门的高度重视。我国的观赏物文化也相应有了较大的提升，他们已经成为众多人生活中的重要组成部分。花鸟市场是休闲文化的产品，建设和谐城市的要素，是拉动旅游经济和三产发展的新亮点。尤其是在当前世界经济多变的冲击下，开发花鸟市场对我区来说不仅为宜居的城市再绘美丽的画卷，更以三产扩大消费，扩大就业渠道打造又一平台。珠三角是全国商业经济的龙头带动区域之一，以连续40年与长三角、京津唐比肩成为全国主要增长极，成为具有强大国际辐射力的中国领头羊区域。广州，中国的南大门，是华南地区最重要的交通枢纽，海陆空交通四通八达，是中国华南地区最大的对外贸易口岸，自80年代以来，广州以“买世界、卖世界”的大气魄，坐上了全国专业市场的“第二把交椅”，形成南中国最大商品集散地，是广东省经济发展的龙头产业之一，商品购销辐射全世界。位于广州北大门的花都，联通着内地和珠江三角洲，距广州仅二十公里，有广花、京珠高速公路、京广铁路穿境而过，有可通行千吨船只的花都港和广州白云国际机场，完善的海路空立体交通，成为带动花都新一轮经济增长的核心。自2010年以来，花都着手产业机构升级调整，大力扶持发展第三产业，联邦快递、富力物流园以及全球最大的物流配送设施开发商和服务商普洛斯公司等一大批大型商贸企业纷纷落户花都，花都商贸经济迎来前所未有的发展机遇。 凭借良好的市场环境，优越的地理位置，发达的交通，完善的海关、商检、动植检等基础设施和服务机构，以及良好的社会治安秩序及花鸟产业迫切的市场需求，为花都花鸟鱼虫产业的发展提供了广阔前景。在花都区委、区政府的高度重视和优惠政策的引导下，许多花鸟产业中的知名企业纷纷落户花都，花都逐步成为花鸟鱼虫产业的投资热点。 “广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场项目”应运而生，一个具有行业高度的花鸟鱼虫贸易展销、文化传播、信息数据服务平台即将诞生。我公司拟斥资9000万元人民币在广州花都区开发“广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场项目”。项目以“丰富市民精神文化生活，促进区域经济发展”为出发点，力求打造成国际首席现代化、集约化、专业化的花鸟鱼虫集散中心。项目落成后，必将对花都农业、第三产业及旅游业发展起到积极的带动作用，并为花都带来10000人以上的就业空间，同时带动区域相关产业的发展，创造十分巨大的社会效益和经济效益。一、项目所在区域及环境分析1、区域地理位置花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建2条城市地铁线和1条市郊列车线连接市区与花都。中国最现代化的航空枢纽港广州新白云国际机场也座落在花都，花都港可直航澳港。总之，花都区高等级公路之密集，水、陆、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。2、面积及人口花都总面积968万平方米，下辖新华，花山，花东，赤泥，炭步，狮岭，北兴，芙蓉，梯面，花侨，雅瑶十一个镇。总人口72万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。3、花都经济及人均收入1年，2011年花都区生产总值755.89亿元（图1），同比增长12%，仍处在较快发展区间。地方财政一般预算收入59.39亿元，按可比口径增长28.5%（按实际口径增长20.81%），增量、总量、增速分别居全市第二、第三、第四。图1 地区生产总值4、花都城市规划及发展前景市域城镇空间结构规划花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2011年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。花都区的商业发展规划 为将广州打造成现代化大商都，根据广州市商业网点发展规划，将遵从零售业发展的规律，深入分析大型零售网点的现状，力求制订符合客观实际的规划方案，确定广州市大型零售网点的业态结构和空间布局，以促进城市繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升商品流通业竞争力和增强中心城市商贸功能为目标，以商业功能区、人口分布、快速轨道和快速干道交通网络等要素为依托，与现代服务业的发展相结合，合理规划布局大型零售网点，优化零售网点业态结构，使大型零售网点成为 “四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局的重要节点，成为现代化商贸都市的有力支撑，花都区也在其规划范围之内。5、花都旅游资源花都旅游资源可说是十分丰富。如王子山、芙蓉嶂、盘古岭、丫髻岭及北部山脉，有“省垣背后屏障”之称。从东部的九龙潭，仙湖，福源芙蓉嶂、洪秀全、红崩岗水库到西部的集益、三坑等众多水库，风光秀丽。颇有观赏价值的花山菊花石、赤坭盆景及炭步香芋，北兴荔枝、李溪龙眼、锦山红柿、京塘莲藕等名特产品，可开发成为旅游商品。加上目前花都正重点开发的旅游资源有芙蓉度假村、梯面王子山综合旅游区，已建成洪秀全纪念馆，洪秀全故居，盘古圣庙，资政大夫祠、圆玄道观等旅游景点。小结：花都是一座正在崛起的现代化商贸城市，独特的区位优势，便捷的交通网络，使这里成为粤北投资兴业的商业宝地，随着地铁及公共交通的日益便利，以及凭着新白云国际机场作为后盾，花都未来经济发展将会上更高台阶，同时新兴行业的快速发展及旅游业、第三产业的崛起带来了大量的客源。二、背景及产业发展特点一、宠物市场随着社会经济的发展和城市化进程的加速，城市居民家庭的独立性、个性化和人口老龄化问题日益突出，居民的休闲、消费和情感寄托方式也呈多元化发展。宠物饲养已经成为城市居民消费的新亮点，宠物产业成为城市经济的组成部分。家养宠物数量的急剧增加，宠物时尚、宠物用品、宠物医院、宠物美容、宠物选美关注宠物的话题越来越广泛，围绕宠物产业的经济越来越受人们的青睐，这一领域也因此成为新的创业“淘金地”，进入21世纪，我们迎来了“宠物盛世”。与宠物相伴也是人性化与自然和谐的新主张，体现了现代人个性独立、张扬与亲和的世界观，更印证了中国经济快速发展、国民生活水平提高与精神生活的富足。 我国的宠物产业起步较晚，但已经取得了长足的发展。宠物美容院、宠物寄养等专门化经营也开始出现，宠物服务趋向专业化、专营化。 1、区位特征显著我国的宠物经济带主要分布在经济较为开放和发达的沿海、沿江地区以及全国各省会大中城市，内地发展还相对较慢，宠物市场主要分南北两个市场，可以说中国南北方宠物交易市场的持续稳定发展，是促进中国宠物业繁盛的重要组成部分，影响着中国未来宠物业的长足发展。南方宠物市场的繁盛主要在成都、广东两地，成都是全国最大的货源和繁殖基地之一，广东则是最大的批发中心。 2、国内市场迅速成长，速度惊人随着我国居民生活水平的提高以及消费观念上的转变，饲养宠物已经成为越来越多都市人生活的一部分，宠物消费也随之形成规模，同时展现巨大的潜力，尽管各大城市政府都执行了严格的宠物饲养限制条约，实际宠物量今年来确实有赠无减。北京、上海、广州、重庆和武汉并称为“中国五大宠物市场”。目前我国600多个城市中，几乎每个城市都用一个用于进行宠物交易的“花鸟”市场，稍大城市的“花鸟市场”规模和数量会更多。花鸟市场是城市中宠物饲养和交易的主要场所。近年来随着宠物消费需求的不断扩大，投资需求的旺盛增长以及利润丰厚，围绕着宠物衣食住行、生老病死以及相关的宠物消费，如：宠物美容、宠物训练、寄养、摄影等正逐步形成一个新兴的常务产业。据估计目前中国宠物经济的市场潜力最少达到150亿元人民币以上，且呈增长趋势，专家预测，到2015年，我国至少有宠物2亿只，如此迅速的宠物消费需求，标志着人民省会水平的提高和社会发展的不断进步。3、产业基地初具规模，市场前景广阔随着我国经济的繁荣和宠物产业的进一步发展，一些宠物用品的生产企业和正在形成的产业基地已经初具规模。广东水族产业凭借继承传统开拓创新相结合的发展理念成为世界上最大的观赏鱼基地，据水产专家的不完全统计，目前在广东，观赏鱼水族产业已经容纳近20万人就业！养殖面积达到10多万亩，年产观赏鱼（含鱼苗）数百亿尾，并由此兴起了水族器材厂家上千家，整个产业年产值合计超过10亿元，很难想象，一只极品的金鱼也会卖到8万元，而罗汉鱼王则有过88万元的天价，目前全国各地的观赏鱼和水族器材60%-70%来自广东，广东成为世界上最大的观赏鱼养殖和水族器材产销基地，其观赏鱼和水族器材远销世界各地。小结：在日益扩大的市场需求背景下，依托“最大的观赏鱼基地”产业链，在花都建设“广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场，具有绝对的可行优势。二、我国观赏物物流市场特点 1、服务内容复杂多样花鸟鱼虫等观赏物市场包罗万象，大到家居摆设，小到虫蚁草本，集宠物、咸淡水族及器材、花卉、盆景、奇石根雕、鸟雀、工艺品等相关配套种类于一体，具有种类多、难储存、占地广等特点，有些还具有保持期短、易变质破损等特点，这些还需要较大的空间和特殊的环境来完成保管和运输，这无疑对建材物流提出了更高的要求，由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性等特点，由此观赏物市场的物流有其自身特有的多样性和复杂性等特征。2、交通环节和交易层次多，交易渠道复杂与发达国家相比，我国观赏物流通环节多，产品从出产到消费者手中，在国外成熟市场一般需要2-3个环节，而在我国则往往需要5-6个环节，在流通环节上的去向多样，往往难以监控。3、信息不对称、物流效率低批发环节所占成本比重过大，交易环节、交易渠道复杂，使得交易信息不对称、不透明流动无序，致使产品在流通的过程中批发环节成本较高，从而增加了产品的销售成本。4、物流配送系统不完善在我国，绝大部分花鸟市场还没有能力整合运输资源，对于需求信息没有统一收集、规划和安排，不能通过实现运输优化来降低经营户的运作成本，基本各自为政，造成资源浪费。三、广州主要花鸟鱼虫市场概况 花地湾花鸟鱼虫批发市场广州花地湾花鸟鱼虫批发市场位于广东省广州市荔湾区芳村花地湾的广州花地湾花鸟鱼虫批发市场，又名广州市越和花鸟鱼艺大世界，占地达十万平方米，地处广州地铁一号线花地湾站C、D出口，同时占据珠三角辐射线交汇点的有利位置，并附设大型停车场，外地车不受交通限制，且多条公交车线路直达市场。广州花地湾花鸟鱼虫批发市场，迎合了广大花鸟鱼艺赏玩爱好者的需求应运而生。融会观赏性、珍稀性、专业性的产品陈列，吸引了国内外不同年龄层次人士，成为休闲游览胜地，被广州市旅游局授予为“广州一日游”景点。是全球最大的水族市场、观赏鱼销售中心，全国园林园艺工程公司最集中地带，华南地区最大的观赏鸟批发集散地，广东省最大的木雕、根雕市场，广州最大的奇石、宠物及仿古红木家具市场。 该项目发展优势：* 广州市政府已将荔湾区定为物流大区，政府大力支持大型专业批发市场的发展，区内环境配套设施日益完善； * 越和花鸟鱼艺大世界在2003年底被广州市旅游局定为“广州一日游景点”，是荔湾五个重点发展旅游景点之一，已接待过多个来自不同地区的旅游团； * 随着金海马家具、博皇家具博览中心、百安居、靓家居、朝阳文批中心等大型卖场的加盟，芳村花地湾已成为广州市内最大的家居用品销售商圈； * 作为全国最大的观赏鱼及水族用品批发基地，吸引了来自国内外的众多客商，有力推动家居工艺用品行业的蓬勃发展； * 附设大型免费停车场，日均停车量超过5000辆（仅统计货车和小车数量）； * 乘坐地铁进入越和花鸟鱼艺大世界的人流量达10000人/日；小结：广州花都（国际）虫鸟鱼市场的建设，将填补花都专业“花鸟市场”的空白，同时作为新规划的大型专业市场，本项目依托白云国际机场地理优势，在观赏物物流配送上合理规划，满足市场需求。三、项目市场前景测算一、由于我国国民生活水平提高和生活方式的改变，人们的休闲、消费和情感寄托方式发生了重大变革，中国宠物产业也迅速兴起。随着社会竞争的加大，生活节奏加快，新一代的年轻人在工作和生活上都面临着巨大的压力，活泼可爱的宠物是这一群体抒发情感的最佳对象。根据中国农业大学动物医学院的资料显示，当一个国家的人均GDP在3000到8000美金之间，宠物产业就会快速发展。而当前的中国，已有相当多城市达到了这一水平。北京、上海、广州、重庆、和武汉已被列为中国五大宠物城市。以北京为例，2001年北京人均GDP首次达到3000美金，标志着北京已具备跻身世界发达城市水平的实力。2007年，北京人均GDP为7370美金，全国人均GDP更是创下历史新高，为2456美金。在强大的经济增长背后，国内宠物市场也出现了空前的繁荣。有统计数字显示，我国以纯种狗和猫为主的宠物市场的年增长率在20以上。2004年底，我国宠物市场产值达60多亿元，目前达到150亿元，到2010年，宠物产业产值将突破400亿。面对如此巨大的宠物市场发展空间，美国的成熟商业模式也出现在了中国市场上。除了传统的宠物食品和用具外，越来越多的宠物服务行业也随之兴起，如宠物医院、宠物训练营、宠物寄养、宠物美容等，已成为国内一线城市必要的宠物服务形式。但中国整体产业发展与美国等宠物经济大国百年的发展历史相比，我国宠物经济起步要晚得多，发展相对滞后。宠物在单个家庭的渗透率、宠物产品消费及相关服务都存在着巨大的市场缺失，这同时也意味着不容忽视的发展潜力。二、我国是目前全球最富有经济活力的地区之一和最大的消费市场，许多跨国公司有意将制造中心和采购中心转移到我国，国内越来越多的企业也开始面向全球生产和经营，这使得我国正在逐步成为世界制造中心，自2000年我国GDP首次突破一万亿美元以来，最近几年我国GDP增长率都在8%以上，商品零售总额和进出口总额也保持较快的增长速度，均超过GDP的增长速度，我国快速消费品的消费保持了较快的增长速度。随着我国社会发展和人民生活水平的进一步提高，快速消费占在消费总量上还将有较大的提高，个性化、品牌化的需求更多，在消费结构上，由于我国经济的二元机构和各地区的发展不平衡，农村和城市之间、各个地区之间形成阶梯状的消费，在城市和发达地区，需求增长的将主要是个性化产品和高端产品。综上所述，随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，快速消费品消费量将继续增长，广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场将拥有稳定的客户群，另外，作为国际化的大型专业批发市场，项目的成功运作必将引进一批相关产业的知名品牌进驻花都，积极推动花都经济的发展，满足市民日益旺盛的个性化生活需求。四、项目建设的必要性随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们越来越注重生活品质，精神文化需求逐渐增大，花鸟消费越来越成为人们的生活时尚。对一个文明发达的城市来讲，花鸟市场是不可或缺的组成部分，花鸟市场的建设在很多城市都得到了政府部门的高度重视。花都地处广州北大门，全区面积960平方公里，地处亚热带，素有广州后花园之称，这里阳光充足，雨量充沛，拥有得天独厚的地理环境，发达的交通，完善的海关、商检、动植检等基础设施和服务机构，以及良好的社会治安秩序，为花都花鸟业发展提供了广阔前景。然后花都还没有一家专业的综合性的花鸟鱼虫市场， 大规模的花鸟鱼虫市场是一个很大的市场空缺。花都花鸟鱼虫市场当前存在的资源分散、规模小、品种档次不高、配套不足等问题，已无法跟上城市经济的增长，无法满足民众旺盛的需求，制约了花都花鸟行业的发展。在花都打造华南地区最高档的国际化花鸟市场集散地，具有很强的可行性和必要性。具体原因包括以下几点：第一，有利于优化产业结构，促进农业发展 花鸟鱼虫市场的发展必将推动区域休闲农业的发展，实现农业以现代种植养殖和观光型的农业生产取代了简单农副产品的生产加工，既实现了由第一产业向第二、第三产业的转变，使一、二、三产业相互渗透、融合，打破了产业的界限，又延伸了农业产业链，优化了农村（农业）产业结构，转变了农业增长方式，加快了传统农业向现代农业的转变，形成了多元化的产业形态和多功能的现代产业体系。花鸟鱼虫市场的发展，在富裕农民的同时，也有利于加快传统农业向现代农业转变的进程：有助于带动农业基础设施建设，改善农业生产条件，提高农业抗自然风险的能力；有助于促进农业标准在休闲农业生产基地的贯彻落实，提升农产品质量安全水平；有助于加强农产品生产基地建设，改变农业生产规模小、格局散的情况，实现适度规模经营；有助于加快农业经营方式的创新；实现农业生产的平衡发展、循环发展和可持续发展。第二，有利于整合资源，促进城乡协调 大型国际化花鸟鱼虫批发市场对土地、生态、劳力、资金等要素进行有效整合，注重了生产与生态的和谐、人与环境的和谐、资源的长效和循环利用，促进了区域农业的可持续发展。本项目属于国家和地方发展规划与政策支持产业，本项目的建设可以为区域产业政策的进一步发展和完善提供良好的实践经验，又适应了市场的发展需求，为产业做大做强提供了宝贵的经验。本项目属于区域政策扶持和地区发展规划中重点支持产业，不仅带动了本地居民收入。同时，也将带动地方就业及利税征收，为地区经济发展做出一定贡献。第三，经济发展带动精神文化需求。花都近年来经济实现了跨越式增长，随着人民生活条件的提高，人们的精神文化消费观念也随之提升，高规格的花鸟市场已是民生所需，潜力巨大。第四，政府工作报告指出：“要加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重。”第三产业的发展，从提高国民经济效率和居民生活质量两方面，为小康社会的全面实现提供条件。打造大规模的花鸟综合市场将对花都剩余劳动力解决发挥重大作用。第五，“花之都”城市建设的关联产业需求。为把花都建设成为名符其实的“花之都”城市，政府做了大批投入。作为“与花之都”城市建设相匹配的花鸟鱼虫文化产业，也应该获得足够的重视，与之齐头并进。 第六，城市整体发展的需求。依托白云国际机场地理优势，在花都打造国际化的虫鸟鱼市场集散地，做成如狮岭皮革城这样的全国及世界知名的城市品牌，将大幅提升花都的城市形象。因此，我们认为广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场的建设是可行的，也是必须的。五、项目定位及规划愿景1、 规划设计方案的指导思想与原则 n 规划设计方案的指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及花都区总体规划、区域规划设计，旨在创造一个科学、舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套设施、完善服务”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 n 规划设计方案的原则 1.在设计改造方案过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出人性化、专业化、科学的商业环境。 2.本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则，综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、避免视线干扰、保护私密性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业环境，并为国内外商旅的各项活动提供方便。 3.公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，形成点、线、面、空间的多维视觉效果，增加花鸟鱼虫文化元素。 4.组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。 2、开发模式 经政府批准该项目的用地立项后，我司将配合区政府市场形象管理要求，自行筹资建设，商业及配套服务部分以租赁、招商并长期管理运营为主。3、项目规划定位：1. 整体定位：国际花鸟鱼虫批发市场2. 开发定位： 贸易批发+展销+会展+职能监督 打造花都又一城市名片。 观赏物赛事、展销中心。3.主业态定位 花卉 宠物 国际稀有观赏物展销 咸淡水族及器材 鸟雀、虫类 工艺品 软装配套及旅游纪念品 观赏物物流配送中心4.主要目标消费群定位 观赏物经销商； 个体经营户； 国内中小型批发、零售商； 观光旅游，商务旅游客户； 国外采购客户5.项目规划设计（1）项目土地总面积需求： 约8万平方米 其中：商业交易区约4万平方米 公共绿地景观约1万平方米 物流配送及停车场约2万平方米 其它用地约1万平方米（2）项目总建筑面积：约8万平方米6.项目开发预算项目总投入约：9000万元7.项目规划效果图方案规划上聘请知名设计公司进行硬件包装改造，组建专业商业运营及物业管理团队，进行统一规划，做到合理分区、科学经营。六、项目建设风险因素n 市场风险市场风险主要指本项目定位为国际化的大型花鸟鱼虫批发市场，在花都区快速消费品和观赏物交易量以及国际虫鸟鱼在国际市场的流通的总体格局变化与预测的趋势差距。n 技术风险技术方面的风险主要是指观赏物在物流流通中采用新技术和新技术应用上的可靠性和实用性等存在的不确定性，能给项目带来风险。n 环境影响环境影响方面的风险主要是指工程建设和运营对周变环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量资金投入进行做好环境治理工作。n 经营风险在未完全熟知市场消费力和消费习惯的情况下完成招商，商户未来经营情况和商户优化过程都将直接影响项目的后期开发进程；n 管理风险商业地产管理除需要统一的服务模式外，经营大类的专业知识也是必不可少的管理构建。本项目定位国际化虫鸟鱼批发市场，涉及观赏物和专业市场两大业态，该两大业态尚无成型的融合管理模式，模式的实用磨合过程和变相的成本费用将成为项目一大风险。n 监控风险行业规范管理的力度，直接影响项目成败，对发展商而言，是非可控因素。综上所述，本项目具有既有市场占有率较高、发展商融资能力强、运营团队规范化、国际化水平高、市场发展方向明确等诸多优势，可形成核心竞争力，项目可行。但要注意依靠当地政府和市场建设参与者，化解市场监管力度与商户利益之间的冲突，排除规范管理中的各种障碍，确保打造“现代化、集约化、国际化虫鸟鱼交易平台”的目标能如期实现。八、 项目建设总论为响应花都区政府关于大力发展第三产业，加快区域经济发展的方针和意见，香港雄业集团有限公司拟斥资9000万元人民币开发“广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场”项目，推进“花之都”城市建设步伐。项目落成后，必将成为花都又一重要产业，并为花都直接带来10000人以上的就业空间和带动相关产业的发展。通过对项目市场的全面分析，我们认为：“广州花卉之都（国际）花鸟鱼虫批发市场”开发市场潜力巨大，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求，具备一个大型专业市场开发的综合条件，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造花都知名的专业市场项目，实现区域跨越式发展。项目投入使用后，将进一步丰富广大市民的精神文化生活需求，促进市场繁荣兴旺，有积极带动作用，其社会效益和经济效益十分巨大。目录第一章 项目概况31.1项目建设构想41.2 项目建设内容71.3 用地规划81.4 建设工期8第二章 项目建设背景及条件82.1 项目市场分析82.2项目目标人群92.3项目建设的背景及有利条件92.4项目建设区概况12第三章 项目建设方案143.1 总体建设思路143.2 项目建设方案153.2.1基础设施建设方案153.2.2汽车赛道建设方案183.2.3汽车影院建设方案193.2.4 主题商业项目建设方案213.2.5配套商业设施建设方案22第四章 项目经营管理与劳动定员244.1项目经营管理244.2 机构设置与人员培训25第五章 项目实施进度与管理265.1 项目实施进度265.2 项目实施管理26第六章 投资估算与效益分析276.1 投资估算与资金筹措276.1.1投资估算276.1.2资金筹措286.2 经营成本分析286.3 年经济效益分析296.3.1经济效益预测296.3.2 投资利润率31第七章 项目商业模式327.1 经营结构327.2 商业模式32第八章 风险预测348.1 政策风险348.2 市场风险358.3 资金风险358.4 人才风险36第九章 可持续性发展36目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 21.3结论 31.4建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 52.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 7第三章 项目服务需求分析 9第四章 项目选址与建设条件 114.1选址原则 114.2项目选址 114.3建设条件 12第五章 建设方案与设计 125.1建设规模与内容 125.2总体规划设计 135.3结构方案 185.4主要配套设备 195.5给水工程 205.6排水工程 225.7电气设计 235.8节能设计 26第六章 项目实施进度和招投标管理296.1项目实施进度 296.2招投标管理 31第七章 环境影响分析 317.1项目主要污染源分析327.2 环境保护措施及治理效果 35第八章 消防、安全与卫生防护 378.1 消防 378.2 劳动安全 388.3 卫生防护 39第九章 组织机构、运作方式与项目实施进度399.1 项目建设组织机构399.2项目运营组织机构 419.3劳动定员 42第十章 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4310.2项目所需流动资金 4910.3资金筹措 49第十一章 经济和社会效益评价 5011.1 经济效益评价5011.2 社会效益评价 50第十二章 结 论 50 12.1 主要结论 50 12.2 建 议 51附录：1、*发改局关于*迁建工程项目建议书的批复 2、*村镇建设管理所*迁建项目用地红线27